昆明团结乡生态农庄项目物业发展建议(改4)20130904

380m2 岭 东 果 紫 林 郡 湖 畔
250 200 150 100
受限于总价控制，土地资源稀缺，城区别墅面积范围多集中在180—
同 德 锦 180m2 江 198m2 嘉 园
茉 莉 唐 朝 300m2 城 市 别 墅
宁 湖 306m2峰 景
300 ㎡之间
温 泉 148m2 山 谷
宁 湖 春 250m2 天
95m2 紧凑面积档90—160㎡ ，主要针对投资性客户，或支付能 培
349m2 353m2 岭 果 350m2 东 林 紫 湖 郡 畔 291m2 323m2 276m2 306m2 城 宁 茉 市 湖 莉 别 250 峰 200 唐 墅 宁 景 朝 湖 181m2 春 198m2 天 186
较高
价格 6800元/㎡ 均价8000元/㎡ 均价9000元/㎡ 均价13000元/㎡ 均价8000元/㎡
西山别墅莱濛溪谷
西山区国家森林风景区碧鸡关立交桥旁
果林湖畔·澜岸
新经济技术开发区信息产业基地辰逸路39 号 安宁太平新区西部
盘龙区茨坝办事处花渔沟石关片区
244m2 野 鸭 湖 177m2
力有限的“别墅梦”追求者
滇池板块 世博板块 经开区 安宁板块 滇池东岸 双龙板块
星 东 岸 89m2
165m2 春 城 高 尔 夫 140m2
九 龙 晟 景
155m2
阳宗海
抚仙湖
>>在售别墅项目产品面积：叠加别墅
面积 区间
350
300 250 237m2 城 别 墅
项目区位：云南省昆明市西山区 团结街道办大兴社区居委会新邑 居民小组
周边环境：滑草场、白族休闲园、
棋盘山国家森林公园
项目交通分析
项目位于昆明市西山区团结街道办大兴社区明朗水库西北面 西绕城高速穿越地块，为主城区连接
副城区的关键节点
距离主城区28km，25分钟即可到达 距离草海旅游度假区近8km 区位优势、交通优势明显
主流面积档在180—300 ㎡之间
野 鸭 湖 200m2
350 宁 湖 300m2 峰 境 宁 307 湖 春 天
312m2
250m2 春 城 海 岸 145m2
160m2 春 城 高 170m2 尔 夫 140m2
九 龙 250m2 晟 景
滇池板块
世博板块
经开区
安宁板块
滇池东岸
双龙板块
阳宗海
抚仙湖
极 少 墅 413m2 386m2
大盘项目
培 星 东 岸
野 鸭 湖
春 城 高 尔 夫
400m2 春 城 海 岸 300m2
300m2 九 龙 晟 景
300m2 281m2
250
200 150
温 紧凑型独栋：200—280 ㎡，部分独栋赠送 120平米以上采
光层，建面下探到 120平米左右 谷
200m2山 112m2
观澜湖太阳山项目 龙山别墅
安宁
华侨城项目
九龙晟景
仙湖国际养生园 仟龙湾小镇
集中区域，安宁距昆明 主城最近，占据最优的 区位优势。
在未来主要别墅竞争
龙湖仙湖锦绣
本案所在区域成为市场竞争缺口
春城海岸 春城高尔夫
昆明市场中的别墅远郊板
块供应激增，本案板块成
阳宗海
抚仙湖
市场缺口
市场中供应的产品类型
690m2
泉
224m2
100
滇池板块
世博板块
经开区
安宁板块
滇池东岸
双龙板块
阳宗海
抚仙湖
>>在售别墅项目产品面积：双拼别墅
面积 区间
400 同 300 280m2 德 极 少 墅 250 滇 200 池 234m2 香 缇 150 100 350
430m2 思 兰 雅 苑
349m2 岭 东 紫 郡
309m2
249m2 茉 莉 唐 朝 198m2
158m2 —220 ㎡，随着联排面积放小，联排别墅更易 200 主流面积140 市 茉
150
100
莉 售 唐 罄 朝 148m2
拉升价格，叠加别墅呈逐渐淡出的趋势 117m2
187m2
宁 售 湖 罄 峰 景
滇池板块
世博板块
经开区
安宁板块
滇池东岸
双龙板块
阳宗海
Leabharlann Baidu
抚仙湖
>>重点别墅项目价格分布：城区内部1万以上，周边成千元下降
现状：道路已经规划，路程坡度明显；
现有民居聚集； 一期地块： 距离主入口有一定距离 山地地势高差明显 周边有密林区
人工湖周边
SWOT分析
① 西北绕城高速，交通优势强 ② 团结乡具备作为都市农家乐的较 高知名度，共享资源 ③ 林地、湖景，具备景观资源 ① 地质条件导致成本较高
② 目前区域高端度假的知名度较低
广福-经 开
滇池 东岸
市中区8公里以内。
阳宗 海
郊区板块：太平、安宁、西山、双龙、呈贡滇池东
岸，距离市区车程在1小时以内。 距离市区车程在1—2小时之间。
重点远郊别墅：嵩明、富民、阳宗海、抚仙湖板块，
抚仙湖
本案所处位置与其他远郊别墅项目相比距离昆明主城更近
>>潜在供应分析小结
——城区、近郊区居住型别墅将逐渐淡出市场，昆明别墅市场即将迎来远郊化、旅游度假物 业集中发展的时代，在未来2—5年左右，别墅供应或将呈现爆发式增长 别墅郊区化和旅游度 仙湖山水国际度假园 假化发展，安宁、阳宗 湖畔圣水2期 温泉山谷 海、抚仙湖将是未来别 仙湖圣境 万辉星城 墅市场的核心阵地。
面积 区间
640m2
550m2 464m2
郊区别墅面积跨度较大，呈现两极分化：90—220 ㎡；300—600 ㎡， 400
350 300
同 德 极 少 墅
400m2
客群分化明显，分投资型和资源占有型两种
280m2 265m2 滇 池 香 缇 182m2 276m2 291m2 思 兰 雅 苑 350m2 330m2 春 城 海 岸 320m2
本项目建设规划审查的批复
要求： 1、主导农业产业：云南特色樱桃及特色果蔬种植；
2、项目用地规划：林地866.4亩，耕地424.8亩
3、产业布局： 4、总面积：1365亩
5、核准配套服务设施开发建设用地面积：25亩
6、投资金额：41554万元 7、建设年限：3年
规划下的可建范围
52.8亩为本次可建设用地
>>在售别墅项目产品面积：联排别墅
面积 区间
400 350
高面积档300—350 ㎡ ：主要为06年前后开发，位于经开 区附近，品质较低别墅 舒适型面积档180—280 ㎡ ，市场双拼别墅主流，认可度 210m2
同 德 300 280m2 极 265m2 少 滇 墅 同 250 池 德 香 锦 200 缇 180m2 江 182m2 嘉 150 园 100
团结乡生态农庄物业发展建议
昆明筑石房地产经纪有限公司
2013·09
报告大纲
Part 1：本体研究
Part 2：政策解读
Part 3：区域市场分析 Part 4：项目定位 Part 5：物业建议 Part 6：销售渠道定位
Part 7：投资估算
Part 8：产品附加值
Part 1
本体研究
项目环境分析
培 星 东 岸
春 城 高 尔 夫
九 龙 晟 景
野 鸭 湖 155m2 130m2 155m2 89m2
滇池板块
世博板块
经开区
安宁板块
滇池东岸
双龙板块
阳宗海
抚仙湖
>>在售别墅项目产品面积：独栋别墅
690m2 岭 东 紫 郡 640m2
面积 区间
500
350 300
540m2 500m2
舒适型独栋：300—600㎡以上，一般分布在远郊或资源型
注：含昆明主城四区、呈贡；同时，安宁、阳宗海、 抚仙湖等重点片区，普遍意义上被认作昆明别墅市 场范畴，也纳入到本次统计
21 22 23
>>别墅板块划分
——别墅板块的自然资源属性明显，集中在自然资源优异的区域，并由主城向具有优质旅游度假 资源的郊区扩散
西 市
滇池 安宁-太平
世博
双龙
主城板块：滇池、世博、广福路-经开区板块，距离
Part 3
市场分析
远郊，别人在做什么？
别墅项目
>>昆明别墅地图
——今后的市场供应将集中在远郊区
序号 项目名称 滇池片区 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 滇池卫城 滇池时光 香樟十六坊 滇池高尔夫 波西米亚花园 听涛雅苑 阳光海岸 滇池名古屋 马可波罗半岛 同德极少墅 滇池香缇 水岸公馆 列侬溪谷 海韵枫丹 广基海悦 滇池南郡 香槟小镇 滇池印象 同德锦江嘉园 采莲郡 香樟十六坊 北市区 龙江雅苑 云康园 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 在售 在售 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 在售 售罄 将售 在售 售罄 39 40 41 42 43 销售状态 序号 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 西市区 34 35 广福-经开区 36 37 38 森林湖 林与堂 银海畅园 新亚洲体育城 奥宸橙郡 广福-经开区 彼岸 云大知城 思兰雅苑 果林湖畔 都市高尔夫 售罄 在售 在售 在售 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 项目名称 宁康园 清水木华 溪麓南郡 金碧山水 都市枫林 山水云天 公园道一号 茉莉唐朝 高天流云 金博园 云南印象 半山七哩溪 销售状态 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 在售 售罄 售罄 售罄 将售 序号 44 呈贡-滇池东岸 1 双龙 2 3 安宁 4 5 6 7 8 9 抚仙湖-阳宗海 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 春城海岸 春城高尔夫 九龙晟景 华侨城 湖畔圣水 仙湖圣境 仙湖国际养生园 观澜湖太阳山 仟龙湾小镇 华夏和谐文化园 龙湖仙湖锦绣 在售 在售 在售 将售 将售 将售 将售 将售 将售 将售 将售 培星东岸 岭东紫郡 野鸭湖 温泉山谷 万辉星城 西山别墅 浅山逸城 恒大金碧天下 宁湖峰景 封盘停售 在售 在售 在售 售罄 在售 售罄 售罄 在售 项目名称 世林国际别墅 销售状态 在售
③ 不具备生活配套 ④ 无产权，需要进入现房阶段才能具备良好
S
① 政府政策支持，土地成本低
W T
的销售条件
① 昆明远郊别墅盘增多，对项目造成
O
② 目前昆明市场尚无同类销售
手段产品出现 ③ 昆明市民有着周末出游的传
客户分流
② 政策风险使项目存在较大不确定性
统习惯，且对度假品质的要
求日益提高
总结
交通便利，位于主城副城的主要连接点 现有环境以休闲设施为主，可共享滑草、爬山等资源； 团结乡在昆明消费者中的知名度较高，已形成消费习惯的多为低端农家乐产品，品质感差， 产品定位重叠无创新 抓住昆明市民日益提高的对短期度假产品的品质需求，是本项目成功的立足之本
6000-8000元/㎡
5000-6000元/㎡
>>重点别墅项目：多为大盘，享受周边景观的同时自身生活配套齐全，城郊价格
在6000元/左右
区位 昆曲高速路军马立交收费站西侧
西山区滇池旅游渡假区广福路4公里处 盘龙区双龙乡天生坝水库旁野鸭湖
项目名 御景新城 滇池印象
野鸭湖·酩悦台
优势 公共交通中心，内部配套起源 滇池景观，主城较近，生活配套齐全 水景地产,豪华居住区,特色别墅,低密居所 景区边，小区内部配套完善，有高尔夫球场、会 所、游泳池、篮球场、网球场以及昆华医院分院 现房，购房送都市高尔夫5年球卡 现房，购房送都市高尔夫5年球卡，昆华苑拥有更 完善的医疗配套，另外还有会所、9班幼儿园和超 过2000㎡的商业街。 周边配套齐全 体量大，配套全 托斯卡纳风情，配套高尔夫球场
规划用地背景
项目四至： 东至力加母，西至白母，南至 锅盖山，北至里高里 规划要求： 1、严格遵循都市农庄相关建设管
理暂行办法，规划用地范围；
2、用地1365亩，属于山地、荒地、 林地及一般耕地； 3、严格遵照明朗水库扩容退距要 求与明朗水库控制线直线距离 850m
地形地势分析
地形：整体地块形状不规则，主要分为两个集中区，中间由最宽处40m， 最窄处20m道路连接 地势：自左到右呈约100m高差，坡地明显
注：《村镇建设上山原则》坡度在8度以下的优质坝区土地重点保护，其中有八成耕地将划做永久农田；而坡度在8~15
度的土地将成为重点开发区。通过调整规划，政策激励，引导工业项目上山，城镇建设上山，滇中城市化进程将停止“摊大饼”， 以组团模式在山峦河谷间与自然共“生长”。其中，芒市、宾川被选定为第一拨试水城镇上山的地区。
Part 2
政策解读
政府对都市农庄项目的要求
根据《昆明市都市农庄建设管理暂行办法》中对都市农庄配套设施项目的要求： 结合昆明市新农村建设和扶贫攻坚三年行动计划实施、对农村开展土地整理的契机，按照村
镇建设上山的原则，在都市农庄规划区域的山坡地范围内，建设配套的服务项目。配套服务项目
占地不超过农庄规划面积的5%，具体项目由专项规划及建设规划予以确定。