探索城建项目市场化运作新模式

探索城建项目市场化运作新模式

---常州龙城大道(龙江路-奔牛机场)改扩建工程项目评审案例

【案例背景】

近年来，常州市城市建设发展迅速，通过城市建设，城市文明进程加快，城市竞争能力增强，常州市已成为全国文明城市创建先进市、全国优秀创新城市，城市综合竞争力跃居全国第20位。

经济实力的增强使常州作为中心城市的作用更加明显，对城市现代化道路交通系统的要求也越高。同时常州奔牛机场规划定位为中型机场和苏南国际航空货运中心，近期将进行扩建，随着常州机场的扩建，航空客运、货邮吞吐能力将大幅度提高，现有龙城大道(龙江路-奔牛机场)的通行能力已不能满足日益增长的交通需求。为与城市航空运输发展相适应，同时响应国家有效拉动内需、加大基础设施建设的发展战略，常州市启动了常州市龙城大道(龙江路-奔牛机场)改扩建工程的建设。该项目为无收益城市公共设施项目，为加快推进项目建设，常州市政府决定以市场化BT形式运作本项目，由常州市城市建设（集团）有限公司（以下简称常州城建）代表常州市政府负责该项目的投资建设。

2010年4月经招投标程序，青建集团股份公司（以下简称青建集团）与常州城建签订了《常州市龙城大道(龙江路-奔牛机场)改扩建工程投资建设、移交合作框架协议》，青建集团全资子

公司常州青建建设投资有限公司（以下简称常州青建）与常州城建签订了《常州市龙城大道(龙江路-奔牛机场)改扩建工程投资建设、移交合作合同》，约定由青建集团与常州城建按投资、建设、移交模式对该项目进行合作建设，常州青建作为中标业主投资建设龙城大道项目，项目竣工验收合格后常州城建在回购期内回购该项目。同时青建集团取得了龙城大道项目的道路、桥梁、管线土方的施工权。

【项目概况】

【项目运作模式】

本项目按投资、建设、移交模式进行建设，常州城建经常州市政府授权与借款人常州青建（代表青建集团）签订BT协议，授予借款人特许权，负责龙城大道的投融资、建设及移交事宜。青建集团同时取得本项目的施工总承包资格，负责龙城大道道

路、桥梁、管线土方的施工，投资总额90000万元。常州市政府利用财政资金安排，按约定的交易条件回购借款人的特许权。常州城建负责项目监理和管理等职能。具体模式流程见下图：

【案例点评】

在新的经济金融形势下，传统的城建项目融资模式已不适应业务发展需要，需探索市场化融资模式。本项目选择有实力的建设企业与政府融资平台签订BT协议，采取市场化融资模式，同时通过设置股东还款保证机制，优化信用结构，为传统的城建项目融资提供了新的思路和模式。

一、运用市场化BT模式建设政府无收益城建项目，有效规

避政策风险

本项目为无收益城市公共设施项目，为加快推进项目建设，常州市政府采取了市场化BT形式运作本项目，即由政府授权政府融资平台负责，通过市场招投标，确定实力较强的企业进行合作，由企业成立项目公司作为业主签订投资建设、移交合作合同（BT合同），同时由中标企业负责项目建设，政府融资平台负责管理。

本项目采取的运作模式，有效规避了政府平台融资风险。按照我行以前传统做法，无收益城建项目一般采取由政府融资平台作为借款人，由政府与借款人签订委托代建协议，政府负责回购，同时用委托代建协议项下应收账款质押担保的融资模式，但这种模式在《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关规定有关问题的通知》（国发【2010】19号）文下达后，已经难以继续执行，需要创新融资模式。本项目的运作模式中，首先借款人非政府融资平台，同时担保采取了保证担保和土地抵押，非政府担保，符合国家有关规定。在国家规范政府融资平台的背景下，本项目的实施无疑有是对无收益城建项目融资模式的有益探索。

同时本项目通过市场化方式选择借款人，利用借款人实力，解决了建设资金来源，避免了财政性资金还款，同时企业也通过项目建设获得一定收益，实现了政企“双赢”。

二、选择实力较强的大型企业合作，保障项目顺利实施

本项目常州市政府实际合作方为青建集团，并由其全资成立

的子公司常州青建与常州市政府代表常州城建签订BT合同；同时青建集团负责本项目的施工，也是项目担保人。

青建集团是山东省第一家房屋建筑总承包特级资质，已有50多年历史的大型建安企业,注册资本3亿元。截至2009年末，青建集团资产总额49.95亿元，负债总额37.4亿元，资产负债率74.9%，2009年公司营业额达164亿。该公司拥有中国建设部核定的14项建筑专业准入资格，公司实力处于行业前列，连续荣列中国企业500强（2001－2009），其中2009年位列中国企业500强第399位。经过50多年的发展，公司已成为集工程总承包、房地产开发、经营，装饰材料、建筑材料销售，对外承包工程和劳务合作业务（按外经贸部核定的范围）等于一体的大型综合跨国企业。

评审选择此类实力较为雄厚大型公司合作，并由其成立的全资子公司作为我行贷款借款人，有效规避了政府融资平台做借款人的问题，符合国家相关规定。

三、通过设置股东还款保证机制、优化信用结构，有效防范了项目风险

本项目的第一还款来源是BT协议项下的回购资金，为保证项目还款，评审设置了股东还款保证机制，即青建集团承诺若项目自由现金流不足以偿还贷款本息时，将以其公司自由现金流补充偿还，经评审对青建集团贷款期内公司自由现金流情况分析预测，青建集团在我行贷款期内公司综合偿债能力为180%，具有

较强的补充还款能力，有效防范了我行贷款风险。

同时本项目为规避19号文关于政府担保的规定，构筑了市场化信用结构，即采取股东青建集团提供第三方责任担保和其拥有的商住用房及工业用房提供抵押担保的方式。青建集团是本项目借款人的控股股东，经营业绩良好，发展较快，有较强的担保能力，根据担保系数测算可以覆盖98%的贷款；同时青建集团承诺以其拥有的1323.46平方米商住用房及28283.84平方米工业用房向我行提供抵押担保，经测算，两种担保方式合计可以覆盖我行贷款，项目信用结构完善、合规。