房地产业纳税人存在的税收风险点
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
ACCOUNTING LEARNING125房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施吴诗文 北京创远亦程置业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发建设周期长、前期资金投入大、资金回流缓慢、结利时点滞后、财务杠杆高等特点，根据上述行业特点，为确保财政收入稳定、税金按时缴纳，政府部门对房地产行业制定并颁布了具有行业特征的税收政策和征收条例，要求房地产开发企业在项目开发阶段按预收款金额预缴税金，待项目竣备交付后再整体清算。
基于对房地产开发企业的特殊税收政策规定，房地产企业会面临税金超缴风险。
对此，本文探讨房地产企业经营开发期间的税务风险及相应的管理措施。
关键词：房地产企业经营开发；税务风险；管理措施引言现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一。
随着社会经济的不断发展，房地产市场逐渐成熟，各种税收政策也在不断调整和完善。
房地产公司在经营过程中存在着诸多税务风险，如果不加以合理的控制和管理，就会面临着各种税务风险带来的经济损失和法律责任。
房地产公司必须认真对待税务风险，加强风险分析和控制措施，确保企业持续稳定的发展。
（一）税务风险分析1.土地增值税风险在房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税务成本。
房地产公司需要合理规划项目开发进度，以最大限度减少土地增值税负担。
应该对土地增值税政策进行及时的了解和分析，降低税务风险。
2.房产税风险房地产公司拥有大量的房产资产，因此面临着较大的房产税风险。
公司需要建立健全的资产管理制度，合理规划资产结构，降低房产税负担。
及时履行纳税义务，避免因为税收违法而导致的风险和损失。
3.企业所得税风险房地产公司的企业所得税负担较重，同时企业所得税政策也较为复杂多变。
公司需要加强企业所得税风险的分析，确保纳税合规，避免因为税收违法而带来的处罚和损失。
4.其他税收风险房地产公司还面临着许多其他税收风险，如个人所得税、土地使用税、印花税等。
公司需要对这些税种的税务政策进行及时了解和分析，并建立相应的控制措施，降低税务风险。
（二）税务风险控制措施1.建立健全的税务管理制度房地产公司应当建立健全的税务管理制度，包括税务筹划、税务风险识别、税务合规等内容，确保公司在税务管理方面能够做到合规、规范和有序。
2.加强税务政策的研究和分析房地产公司应当加强对税收政策的研究和分析，及时了解新的税收政策和法规变化，以便及时调整自身的经营和管理策略。
3.加强会计核算和税务申报的合规性管理房地产公司应当加强会计核算和税务申报的合规性管理，确保公司能够按时、足额地完成各项税收申报，避免因为税收违法而导致的风险和损失。
4.加强与税务机关的沟通和合作房地产公司应当加强与税务机关的沟通和合作，建立良好的合作关系，便于及时了解税务政策和法规变化，同时也能够及时与税务机关协商、沟通，解决税务问题，降低税务风险。
浅析房地产企业税收风险及管控策略
浅析房地产企业税收风险及管控策略房地产企业作为国民经济重要支柱产业之一，一直以来都受到社会各界的关注。
随着我国经济的快速发展，房地产市场也迅速扩张，吸引了大量的投资者和企业参与其中。
随之而来的是各种税收风险，给房地产企业的发展带来了诸多困扰。
合理管控税收风险成为房地产企业管理的一项重要内容。
本文将浅析房地产企业税收风险及管控策略，希望能给广大房地产企业提供一定的参考。
一、房地产企业税收风险的主要表现1. 税收政策风险税收政策的变化对房地产企业的影响非常大。
政府的调控政策、税收优惠政策及税率变动等都可能对房地产企业的税负产生影响。
税收政策的不确定性给房地产企业带来了很大的税收风险。
2. 税收合规风险房地产企业在涉及税收方面的合规要求非常严格，一旦出现税收违规行为，将会受到严厉的处罚。
由于税收法规繁杂，企业的管理层往往难以全面掌握，容易出现税收合规风险。
3. 税收逃避风险房地产企业普遍存在着逃避税收的现象，如虚报、少报、漏报税收等行为。
一旦被税务机关查处，将产生很大的经济损失，甚至会对企业的正常经营造成严重影响。
4. 税收争议风险在税收征管过程中，难免会出现与税务部门的纠纷。
一旦发生税收争议，企业需要耗费大量的时间和精力来解决，严重影响企业的日常经营。
1. 加强政策预警和分析房地产企业需要建立健全的政策预警机制，密切关注税收政策的变化，及时对政策进行分析和研究。
只有及时了解政策的变化，企业才能有效地应对税收风险。
2. 规范财务会计行为合规的财务会计行为是避免税收风险的重要手段。
房地产企业应加强内部财务管理，严格按照税收法规要求进行财务会计和税务申报，杜绝虚假的财务会计行为。
3. 积极主动配合税务检查面对税务部门的检查，房地产企业应积极主动地配合，主动提供材料，积极配合税务部门的工作，及时解决问题，尽量避免发生税收争议。
4. 提高财务和税务人员素质房地产企业需要提高财务和税务人员的素质，加强培训，提升专业水平。
关于房地产企业税务风险的几点思考
关于房地产企业税务风险的几点思考摘要随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。
但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。
本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。
关键词房地产企业税务风险策略房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。
随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。
基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。
税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。
另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。
另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。
最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。
由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。
笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：一、建立管理税务风险的专设机构房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。
房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划
房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划随着我国房地产市场的逐渐发展，对房地产开发企业来说，所面临的税收风险也越来越高。
其中，土地增值税是房地产开发企业最重要的税种之一，也是一个容易出现风险的税种。
因此，房地产开发企业要认真研究土地增值税的征收标准和风险点，合理规划税务策略，降低税收风险。
一、土地增值税的征收标准土地增值税是指依法对取得土地使用权后转让所得征收的税款。
具体来说，土地增值税是按土地原值和增值部分分别计算和征收的。
（一）土地的原值土地的原值，是指国家对土地作出审批决定时，规定的土地价格。
土地原值是由国家按照法定程序在土地出让前确定的，取得土地使用权时必须依据土地原值计算土地增值税。
土地增值部分是指开发商从土地购置之日起到出售之日所获得的价值差额。
土地增值税的税率是20%。
值得注意的是，在土地转让过程中，房地产开发企业务必注意按规定缴纳土地增值税。
在征收土地增值税时，国家税务总局要求企业在15个工作日内申报并缴纳土地增值税，同时需要在3个工作日内办理税务登记、领取社会信用代码和申请开设企业银行账户。
对于未按时缴纳土地增值税或未按时办理税务登记等情况，国家税务总局将依法采取各种措施，包括罚款、税务处罚等。
开发商在出售商品房时，一般会按照协议约定，将应缴土地增值税的费用由购房人承担。
但是，开发商在协议签订之前的土地增值税如何处理呢？这就需要开发商在计提土地增值税时把握好时机。
在实际操作中，开发商一般会在销售合同签订前将土地增值税计提进销售成本，并在协议中约定购房人承担这部分费用。
然而，如果开发商估算不准，土地增值税计提不足的话，将会导致企业后期追缴土地增值税。
而如果土地增值税计提过多，会导致企业流动资金短缺，影响企业发展。
因此，开发商需要细心的进行风险评估，制定合理的土地增值税计提方案，确保税收风险可控。
（二）土地增值税的税务核定在缴纳土地增值税之前，开发商需要向当地税务局申报土地增值税。
税务局会根据申报资料的真实性及税法要求进行认真审核，而开发商需要协助税务局进行审核。
房地产企业税收风险管理
房地产企业税收风险管理随着房地产市场的不断升温，房地产企业承担着巨大的税收风险。
为应对这些风险，合理规避税收风险、稳定企业运营、保证公司可持续发展已成为每一个房地产企业需要思考的问题。
本文将从税收风险的概念、税收风险的分类、房地产企业的税收风险及其管理策略几个方面详细进行分析。
一、税收风险的概念税收风险是指企业在税务管理过程中受到资金缺乏、法规变化、非预算支出等方面的影响，导致企业经营困难以及经济效益受到影响的概念。
简单来说，税收风险就是指企业在缴纳税金的过程中所面临的风险。
二、税收风险的分类（一）纳税人自身风险：主要包括逃税、偷税、漏税和误税等问题。
（二）税收政策风险：税制的变化或者政策的不确定性，可能会影响企业的税后利润。
（三）税务机关执法风险：政策随时可能调整、税务机关随时可能发现企业的税收问题，所以，税务机关执法风险也是需要关注的。
（四）税务诉讼风险：包括纳税人在税务处理中存在的纠纷以及税务诉讼的风险，这些风险都会影响到企业的日常经营。
三、房地产企业的税收风险（一）土地出让收入纳税地税机关会根据土地出让价格计算企业该承担的土地出让金税，而未按时和按规定缴纳所应缴纳的税款都将受到处罚。
因此，税务管理部门对于大量资金的纳税要求更为严格，房地产企业在土地出让时需要特别注意。
（二）浮动利润扣除浮动利润扣除，是企业缴纳企业所得税时的一种优惠政策。
房地产企业在享受浮动利润扣除时，应该非常注重细节，如核算收益因素的可靠性、计算方法的合理性等。
只有在条件具备的情况下，才能够充分发挥浮动利润扣除的优势。
（三）资本利得税的支付房地产企业在买卖土地和房产时都要纳税，而资本利得税是其中的一个环节。
如果企业的纳税方式存在问题，将面临罚款、利息、滞纳金等风险，对企业经济效益和发展可能带来不利影响。
四、房地产企业税收风险的管理策略（一）加强内外部税务管理企业应该做好内部税务管理和外部税务合规的工作，认真履行税务申报与缴纳等义务，定期召开税务培训讲座将公司员工的税务知识培训到位，监督员工税务行为合规。
房地产开发企业的纳税风险与控制
２ ０ １ ３年 ６期 （ 中】
Hale Waihona Puke 房地产开发企业的纳税风险与控制
孙 秋 红
（ 河南豫港 集团 河 南 郑 州 ４ ５ ０ ０ ０ ０ ）
摘 要 ：房地产 企业的经营一年比一年 充满着艰难和风险。特 别是在 目 前其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛 头更是聚焦到房地产行业上 ，
税收是如何产生的。就是 因为这种误区 。 导 致很 多房地 产企业 无法解 决企 业的纳 税 问 题。虽然财务部门经常与税务机关打交道 ， 但 财务 部 门只是将 企业开 发经 营产生 的税 款交到税务机关 而已。而税 收是根据房地产 企业 在进 行土地 转让 、开发经营、销售房产 等过程 中产生 的 ， 不 同的开发 、销售过程 ， 产 生了不同的税 收结果 。所以房地产公 司决 策 人进 行这些 业务 之前 的纳税筹 划是 非常 重要 。因为房地产企业的开发经营、销售等 过程是通过合 同体现 出来的 ， 为什么税务机 关 在查 账时会 让企业 提供 相关 的合 同？这 是 因为税 务机 关要查 看房 地产企 业 的业 务 过程 。每一份合 同决定每一个业 务过程 ，业 务过程产生税 收，业务部门产 生税 收，财务 部 门交纳税收 。房地产企业 的这些合 同不是 由财务部 门签订 的，而是 由决策人、相关的 工程部 门、策划部 门、销售部门等签订的 ， 把 房地 产企业 纳税 筹划单 纯地放 到财 务部
备。 （ 三） 设 置关键节 点 ，进行合 理税收筹 划 ，避免筹划风险
就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房
地产企业税款 的不只是财务部门的事 。 更重 要 的是企 业决 策人在 进行业 务处 理之前 对 纳税方面所做 的决策。也正是这个原 因，导 致税负很高 ，而决策者对 此又不满意 ，往往 让财务人员 自己想办法 ， 包括与税务部门沟 通协调 ，由此产生 的纳税风险也是 目 前 一种 普遍现象 。 二 、房地产公司税务风险控 制措施 （ 一 ）财务人员必须 学习税收政策 ， 并 将税收政策的 内涵向决策层进行 宣讲 国家 的税收政策处于不断变化之 中， 尤 其是对房地产方面税收政策的不 断推出。 如 何 利用税 收政策 与经 济实 际适应程 度 的不 断变 化 ，来寻 找公 司在税 收上的 利益 增 长 点， 从而达到利益最大化是财务人员不 可推 卸 的工作 。因此 ， 财务人员应及时关 注税 收 政策的变化趋势并进行系统学习。此外 。 要 注意全面把握税收政策的规定 ， 切勿 抓住一 点 ，不及其余 ，否则也会功亏一篑 。同时， 应将 新 的政策及 其产 生的影 响和应 对措施 对决策层告知 ，以获得其对税务工作理解和 支持 ， 全面准确地把握政策并能够在应用决 策前进行运营 ，是规避税收风险的关键 。 （ 二） 成 立税务部 门 ， 合 理筹划 ，避免 税务风险 纳税风险不同于一般的商业 风险， 对每 个企业而言 ，纳税 风险就是净损失 。房地产 企业 的纳税 风 险集 中体 现在 国家税 收政策 不稳定 、 税 收法律不 明晰、纳税筹划方案选 择不恰当等方面。针对此 ，如果 房地产企业 比较大而且项 目多的话 ， 应专门成立税务管 理与筹划小组 ，制定详细的税务 管理流程 。 小组成员各负其责 ， 通过及时 、系统地学 习 税 收政策 ，准确 理解 和把握税 收政 策 的内
房地产企业主要税收风险及应对策略分析
房地产企业主要税收风险及应对策略分析作者：李信来源：《祖国·建设版》2012年第12期经济全球化和市场经济的发展一方面促进了企业的发展，但同时企业所面临的问题也在不断增多。
由于税收法规体系十分繁琐，使得企业都面临着一些纳税的风险。
目前我国房地产行业的竞争已经处于白热化，因此房地产所面临的一个重要问题就是税收风险。
本文主要分析了房地产企业主要的税收风险，同时提出了应对策略。
房地产企业；税收风险；应对策略【中图分类号】F293.3 文献标识码：B文章编号：1673-8500（2012）12-0062-02所谓的企业税收风险，是指纳税人没有对税收法规进行充分理解和利用或者是没有对纳税风险的规避措施进行利用，进而导致失败而需要付出代价的可能性。
引起企业税收风险产生的原因有很多，比如经济活动环境的多样性、复杂性、纳税人认识能力低以及对相关法规掌握和理解不到位等等。
1房地产企业主要的税收风险从上世纪末本世纪初期，随着房地产行业投资的增长，房地产的价格也处于不断上涨的趋势中。
面临着越来越激烈的竞争，房地产企业要认识到主要的税收风险，并要懂得如何应对，进而提高企业的综合竞争力。
1.1房地产企业内部管理不完善：通常房地产企业的税收管理由继承环节、保有环节以及交易环节三部分共同构成。
其中保有环节和继承环节在我国基本上是不存在的，而交易环节也在“放行”。
通常房地产企业的组织结构比较复杂，因此相对应的经营业务也非常复杂。
而且加工、设计、物业管理以及广告等方面的关系也很混乱。
1.2房地产企业办税人员的综合素质不高：在房地产企业中，经常接触税法和法规的就是办税人员，由于他们的综合素质较低，造成了企业无法及时并且全面的了解相关的税法和法规。
有时由于办税人员没有正确的理解税法，这些都会造成企业的税收风险。
虽然房地产企业并没有出现违规操作，但是因为办税人员自身的素质较低无形中就会出现逃税或者是偷税现象。
所以房地产企业要想防止税收风险，就需要不断提高办税人员的在综合素质。
房地产企业税收筹划的风险与防范
较 重 、 涉及 税 种 较 多 的行 业 ， 因而成 为 税 收 筹 划 关 注 的 重 点 。 本 文 以 某 房 地
目前 ，我 国市 场 经 济 体 制 还 不 成 熟 ，现 有
的税收规定 中法律法规少 ，规章 以及其他
税 收 规 范 性 文 件 多 ，从 而 造 成 税 收 法 令 政
策 的 透 明度 明显 偏 低 。 随 着 法 制 建 设 的 不
断深入 ，许多政策会相应地发生变动 ，政 府的税收政策总是具有不定期或相对较短 的时效性 ，这些都容易导致税收筹划的失 败。 同～ 房地 产企 业而 言 ， 不同时段 ， 对 在 往往会 由于主 、客观条件的变化 ，使所选 择的筹划政策失去原有的效用 ，甚至与法
分 析
２ ０ 年 ，某房地产公司 以 ７ ０ ０７ ５ ０万元
购 得 一 块 商 业 用 地 ，用 于 普 通 住 宅 建 设 ，
收筹划 时 ，因各种不确定 因素的存在使 筹 划 收益偏离纳税人预 期结 果的可能性。房 地产企 业税 收筹划风 险主要表现 在以下几
个 方面 ：
房 地 产 企 业 税 收 筹 划 风 险 产 生 的 原 因
地 产 企 业 受 政 策 影 响 比较 大 ，这 主 要 是 由
房地产 业在 国民经济 中所处 的地位决定 。
房 产 业 收 划 地 企 税 筹 的 风险 范 与防
一 林 松 池 （ 州 职 业 技 术 学 院 浙 江 温 州 ３ ５ ３ 温 ２ ０ ５）
◆ 中 图 分 类 号 ：Ｆ １ 文 献 标 识 码 ：Ａ ８２
房地产业税收问题及对策
房地产业税收问题及对策房地产业税收问题一直是社会关注的焦点，今年以来更是备受瞩目。
在当前宏观经济形势下，房地产行业税收存在着很多问题和难点。
本文将从房地产行业税收的问题出发，分析其原因，提出对策。
一、房地产行业税收的问题1.1 房地产关税的影响中国的房地产市场受到了许多因素的影响，其中最为显著的就是关税的影响。
通过统计数据分析，发现房地产的进口关税通常较高，这会让开发商面临成本过高的挑战。
因此，过高的关税也是助长了各种“阴阳合同”等行业乱象。
1.2 房地产税负过重在房地产行业中，土地出让金、增值税、契税、个税等各种税收缴费已经占到了开发商成本中的相当比例。
同时，各种不成比例的收费也使得房地产业的整体成本不断攀升。
这些均导致了房地产行业税收负担超重，企业利润低，经营现状几乎无法改观。
1.3 社保费用不断上涨在过去的几年里，社保费用不断上涨成为了房地产行业税收负担的“重灾区”。
不断上升的社保费用，直接影响了企业的利润空间，有助于增加房地产行业税收负担。
二、房地产行业税收问题成因2.1 供给侧结构性改革无论是宏观经济形势的变化，还是供给矛盾的加剧，都会对房地产行业税收造成更大的压力。
房地产行业进入了持续的调整期，外部形势变化与内部矛盾问题同时叠加，导致房地产行业税收问题凸显。
2.2 住房保障政策的调整国家在执行住房保障政策时对房地产行业税收问题的影响也是有的。
如，住房保障政策对房地产行业的投资和发展产生了直接、间接的冲击，而这些影响将最终体现在提高商品房的成本和降低其竞争力上。
三、解决房地产行业税收问题的对策3.1 防控房产风险防控房产风险关乎房地产行业的可持续发展。
对于需要整治的房产风险，应采取有效措施进行打击，从源头上控制房地产行业的风险。
3.2 加强税收征收房地产行业税收问题根本是因为征收不到位。
因此，要加强税收征收管理，建立科学的税收管理机制，通过更好地征收税收，增加政府税收收入，并确保公正、公平的税收机制。
房产税风险指引及应对措施
房产税风险指引及应对措施【风险点1】出租房屋在免租期未交房产税【风险等级】★★★【风险描述】企业出租房产，会存在合同里与承租方约定免收租金期限情况，企业通常认为免租期间不需要交房产税，未按房产原值缴纳房产税。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【预计风险】企业出租房产，免租期免了租金，但是并未免房产税，因此无论是否约定免租期都应该缴纳房产税，否则存在少缴房产税的风险，同时存在滞纳金及罚款。
【解决方法】企业应自查有无免租期的业务，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
企业对未缴部分房产税应补缴。
【风险点2】土地价值未计入房产价值缴纳房产税【风险等级】★★★【风险描述】对按照房产原值计税的房产未将取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等计入房产原值缴纳房产税，导致企业房产税计税基础不准确，少缴房产税，存在一定风险。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定：三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【预计风险】取得土地价款、开发土地发生的成本费用如果未计入房产原值，导致企业房产税计税基础不准确，存在少缴房产税的风险。
【解决方法】企业应自查：房产原值是否包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
房地产业税收管理面临的问题与思考
房地产业税收管理面临的问题与思考【摘要】房地产业税收管理是一个重要的话题，也是一个复杂的问题。
通过对现状分析发现，房地产业税收管理存在着诸多问题，主要包括逃税漏税问题、监管不力和税收征管不完善等。
这些问题的存在主要受到政策执行不到位、信息不透明、监管制度滞后等影响因素的影响。
为了解决这些问题，可以采取加强监管力度、完善税收政策、提高透明度和加强合作等解决思路。
我们建议应该加强税收管理部门的监管和执法力度，加大对税收逃漏行为的打击力度，提高税收征管水平，完善税收政策，加强与相关部门的协作，共同推动房地产业税收管理的规范化和健康发展。
通过这些努力，可以有效解决房地产业税收管理所面临的问题，促进经济可持续发展。
【关键词】关键词：房地产业、税收管理、现状分析、存在问题、影响因素、解决思路、建议措施、思考、结论1. 引言1.1 房地产业税收管理面临的问题与思考房地产业作为国民经济的支柱产业之一，在国家税收体系中扮演着重要的角色。
随着房地产业的迅速发展和税收管理体制的不完善，房地产业税收管理面临着诸多问题和挑战。
如何更好地管理和规范房地产业的税收，成为了当前税收管理领域急需解决的重要问题。
房地产业税收管理面临的问题主要表现在税收征管的不规范性、逃税漏税现象严重、税收管理体制不够完善等方面。
部分房地产企业存在偷税漏税问题，严重影响了税收的正常征收。
由于房地产业的特殊性，税收管理难度较大，容易出现管理漏洞和监管盲区。
税收管理体制的不完善也制约了税收管理效果的提升，需要进一步加强对税收政策的研究和完善税收管理机制。
影响房地产业税收管理的因素主要包括政策规定的不明确、监管手段不够灵活、征管人员素质不高等方面。
要解决房地产业税收管理面临的问题，需要从政策制定、监管手段、征管人员培训等方面入手，完善税收管理体系，提高税收征管水平，有效减少税收漏税现象，确保税收的稳定增长。
房地产业税收管理面临的问题是当前税收管理领域亟待解决的难题。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施1. 引言1.1 背景介绍在这样一个繁荣的市场环境下，税务风险成为了房地产公司面临的一个重要挑战。
税务风险不仅可能对房地产公司的财务状况产生负面影响，还可能损害公司的声誉和信誉，甚至导致法律风险。
对于房地产公司来说，积极有效地分析和控制税务风险，是维护自身利益和发展的必要举措。
本文旨在对房地产公司的税务风险进行深入分析，探讨税务风险的来源和控制措施，提出有效的税务风险防范策略，并强调税收合规建设的重要性。
通过对税务风险的研究和探讨，帮助房地产公司更好地了解和应对税务风险，加强税务风险管理，促进企业可持续发展。
1.2 研究目的研究目的旨在探讨房地产公司在税务方面存在的风险，并分析其产生的原因。
通过深入剖析税务风险的来源和特点，可以帮助房地产公司更好地制定税务风险管理策略，减少税务风险对企业经营的影响。
通过研究税务风险的防范措施和建设策略，可以为房地产公司提供有效的税收管理建议，降低税收合规风险，增强企业竞争力。
研究的目的还在于强调税务风险管理对于房地产公司的重要性，引导企业重视税务管理工作，规范税收申报流程，提高税务合规水平，为企业未来的可持续发展奠定良好的基础。
1.3 研究意义房地产行业是我国经济的重要支柱之一，也是税收的重要贡献者。
随着房地产市场的不断扩大和发展，房地产公司税务风险日益凸显。
针对房地产公司税务风险的分析和控制成为当前研究的热点之一。
对房地产公司税务风险进行科学、全面的分析，有助于实现税收合规，提高公司经营效益，保障企业稳健发展。
本文旨在探讨房地产公司税务风险分析及控制措施，为房地产公司提供一些建设性的建议和指导。
通过分析税务风险的来源，制定相应的控制措施和防范策略，加强税务风险管理，推动税收合规建设。
本研究的意义在于提高房地产公司税务管理水平，减少税收风险，实现税收合规，推动行业的可持续发展。
通过本研究的实施，有助于更好地指导房地产公司税务风险管理工作，提高企业的竞争力和盈利能力。
房地产企业税收筹划风险及其应对措施
房地产企业税收筹划风险及其应对措施房地产开发企业所需要的资金数额巨大，现阶段各地区各部门根据“房住不炒”精神，优化金融资源配置，严防违规资金流入市场，而资金是房地产企业的命脉，而房地产建设周期和销售周期比较长，房地产行业的利润被压缩很大，因此房地产企业以后临的困难会越来越多，并且在整个项目周期内，经营活动涉及诸多环节，每个经营环节都需要大理的资金和人力，所以通过税务筹划降低企业税务成本，提升企业的资金周转率显得尤为重要，由于房地产行业所具有的这些特殊性，给其进行税收筹划提供了很大的空间。
一、房地产企业税收筹划存在的风险税收筹划存在政策风险、经营风险和法律风险。
税收筹划是企业一项关键的财务活动，分事前、事中、事后筹划，成功有效的税收筹划要求财务负责人要对整个框架有个清楚的认识，要清楚整个房地产企业的工艺流程，对工程节点要有准确的把握，而国家税法政策随着经济的发展一直在变动中，税收政策变化很快，但大多数财务人员缺乏对房地产行业特点的具体认知，在对政策的认识不足，理解不透，把握不准的风险。
如果分不清重点，盲目的税收筹划，可能因税务差异与税务部门产生纳税冲突，从而产生相关法律风险。
税收筹划应遵循成本效益原则，在进行税收筹划时，要进行成本效益分析，合理预测筹划成本和筹划收益，避免可能产生的经营风险。
如果筹划不当，产生偷税漏税的法律风险，可能对企业的信用产生很大的影响。
二、房地产企业税收筹划风险的应对措施（一）加强各方面管理税收筹划要从企业实际出发，加强内部控制管理，建立完善的财务体系。
加强内部财务管理，管理层要从意识上重视税务风险，加强对内部制度的管理，要由总经理牵头成立税收筹划小组，针对风险产生的原因，采取有效的预防和应对措施，把风险控制在可控范围内。
建立和完善内部监督机制，对于办税人员进行的税务培训，要进行分析和复核，以降低税收风险。
提高管理人员的财税水平，相关管理人员也应具备财税知识，要有财税风险的防范意识，及时掌握和运用国家的税收法规，对公司的税收风险进行及时的回避。
房地产交易中的税务政策与风险防范
随着房地产市场调控的深入， 税务政策将更加注重市场稳定 和风险防范，预计未来税务政 策将呈现逐步收紧的趋势，包 括加强土地增值税、房产税等 税种的征收管理。
当前，一些地方政府为吸引投 资、促进房地产市场发展，出 台了一些税收优惠政策。然而 ，随着市场调控的加强和税收 制度的完善，这些税收优惠政 策将逐步减少或取消。
计税依据
增值额，即转让房地产取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
税率
四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比 例确定。
契税与印花税
契税
转移土地、房屋权属，承受的单位和 个人为契税的纳税人，应当缴纳契税 。契税的计税依据为不动产的价格。 契税实行3%-5%的幅度比例税率。
印花税
对经济活动和经济交往中书立、领受 具有法律效力的凭证的行为所征收的 一种税。印花税的计税依据为合同所 载金额。印花税采用比例税率和定额 税率两种形式。
案例三
合理安排资金流向，降低印花税 税负。例如，在借款合同中，通 过合理安排借款期限和还款方式 ，降低借款金额和利息支出，从 而减少印花税的缴纳。
税务筹划风险与防范
政策风险
税务政策可能随时调整，导致筹划方案失效。防范措施包括密切关注 政策动态，及时调整筹划方案。
操作风险
税务筹划涉及多个环节和部门，操作不当可能导致筹划失败。防范措 施包括建立严密的内部控制制度，确保筹划方案的顺利实施。
加强行业合作与交流
政府、企业和行业协会应加强合作与 交流，共同推动房地产市场的健康稳 定发展。通过定期举办行业论坛、研 讨会等活动，促进经验分享和信息交 流，提高行业整体水平。
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案例二：阴阳合同引发纠纷
事件概述
房地产业税收风险分析
房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源.2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4％,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。
而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大.究其原因,与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张，为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。
那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。
一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。
房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。
从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易.因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本.也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险.2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险.拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。
主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。
例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。
违规抢建房屋,“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金.辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策房地产企业是国家经济的重要支柱，也是税收的重要来源。
但是，房地产企业所得税存在着许多常见问题。
这篇文章将着重讨论这些问题，并提供解决方案。
问题一：准备资料不全或不准确纳税人在申报所得税时，要提交相关资料，如纳税申报表、财务会计报表和附注等。
如果这些资料不全或不准确，会影响所得税申报的准确性和合法性。
解决方案：房地产企业应当严格按照国家相关规定的要求，做好财务会计工作，并保持好相关的会计凭证、报表等切实可行的资料备案。
这样可以确保文件的齐全有效，避免税收管理机关的处罚和经营风险。
问题二：企业所得税的缴纳房地产企业所得税的缴纳是一个非常重要的问题。
如果缴纳不及时或缴纳不足，将会产生罚款等不良影响。
解决方案：企业应该根据国家相关法律和规定，按时缴纳所得税。
要注意申报和缴纳所得税的期限，避免拖延。
企业还应严格履行税务登记、税务申报、税务缴纳等义务，避免因疏忽而受到惩罚。
问题三：资产减值损失的核销企业需要根据实际情况确定资产减值损失，并对减值损失进行核销。
如果企业未能及时执行减值损失的核销，将会导致企业税务负担加重。
解决方案：企业应当建立健全的核销制度，与实际互相碰撞，尤其需要对固定资产、存货和应收账款进行反复核算，确保减值损失的确定和核销及时有效，避免财务风险的，降低所得税税负，减少企业税务成本。
企业所得税调整是税务部门对企业所得税申报的核实和审计，发现企业存在税务违规行为，进行所得税的调整。
解决方案：企业需要合理规划企业所得税结构和税务策略，确保所得税申报的准确性和合法性。
此外，企业还应充分了解国家相关法律和规定，协助税务部门进行核实和审计，并主动纠正所存在的问题。
问题五：因税收问题导致企业倒闭由于房地产企业所得税体制的复杂性以及税收政策的不稳定性，企业面临着倒闭的危险。
解决方案：企业应根据实际情况制定长期稳定的税务策略，建立规范的财务和税务管理制度，做好税务风险防控和风险应对，确保稳定的营收和健康的经营活动。
会计实务：房地产业六大环节30个涉税风险点剖析
房地产业六大环节30个涉税风险点剖析连续12年被税务机关列为专项检查对象，一个行业涉及10个税种，全程六大环节隐藏着多达30个税收风险点，房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。
对房地产企业来讲，如何在项目前期做足税收功课，以规避可能的涉税风险，尽量降低涉税成本，是摆在行业面前的突出问题。
涉税风险成房地产业“第七大风险”房地产业在税收问题上面临“三多”：一是税收检查多，房地产业已连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域；二是涉及税种多，房地产业涉及的税种有10个；再有就是涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。
因此，对房地产企业来讲，如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题。
6月8日，在北京举办的“2013年中国房地产老板如何管财税”沙龙上，举办方负责人中国房地产税务筹划网总裁、深圳智慧源企业管理咨询有限公司总经理李明俊说：“房地产项目开发周期较长，经营环节较多，税收风险高，但只要在决策前做足税收筹划功课，不但能有效规避企业涉税风险，还能合理合法地降低企业的税收成本。
”据统计，2012年全国房地产企业缴税1.3万亿元，其中契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元、企业所得税2015亿元。
房地产业无可争议地成为我国的支柱产业。
但是，房地产业在为国家贡献巨量税收的同时，也无可争议地成为涉税高风险行业之一。
曾有业界专家撰文指出，骗取贷款、包租销售、囤积土地、违法建筑、外资进入、二手房市场成为我国房地产市场中的六大风险。
李明俊认为，除了这六大风险以外，还有第七大风险，那就是涉税风险。
“以我的服务经验，房地产企业80%以上存在税收问题。
”他说。
记者查阅历年来国家税务总局的年度专项检查通知文件后发现，2002年～2013年的12年来，房地产业是唯一连续12年都被列为年度专项检查的行业。
在这些文件中，有的年度房地产业税收被列为指令性检查项目，有的年度被列为指导性检查项目；有的年度要求重点检查房地产销售业务，有的年度要求重点检查建筑安装业务；有的年度重点检查房地产业的营业税或所得税等单项税种，有的年度则把房地产业涉及的所有税种都列为检查对象。
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房地产业纳税人存在的税收风险点一、营业税1.是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。
销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。
2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。
3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。
4．委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。
5.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。
6.是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。
7.纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。
8.销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。
9. 发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。
10.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
11.对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。
12.出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。
13.出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。
14.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。
15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。
16.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。
二、企业所得税17.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
18.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
19.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。
20.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入。
21.取得的土地资产是否不按规定计价，包括是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。
22.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。
包括：是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。
23.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
包括：是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用；是否存在利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本；是否虚列工程监理费；是否存在从法人代表个人账户支付公司采购费用的情况。
24.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
包括：取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。
25.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。
包括：是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本；一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊；发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。
26.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。
包括：将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除；由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理；临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。
企业购买的交通工具（车辆）不计入固定资产计提折旧，而是直接进入管理费用，影响当年利润，可能存在少缴纳企业所得税的风险。
27.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。
包括：“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况；开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整；工资及“三费”扣除是否正确。
是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整；计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整；是否在税前扣除与收入无关的支出。
如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
28．各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税；以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整；接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。
预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。
三、土地增值税29.对普通标准住宅的界定是否符合要求。
是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。
30.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
31.是否按规定确定土地增值税的清算单位。
32.混淆不同项目成本，把不同的项目成本费用混淆，是否按规定进行成本费用分摊；是否多开具建安发票金额，虚增建安成本；按照开出的发票金额作为销售收入环节申报税款，而对于预收账款，是否只作长期挂账处理，不作收入，隐瞒收入少申报税款；转让方以净地价转让土地且由受让方代缴的土地出让金和各项税费的，是否将土地出让金和各项税费转换一并计算缴纳各项税款。
33.是否未按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。
34.是否列支不属于清算项目的开发成本；从事房地产开发企业，在绿化工程支出方面，是否存在代开与实际业务价款不符的发票并据实扣除，虚增开发成本，少缴纳土地增值税。
35.是否未按规定方法将相关项目成本在普通住宅和非普通住宅之间进行分摊。
36.是否通过多次对土地进行评估增值的方式增加土地成本，少缴土地增值税；房地产企业利用土地评估，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，少缴纳土地增值税。
37.清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报，仍然采用预征方式申报；是否存在达到土地增值税清算条件，并已经进行清算后，剩余的存量房销售时未按原清算成本进行申报缴纳土增税，只按预征率申报缴纳，造成少缴税款。
38.是否及时进行土地增值税清算，是否及时向税务机关报送清算资料，报送的资料是否完整。
39.房地产公司清算后销售剩余房产。
【风险】地税机关在税务检查中发现部分房地产公司在房地产项目土地增值税清算后销售剩余房产仍按预征率申报缴纳土地增值税，未按规定据实计算缴纳土地增值税，造成少缴税款，被税务机关依法处罚并追缴税款和加收滞纳金。
【法律依据】《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征管工作的通知》（琼地税函〔2013〕476号）第三条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（一）对已进入清算程序（即受理清算）后销售或有偿转让房地产的，不再预征土地增值税。
（二）纳税人在清算期间销售或有偿转让房地产的，在税务机关出具清算结论（即土地增值税清算核准表）后，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为出具清算结论之次月15日前。
（三）纳税人在清算（即出具清算结论）后销售或有偿转让房地产的，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为销售或有偿转让房地产之次月15日前。
四、土地使用税40.承租集体土地用于开发项目建设，是否缴纳土地使用税。
40.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。
41.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税；《土地使用税暂行条例》第三条中规定：土地使用税按照企业实际占用面积缴纳。
在实际中，企业认为有证无地的部分企业没有实际占用，因而在缴税过程中未按照土地房屋权属证书上的面积缴税。
42.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。
43.符合土地使用税减免政策的纳税人是否按规定办理审批或备案手续；企业与农民或集体签订土地租赁合同，长租(50年或70年)无产权证，实际拥有使用权，没有土地使用权证，是否存在未申报纳税造成少缴土地使用税的情况。
44.企业实际占有使用土地的时间与办理土地使用证的时间不一致，在计算缴纳税款时应以实际占有使用的时间，而不是以办证的时间。
以办证时间为准计算缴纳税款的，可能存在少缴纳土地使用税问题。
五、契税45.出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。
具体包括：以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费；以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。