全国房地产市场周报月报

地方楼市下滑与房企业绩飘红的差异分析

2011-4-13

近期，一些上市开发商的首季销售数据陆续公布，虽然有部分开发商业绩同比减少，但是大多数开发商业绩非常靓丽，同比大幅上涨。这让今年更加严厉的楼市调控处境尴尬，似乎与目前各地楼市成交量的下滑相矛盾。世联研究认为，按季度统计显示，不论是地方楼市成交量，还是开发商的业绩都是呈下滑趋势的，感受的差异其实是比较的基准不同。

差异一：数据关注重点的差异

研究城市市况，一般大家最关注的指标是成交面积及成交均价，而很少去关注成交总金额；研究开发商业绩，一般大家最关注的是开发商销售金额，因为这与开发商的实力，尤其是上市开发商的市值息息相关。正是因为对城市与房企数据关注重点的差异，导致不同数据的同比增幅或环比增幅失去可比基础，这难免会造成错觉。

差异二：分析指标选择的差异

研究城市与开发商的房地产销售数据，除了绝对量的分析外，其相对量的分析更有意义，其中同比增长指标和环比增长指标是两个最常用的分析指标。然而，由于城市经营者（地方政府）和开发商出于各自发展的需要，对房地产分析指标选择存在很大的差异。在楼市调控加强的大背景下，地方政府为更好显示其楼市调控效果，更加偏好于环比增长指标；而开发商的经营业绩是对股东负责，其中上市公司更加注重各种数据分析对其股价的影响，因而在分析指标选择上会趋利避害，同时楼市销售有季节性变化，选择同比增长指标似乎也更合情合理。

先从城市来看，一线城市的北上广深一季度一手住宅成交量分别为215万平方米、164万平方米、176万平方米、72.6万平方米，分别环比增长-37%、-55%、21%、-32%（见表1），而其同比增长指标则因其变动幅度比环比指标要小很多，无法更好地体现各城市的调控效果，自然不会被舆论关注；楼市成交金额虽然也是楼市成交量的一种表现形式，因其不能更好的体现楼市交易的活跃度，因此很少被地方政府用来分析描述楼市变化。再从开发商来看，万科、恒大、中海、保利四大房企一季度的销售业绩分别是355亿、198亿、197.7亿、140亿，分别同比大幅增长135%、136%、64%、72%（见表2），而其环比增长指标不仅变动幅度小，而且万科和保利还是环比负增长。

因此，抛开上述两点差异，将城市数据与开发商数据（忽略开发商的商业地产数据影响）一一对应来分析，不难发现，按季度统计的结果显示，其成交量环比多数呈下滑态势（即使没有下滑，其正增长幅度亦大幅企低，与同比正增长无法比拟），不同的是开发商销售数据均同比大幅增长，而城市的同比变动幅度就低很多，其中北京和上海一季度的一手住宅成交面积分别同比降低19%和8%，北京和深圳的一季度一手住宅成交金额分别同比降低6%和8%。

表1 北上广深一季度一手住宅销售数据

表2 四大房企一季度销售业绩数据

【数据来源：世联数据平台】

另外，开发商一季度销售业绩大幅增长的现象，还掩盖了另外一个事实：开发商按月统计的销售业绩亦部分呈下滑态势。其中2月份适逢春节，各大房企当月成交量均为一季度的低点，但3月份相对于元月的成交量均大幅回落，万科、恒大在3月份的销售金额相对于元月分别增长-54%、-22%，而保利、中海分别增长34%、18%。城市按月度统计数据亦显示出相同的走势，2月均是各大城市一季度楼市成交量的低点，但3月成交面积相对于元月均大幅负增长，北上广深的变动幅度分别是-55%、-61%、-23%、-34%。从这一点来看，城市交易量的下滑似乎要大过开发商销售量的下滑，但是开发商的数据之所以要相对乐观，这与开发商的全国布局，大力拓展三四线城市不无关系。

倾巢之下，焉有完卵？世联研究认为，在政策调控逐渐加码的情况下，地方楼市交易量与开发商销售量整体上应该是一致的，毕竟地方楼市的交易量由当地各开发商的销售量构成，而开发商销售量亦由各地方分公司的业绩汇总，不同的仅仅是变动幅度而非方向。

【撰写世联地产市场研究部】