城市商业综合体设计发展要点
城市商业综合体设计发展与要点〈提要〉本文分析了城市商业综合体，在城市建设发展中的作用；商业综合体在规划布置、建筑日照分析、路网布置、消防设计等设计要点；提出了目前商业综合体应规避的问题；未来商业综合体开发的方向。
关键词：商业综合体，集聚效应，功能分区；日照分析，区域道路，消防，步行街引入，城市空间。
一商业综合体在城市发展中的作用
近两年随着土地市场综合用地的不断扩增,催生了很多城市商业综合体的产生；城市商业综合体一般是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会议、餐饮、娱乐等，城市生活空间三项以上进行组合，并在各部分建立一种相互依存、相互助益，但又有相互独立的能动空间关系，形成了一个多功能，高效率的综合体，这种“城中之城”物业形态的成功运作，引发了城市集聚效应。
这种综合体空间体量较大，它往往会拉动一个区域土地价值和区域内房产价值的提升；区域内公共交通系统的升级；商业综合体本身所能提供的稳定消费人群是传统商铺所不能提供的，人们不仅可享受主力店的品牌服务和号召力，也可共享商圈配套和交通便利。
城市商业综合体的产生，节省了城市土地开发，提升了城市形象，加快了城市区域经济发展；这种综合体一站式的购物模式、旅
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体
城市综合体景观设计要点
城市综合体景观设计要点 一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，城市综合体景观设计，又是一个城市商业街景观设计规划的点睛之笔，一条商业街在进行了整体的规划之后。在整个商业街的设计中，首先必须要保证规划设计的科学性，其次要有弹性设计的部分，以遍在以后的招商中做出适当的调整。 城市综合体以超大的空间尺度、地标式的城市建筑、现代化的城市景观等为主要特征，代表了一个城市发展的面貌。 准确的商业定位 商业综合体是一种复合型的表现与复合型的地产，其中包括传统的商业、会展、办公、停车等多种的相关产业形成明显的业态组合形式，同时每一个产业都可以单独成为个体存在。其整体定位是十分重要的。 定位应基于几个方面： 第一，本地区城市历史的渊源和资源。景观设计往往要与文化和历史相关联; 第二，要考虑自己的商圈，可以在城市的交通枢纽地区，也可在城市的开发区或新城市的中心地区，或者选择在商业街区和商业集群的地方，此外也适用于休闲设施和会展设施较全的地区。 这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，进行一定的辐射，如果定位准确，辐射的范围就可能很广，日后经营的范围中的销售也会有很多的便利。 “以人为本”设计理念 商业街是人流相对集中的地方，人们出入商场，忙于购物和娱乐，很容易产生心理上的紧张情绪，通过自然环境的介入，可以大大缓解这种紧张情绪，创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。 朝向自然景观的商业区最适合当地人的思维及喜好，这是一种可以同时交流享用的街道、漫步路，水道、广场和公共绿色空间等区域，多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道，会给你的商业街景观设计增色不少。人们可以在这里用餐、娱乐、购物、工作、休闲放松。 例如在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因，使人们喜爱停留的区域。 营造现代、时尚景观氛围 城市综合体代表了一个城市的发展水平与现代化的面貌。商业街的氛围也是非常重要的，同时商业街对商业氛围也要求非常高，应用当代艺术，体现景观艺术气息，为城市注入了新的活力。如通过标志物、
城市商业综合体策划书详解
城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
城市商业综合体项目的风险规避研究
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
城市大型商业综合体建筑设计要点分析
城市大型商业综合体建筑设计要点分析 发表时间：2018-07-04T10:04:55.387Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第2期作者：邱宇 [导读] 大型商业综合体一般都位于城市中心的繁华地区，原本就复杂的人流和物流状况。 广州市住宅建筑设计院有限公司 510623 摘要：随着经济的飞速发展，城市化进程的脚步逐渐加快，面对日益严重的土地、交通。环境等时代新问题。大型商业综合体的建设成了城市发展的必然。最近几年来在各大城市先后出现了各式各样的商业综合体，这种新型的商业经营模式集办公、购物、娱乐、餐饮等功能于一体，具有多功能、高效率的特点。但由于其自身的建筑面积大、人员密度大、功能多等特点，使得其建筑设计的复杂度和难度加大，因此必须要综合考虑商业综合体建筑的设计。 关键词：大型；商业综合体；建筑设计 1.城市大型商业综合体概述 大型商业综合体一般都位于城市中心的繁华地区，原本就复杂的人流和物流状况，使得商业综合体需要肩负起更多的责任：改善城市环境、交通状况以及城市形象等。同时由于商业综合体的建设规模较大，其包含的功能类型多，并且不同的功能均具有不同的价值诉求，这也必然会给商业综合体在建筑设计方面增加难度。使得商业综合体的建筑设计十分复杂。总而言之，大型商业综合体建设需要综合地协调各个方面的要求，从而使商业综合体建成后能真正的实现其自身价值。 2.城市大型商业综合体建筑设计要点 2.1交通流线的引导设计 城市商业综合体内部体量较大，因此为了能够使人们快速的到达内部任何一个区域，则需要内部要具有畅通的交通。即合理设计各出入口的数量，出入口位置要与客流流线有效匹配，或是是利用外部天桥进行连接。利用地下层与外部街道将建筑外部与建筑与建筑之间有效地连接起来。可以利用中庭天桥在完成内部交通的有效连接，利用扶梯、电梯和货梯实现竖向交通，以此来构建出畅通的交通网络。对于底层公共空间，为了能够有效地吸引人流，可以利用步行街来将建筑地盘进行分块，利用不同的功能和不同的服务性质来实现空间的有效整合，在引导人流的同时，也增强对人流的吸引力。 在设计商业综合体裙房或是高层辅楼购物中心过程中，其设计更为复杂，在具体设计时，可以充分的利用综合内平面中的商业动线，有效的串固接起内部的主力店、次主力店、商铺和中庭，使其成为楼层的主要交通线。对于较大面积的购物中心还需要设置次动线，即合理控制每个商铺的面积，利用商业运营机构合理设计业态组合，确保业态组合的合理性和互补性。同时在每个商业楼层都要设置货运通道，以各业态组合平面为基础来完成建筑平面设计，确保商业平面布局的合理性和可行性。 2.2使用空间设计 当前城市综合体产品形式多以酒店、写字楼、商业、公寓和住宅为主，在具体设计过程中，设计师要针对具体的目的性、多样性和参与性作为基本思路，对公共空间的设计要给予充分的重视。充分地利用公共空间来将人流引导到商业空间，在具体开发策划过程中，要确保不同产品物业组合的最佳比例，这样内部各功能才能紧密结合。具体可以采用整体设计，并与结构形式、防火要求和所需空间尺度要求来进行空间组合设计，确保实现经济技术指标的最佳。 2.3建筑立面特征及建筑整体效果 由于当前城市综合体多位于城市核心位置，处于城市中心位置的城市综合体其立面及建筑整体效果与会与城市空间直有非常紧密的关系。因此需要重视城市综合体立面设计工作，通过对建筑体量进行必要的整合，并针对夜间灯光下的视觉效果和商业氛围营造两个方面来合理设计建筑的色彩，以此来提升建筑的整体形象，同时城市综合体体块之间的风格也保持一致性，即通过合理进行各个立面进行组合，确保立面的连续性，使城市综合体立面及整体效果给人带来良好的视觉感受。 2.4卸货场及后勤机电用房设置 在商业综合体一层平面中，具有较多的功能出入口，这些不同的功能的出入口在设计时通常会全部位于背向商业展示面一侧，为了打造良好的外部形象，则在平面设计过程中通常会在地下室设置地下卸货场。这样货车可以直接到达地下卸货场，然后再由地下卸货场利用分散设置的商业货梯来将货物运送到具体的地点。通过在地下室设置卸货场，综合体外部的交通流线得以进一步优化，而且有效地提升了商业体商业展示面的特色，对提高建筑整个外部形象具有非常重要的作用。后勤机电用房也位于商业综合体地下室内结合车库合理布置，在每个楼层中几乎没有商业价值的部位设置一些商业管理后勤用房，方便整个商业综合体的运营与管理工作的开展。 3.简要实例分析某大型商业综合体建筑设计要点 3.1项目概况 某大型商业综合体建设用地呈“L“形临二环路长215m，临大道长201m，且在沿二条道路和交叉口留有公共绿地，整个用地西南侧高，东北侧地形低。 3.2规划设计要点 3.2.1空间布局 本项目总用地20205.88m2，总建筑面积为138398m2，高76.35m，共计20层。本项目是集商业酒店办公住宅餐饮娱乐为一体的大型商业综合体，在设计环节，参考各自不同的功能特点，进行合理的布局设置。另外，在建筑中分别设计了一个商业休闲广场和一条商业步行街，极大地丰富了建筑室外空间，同时使得各类人流各行其道，避免了彼此干扰。 3.2.2功能布局 建筑平面呈“L”型布局根据一二层特点，将其功能定位为商场。在“L”型交叉处设置主力百货，在两侧处设置商业店面，最终形成以主力百货为交汇中心的商业布局在二环路，某大道及交叉口分别设置商场入口，以便于消费者的进入。将商业广场和步行街设计在正对某大道和公共绿化广场的位置，一方面有利于商业空间的丰富，另一方面有利于人流的集散，从而最大可能地提升了综合体的商业价值。至于三到六层功能，不仅考虑到商场内部互动的需要，而且考虑到了各自独立交通系统的需要，给商业综合体的整体运营提供了便利。六层之上
城市商业综合体的运营和管理
城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有
魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一
商业综合体设计说明
商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间
城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究
城市社区商业综合体开发和运营的影响因素 研究 周刚华钱放王卉 2012-12-17 17:48:35 来源：《中国房地产》2012年第11期（学术版） 摘要：随着我国城市化进程的加快，新建居住区大量涌现，需要大量社区商业设施配套来满足社区居民日常生活的需要，城市社区商业综合体应运而生。本文在对国内8个典型社区商业综合体详细调查的基础上，从区位选择、功能布置、业态组合和经营方式等方面研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，并提出我国建设城市社区综合体发展的策略和建议。 关键词：城市社区，社区商业综合体，影响因素 随着我国经济的快速发展和城市化水平的不断提高，我国商业设施建设也得到了很大的发展，有些城市中心商业区的建设已经达到较高水平。但伴随着我国城市新建小区数量的不断增多和居民消费观念的变化，城镇居民对社区商业的需求日益增加，我国目前许多城市社区商业仍然存在社区商业设施不足、网点布局不合理和服务功能单一等问题，已经不能满足城镇居民基本生活和提高生活质量的需求。因此，加快发展我国城市社区商业是满足城市居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业的迫切要求。 城市社区商业综合体作为社区商业的一种重要形式，由于采用了“统一规划设计、统一进行招商和统一经营管理”的“三统一”建设经营管理方式，不仅满足了城镇居民的日常生活需求，而且还创造了良好的购物环境，为社区居民提供
了很大便利。由于其商业带动效应强，容易凝聚人气，已经成为社区商业的一大亮点。这种集中的、一站式的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，是未来城市社区商业发展的主流形式。因此，研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，对我国社区商业建设具有非常积极的意义。 1 我国社区商业综合体发展过程中存在的问题 我国社区商业综合体的建设起步较晚，近十几年来，随着城市化水平的不断提高，城市新建小区大量增加，需要新型的、大量的社区商业与之配套，社区商业综合体的建设才慢慢开始引起开发商重视，特别是在北京、上海、深圳等大城市或经济发展水平较高的城市，社区商业综合体发展较为迅速，取得了不小成果，出现了许多经典案例。总体来看，我国目前社区商业综合体建设和管理过程中存在以下几个主要问题。 1.1 规划上不够重视，社区商业综合体建设无序 社区商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象，是一种新型的社区商业形态。目前，我国许多城市比较重视中心城区商业的发展，社区商业往往不被政府有关部门所重视。一些城市对中心城区商业综合体的建设和管理都有明确和详细的规划，缺乏对社区商业综合体建设和管理规划，从而使得新建居民小区和旧城改造小区的商业综合体建设缺少足够的依据，建设和管理呈现无序状态。 一些地方政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以开发企业为主，相信市场能够解决一切问题，甚至对社区商业综合体的布局采取放任自流的态度，
城市商业综合体的运营和管理
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
大型综合体设计要点
1、前言 本文的目的并不是介绍特大型项目怎么去做，因为一般来说，成熟的业主都会有明确的任务书指导设计，只需去理解和执行即可。本文主要是通过设计过程中的一些经历和感想来告诉大家设计的一些注意事项和具体操作方式，如何高效、准确的完成设计成果。为此可以从以下几个疑问来开始设计的回顾。 2、商业综合体的含义 商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在一栋建筑物内，主要的城市配套包括百货商场、大型超市、精品购物街、沿街商铺、超市、大型车库、影院、KTV、健身、电器、健身、酒楼、儿童电玩、精装公寓楼、甲级写字楼、五星酒店、商务酒店等等，整个建筑物的规模非常大，一般都在20~50万平方米。商业综合体对能源的需求量是巨大的，对能源供应的安全等级要求也比较高，对于二三线城市来说，商业综合体的建立一般都会对现有的市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计。到底是项目去适应市政还是市政改造去适应项目，对此在前期阶段要有足够的重视，这就需要供电方案的论证。各地商业综合体项目概况分析见下表。 3、商业综合体经营管理对设计的影响 甲方对于商业建筑有不同的管理模式，主要分为销售型和自持型。 销售型：沿街商铺、精装公寓楼、普通写字楼。 自持型：百货、精品室内步行街、大型超市、五星酒店、甲级写字楼、地下车库、餐饮、影院、KTV、健身、电器、酒楼、儿童业态等。
分析建筑的功能以及了解甲方的经营管理模式是非常重要的工作，这直接影响着供电区域的划分和供电系统的建立，可以说，设计的最终目的就是要满足商业的合理经营和安全运行。 4、商业综合体设计中需要特别注意的一些名词 业态：指不同的建筑功能。 物管：指物业管理公司，主要对销售的建筑进行维护。 商管：指商业管理公司，主要对自持的建筑进行维护。 计量：计量在商业项目中非常的重要，计量的方式决定了系统的划分店招：指商铺门面统一的商业广告标识。 道旗：指步行街道路统一的商业广告标识。 以上的专有名词决定了任何一个区域的一个开关、一根电缆，甚至是一个灯泡的物权所属，因此，在地下室的某一机房中出现照明从物业引接、潜污泵从外铺引接、通风机从百货引接电源的现象就不足为奇了。但是，对于消防专用设备则没有区分，一概属于物业管理及计量。此外，要对竖向标高、总图坐标、面积指标敏感；要对设计标准、建造标准、交房标准明确。 5、商业综合体的设计范围 红线内所有强电设计： （1）完成一般由供电局设计、管理的中压开闭所、局管变电所的设计工作。 （2）中压（10kV）供电系统、低压（0.4kV）系统。 （3）动力配电。 （4）普通及应急照明（非装修区域）。
商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体规划设计方案评审要点解 析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准
备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
实例分析城市商业综合体建筑设计
实例分析城市商业综合体建筑设计 发表时间：2019-04-02T10:37:33.217Z 来源：《基层建设》2019年第1期作者：林俊杰[导读] 摘要：城市综合体是现代社会发展的标志，当今的中国城市综合体如雨后春笋般拔地而起，城市综合体在设计中发展，在发展中成熟。 广东博意建筑设计院有限公司广东佛山 518000摘要：城市综合体是现代社会发展的标志，当今的中国城市综合体如雨后春笋般拔地而起，城市综合体在设计中发展，在发展中成熟。希望通过不断的探索实践提高对其的认知，提高其建筑设计的高度。 关键词：城市；商业综合体；建筑设计 一、城市综合体的城市价值 城市作为一个人口聚集的场所，随着人口数量的不断增加，用地必然会呈现出十分紧张的态势。为了实现土地的集约化利用，在用地紧张的区域核心部位必然会出现城市综合体，在满足城市发展需求的同时，也有效的缓解了用地紧张的局面。在当前城市综合体设计过程中，需要以现代城市设计、环境和行为理论来进行具体的景观和环境设计，同时还要打破传统的建筑立面概念，采用多种手段来进一步对景观和环境进行丰富，凸显出建筑群体的景观特征。可以说城市综合体承载着城市文明和经济发展的责任的同时，也在一定程度上有效地提升了城市的整体形象。城市开发的基本成分之一即是居住，通过打造城市综合体，可以有效地解决城市中心居住问题，实现了能源的节约，进一步缓解了城市交通压力。而且城市综合体有效地将不同时间的功能进行组织，实现了各个时间段上各功能的有效衔接，使其保持了24小时的繁华，城市综合体的使用效益达到较高水平。而且城市综合体的出现，其内部各种业态有效地刺激了经济的发展，带动了城市其他行业的发展，并为人们提供了更多的就业机会，更凸显出区域的价值。 二、我国城市综合体的典型特征 1、超大空间尺度 综合体的建设必须和城市的整体发展状况大致一致，最好可以将城市的各个要道完美的融合在一起，因此需要非常宽广的建筑外部空间，由于综合体的建设规模的持续增大，使得建筑内部空间也持续的增大，而外部和内部的空间的统一工作就显得尤为的重要。另一方面，多样性的功能匹配，成为许多功能的主要亮点。 2、通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间的贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 3、购物与娱乐相结合 购物与娱乐结合在一起的理念提高了传统商业街的魅力、活力和发展动力。因此，原始的封闭的商业广场注定要消失，取而代之的是一个多功能的空间网络，商业广场的室内外空间与城市景观交织在一起。 4、高科技集成设施 城市综合体在建设上拥有普通世俗的因素，同时又是融合了高新科技的元素。凭借其高新的设备完全体现出了相关技术的在建筑上的充分利用。室内高速交通主要以垂直电梯为主，自动扶梯，人行观光电梯为辅；而通过电话、电报、电传、传真、互联网电视、电脑等；安全系统通过电视系统、监控系统、紧急呼叫系统、分页系统设置和分区可以保证。 三、实例分析 本项目位于花园北路与花园新街及塘厦大道交汇处，用地为商位混合用地，东侧设置一栋集中商业，主出入口设为在塘厦大道一侧，沿街面长，人流量大。西侧设置3栋高层住宅楼，并沿地块外围设置商业裙房。 1、总平面布局与规划 在本项目设计中，追求形式与功能的最佳组合，追求建筑群与区域空间的优质呼应是设计的先行要素，基于此重塑办公、居住、文化、艺术、娱乐、商业融合的城市文化商业中心，引入活力人流，引导街区复兴，激发都市中心的活力与魅力，推动区域经济发展。 1）功能布局 该方案运用简洁的设计手法，将地块分为东西两区。充分利用地形特征，考虑周边环境与日照影响，确立沿地块西侧面向望江路及北侧面向钱江路设集酒店、商业中心、办公于一体的标志性建筑，商业复合体的设计提升商业氛围，形成主干道交界处的耀眼地标，同时形成休闲娱乐的品质焦点。 为保持各建筑功能独立性的同时兼顾商业流线的顺畅，扩大各塔楼外向景观视野，确立沿地块东侧、南侧规划道路布置办公楼A、B 座，与商业复合体围合形成中央绿化广场。中央绿化广场始于地块东侧，将区域活力人流引入，通过塔楼间宜人的绿化空间，直达地块西侧的商业复合体，创造都市型生活新体验。 2）交通组织 地块出入口分别位于地块东侧、南侧规划道路中段，东面入口通过中央广场的景观元素构建，与商业集合体形成对景，有效定义区块特质。 为做到人车分流，沿地块外圈设置环形车道，连接各塔楼和商业复合体上落客区及3处地下停车库入口，有效提供便捷的车流，确保中央绿化广场无车流干扰，创造安全舒适的环境。 3）景观设计 本案景观设计采用多层次、多角度的手法，通过交叉、叠错、并列各种可变因素与空间发生对话。地块内的绿化与钱江路绿化带相结合形成连续的城市绿化景观带。主要绿化形式以树木为主，草坪为辅。在整个建筑群中心地带以及楼宇之间进行相应的绿化布置，使其在各具特色的前提下，寻求整体风格的统一，形成连续的室外绿化空间环境。结合地下室的设计，尽可能的提高实土绿化的比例，与室外绿化、屋顶绿化、景观铺地和水体设计相结合，满足规划要求的20%绿化面积。在绿化设计中重点考虑绿化空间之间的渗透，为都市空间丰富多样的行为模式提供更多的可能性和便捷性。 2、建筑设计
大型MALL购物中心策划设计要点(doc 8页)
大型MALL购物中心策划设计要点(doc 8页)
大型MALL购物中心的投资决策策划与开发 现代MALL成功经营的四要素：选址、定位、经营管理、无形资产与品牌运营，系统探讨了现代MALL实际筹建与运营的要点，是MALL实践的指南。 一、国内外shopping mall 发展现状 购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物中心，shoppingcenter是指郊区的购物中心。 购物中心的定义如下： 1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作； 2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割； 3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务； 4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场； 5.有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。 6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。 7.有创造新商圈或更新地区的贡献。 购物中心的建筑特征
MALL购物中心—铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。 购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心销售或经营出现失败。 二、shopping mall可行性研究 购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。 可行性研究包括如下内容： 1.1用地选择 （一）用地区位和交通人口状况 总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群
第四代城市综合体简介定稿版
第四代城市综合体简介精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的ShopingMALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。 四、第四代城市综合体的构成及内容 五、案例 以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点 以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。它的良性运行关系到社会生活