巍山古城特色小镇及文化旅游项目文华山片区策划报告20181011

19906 12706 14987 15501 18170 20547 1360 3641 6667 20000 6667
37.76
25173
21.12
14082
87.71
58473
54.17
11.88 533.18
36110
7920 355454
绿地率
35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 80%
• 打造高密低容产品，做出符合旅游度假的 旅游产品；
12
12
企业目标
强化华侨城的品牌优势，引领巍山县区域发展，获得政府认可，获得后续土地。
高
强化品牌形象
获得政府认可 引领区域发展
实现利润最大 旅游度假地产
基础
企业目标层次模型
13
初步设想：
纵观项目资源，人文资源是项目的最核心资源
充分利用巍山人文资源及山地地貌打造以台地低密度产品为主 的旅居产品
巍山古城
水塘
水塘
水塘 王宫
高价值区
中高价值区
圣火广场
·
中高价值区
中价值区
9
项目地块分析/旅游规划
紧邻巍山古城是巍山县核心旅游资源，也是本案规划打造的一部分，目前已评为全省能级最高的特色小 镇，整个项目需要围绕旅游规划开发，以实现项目开发目标。
2017年6月16日，巍山古城入选全省创建国际水平的5个特色小镇之一。
企业诉求 关键词：品牌性 旅游地产
从企业需求来看，需要深入研究市场背景，打造出突围市场的 产品，强化品牌
14
大理及巍山城市占位分析
区域资源&区域旅游
区域资源分析
16
区域资源分析
巍山古城号称南诏古城、南诏文化发源地，是云南省设置郡县最早的地区之一，是第三批中国历史文化名 城。
巍山位于云南省西部大理白
巍宝山南诏土主庙是公元714年，南诏第三代 王盛逻皮向唐王朝请封，为纪念第一代王细奴 逻而修建。古庙的神威，使这里从此便有了彝 族祭祀祖先的活动，1300多年来从未间断。
巍山小吃节是吃货们的狂欢节。巍山小吃素以 风味独特、做工精细、品种繁多、荤素相宜、 简便快捷、营养丰富和经济实惠而著称，倍受 国内外美食家们的青睐。
用途
居住 居住 居住 居住 居住 居住 居住 居住 居住 居住 居住 商业 商业 居住 居住 居住 商业 商业 商业 文化 绿地 水池 绿地 水池 绿地 绿地 居住 居住
用地面积（亩） 用地面积（㎡）
23.94 31.26 23.09
15961 20843 15393
32.02
21347
29.86 19.06 22.48 23.25 27.26 30.82 2.04 5.46 10.00 30.00 10.00
扎染艺术
2003年被国家文化部命名为“中国民间扎染艺术之乡”，如今巍山的 民族扎染工艺品受到各地游客的青睐。
彝族打歌
巍山县被誉为中国彝族打歌之乡，巍山彝族打歌已成为少数民族群众 继承、保护、挖掘民族民间文化精髓的重要活动，全县有200多支彝族 打歌队不断活跃在城乡。
非遗文化
巍山县共有各级非物质文化遗产保护名录86项，巍山县永建镇东莲花 村被国家文物局和城乡建设部命名为国家级历史文化名村，巍山汉族 高台社火、彝族二月八节、马鞍山青云彝族文化保护区被列入省级非 物质文化遗产保护名录。
22
区域资源分析/文化资源
巍山8大古村落：国家公布的第三批中国传统村落名录，巍山县已有8个村落被列入国家级传统村落名录。
巍山县莲花村
巍山县啄木郎村
巍山县米姓村
巍山县青云村
巍山县新村
巍山县陈德厂村
巍山县利克村
巍山县山塔村
23
区域资源分析/文化资源
扎染艺术、彝族打歌及非遗民族文化节日，构成了巍山丰富多彩的地域文化。
4 4
兼容性（建筑面 积）
30%商业 30%商业 30%商业 30%商业 30%商业 30%商业 30%商业 30%商业 30%商业 30%商业 30%商业
---------------30%商业 30%商业
11
项目地块分析/小结
01 项目位于巍山古城东侧，拥有丰富的人文资源；
02
多个基建项目落地，未来进一步缩短巍山、大理、昆 明之间的距离，项目辐射能力将进一步增强；
巍山“十三五”旅游规划
在“十三五”期间，巍山县以南诏文化为主线，将旅游与文化相结合，对规 划区内历史文化、民族风情、自然风光进行有机梳理、归纳和整合，重点打 造南诏古风、寻根南诏、梦回南诏、南诏故城四个核心旅游片区，小湾库区 观光、南诏王陵探秘两个重要补充旅游片区，最终构建出以“南诏文化”为 主题的——“南诏文化国家遗址公园”，树立巍山整体旅游形象品牌，并以 此融入大理核心旅游圈，推动大理南部旅游发展新格局的形成。
巍山资源土地肥沃，物产资源丰富，具有发展农、林、牧等产业资源。 物产丰富
全县林业用地220万亩全县有300 多种野生植物，有数百种药材， 100多种野生禽鸟，70多种野生动 物，上百种花卉。境内有大量云 南松、混交林，尚有部份原始森 林。
巍山是滇中现代化农业示范县、 云南省油菜基地县，大理州茶叶 生产重点县、大理州药材生产基 地县，是云南省核桃基地县。
百花园 核桃基地
原始森林 药材
油菜花基地
茶叶生产 21
区域资源分析/文化资源
巍山多个民族聚集，多元民族文化形成丰富多彩的文化活动。
巍山祭祖
巍山火把节
巍山小吃节
巍宝山南诏土主庙是公元714年，南诏第三代王 盛逻皮向唐王朝请封，为纪念第一代王细奴逻 而修建。古庙的神威，使这里从此便有了彝族 祭祀祖先的活动，1300多年来从未间断。
和农业用地。平坝内多以农田为主，山体有部分耕 地、果林、林地，地块内有少量水塘。
平坦、开放
山体坡地
圣火广场
南诏王宫
8
项目地块分析/地块价值判断
高价值区
➢ 王宫片区，地势高，景观视野佳，绿化覆盖高， 临近水系；
中高价值区
➢ 环绕圣火广场周边，北侧临近30米宽道路，景 观视野面向古城方向；
中价值区
➢ 地势相对较低，临近县城，视野景观一般；
巍山被称为“南诏古都、彝 祖故里”被命名为“中国民 间扎染艺术之乡”“彝族打 歌之乡”“中国名小吃之 乡”等，民间艺术和传统文 化在巍山相互交融。
17
区域资源分析/自然资源
鸟道雄关
• 红河是唯一一条发源于云南南境内国际河流， 而巍 山，就是红河癿源头。这里可以欣赏到 红河源九曲 十八湾的优美景色，可以体验到绚烂南诏文 明和多 姿多彩的民族文化。
扎染艺术 彝族打歌
扎染艺术
项目地处云南大理巍山彝族回族自治县，距离省会昆明市391公里，距离大理州政府下关市53公里； 巍山历史悠久、文化灿烂，是国家级历史文化名城，是清代云南省四个文献名邦之一。国家级大理风景名胜区的重要组成部分，是国际河流 – 红河的发源
地；
4
项目地块分析/项目区位
巍山对外交通主要依赖于S224省道，未来大临铁路、巍弥公路修通后，将进一步提升项目通达性，辐射能 力也将进一步增强。
➢ 广大高铁复线于2018年6月30日正式开通，时速为200公里的动车， 昆明-大理2个小时内就能到达；
➢ 昆楚高速公路复线于2019年年底开通，届时昆明-大理只需2.5小时 ；
➢ 目前大理至巍山经由S224省道，车程约1小时，待大临铁路2021年 10月通车，届时大理-巍山只需半个小时便可到达；巍弥公路预计 2018年年底通车，巍山-弥渡1小时可到达；
10
项目地块分析
本次取地533.18亩，包含居住、商业、文化、绿地及道路用地，计容总建面约40万㎡，容积率1.1-1.8。
地块编号
C2-01 C2-05 C3-01 C3-05 C3-06 B2-01 B2-03 C2-02 C2-04 C3-02 C3-04 C1-05 C1-12 A-04 A-09 A-10 B1-01 B1-05 B1-07 B1-06 B1-03 B1-04 B1-08 B1-09 B1-10 B1-11 D4-01 D4-02 道路 总指标
➢ 本案自身规划公共服务中心、文化中心、活力新城以及 南诏王宫中心，构成完整的文旅配套设施，填补旅游文 化产业的空缺，拉动旅游经济增长。
文华山片区
6
项目地块分析/地块四至
南诏王宫 市井街
为民小学
本次取地为巍山文华山片区，共分为3个区域。
南诏王宫地块：北临水塘，东侧为山地，南至规划路，西为村庄； 市井街地块：北为规划路，临近南诏王宫地块，东侧为山地，南为空
03
区域旅游商业配套缺乏，以城市生活配套，难以激活 游客的二次消费需求；
04
地块地势东高西低，有一定高差，坡度在15%以内， 景观视野好；
05 上位规划中地块容积率低，但建筑密度高；
• 整体为山地地貌，有一定高差，注重山地 资源的利用，开发低密度产品，拔高项目 调性；
• 开发一定的旅游商业配套，满足游客吃、 住、行、游、购、娱等多方面旅游诉求， 吸引游客驻足，产生消费；
巍山古城特色小镇及文化旅游项目
文华山片区策划报告
2018年9月
CONTENTS
Part 1 地块分析及企业目标认识 Part 2 大理及巍山城市占位分析 Part 3 房地产市场研究 Part 4 项目定位
地块分析及企业目标认识
项目地块分析&企业目标
项目地块分析/项目区位
本项目地处大理巍山地区，巍山是大理旅游的重要组成部分，拥有悠久的历史和灿烂的文化，是国家级历 史文化名城。
8%
8%
8% 8% <35% <35%
限高
24m 24m 18m 18m 18m 15m 15m 15m 15m 15m 15m 15m 15m 15m 15m 15m 15m 15m 15m 24m 6m
6m
6m 6m 18m 18m
层高
6 6 4 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1
地，西临环城东路； 为民小学地块：北为空地（规划回迁房及为民小学），东侧及南侧为
菜秧河，西临环城东路；
7
项目地块分析/地形地貌
此次规划的文华山南片区处于巍山县城东侧，地势西低东高，自然坡度在15%以下，缓坡地形，适宜开发 低密度产品 。
➢ 规划区为山地，属于比较开阔地代，可利用土地多； ➢ 规划区现状建筑相对较少，仅有少量村民居住用地
-80%
-80% 80% 35% 35%
0
容积率
1.8 1.8 1.5 1.5 1.5 1.2 1.2 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 0.2
0.2
0.2 0.2 1.2 1.2
建筑密度
<35% <35% <35% <35% <35% <35% <35% <45% <45% <45% <45% <50% <50% <35% <35% <35% <35% <35% <35% <35%
5
项目地块分析/区域配套
项目临近巍山县城，Fra Baidu bibliotek边商业以城市型生活配套为主，商业设施低端且薄弱，无法满足旅游人群需求，导 致产生二次消费动力不足。
➢ 在项目10分钟车程内，有古城、客运站、公园、酒店、 医院、学校、银行等，拥有较为齐全的生活配套；
➢ 从长远发展来看，目前生活配套设施低端、薄弱，无法 满足中高端及旅游人群需要，导致旅游收入较低；
气候宜人
自然资源
人文风情
巍山位于云南省西部大理白 族自治州南部 ， 地处哀牢山 和无量山上段 ， 境 内 河 谷 、 山地、盆地相间分布，北亚 热带高原 山地气候，平均温 度15.6℃，大部分地区四季 如春。
巍山自然资源十分丰富，是滇中 现代化农业示范县、云南省油菜 基地县。以红雪梨、中草药、野 生菌等地方特色产业，实现一二 三产业联动发展，实现产业化经 营。
18
18
区域资源分析/自然资源
红河之源
• 鸟道雄关位于隆庆关隘口，是古代“西南丝绸古 道”人马驿道的重要通口，海拔2700米，这块石碑 是明代万历年间刻写的。
19
19
区域资源分析/自然资源
太极山 无量山 巍宝山
• 三山环绕巍山，藏风纳气，森林覆盖率高，集儒佛 道文化。
无量山
巍宝山
太极山
20
20
区域资源分析/自然资源
族自治州南部，地处哀牢山
和无量山北段，全县总面积
2266平方公里。昆-大-丽，
昆-腾-瑞黄金旅游线路核心位
置。
指标对比（2017年末数据） 大理市 巍山县
区域面积 （平方公里）
1468
2266
户籍人口 （万人）
63.05
32.16
GDP(亿元) 379.68
57.5
历史悠久
巍山建置历史悠久，是南诏 国的发祥地.是国家级历史文 化名城，是清代云南省四个 文献名邦之一，也是滇西著 名宗教圣地之一。