上海七大CBD概况

上海七大CBD概况

在今天的上海，七个风格明晰、个性迥然的CBD已经突现——陆家嘴、淮海中路、徐家汇、人民广场中心区、虹桥、南京西路静安寺、五角场新江湾城，它们依托原有或新兴的交通或生活区位优势，引领着上海大都市的城市商业风尚。

陆家嘴：中国特色

浦东陆家嘴CBD中心如今已聚集了全球130多家银行与金融机构、世界500强企业的绝大部分地区总部以及数百家中外资的金融和贸易机

构、跨国公司以及中介服务机构，它被称为“最典型的CBD中心”和“最具中国特色的CBD中心”。租金已高达1美元/天/平方米。

浦东开发的战略提出后，CBD的概念就出现在了陆家嘴的规划中。在当时被邀请的6个国家8个著名的建筑事务所进行的国际招投标中，英国著名的设计师罗杰斯的方案被选中。这是一个很理想化的CBD模式，罗杰斯设想的是很有城市生活气息的一个CBD，有一个中央公园，像纽约中央公园那种模式，大家都会在这个中心公园活动；再外边就是步行系统，这些步行系统将这些圈落互相连接；最外圈是满足交通出行的一个车行系统。它的特征是把公共绿地和公共休闲空间建设放在十分重要的位置，减少了道路面积在整个区域内的比例、增加了很多步行系统，还有一个lO万平方米的中心绿地、东方明珠公园、2.5公里的滨江景观大道，该方案和当时传统的CBD是有一定的区别，用地很节约，提高了土地的使用率和建筑的利用率。

但在具体的实施过程中，这套方案被加以中国特色化的整合，保留了大面积的中心绿地一陆家嘴公园。同时一栋栋商务写字楼有序地排列在这个公园的旁边。整合后最大的特色就是道路面积非但没有减少反而增多了。由于摩天高楼和宽阔的车行大道，人在这个CBD中心活动的“尺寸感”增大了。而原本每栋可以通过步行系统相连接的高楼也因车行大道而各自独立，这样导致的一个结果正如一些批评家所评论的：所有CBD 优点陆家嘴都有，而所有CBD缺点陆家嘴也都无法摆脱。因此，人们称这是最典型的CBD，也是最有中国特色的CBD。

淮海中路：高档成熟

自“霞飞路”诞生之日起，一百多年来淮海路始终是高尚的代名词。

从黄陂南路到陕西南路一带的高档商品消费区、嘉华中心等新兴的商务写字楼群，以及周围充满异域生活风情的法式建筑，构成了繁华的淮海路CBD商业带。

现今的淮海中路则是上海最早成熟的CBD，香港广场、上海广场、

世纪巴士大厦、中环广场、东海商业大厦、海洋大厦、久事复兴大厦、永新大厦、嘉华中心、平安大厦...数不胜数的甲级写字楼烘托出这个上海最密集的CBD。目前淮海中路甲级写字楼的平均日租金已逼近1美元。

与南京西路一样，淮海中路已是上海十分成熟的CBD商业带。在轨道交通建成后，淮海中路开始由原来霞飞路繁华的商业形态逐渐向一个包含高档商务办公和精品服务的多重功能CBD演进。今天，它不仅有巴黎春天、百盛、太平洋等商业大卖场，有国泰电影院、东湖宾馆，还有周边路段如茂名南路、陕西南路、雁荡路等密集的酒吧、咖啡吧等消费场所。因此，与上海其他传统或新兴的CBD商业聚落相比，淮海中路商业带具有良好的居住基础和浓厚的生活气息。

上世纪80年代，道路拓宽以后淮海路其实也没有形成一个真正的办公区域，它的主要功能还是一个商业街。由于它的整个商品定位性价比比较高，各方面的硬件设施的成熟，使其变成了一个比较高档的商业街，主要针对一些上海的高消费群体。淮海路形成商业街之后就慢慢开始向CBD演化，这里主要有两个原因，第一就是轨道交通使得这里的交通十分便利，另外就是政府引导，拉动了沿路办公楼建筑群的建设。便捷的交通和办公楼的相互促进，就形成了现在淮海路的一个CBD商业带。

入驻淮海路CBD商业带的商铺大多针对周边白领，价位较高，品牌个性突出，旗舰店、概念店纷纷进驻，如索尼公司的新科技概念馆和惠普公司的打印艺术馆等，都意图在此抢占商业的制高点，每周在陕西南路地铁口附近的商业广场都有一线化妆品或其他时尚活动的新品发

布；而在襄阳路两侧新建的嘉华中心“双子塔”商务写字楼已经完工，它们将很大程度地提该商业带的消费档次。

徐家汇：积聚效应

徐家汇是一个因为交通聚集而形成的具有CBD功能特色的商业中心。徐家汇的定义只是城市副中心，与杨浦区的五角场同列。但是自地铁通车后，徐家汇的商业气息尘嚣日上，大有喧宾夺主之势。在地铁一号线通车后，便捷的轨道交通使得徐家汇CBD中心开始崛起。

其周围的一些配套设施相对比较成熟，比如上实大厦、太平洋百货等大楼都是上海比较早的办公写字楼，而这些过去标志性的大厦加上现在的港汇、美罗城，在商业定位上相互补充、互相促进，丰富和发展了原有商业副中心的规模，首先抢占了上海西南角城市副中心的地位，形

成了商业的积聚效应。甲级写字楼日租金已至0.8美元，而戴德梁行的

有关统计则显示，徐家汇的甲级写字楼供应仍严重不足。徐汇区雄心勃勃，要将徐家汇建成世界一流的城市副中心、市级商业中心和CBD，港汇双子塔的建设正如火如荼。

第六百货是那里最早的一个商场，然后是东方商厦、太平洋百货、美罗城、汇金百货、港汇商场纷纷抢占各有特色的消费定位，东方商厦以品牌职业装为它的主攻对象，太平洋百货则主要针对年轻时尚女性，汇金百货门前的广场是徐家汇又一处商家秀场，聚集了大量人气。今天，徐家汇商圈在着力提升品牌档次、保留原有业态丰富、错位明显的优势同时，更以东京、首尔成功的地下商业设施建设为借鉴，规划建设一个新的徐家汇地下商业城，把那些满足年轻消费者需求的品牌专卖、文化、休闲、娱乐业态转入地下，从而使徐家汇成为上海特色明显的、能满足绝大部分人消费需求的商圈。

徐家汇地区在历史上一直是中西文化的交汇点，有藏书楼、徐家汇天主教堂、徐汇中学崇思楼等文化机构和历史遗迹。目前，规划中还将商圈内的繁华和深厚的文化历史联系起来，比如在原大中华橡胶厂和中国唱片厂厂址上建起来的徐家汇公园等。露天剧场、艺术画廊、私人博物馆、收藏工作室等文化设施也将在不久的将来出现，这将进一步提升徐家汇商业中心的文化品位。

人民广场：“超巨CBD”

人民广场东起西藏中路西侧人行道，西至黄陂北路东侧人行道，南起延安东路北侧人行道，北至上海大剧院和人民大道200号外墙沿线范围内的公共区域。

人民广场是上海城区的地理中心、交通枢纽、心脏所在；集办公、旅游、商贸、会展、文艺于一身。人民广场地块呈盆地状，是上海大型公共活动中心，人民大厦、上海大剧院、上海博物馆、音乐厅、城市规划展示馆等大型文化活动设施都聚集于此。作为传统核心的商业中心以及轨道交通的枢纽，目前人民广场已经有十多家大型商场、数十家知名

企业总部和上百家物流、贸易、信息产业、网络等企业落户在此，被称

为市中心的“超巨CBD"。

这个商圈包括世茂国际广场、一百商城、新世界商城、来福士广场、和平影都、新金桥广场、泛太平洋大厦、银座大厦、金昌国际贸易中心以及明年初竣工的华旭国际。这lO个商业项目的商业设施面积超过60万平方米，将成为上海市中心城区规模最大、商业功能最全、时尚品牌最集聚的商务商贸中心。

到目前为止，人民广场CBD商圈已经建成的商务写字楼约40余幢，而位于西藏中路九江路口的华旭国际将于明年竣工。这正好与世茂百联、来福士广场连成一线，形成了一个密集的商业地段，屹立于人民广场CBD商圈。这与南京西路上的中信泰富、恒隆广场、梅龙镇的“三足鼎立”之势颇为相似。相对于“梅恒泰”的顶级定位，华旭国际及周边商业设施的定位与淮海中路的中环广场、香港广场等相近，并不一味地追求奢华，与“梅恒泰”形成错位经营，在商业路线上以更具亲和力的“中高档”来定位。

虹桥：上海最早

毗邻国际机场的虹桥，是上海著名的“台巴子区”，95年之前由于巴子们赶集似的抢摊，其办公楼异常兴旺，一度占到上海写字楼市场的半

壁江山。97年后随着陆家嘴、淮海路、南京路、徐家汇等的兴起，，虹桥的写字楼日租金从颠峰时的2美元降至0.4美元的地位。之后，该地区又得益于徐汇、长宁先行的房产经济以及闵行大工业园区的兴建，其写字楼市场又慢慢复苏，至今日租金已经恢复倒0.5-0.7美元之间。巴子区的主要写字楼有：仲盛金融中心、天虹大厦、锦明大厦、上海万都中心、协泰中心、太阳广场、金桥大厦、国贸中心、世贸商城、新虹桥大厦、安泰大厦、虹桥上海城等。

虹桥CBD曾因地处古北和靠近机场而盛极一时，是上海改革开放后最早成型的CBD中心。它主要是以办公、酒店和会展业为其支柱，各种配套设施齐全，也是上海比较典型的一个CBD中心。

虹桥CBD中心内最早的写字楼是国贸大厦，以该大厦为始而建设起一个经济技术开发区。改革开放后在当时为了吸引投资，为国外的公司提供一些办公的场所，后来在此基础上逐渐形成了一个集展览、酒店、住宅等生活功能于一体的中心，而今实际上是一个功能多元的区域。但目前虹桥CBD中心的优势已经让位于浦东，以前曾经打算在虹桥绿地旁边造一个新的国际展览中心，后来浦东获得了先机，建成了30万平方米的国际展览中心。

虽然后继发展势头不及浦东，但虹桥CBD中心也是上海一个重要的高档办公、会展和酒店商务区，并吸引了众多著名的跨国公司，如美国3M公司、通用电气公司、芬兰诺基亚公司、瑞典爱立信公司、韩国LG 集团等。

南京西路静安寺

南京西路如今已是上海久负盛名的CBD 中心，尤其是“梅恒泰”商圈——梅龙镇、恒隆广场、中信泰富这三栋商厦以及附近的波特曼酒店激

活了整个商务中心的风尚。

波特曼酒店所在的上海商城是这里具有标志性意义的一座写字楼，它由美国建筑大师约翰·波特曼设计，是市中心最早由国外投资建造的大型公共服务性建筑。由它带来了许多国外服务机构及商业公司，首先提升了该区域的商业和文化档次；接着，中信泰富、恒隆广场、梅龙镇又进一步带动了该商业带的优势。

南京西路“金三角”位于南京西路中段，由恒隆广场、中兴泰富、梅陇镇广场三座地标呈三足鼎立之势而成。三座沪上顶级的甲级写字楼，租金超过 1.2美元/天/平方米，不下于伦敦西区、香港中环等世界顶级CBD，居申城之冠，出租率均维持在95％以上，且供不应求。金三角售卖的商品引领时尚，价格令人惊咋，当数沪上白金级地块无疑。

静安寺在整个规划中将和南京西路商业中心连成一片。历史上的静安寺地区是上海著名的商业中心之一，它的营业额曾约占上海市区商贸营业总额的1／5，繁华程度远远超过当时的徐家汇。从上世纪90年代起，静安区加速改造，并将功能开发定位为商务娱乐圈，在待开发的几个地块和路段将耸立起“千米视觉效果”的商业商务楼宇群，与愚园路即将出现的特色街一起，成为上海市中西部地区的城市商业商务副中心。

静安寺有着其他CBD不可比拟的精致典雅的城市景观。佛寺、广场、绿地、商场、摩天大厦、市内高架、地铁、公园在这里完美结合。商业设施主要有：九百城市之光、会德丰广场、太平洋旗舰店、嘉里购物中心、连卡佛旗舰店、越洋大厦等。静安寺地区写字楼租金亦在0.7美元左右。

五角场新江湾城：知识创意

江湾五角场作为一个城市副中心商业街区，它依托区位交通优势和区内大学园区的文化优势，正逐步发展成为上海东北部的以知识经济为主要特征的现代服务功能CBD集聚区。知识创新区公共活动为其最主要特色，融商业、金融、办公、文化、体育、研发创新及居住为一体的综合性市级公共活动中心。

中环线和轨道交通8号线通车以后，该地区将凸显区位交通优势。规划中的五角场及新江湾镇CBD将分为南部、中部、北部三大功能区：北部是商务办公区，中部是杨浦知识创新区中央社区，南部是五角场环岛商业商务区。北部将在交通主干道内侧设广场型商业，该地区依托江湾新城，将重点发展社区型商业；中线区域将以江湾体育场——大学城公共活动中心为核心，区内将新辟一条长约800米、具有欧洲建筑风格的步行街，该区域主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要；南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状辐射。目前，华联商厦杨浦店、亚繁商厦已分占两角，华联又一城、大连万达集团投资建造的销品茂、麦科特金亿广场正准备兴建，该地域将形成一个集百货、超市、专卖店于一体的综合性商业区。

目前的五角场还没有形成商场航母群和写字楼群。单幢写字楼的日租金现已有0.4美元了，而五角场周边的住宅销售均价亦已彪升到11000元之上。