策源上海万科中环国际城XX年策略汇报59P
万科国际城营销策划报告
创造价值 实现价值 提升价值
2、中环周边重点板块观察 观察一：【长宁古北】
百万重塑 整体规划
板块为一整体，涉外专区，同类产品，高层级规划，针对同类人群，产业支撑
古北专区
180㎡以上
区域统一整体规划
虹桥开发区
07年1-8月
【产品面积舒适，近200㎡为主力面积】 【主力产品供应、成交占整个区域的60-70%以上】 【两个主销项目，月均去化可以达到50套的高销量】 【和记黄埔的项目御翠豪庭8月开盘，推出155套房 源，目前销售率为96%，月去化70套】
长风、长征 5 长宁古北
6
11 浦东张江
闵行古美
7
10 9 浦东北蔡
徐汇滨江 8 浦东三林
【前期先导特定板块属性定位思路】：长宁古北、浦东碧云 【世博的辐射带动 】：徐汇滨江、浦东三林 【将中环概念作为项目推广、开发要点 】：闵行古美
发现价值
世博格局分析
中环格局分析
万科浦南规划
机会点总结
创造 价值
2、大户型产品成交特性分析
07〃（1-9） 150-200㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 150㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 三林 1.98 2.39 11191 1：1.21 22.3 30.1 9747 1：1.35 0 0.22
周康
5551
6085 1：1.65
（二）、宏观政策
总书记胡锦涛十七大报告 ——创造条件让更多群众拥有财产性收入
鼓励个人财产性收入，对投资持鼓励态度
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
真正的市场化运作
《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
策源上海万科中环国际城XXX年策略汇报59P
2、象屿郦庭（精装）今年2月也开始大幅打折，成交均价从之前的25000→21000元/平，直降4000元/平。
3、恒盛鼎城（毛坯）从今年1月份开始打折，均价从之前的23000→20000元/平，打85折。
4、今年1-6月上海热力版块代表项目成交情况
上半年热力版块代表项目总共成交1273套，每个项目仅160套 库存1964套，共21万方，竞争压力较大
造城一次又一次的 成就万科集销售价格，去化速度，项目品牌
三冠于一身的市场奇迹
由万科假日风景、城市花园、新里程、四季花城为代表的第一代造城运动 之后，万科持续在上海扩大开发规模，开发量大幅提升。
北
琥珀臻园/琥珀 墅/金色领域
西
锦园/晶源/珑 园/尚园
南
白马花园/花园 小城
东
清林径/金色 城市
这些项目不乏规模上的大型生活聚集区 也依然尽力保持着在区域市场的价格领先 高于平均速度的去化和现身于市场时的话题性
的教材级案例项目。
北上海：以四季花城为主体的城 市营造起始品牌，提出90+的户型 空间革命，成为北上海一时无二 的话题之作，并为琥珀系列完成
了区域价值铺垫。
东上海：由新里程为主体的第一 代造城品牌，实现金色公馆/金色 雅筑/金色里程等项目的价值营造 ，正在完成浦东大型社区国际化 进程中第三极的接力。
所有单元均为2梯4户（除H户型）， 精装修房。
共有85/105/125/140四种户型，其 中刚需型产品2R和小3R为主力户型 ，占比七成。
背景
1、金色城市前期成交情况
合计成交765套，主力去化11个月，月均去化70套：
2、今年1-6月全市2.8-3.2万/平成交情况
全市上半年成交最多的项目仅177套
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•4、家门口的艺术馆，艺术修为实践馆——2049ART CAFÉ： 集咖啡、艺术、展馆为一体的艺术咖啡馆，世界建筑艺术家的， 展会首选
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•大师价值
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•园林价值
•功能价值
学习改变命运,知 识ห้องสมุดไป่ตู้造未来
•树种在美化环境的同时，更兼具了多种实用功能，或净化空气 ，或保护环境，或驱蚊驱虫，或入药，或芳香弥漫，居者还可以 通过色彩的搭配与组合愉悦身心，形成了美妙而有益的互动。花 因姿而美，人因花而醉。
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•精装价值
学习改变命运,知 识创造未来
•1、万科世界品质实践之作： •国际品牌精装修品质：实木贴皮饰面玄关柜、杰阳品牌木贴皮 钢木门，配置Yale gateman电子锁、西门子品牌油烟机、灶具 、洗碗机、双开门冰箱；全套意大利品牌SMEG的电器配置；科 勒品牌“五级旋风”连体座便器以及科勒品牌智能便圈；省时省 力的同时，处处体现非凡的品味 •2、万科精装明星之作： •收纳系统：进门玄关处，可容纳主人多双鞋多个包，可置放随 身物品；步入式衣帽间，卧室内私密空间，具有明晰功能的衣柜 ，可收藏男主人名贵表、礼服、休闲装、皮具、领带等，亦可收 藏女主人最爱的套裙、礼服等之类
学习改变命运,知 识创造未来
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•建筑价值
•外部价值
•灵动的立面，有生命的建筑
•先设计风光雨露 •居所存在的意义，不是隔断人类与自然的联系，而应该是搭建 身心的庇护所的同时确保与自然进行无间交流。所以，高明的建 筑，不是在设计空间本身，而是为人类和风光雨露等自然要素之 间找到最贴切的同居关系。 • •时尚而温润 •简洁明快的线条，不刻意装饰的外观，体现出未来审美的趋势 。淡淡的暖黄色调，天然而摒弃人工打磨痕迹的外墙质地以及在 园林中的一弯湖、一谷花，让整个社区透射出璞玉一般的质感， 恰如君子
上海万科城案例分析
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
本报告是严格保密的。
售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
本报告是严格保密的。
售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套
指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
10
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
【房地产】白羊上海万科金色城市推广策略提案
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论一：政府的力量是决定性的
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的历史性机遇——浦东产业分布、人口导入、浦东房地产（ 住宅）发展趋势——大发展
•人民广场
•陆家嘴 金融贸易
区
•金桥出 口加工区
•张江高科技园 区
•陆家 嘴
•G2，1.8万元/平米
•世纪公园，源 深
•G3，1.35万元/平米 (毛)
•北蔡
•G3+C，1.6万元/平 米
•三林北
•三 林南 •C+G3，1.2万元/平米（毛）
•（C【毛，房）10地5产00】元白/平广羊米策上略海提万案科金色城市推
• 交通条件、与黄浦、卢湾、徐家汇（核心都市区）的衔接、世博会带 动的区域认知
•北蔡楔 形绿地
•北 蔡楔 形绿
地
•御桥B块
•都市商 •（地杰国际
贸中心
城）
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论四：必要乃至超出必要的市政配套建设
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Hale Waihona Puke 【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的产品理念突破——高人均社会资源占有量、“绿、静、美
、安”的社区营造、90/70政策下高舒适度的产品营造（90+）、显
• 浦东房地产（住宅）发展趋势
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论二：产业的力量是决定性的 •结论三：浦东地产目前向南走趋势更佳
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
目录
➢ 阶段工作 ➢ 销售目标 ➢ 客户分析 ➢ 推广计划 ➢ 信息释放
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
阶段工作
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
电视广告计划蓄客量（来电30通，来访20组）
星地产投放套餐： 4分钟专题——7.5 新闻口播 电视硬广 第一地产记者探盘： 记者探盘节目——7.5
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
电台广告计划蓄客量（来电80通，来访30组）
选择调频101.7 投放周期6.24-7.14 6.20完成文案 6.21录制完成
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
置业周期&预算
数据解读：表示会在1个月内买房的客户比重最大，达到38%。而预算以160万以 下居多，170－180万预算的仅占到6%。
结论：绝大多数客户置业表示会在三个月之内购房，但预算并不高，符合首置客 户的基本特征。
学习改变命运,知 识创造未来
团购频道
团购单页
团购频道
团购列表页广告位
团购频道
团购单页今日其他团购
团购频道
团购单页其他城市团购
投放数量
1期（2个月）
上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周）
6-7月 六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
万科客户定位(案例)
衣帽间是否要独立？理想面积 客房是否必须？
大部分客户认为两可， 但部分客户认为衣帽间如能独立，且面积在10平米以上会非常适合他们的购物习惯
大部分客户并不愿意留宿亲友在家，认为现在来访的亲友都可安排酒店居住，部分客户更 不喜欢将朋友带到家中住宿，所以客房不重要
仁恒河滨城出租，买了普陀区的 联排别墅（居住形态升级）
99年购买锦秋花园公寓
再买大华的公寓3套（位置 改善兼投资）
卖掉大华的公寓，再买2套仁恒卖掉1套仁恒河滨花园，再买仁 河滨花园（品质改善兼投资） 恒河滨城（自住品质改善）
06年购买了万科红郡的叠加 （品牌提升）
从郑女士的置业经历路线图看，有以下特点： 1、置业经历具有持续改善的特点； 2、撇开投资目的的话，不同阶段改善目的不同，有地段的改善——生活品质的改善——居住形态的改善— —身份标签的改善； 3、最终持有的都是品牌开发商的物业，从具有丰富投资经验的业主角度看，其对品牌所提供的身份标签作 用，社交圈层作用、增值保值作用非常关注。
姓名 张先生 郑女士 盛女士 阮先生 占女士 何太太 李先生 严女士 王女士
年龄 籍贯
家庭结构
物业投资经历 物业购买动因
职业与其他背景
39
上海
3（男孩6岁半）
2套普通公寓+1套 办公
自住、办公自 建材私营业主，先生管经营，夫人管销
用
售，兼顾享受与实用，正进入富贵阶层
51
哈尔 滨
2（母子，儿子 14次置业经历，公
结论
诸多的产品价值哪些是客户所瞩目的呢？
项目位置 交通配套
某某年深圳万科里城踩盘报告.docx
XXXX年深圳万科里城踩盘报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
谨呈： XX市东平新城建设管理委员会汇报稿本次汇报流程 :1、深圳世联地产汇报策划成果，用时35 分钟；2、ECS（易城）国际公司进行方案的多媒体演示，用时25 分钟；3、沟通交流时间，用时20 分钟。
世联整体策划思路：1XX城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入Chapter 1-XX 城市研究XX位于珠三角经济圈中部，具有良好的地缘优势XX市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部, 与广州地缘相连、文化同源。
XX市中心区距广州车程均在 1 小时之内。
毗邻港澳，与香港、澳门车程均在2 小时左右，使 XX能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动 XX广泛参与世界经济。
珠三角经济圈XX是广佛都市圈的重要组成部分，是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动力XX通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南，成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。
XX产业基础合理向西扩散，一方面，利用西岸邻近城市优势产业，例如中山古镇的灯饰，和 XX 建材、家具制造业连成整体，将产业链条向西延长。
另一方面，本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市，利用西岸城市广阔的地域和资源，促进西岸城市的发展，例如 XX陶瓷企业在西岸设厂。
XX是全国重要的现代制造业基地， XX的整合和发展对珠三角城市群实现“多赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。
目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势，广佛增长极的增强有利于加强珠三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。
XX是珠三角发展的重要经济引擎，GDP列全省第三 , 人均 GDP超过 1 万美元XX经济实力在广东省名列前茅。
万科天空之城年度营销策略.ppt
报价
主力总价
24万
220㎡五房（小高层）
目前暂无报价，原预 计60000
1300万（以6万计算）
小高层公寓126/140㎡， 15.3万 洋房150㎡四房，214 原预计60000
㎡叠墅
公寓700-800万，洋房 900-1000万，叠墅
1000-1300万（以6万计 算）
小高层116㎡、135㎡、
宏观市场走势——17年市场走势预判
17年整体市场看低，上半年持续胶着，下半年不排除价格泡沫挤出的可能性， 市场重回买方市场，竞争趋于激烈
胶着期
16年底
滞涨期
17年3月
调整期
17年6月
下跌期
17年底
政策预判 调控密集出台 土地预判 地市开始降温
调控政策严格执行
调控显效，政策或趋于缓和
供应较今年放量，成交趋于冷静，价格回归理性，热点板块热点区域维持较高溢价
80㎡二房，117 ㎡三房
95㎡二房130㎡ 三房
原报价75000 原报价80000
103㎡小三房 70万，住宅9万 150㎡三房177 原报价80000
㎡四房
主力总价 600-900万 760-1040万
800-1500万
关注全市性市场标杆项目动态
楼盘名称 大宁金茂府
瑞虹新城 信达泰禾院子
晶耀名邸
大虹桥规划内，外环沿线成熟板块
10万方纯公寓社区
纯居住社区，规划单一
产品
89/99/120㎡功能型户型， 翡翠系升级精工产品
70万，住宅9万
-
未售货量 约350套左右
后续推案计划 后续78套原本在重新备案提高价格，目前未获批
约320套左右 286套
上海市普陀区人民政府关于普陀区中环中心“烂尾楼”成功爆破拆除和发展规划的情况报告
上海市普陀区人民政府关于普陀区中环中心“烂尾楼”成功爆破拆除和发展规划的情况报告文章属性•【制定机关】上海市普陀区人民政府•【公布日期】2020.04.21•【字号】•【施行日期】2020.04.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市普陀区人民政府关于普陀区中环中心“烂尾楼”成功爆破拆除和发展规划的情况报告市政府办公厅：在市委、市政府关心下，普陀区中环中心“烂尾楼”成功爆破拆除。
现将有关情况报告如下：2020年4月20日0时30分，位于真北路1531号的中环中心T1、T2、T3楼及兴力达B区公寓楼成功爆破拆除，矗立近20年的四幢“烂尾楼”在普陀版图上成为了历史。
此次爆破拆除面积达16万平方米，有4幢20层以上、高度超过80米的超高建筑在同一地点、同一时间爆破，且周边紧邻高速路、高架、商场、变电站和居民区，施工环境之复杂、难度之高，在全国尚属首例。
为此，普陀区与施工单位上海消防技术工程有限公司紧密合作，科学周密制定实施方案，采用精细控制爆破技术，实行最严格的安全防范和最周密的防尘控制，确保对周边设施和居民的影响降到最低。
同时，采取多种形式提前做好宣传告知工作，引导居民消除恐慌心理、合理安排生活。
爆破完成后，第一时间开展清运、平地及周边环境清洁。
各项工作有序推进，居民群众情绪稳定，工作生活秩序井然。
该地块位于中环商圈核心位置，2001年兴力达集团提出在这里打造商业广场并投资建设，后因资金链吃紧无法延续开发，后经多次易主仍未能顺利建成。
因其占据沪宁高速和中环交界的重要节点，长期以来严重影响中环商圈整体规划布局和上海“西大堂”入城段城市景观。
2019年，宝能集团接盘，区委、区政府积极支持集团对地块进行升级改造，并争取市有关部门指导。
由于建筑结构存在安全隐患，且原先设计已无法满足需求，经过综合评估，决定采取整体爆破的方式重新进行开发建设。
此次成功爆破，腾出了普陀转型发展的新空间。
万科营销标准大纲
营销策略大纲标准化初稿市场企划部目录•项目营销策略大纲工作流程及推导逻辑。
•营销策略大纲基本要求•营销策略大纲范例分析•营销策略大纲操作注意事项营销策略大纲的推导逻辑宏观市场态势·全面了解项目定位报告内各项内容,梳理出营销诉求点。
·带着市场、竞争关系、客户需求、推广思路综合考虑、评估项目核心机会和卖点，形成营销推广定位、原则、表现标准，即营销策略大纲。
市场企划部客户市场研究板块、竞品分析土地属性研究目标客户研究产品分析该类产品供求关系，市场态势板块发展、竞品描述、竞争关系、参考对象土地属性、价值和品类分析目标客户描摹、地图、需求、心理、获知渠道等产品SWOT ，卖点梳理关注--角度传承—素材项目核心价值：DNA 及其表现扬弃提炼推广原则、策略资源工具包：卖点、渠道等资源筛选确立建议罗列输出—营销策略大纲策略大纲的基本内容组成•市场分析－－大市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？•产品分析－－项目规划、产品等－结论：项目核心产品力有哪些？•消费者分析－－目标客户物理、精神和需求描摹－结论：目标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪里？）、客户核心需求（要什么？）。
•品牌策略（项目营销定位）－－据以上分析，什么是项目可贯穿始终的独特的最吸引目标客户的东西？－结论：品牌DNA•传播策略－－推广原则、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费用的年度铺排•视觉表现－－VI手册及延展营销策略大纲基本要求æ逻辑性：在市场、项目、客户的研判和把握的基础，推导出项目DNA；DNA的表现，营销策略的制订、资源渠道的选择等都是基于前期分析得出的结论，并围绕客户和DNA展开，而不是跳跃性的主观臆断。
æ目的性：营销策略大纲必须达到的目的有四一、从产品语言中选择适合向目标客户传播的部分，转化为营销语言。
二、从中提炼出DNA，确立项目营销推广上的定位和主要原则。
上海绿洲中环中心项目整体策划报告
绿洲中环中心项目整体策划报告目录市场篇一、上海房地产市场现状及未来发展趋势二、上海商业地产发展现状三、上海写字楼市场简析区域分析篇一、长风国际生态城板块效应二、中环线对本案的意义及影响三、后虹桥板块的发展效应项目分析篇一、项目整体规划及策划理念二、项目商业部分三、商务部分四、酒店部分五、公寓式酒店六、全装修住宅市场篇一、上海房地产市场现状及未来发展趋势过去的老上海作为中国的金融和经济中心，房地产业曾是最发达的地区。
然而上世纪五十年代以来上海的房地产市场却一直处于萎缩态，由国家统一进行计划管理，投资渠道呈过度单一态势，使房地产市场一直缺乏活力。
直至八十年代后期，提倡改革的思路启动了上海的房地产业，尤其是到了上世纪90年代初，在邓小平同志南巡讲话的推动下,上海的房地产市场在沉寂了半个世纪后再度掀起新的高潮，房地产业的体制、从业队伍、开发量及交易市场等方面都有了迅猛发展。
主要年份商品房销售和出租情况上海的房地产市场目前是中国市场化程度相对最高的。
无论是土地一级市场，还是房地产二级、三级市场都没有国籍、货币的区分，任何人投资和消费主体都可以参与交易。
官方数据显示，目前上海房地产市场有25%是境外资本注入，有约25％是本区域以外城市注入。
即外来购买力占取整个上海房地产市场的一半然而在这些令人激动的数据背后，我们也应该看到，上海房地产行业正处在一个至关重要的关头。
从2003年开始，“上海的房地产是否存在巨大泡沫”在政府决策层面、学术研究层面和房地产企业层面引起广泛关注和争议。
2005年伊始，上海的房地产再次出现供需两旺，房地产市场在一片争议声中持续走强。
综合来看，上海整个房地产市场基本上还是处于一个健康的区间。
有小部分是历史上的原因积累到现在的集中反映。
问题的关键是如何改善房地产业的内在结构。
目前上海房地产市场呈现的五大基本特征和走向1、商业营业性房产热销从2004年底开始，零售业已经全面对外开放。
无论内资或外资，都享有一视同仁的政策待遇，加之由于地理资源的稀缺性和唯一性，也就形成了谁能抢得先机，占据有利的商业网点，圈得越多的商业用地，谁就会在竞争中形成绝对优势的局面。
中环时代广场项目市场定价推导汇报PPT课件
项目周边酒店价格分析：
项目周边酒店入住情况
•受酒店业日益竞争及经济危机的影响，区域内高档酒店市场需求呈逐年下降趋势；以旅游业为导向的火车站板块 尤其明显；而大宁板块由于市北工业区企业的需求及大宁商圈的建成，下降趋势相对略微平缓。 •火车站板块由于多家高星级酒店的竞争，因此板块整体入住率相对略低；而大宁板块由于周边被配套设施的逐渐 完善，及周边企业的需求，入住率则相对稳定，且较高。
300-400 16/2402
•常规写字楼和SOHO产品去化表现稳定，月均10套左右，成交价格在20000元/㎡； •LOFT产品在区域内接受度较高，祥腾财富广场月均成交16套，成交均价接近27000元/㎡。
第13页/共49页
市场环境
——上海商业市场
上海商业市场近期整体走势分析： 2010年至今上海商业市场供求比为1：0.58，供应量大于需求量。
16500-18500
（扣除1500装修标准）
26000-29000
（扣除2000装修标准）
9500-12500
（扣除1500装修标准）
参照楼盘
鼎隆公寓/ 信通浦皓园
和平家园/ 宝华城市
星河世纪城/ 中鼎豪园
美容美发等
永和、洛川、彭 浦、临汾社区
•目前闸北区商业主要有三大集聚区，项目临近的彭浦区域处于闸北区北部，与南部两大商业集聚区(大宁、 不夜城)距离较远； •项目临近的彭浦区域以沿街商铺的便利型商业为主，档次偏低，辐射范围较小。
第16页/共49页
项目周边商业产品价格分析：
项目所在商圈分布图
市北工业园商圈租金表现
第21页/共49页
项目周边酒店价格分析：
项目周边酒店客房价格情况
上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX
➢从项目的总体量来看，区域内的项目都在21万㎡以上，都具有一定的规 模和效应；而本项目只有3.4万㎡，规模小，可借助同期入市项目尤其是 板块内项目，以达到本项目知晓度的提升。 ➢从产品品类来看，本项目的花园洋房产品填补了区域内的产品空白，在 华泾板块内来比较，多层花园洋房填补了多层公寓与联排别墅之间的空白
PPT文档演模板
•项目地处外环线外，但交
通便捷 上海旭辉朗香郡项目营销策略报告 72PPTXX
•二、配套认知
•规划中
•华泾公 园
•华联超 市
•公交站 点
•位育 中学
•华泾镇政 府
•紫•规阳划中 中学
•板块目前商业基本配套相对齐全，但商 业能级较低，缺乏休闲娱乐配套
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•规划中的华泾社区中心是社区服务、文 体娱乐、商业一体化中心，将提升板块 的商业配套。
•108平方米3房
经济、紧凑的三 房
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大尺度、大面积的四房
上海旭辉朗香郡项目营销策略报告 72PPTXX
•项目解读——板块案例：印象欧洲
永新丰富的开发经验，其过往项 目的装修品质已经得到市场的认可。
其3000元/㎡的装修标准，充分 体现了其品质，同时也是其附加值 的体现。
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•规划主题： •规划中保留徐汇区有特点的景观元素及历史人 文景观和井然有序的城市公共绿色空间，充分 体现“运动保健、时尚徐汇”的规划特色 •建设生态系统平衡，森林特色鲜明，融自然、 文化、知识、趣味、娱乐于一体的生态林带。
•滨江休闲规划导入，
•区位提升为徐汇滨江板块
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上海旭辉朗香郡项目营销策略报告 72PPTXX
•过往——华泾市场空白，长桥、江川板块作为区域指向标 •现在——华泾首个项目即将入市，永新21万㎡综合项目“印象欧洲城” 填补华泾板块空白，吸引市场目光，聚焦关注度。
中环国际广场简介及优势分析
中环国际广场优势分析海南新瑞都实业投资有限公司二0一三年十一月一、区位优势项目地段极为优越，雄踞国贸中心区，位于滨海大道南侧，正对万绿园中心，处于城市最繁华的中心地带，是滨海大道最后一块钻石拼图、最后一张展示名片。
二、景观优势项目景观条件极为优越，俯瞰海口湾一线黄金海岸，万绿园极致风光尽收眼底，举目万里，蓝天白云碧海。
三、形象优势独栋单体建筑，幕墙完成高度达176m（左右两边南洋大厦及宝华公寓均不超过100m），非常醒目。
可完全按需求设置招牌，实现整栋楼彻底的独享，拥有绝对的辨识度。
四、建筑优势项目外观稳重端庄，有敦实的群楼底座，挺拔的竖向线条。
平面布置合理，得房率高达65.5%，为超高层写字楼所罕见。
建筑形态优化，每一个房间都面朝大海，在紧张忙碌工作之余，举目远望，心旷神怡。
五、总平面布置优势底层大厅前有独享的3500m2 景观广场，聘请知名境外景观事务所设计，给前来办理业务的客户带来轻松愉悦的心情。
此外底层大厅门前还拥有12高米挑空外廊，端庄大气。
六、配套优势项目24层以上为知名超五星级朗廷酒店，与企业相得益彰，朗廷酒店今后在会务、住宿方面给予最大优惠。
此外项目还临近中国人民银行海口中心支行，便于银行业内的信息交流。
七、进度优势目前项目已施工至39层，已结构封顶，幕墙、机电施工正大规模展开。
项目可在2014年底完成全部办公装修，若与政府协调得当年底可实现入驻；八、交通组织项目可实现办公与酒店彻底的交通分流，彼此互不干扰，并提供500个左右地下车位。
九、品质保证项目建设精益求精，施工质量均是按上海标准进行，已得到政府部门高度认可，海南省、海口市多次将本项目作为窗口接待了建设部等部门的检查。
项目用料考究，主要建筑材料均是从上海采购，幕墙采用双银LOW中空玻璃及巴西进口石材，电梯选用德国进口蒂森克虏伯品牌，中央空调选用美国顶尖约克品牌。
开发商是来自上海的国有企业，将会秉承上海企业一贯信守承诺的作风，严格按约定完成项目建设。
黑弧上海某地产金色城市推广策略提案
• “也许会的，因为不是很远。“
• “单位搬过去就有可能在那里买，不过以前考虑过，
06年初的时候，那里房价已经12000了，太贵了。”
• “目前不会，等那里发展成熟了，商业多点可以考
虑。”
• “定价在18000米的精装期房价格偏高，同一地区的 中邦城市风雅颂才卖15000，附近的独栋别墅才卖到 20000元。理想的定价应在15000元。”
御桥c块
绿地
御桥B块 （楔型绿地）
御桥A块 （地杰国际城）
都市商贸
中心
2015年
市场上的竞争对手情况：
三个月/600套/90平方米/1,100,000,000/北蔡 一个不可能完成的任务！
问题出在哪里？
一些声音
• “北蔡脏乱差，治安有待很好解决。原有北蔡居民居
住问题应妥善解决，整体规划没有条理。小区普遍老
• 我在上海，可是除了父母浦西的上海，似乎还没看到一 个属于我的上海！
我在上海证明我自己! 上海又带给我什么?
上海是属于胜利者, 当然胜利者之所以成为胜利者
是因为 当年
他看到了别人看不到的地方!
金色城市 一个未来的城市
未来不可捉摸 价值需要被发现
而不是说服
城市之所以成为城市,更重要的是 有一些人看到别人看不到的价值
而创造了一个未来
城市是由少数人创造的人 我们称之为先知
城市是由少数先知创造的 上海也是如此!
金色城市的600个买家 发现别人看不到的价值 从而快一步把握上海的未来
所以 他们对于我们而言
也是先知
他们 发现未来 创造城市
同时也在创造自己的未来 属于自己的上海
中环西岸观邸地产项目营销战略执行报告
标准九：汽车租货，物业管
理公司配有汽车租货服务，携 带司机或住户驾驶均可，以方 便住户外出；
标准十：商务服务，
设立小型商务中心，向 住户提供商务信息和秘 书服务；
标准十一：小型超级
市场。为住户准备各类 生活用品、食品等，方 便客户随时可买到日常 所需物品。
营造意境卖点：
②、唯有一个长期的战略经营决策和操作系统才能保证项目在开发周期中 能够适应政策、城市建设、经济发展、需求变动、生活方式变更、环境变 化等一系列社会经济战略要素的变迁，甚至包括政治、国际市场与全球经 济的影响，这样才能增强本项目各方面的抗风险能力。
整合从细微开始！ 体验从感官入手！
第五部分
整体营销策略
2.与其它高端渠道互动
充分利用市场上现有高端渠道，如银行VIP客户、中国移动VIP客户，在 渠道刊物上进行推广
3.城市品质住宅标准论坛计划，发布城市典宅十一个标准
时间：5月初 地点：喜来登国际大酒店 参与人员：政府官员、业内专家、媒体记者、潜在客户等 活动形式：举行国际住区标准论坛，并发布高端国际住区标准 目的：塑造排他性价值体系，建立新的评价标准，并通过论坛来建立影响力
•…
在内外核心因素明确前提下，如何整合客户 与项目关联的核心价值点是营销推广中的命 脉因素。
整体营销策略
总体战略 项目解析 客户策略 推广策略 销售策略 营销铺排计划
客户策略
层次分类
策略要点：
寻找诉求的核心 价值点
偶得客户 重要客户
核心客户
他们的核心共性： 生活品质 居住舒适 服务完善
炫耀型富贵阶层 1）高新西区私营业主 2）成都职业经理人 3）大中企业高级管理层 4）政府高级公务员 5）高级教师
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排名
名称
区域
成交总面积 （平）
总套数
均价 （元/平）
1
中环1号
宝山大场
63948
599
19940
2
象屿郦庭
宝山淞南高境
45125
448
21240
3
恒盛鼎城
普陀桃浦
21804
229
20256
4
智富名品城
普陀桃浦
20184
214
29442
5
大华河畔华城
由万科假日风景、城市花园、新里程、四季花城为代表的第一代造城运动 之后，万科持续在上海扩大开发规模，开发量大幅提升。
北
琥珀臻园/琥珀 墅/金色领域
西
锦园/晶源/珑 园/尚园
南
白马花园/花园 小城
东
清林径/金色 城市
这些项目不乏规模上的大型生活聚集区 也依然尽力保持着在区域市场的价格领先 高于平均速度的去化和现身于市场时的话题性
策源上海万科中环国际 城XXX年策略汇报59P
2020/11/29
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
2009年金色城市销售报套数告全结国构万科销量第一
2010年金色城市逆势之下又创佳绩
背景/使命 项目/推广 销售/拓客
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
背景/使命
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
19425
170
28950
10326
117
29241
6110
46
31515
7646
44
29619
4612
44
31284
3584
37
29650
3337
35
29650
8158
33
30438
2844
32
28963
数据截止时间：20120617
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
3、今年1-6月全市中外环成交情况
宝山大场
22609
212
20939
6
万源城
闵行古美罗阳
17739
187
32692
7
绿洲康城
南汇周康
17063
166
22776
8
浦发御园
浦东三林
14209
164
24669
9
三花现代城
宝山淞南高境
13948
161
23024
10
碧翠园
浦东外高桥
21179
125
28980
数据截止时间：20120617
注：1、中环1号（毛坯）今年2月开始大幅打折，成交均价从之前的24000→20000元/平，直降4000元/平，跌幅 20%。
了区域价值铺垫。
东上海：由新里程为主体的第一 代造城品牌，实现金色公馆/金色 雅筑/金色里程等项目的价值营造， 正在完成浦东大型社区国际化进 程中第三极的接力。
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
造城一次又一次的 成就万科集销售价格，去化速度，项目品牌
三冠于一身的市场奇迹
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
2、象屿郦庭（精装）今年2月也开始大幅打折，成交均价从之前的25000→21000元/平，直降4000元/平。
3、恒盛鼎城（毛坯）从今年1月份开始打折，均价从之前的23000→20000元/平，打85折。 策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
4、今年1-6月上海热力版块代表项目成交情况
上半年热力版块代表项目总共成交1273套，每个项目仅160套 库存1964套，共21万方，竞争压力较大
上海滩大宁城 大华锦绣华城 国际滨江城 三湘未来海岸广场
碧翠园 万源城 和源祥邸 智富东北蔡 杨浦东外滩 杨浦新江湾城 浦东外高桥 闵行古美罗阳 闸北大宁 普陀桃浦 青浦徐泾 闸北大宁
成交总面积（ 平）
16224
总套数 177
均价 （元/平）
30734
125626
成交套数
329 287 48 222
166
164 6 51
1273
成交均价 （元/平）
26623 27618 33460 38039
22776
24669 19044 21670 ——
存量/平
12393 8167 13738 29874
32549
28431 67906 20206 213264
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
背景
1、金色城市前期成交情况
合计成交765套，主力去化11个月，月均去化70套：
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
2、今年1-6月全市2.8-3.2万/平成交情况
全市上半年成交最多的项目仅177套
排名
1 2 3 4 5 8 6 7 9 10
名称
群中的榜样品牌，口碑第一
南上海：以万科假日风景为主体的第 一代造城品牌，实现白马花园/花园小 城等项目的区域价格爆破，成为当时 全上海以城市营造为项目开发主题中
的教材级案例项目。
北上海：以四季花城为主体的城 市营造起始品牌，提出90+的户型 空间革命，成为北上海一时无二 的话题之作，并为琥珀系列完成
在上海，造城之于万科具有重要的品牌 意义，造城是万科地产品牌开枝散叶的 佐证，是多种生活形态自我生长的养料， 是区域人文宜居绵长有力的沉淀，是上
海百万民众根植心中的肯定。
万科上海二十年，依据城市走向，以第 一代城市营造为开发理念，以项目为标
志，奠定了深厚的区域价值根基
西上海：以城市花园为主体西上海第一 代造城品牌，实现朗润园/城花新园等 项目的价格爆破，成为在西上海置业人
存量套数
167 63 135 194
315
261 607 222 1964
数据截止时间：20120617
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就产品谈市场，可能很难完成既定的销售目标
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中环国际城之与万科 是一个全新的命题与机会
万科 上海 造城
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目标是
全年销售目标700套，总销金额约20亿，销售周期5个月
2012年上市资源位于B地块东南侧， 共6栋房源，上市时间为11月中旬， 上市体量约750套，西侧临咸塘港， 南侧临近御桥路商业带和文体中心， 位置较佳。
所有单元均为2梯4户（除H户型）， 精装修房。
共有85/105/125/140四种户型，其 中刚需型产品2R和小3R为主力户型， 占比七成。
项目名称
大华珐朵公寓 公园新纪
凯德嘉博名邸 古北御庭
绿洲康城亲水湾
浦发御园 锦绣华都 东方御水湾
合计
主力面积/平
64-81 100-130 70-140 120-150
60-140
80-130 110-135
65-89 ——
成交面积/平
25187 34121 4454 25479
17063
14209 700 4413