案例分析-绿城黄浦湾
上海绿城黄浦湾2014年成交记录
上海绿城黄浦湾2014年成交记录
摘要：
1.上海绿城黄浦湾的概述
2.2014 年的成交记录
3.豪宅市场的分析
4.结论
正文：
上海绿城黄浦湾位于上海市区的黄浦江畔，是一个高端豪宅社区。
这个社区由著名的绿城集团开发，拥有着得天独厚的地理位置和优质的配套设施。
在2014 年，上海绿城黄浦湾的成交记录显示，该社区的房屋交易非常活跃。
根据当时的交易记录，一套面积为300 平方米的豪宅以1.58 亿元的价格成交，创下了该社区的成交纪录。
豪宅市场的分析显示，尽管价格高昂，但上海顶豪绿城黄浦湾的购买力依然旺盛。
毕竟，这种稀缺的产品在市场上还是具有很高的价值。
这也反映了当时上海城市精神的一面，即高端豪宅市场永远不缺购买力。
总的来说，上海绿城黄浦湾的2014 年成交记录展示了当时豪宅市场的繁荣和购买力的旺盛。
上海绿城黄浦湾2014年成交记录
上海绿城黄浦湾2014年成交记录
【实用版】
目录
1.上海绿城黄浦湾项目概述
2.2014年上海绿城黄浦湾成交记录
3.对未来市场趋势的预测
正文
一、上海绿城黄浦湾项目概述
上海绿城黄浦湾是位于上海市黄浦区的一个高端住宅项目。
该项目占地约31万平方米，规划有1000多套别墅和公寓。
上海绿城黄浦湾地处外滩、陆家嘴和豫园三大商圈交汇处，周边拥有丰富的商业和休闲设施。
二、2014年上海绿城黄浦湾成交记录
在2014年，上海绿城黄浦湾的成交记录为25套别墅和56套公寓。
这些房屋的成交价格在3000万元至1亿元之间，平均成交价格为1亿元
左右。
这一价格水平在当时上海高端住宅市场中处于较高水平。
三、对未来市场趋势的预测
从2014年的市场趋势来看，高端住宅市场仍然具有较大的发展空间。
随着上海城市经济的发展和人口结构的优化，高端住宅的需求将继续增长。
同时，随着政策的不断收紧，高端住宅市场的供应也将逐渐减少，从而推高房价。
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大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
8429384_绿城·黄浦湾：中国豪宅封面，绿城集大成之作
绿城21年品质积淀，筑就当代人居典范 21年绿城走过的路，就是中国豪宅走过的路。从
高端住区到顶级豪宅，绿城集团以先行者的姿态始终 坚持塑造独具品质力、舒适度的高端人居物业，并不断 缔造新的行业标准。甚至在绿城的血液里，都流淌着 对品质的信仰与推崇，屡屡缔造中国豪宅典范之作。
绿城集团占据外滩珍贵城市资源，淬炼当代人 居价值精髓，以二十一载高端物业营造修为、更加苛 刻的品质标准，匠心规制这座承载时代人居高度的豪 宅。 “关于上海，绿城始终坚信，绿城·黄浦湾必 将成为上海的封面，乃至整个中国的封面。它是绿城 2015年的重中之重，是上海乃至整个中国难得的一 颗璀璨的明珠。” 绿城集团副总经理楼明霞这样看 待黄浦湾。
lifestyle 生活
绿城·黄浦湾： 中国豪宅封面， 绿城集大成之作
绿城集团，中国高端物业营造专家，在全国逾 29个城市中，总是代言城市历史文化、缔造城市 人居高度。而在上海，非绿城·黄浦湾莫属。沿袭 二十一载精工豪宅造诣，潜心雕琢中国豪宅封面作 品——绿城·黄浦湾，纯正绿城血统，更是绿城汇聚 豪宅理念的集大成之作。
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10 Gold Master 2015 中国房地产金融
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19世纪以来，外滩最重要的私人住宅之一 在绿城人的眼中，绿城·黄浦湾就是自己“21
年情怀不变，理想不改”的最佳写照。基于外滩私 人历史名宅原址建造的黄浦湾，历史甚至可追溯至 1860年。这里镌刻着沈义生、陆伯鸿、严同春、戚 雅仙等时代人物的风云过往，亦保留下沈宅、陆宅、 吉安里等百年建筑的岁月神韵。
绿城·黄浦湾三期王座，即将耀世启幕
作为上海难得一见的滨江臻品私宅，毫不夸张地
说，绿城·黄浦湾彻底颠覆了中国市场上原有的豪宅
绿城产品优劣对照案例
产品市场定位
目标客户
中高端消费者和改善型购房者，注重生活品质和居住体验的人群。
市场定位
绿城产品定位于中高端房地产市场，以优质的产品和服务满足消费者对美好生活的追求。
产品历史与发展
历史回顾
绿城集团成立于1995年，经过20多年的发展，绿城产品已经成为国内知名的房地产品牌之一。
发展趋势
随着城市化进程的加速和消费者需求的升级，绿城产品将继续坚持创新、品质和服务，拓展多元化业 务领域，满足更多消费者的需求。
02 绿城产品优势分析
产品质量优势
1 2 3
严格把控原材料
绿城对原材料的采购进行严格筛选和检测，确保 原材料的质量符合国家标准和公司要求。
先进的生产工艺
绿城引进国内外先进的生产技术和设备，通过精 细加工和标准化生产流程，提高产品的质量和稳 定性。
创新设计
绿城注重产品的设计创新，以满足不同客户的需 求和审美，提高产品的附加值和市场竞争力。
社区文化
绿城注重社区文化建设，为业主 打造温馨、和谐的居住环境，增 强归属感。
优势案例二：绿城某产品的环保设计
节能技术
绿城某产品采用先进的节能技术，如太阳能利用、保温隔热等， 有效降低能源消耗。
绿色建材
该产品使用环保建材，减少对环境的污染，同时保证室内空气质量。
生态景观
绿城注重产品周围的生态环境保护与景观设计，提升居住的舒适度。
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性价比低
高价并未带来相应的性能提升，导致性价比相 对较低。
竞争压力
过高的定价使得产品在市场竞争中处于不利地位。
优劣对照总结
综合评价
绿城在产品品质与服务方面表现出色，但在 功能和定价方面仍有待改进。
绿城黄浦湾植物景观赏析 姚一麟
绿城黄浦湾植物景观赏析上海姚一麟绿城黄浦湾位于上海市黄浦区董家渡，中山南路王家码头路交界处，地处上海南外滩一线滨江地段。
黄浦湾北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻。
是承接历史和未来、展示中西方文化融合的上海中心城的核心区域。
地区辐射两公里范围内包括南京路、淮海路、陆家嘴、新天地等上海著名商贸中心，交通极为便捷，是上海南外滩最大的滨江宝地之一。
绿城黄浦湾所在南外滩区域是上海最早形成的城区之一，区域深厚的历史底蕴和人文内涵记载了上海一百多年来城市的发展轨迹。
如今，南外滩聚居区，已是上海城市规划中“浦江两岸综合开发”世纪工程的最核心部分，也是目前市中心城区规模最大的滨江聚居区，区域周边也将规划建成十六铺国际游艇码头及商业街区、滨江景观走廊、外滩金融聚集带等重点公共建设配套黄浦湾，待区域改造完成，绿城黄浦湾将坐拥可以堪称上海最美的滨江景观休闲带和顶级的国际游艇码头。
世博会对区域的影响，该区域将成为崭新的国际顶级豪宅区。
设计从打造一处既具现代园林品质又散发高雅气质的展示区为基点，将传统与现代造园手法完美结合，每处景观细节均来自精雕细琢的推敲，整体景观演绎出高贵典雅同时自然质朴的经典气质。
以宜居、人本为出发点，因地制宜的布置水景、季相植物、构筑小品等，通过各种设计手法展现景观流动的韵律和节奏的美感；注重景观品质的同时坚持实用性与场所情境的结合，致力于打造一处建筑、景观与人和谐统一的居住哲学。
展现其开放、大气、丰富、精彩的整体气质。
尊重现有地形和规划，景观与建筑相辅相成，形成一体化的空间体系。
环境设计坚持场所化、情节化、人性化原则。
采用现代居住模式，突出居住性质的环境空间，注重其使用功能和空间感受，注重绿化空间层次和用途及景观特色。
整个绿化施工过程都在冬季进行，这给施工带来了不小的难度。
由于该项目计划于冬季开盘，故使用的绿化材料大部分都以常绿植物为主，如叶色金黄的黄金香柳、金叶石菖蒲、金叶苔草等，同时为了迎合开盘时的出彩效果，也应用了不少冬季的时令花卉，如：郁金香、洋水仙、雏菊等，丰富的植物种类和色彩搭配令黄浦湾成为一处“花木四时香”的高档小区。
绿城黄浦湾案例
十大健康系统 中央新风 中央空调 中央热水 地暖系统 保温系统 隔音系统 中央吸尘
中央净水、软水 同层排水
废物处理系统
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体验动线
参观动线——先入地下车库，电梯上来后经过迎宾水道进入接待
中心，样板房也在接待中心处
停车地库
迎宾水道
接待中心
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绿城黄浦湾推盘节奏/销售明细
• 推盘节奏 • 销售明细
一层大堂
地下停车位
地下停车位公共大堂
4.5米层高
PAGE 11
户型（5#6#）—267㎡3梯2户（售罄）
法式新古典装修风格 南向面宽极度大，且主卧、次卧均朝南 十字连廊、双玄关设计尽显豪宅典范 270°全景阳台尽收浦江景色
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户型（5#6#）——236㎡3梯4户（售罄）
洛可可式装修风格 南向三面宽，且两个卧室均为套卧 北侧阳台面宽较大，南向却无阳台 餐厅与书房紧挨，不太合理
黄埔滨江板块
黄浦滨江板块地处黄浦江大拐角处，紧临北侧的外滩金融贸易区，与陆家嘴金融贸易区及世博园隔江相望，复 兴东路隧道和南浦大桥更是大大缩短了它与浦东的距离。板块距离淮海路、新天地等地都很近，具有得天独厚、 不可复制的稀缺属性
PAGE 3
区域背景
各滨江区域多为有明确定位和规划利好的地段，且各有特点；其中陆家嘴滨江及黄浦滨江现状最 佳，集中了外滩金融聚集带和老码头景区，因此绿城黄浦滩项目区位优势明显
26
0 2015
0 26 87829
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
分区
高区
中区 低区
楼层 单价区间 30以上 7#未售 27-30 7#未售 24-27 13-18万 21-23 10-12万 11-20层 9.2-10万 1-10层 8.2-8.8万
绿城上海外滩黄浦湾
【地产线|特色楼盘】绿城上海外滩黄浦湾2014-04-15地产线工程档案开发商：绿城集团建筑设计：JWDA骏地设计占地面积：6.3万平方米建筑面积：26平方米容积率：3.15绿化率：35%项目概况项目位于上海南外滩一线滨江地带，北距外滩万国建筑群约1 800米，南距世博会约1 700米，东侧紧邻黄浦江，西北侧与豫园相邻，是承接历史和未来、展示中西方文化融合的上海中心城的核心区域。
地区辐射2 000米范围内包括南京路、淮海路、陆家嘴、新天地等上海著名商贸中心，交通极为便捷，是上海南外滩最大的滨江宝地之一。
项目主要由6栋18～30层的高层公寓和1栋酒店式公寓以及双会所组成。
一期推出2栋精装修公寓，主力户型面积为300～610平方米。
规划布局项目结合江景的布局，使更多的住户能够享受到项目特有的景观资源，同时也使建筑成为自然环境里有机的一部分。
在整体和谐的大社区中，采用小型组团式的方式，使住户能够感受到其属性与个性。
组团之间的绿化空间与景观通道，可使住户进一步体验这个世外桃源般的环境。
利用景观与建筑布局，为住户提供私密与半私密的室外空间，进一步突出高档楼盘的性格。
社区内设置双会所，全部以大宅的尺度空间布局，从而推出高品质、高服务标准的一线江景大宅。
建筑设计项目采用国际现代滨水建筑风格，社区内精心保留了上海里弄历史建筑，力求在创建崭新设计的同时，也使此地昔日的人文底蕴得以重现。
届时，将新、旧文化汇聚，并融合古老的元素，兼容现代、时尚，从而演绎国际上海风情。
建筑外形富于动感，并选用现代建筑材料，充分体现新兴大都市的风格。
同时体现亲水特征、充满活力的发展历程和港口特色。
沿路的建筑外观线条流畅，给人以类似水波的感觉。
高层建筑选用两种基本材料：玻璃幕墙和实体墙。
酒店公寓立面设计表皮处理是利用结构的厚度形成一个类似于阳台的空间。
其内侧是落地玻璃，起到内外绝缘的作用，而其外侧是玻璃百叶幕墙，强调视觉上和空间上的通透性。
某超限高层住宅剪力墙结构设计与抗震分析
某超限高层住宅剪力墙结构设计与抗震分析摘要：在超高层住宅建筑中,剪力墙结构为其主要的结构形式。
合理布置剪力墙，能够使超高层建筑具有更强的抗震性、舒适性和安全可靠性。
一般对于建筑高度100m以内的建筑，剪力墙布置较为简单，主要是根据建筑所需的内外墙布置，适当将这些砌体墙在合适的位置改成剪力墙，既满足建筑功能又满足结构安全需要即可。
但对于超高层建筑，尤其超限高层，由于建设方追求户型的品质，结构高宽比远大于规范值，又要求户内剪力墙尽量的薄，这就给我们结构设计带来很大的挑战。
下面就以武汉绿城·黄浦湾项目1#楼为实例介绍一下超高层住宅结构剪力墙设计及抗震分析的一些经验。
关键词：超限高层、性能目标、剪力墙、弹塑性时程1、工程概况武汉绿城·黄浦湾项目坐落武汉江岸区二七滨江商务区。
项目总占地面积47954平方米，拟建建筑面积384674平米，其中地上建筑面积279997㎡，地下建筑面积88997㎡；综合容积率5.84。
拟建建筑含6栋169.9米的超高层；3栋140米超高层；2栋100米以下高层。
本工程 1#楼地下二层，地上层数为 51 层，房屋高度为 169.90m，建筑面积24914m2，为钢筋混凝土剪力墙结构，属于 B 级高度建筑，按《超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点》（2015 版）要求须进行结构抗震专项审查。
1#楼超限情况见下表：2、结构布置及设计理念1#楼结构标准层布置根据上图及结构超限统计表格可以看出，本工程建筑高度169.9m，接近《高层建筑混凝土结构技术规程》 (JGJ3-2010)中对6度区B级剪力墙结构高度限值（170m）,结构等效高宽比8.6，超规范限值（规范限值）约45%，且该建筑位于长江边，按规范地面粗糙度取B类，风荷载较大，结构层间位移角受风荷载控制。
本工程属于江景豪宅，建筑开间较大，且要求户内剪力墙不能做的太厚（厚度不大于300mm为宜）。
为了满足建筑功能又能满足结构计算指标的要求，本工程设计时，在剪力墙布置方面采取以下措施：（1），建筑四周剪力墙加厚，按400~500mm控制，增强结构整体抗扭及抗侧能力，以满足规范位移比、位移角及刚重比等要求；（2），建筑图中A轴与M轴面需要大开间，不能设置较长的横向墙肢，为解决结构抗侧刚度不足问题，跟建筑专业协商，在阳台部位将剪力墙加厚，形成一个大端柱带一段墙肢的结构型式，既增加结构抗侧刚度，又能减小户内剪力墙厚度。
滨江豪宅案例
主
人
圆
通
厅
道
主卧 套房
四房二厅四卫 面积328㎡
绿城黄埔湾 产品拆分
精装修：奢华风格，多为国际一线装修品牌。
橱柜：德国Poggenpohl博得宝 厨房电器：德国Gaggenau 洗衣机：德国Miele米勒 水槽：Franke弗兰卡 卫浴：Villeroy & Boch唯宝 水龙头：Dornbracht当代 中央空调：大金 新风系统：Honeywell霍尼韦尔 地暖：威能
92037 3681
82386 2307
84924 ——
价格统计期间
2009/8-12月 2009/8-12月 2009/8-12月 2010/1-11月 2010/1-11月 10年1月-11年1
月
供应套 数
23 43 20 23 63
172
供应套 数所占
比例 13% 25% 12% 13% 37%
经济指标
•项目名称：白金湾府邸 •占地面积：5.35万 ㎡ •建筑面积： 4.7万 ㎡（住宅） •容积率： 4.55 •规划户数：136户
客户描述
•客户来源较散； •江浙沪客户相对较多； •部分为境外客户； •以自住为主。
产品及销售情况
•建筑形态：写字楼、住宅为2幢28层高层；超星级酒店悦榕 庄
•主力户型：低区（3-15F）两房128㎡和三房：240㎡，278 ㎡；
绿城黄浦湾 营销推广 媒体策略
报纸投放频次：10年前关键节点新闻晨报结合东方早报联合投放，从2011.02-06月间未有 媒体投放，自11年7月起明显增加《租售情报》专业杂志投放。
绿城黄浦湾 营销推广 推广策略小结
思路梳理： 推广前期：项目始终以“外滩”和“大宅”为核心诉求点； 把项目以外滩为核心价值的标杆影响力建立起来；其高端形象不言自明，为项目 以后蓄客做了良好的铺垫。
【说辞】绿城黄浦湾四期动线说辞
绿城黄浦湾四期最新动线说辞销售动线：区域沙盘——项目沙盘——园区——1期大堂及地下车库——（选带：7号楼）——四期样板房——VIP洽谈/送客【开场】（售楼处）您好，欢迎您来到绿城上海地标项目——绿城黄浦湾，我是置业顾问***，接下来就由我带您参观我们整个项目。
【区域沙盘】（项目位置）您现在看到的这个位置就是我们黄浦湾项目。
门前的这一条路是中山南路，往北1.8公是里著名的外滩万国建筑群。
往南1.3公里就是内环和南浦大桥，黄浦江在项目的东面呈S型，第一个湾是陆家嘴，第二个湾就是黄浦湾，所谓玉带环腰、上风上水的聚财宝地。
【外滩、S湾】（一城一带）根据2009年《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心意见》发文，明确提出到2020年上海基本建成国际金融中心，为此国家也规划了“一城一带”的发展战略，一城是指浦东陆家嘴金融城，一带就是外滩金融聚集带，这条聚集带北起外滩源南到董家渡金融聚集区，占地2.6平方公里，分为三段来开发。
黄浦湾所处这一带的核心位置【国家战略、一城一带、一轴三段】（外滩万国建筑群）首先北段是非常著名的外滩万国建筑群，自1840年始乃至整个近代外滩被誉为远东华尔街，亚洲最大的金融中心。
这里云集了众多外资银行，如花旗银行、渣打银行，以及五星级酒店，如华尔道夫酒店、半岛酒店、以及上海和平饭店，同时这里还齐聚了世界一流名品中心，如外滩三号、外滩十八号。
目前，外滩也是上海顶级的生活区域。
代表了上海百年繁华的历史，是上海的一张名片。
【万国建筑群、高端酒店、银行、名品中心】（BFC和十六铺）接下来是以外滩金融中心为代表的中段部分，是复兴集团郭广昌先生斥资90亿在09年拍得的地王。
它是一个以办公为主体的商业综合体。
总投资170亿元，总建筑面积42.6万平米，有2栋180米高的双子塔。
其中有五星级酒店、5A级写字楼、高端商场、文化艺术中心、企业会馆等业态，目前正面向全球500强企业招商，预计将在今年开业。
房地产20年，凭什么“地段论”经久不衰？
房地产20年，凭什么“地段论”经久不衰？文\地产总裁内参潘永堂地段、地段、地段，90年代初李嘉诚先生的一句话，今天20年过去了，依旧是房地产行业的金科玉律。
房地产为何是“地段至上”？房地产未来还是“地段至上”吗？老潘今天想说说这两个命题。
一、房地产20年，依旧是地段论20多年房地产过去了，地段论仍然是房地产价值的核心要素，无论是名人名企都是“地段至上”的信徒。
比如“最敢说真话的经济学家”郎咸平反复强调“选地段，看品牌”是房地产投资的黄金定律。
比如当前财经专家吴晓波每年都会买一套房子，他强调中国优质地段、品牌开发商、且有天然资源优势的不动产仍是抗风险能力最强资产配置。
而作为企业而言，保障万达商业模式成功落地的一个核心要素也离不开他的地段占位，即在中心，建中心。
上周老潘去上海出差也特地去看了下绿城黄浦湾，他号称“中国第一豪宅”，是“世界豪宅的中国封面”，看完之后老潘借用房地产公式“房地产=土地+房产+发展商”提炼出绿城黄浦湾的价值公式，即豪宅=绝对地段+霸道产品力+开发商血统，绿城黄浦湾能够作为绿城集团一号作品，能够成为19世纪以来，外滩最重要的私人住宅，原因就在于豪宅三个问题上，在哪里盖？谁来盖？盖的如何？都给出完全近乎完美的答案。
o在上海最中心盖o豪宅专家绿城来盖o法式豪华绝对产品力但如果从三个要素更为显性、更为说道的是上海NO1地段，老潘反向提醒的是，不是所有的“中国豪宅专家”都能拿到一线城市“王者地段”的。
二、地段3大价值: 核心是城市成长红利的个人的兑现凭什么地段至上？好的地段，到底意味着什么？老潘以为价值有三。
第一，地段价值在于高地价和高房价的强力支撑。
比如同样是在日本东京，花5000万日元在东京足立区可以买3房1厅的大公寓，而在东京六本木就只能买1室1厅的小户型公寓了。
价格如此悬殊，不为其他，就为地段。
同样绿城黄浦湾一个核心支撑要素也是地段。
众所周知的是外滩是上海的地标，是中国的名片，过去是上海发展变化的第一见证者，未来将是世界第三大金融中心。
住宅大平层
如何做大平层1典型案例解析2大平层优势之空间功能性、趣味性3大平层优势之景观和私密性4大平层优势之仪式感PART 01一、典型案例解析l大平层，这几年一直很火，甚至已经下沉到二三线城市。
据说很多地方，大平层豪宅在高档住宅里面已经PK掉了别墅和洋房，成为富豪首选。
当然，在一线城市，大平层的热度也依然不减。
l例如华润深圳湾瑞府，被媒体称为8000万豪宅“秒光”，让人不得不感叹深圳土豪的购买力。
l其实，瑞府当天并没有卖光，只是朝向好、景观好的户型被秒杀了。
当房子达到这个档次，客户的敏感点已经不再是价格了，而是产品本身的舒适度和稀缺性。
一、典型案例解析从这个明星项目当中，我们多少也可以看出目前大平层豪宅打造的趋势和重点，首先我们来看一下这个“秒光”的400㎡户型，到底哪里神奇：①玄关隐形门设计。
把客厅餐厅和卧室区完全隔开，实现主客动线完全分离。
如果家里人回来，发现家里有人在接待和会客，就可以直接进入到生活区域，相互之间互不打扰。
②在卧室区里面，配置了一个家庭休息室。
将客厅的社交接待功能和家人的休闲娱乐功能分开。
③玄关处衣帽间。
将玄关的功能进行扩展，主人回家随手脱下来的大衣、帽子、鞋，都可以放在这里，也可以作为临时的储物间。
④单独的洗衣室，家政空间。
⑤社交厨房设计，增加了户型的“社交”属性。
东面景观会客厅、客厅、餐厅和社交厨房（开放式西厨）组成了四重交流空间。
一、典型案例解析⑥所有三个房间都是套房设计，而且主卧内还专门安排了一个影音室，作为娱乐空间。
⑦主卧T形衣帽间和洄游动线，衣帽间、影音室、房间、卫生间，任意两个空间之间都能够随意通行，空间的层次感非常丰富。
男主人晚回家，冲凉看电视，也可以不影响夫人和家庭其他成员休息。
⑧三分离式的主卫，夫妻化妆、冲凉、使用卫生间，都不会相互干扰。
⑨门窗系统全部落地设计，景观面长达38米！所有主要功能区，都享受到无敌景观。
在厨房做饭也能有山海相伴。
一、典型案例解析从这个户型中，我们可以总结出几点。
上海豪宅 黄埔露香园案例分析
户型
绿城黄浦湾 总价
282四房 303四房 327四房 341-345四房 402四房
1900-2800 1900-2800 2600-3300 2600-3300 2800-3600
占比
30% 30% 14% 15% 9%
户型 206-212三房
222三房 235三房 245四房 250四房 275房 409四房 413四房
2500-3500 2200-3000 3500-4000 4000-5500 4000-5500
占比
户型
30% 分流客户
206-212三房
15%
222三房
235三房
245四房
250四房
15%
275四房
287四房
7%
7%
9%
330-340四房
34
占比 21% 3% 13%
2%
300-600 36 7 49 166 90 82 9
占比
2% 1% 3% 34%12% 6% 6% 1%
600-900 占比
186 158 11 14%
13% 12% 1%
900-1200 占比
91 20 260 44%
7% 1% 19%
1200-1400 占比
66 50 126 73 5% 4% 9% 50%5%
静安区
黄浦区
城投露香园 55000-65000元/m2
卢湾区
华润外滩九里 70000-90000元/m2（不看江）
绿城黄埔湾 70000-100000元/m2 公馆77 60000-70000元/m2
嘉御庭 70000-90000元/m2
徐汇区
中凯城市之光 55000-65000元/m2
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
案例分析-绿城黄浦湾
1500㎡ 商业
8
经济指标
占地面积:63000平方米
建筑面积:260000平方米 绿化率: 35% 容积率: 3.15
主力户型：300㎡—610㎡
停车状况: 可售地下车位 322个，车位配比率1:1.5 产权年限：70年 装修情况：精装 总户数：500 户 均价：100000元/㎡ 由7幢精装修高层公寓不4幢保留建筑组成。一期首先推出 两幢临江高层公寓，兯176套，主力户型面积280—610 平方米。
深圳中原建筑中心 ShenZhen.10.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
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二级市场策划品控中心
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PART1
项目介绍
西接王家嘴角街
南依王家码头路 北沿紫霞路
北有150年外滩、十六铺码头；东有繁荣 陆家嘴、八百伴；南有2010年丐博会；西有豫 园、700年老城厢、新天地、人民广场。
5
PART2
规划设计
基本信息 规划思路 经济指标 建筑排布 人行车行出入口
基本信息
板块：浦西滨江
物业类型：住宅、酒庖式公寓 建筑类型：高层 开发商：上海华浙外滩置业有限公司
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精装修
德国唯宝/Villeroy&Boch 卫浴：
香港久负盛名的的超豪华酒庖香港半岛酒庖，其卫浴设计和餐具均来自唯宝/Villeroy&Boch 的经典之作，成为完美铸就顶级酒庖不经典卫浴陶瓷的融合典范。唯宝/Villeroy & Boch早已成 为身份与荣耀的象征。
案例-绿城黄浦湾20140701v6
淋浴房石材玻璃拼接
团队研制的改进型喷漆玻璃
通风口采用华尔道夫logo
随处可见华尔道夫logo
浴缸中可移动式水龙头
水槽中可移动式水龙头
平推式玻璃窗
衣橱隐藏射灯处理
对我们的提示
1个来势汹汹的25亿！
绿城黄浦湾销售指标：黄浦湾今年指标25亿、直接对标万 科翡翠滨江（25亿）
绿城黄浦湾对外称二期5#、6#楼将于8月份开盘，但从施工实际进度来看，18层高的5#楼(底层为架空层）8 月份取预证比较困难，预判9月份能够结构封顶。 楼座 5# 6# 6# 总计 5#
项目概况：15,000㎡公共中央水景公园的拆迁、设计、 施工及后期养护均由绿城负责；开发商通过引入水系等手 法巧妙将其私有化，并在一期展示时重金打造约4,000㎡ 范围作为示范区，客户认可度高！
公共中央水景
黄浦江
示范区 因拆迁问 题未能在 二期开盘 前呈现； 预计2014 年底完工
项目概况：保留四栋不同时期的石库门风格建筑（吉安里、 沈家大院、陆家大院），以经典文化的传承演绎现代生活的时 尚，再现名门大宅的文化深度，深得客户的欣赏和认同！
盛世滨江
五房 380㎡ 3040万
3000万
上海市中高端项目下半年部分销售计划：7-9月中高端项 目集中开盘，在高端住宅人群数固定的情况下，越晚入市 越被动，由此，需要我们加快节奏，抢占先机。
翡翠滨江 2014.7 2014.8 2014.9 翡翠公园 2014.10 2014.11 2014.12
6#
楼层 18F 22F
户型面积 （㎡） 235 267
套数 34 34
售价 装修标准 总价 （万元/㎡）（元/㎡） （万元） 2350 10 15000 2670
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精装修
黄浦湾特邀四季酒庖御用室内设计师BOB倾情演绎，由bulthaup等国际顶尖家居品牌 联合呈现，非凡品位尽显大家之风。
卧室
书房
餐厅
客厅
厨房
19
卫生间
精装修
退出 监控 呼叫 答应 解锁
智能可视门禁系统
中央空调、中央新风系统控制面板
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精装修
施耐德电气：施耐德电气(Schneider Electric)是法国 的工业先锋之一。丐界500强企业，全球顶级电工企 业。
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户型设计
403平.4房3厅4卫2厨（中西两厨）3阳 台（15000/平装修标准）
户型解析： 4室3厅4卫2厨，面积约为403平方米； 3房朝南1房朝北客厅朝东带大阳台， 弧形大阳台看黄浦江景； 主卧还带有独立阳台，阳台朝东也看 景观，黄浦江就在脚下； 厨房套间分中式和西式的，干湿分离， 功能明显，形成较完善的厨卫系统。
26
精装修
单元入户大堂 绿城黄浦湾丌仅居室内 全部奢华精装，更从地下室 入户大堂至单元大堂、楼层 电梯厅等公兯部位全部精装 修。
楼层电梯厅
地下室入户大堂
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精装修
消防楼梯梯段间设置缓冲带， 防止梯段过陡造成安全隐患。 精装电梯 电梯刷卡入户
28
精装修
地下车道不停车区域材质区分 顶面灯饰具有指引性
高端六星级酒庖公寓一线临江排布，最大化提升其观江价值。
高层公寓 酒店式公寓 会所
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人行车行出入口
人车完全分流，人车分设入口
车辆直接迚入地下车库，到达单元地下车库大堂
东南向的服务式酒庖公寓与门设置入口及地下车库入口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性。
小区主干道 小区入口 车行出入口 地下停车库
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精装修
德国唯宝/Villeroy&Boch 卫浴：
香港久负盛名的的超豪华酒庖香港半岛酒庖，其卫浴设计和餐具均来自唯宝/Villeroy&Boch 的经典之作，成为完美铸就顶级酒庖不经典卫浴陶瓷的融合典范。唯宝/Villeroy & Boch早已成 为身份与荣耀的象征。
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精装修
【丐界顶级 德国品质】奙王的至爱--铂浪高Blanco水槽龙头
1500㎡ 商业
8
经济指标
占地面积:63000平方米
建筑面积:260000平方米 绿化率: 35% 容积率: 3.15
主力户型：300㎡—610㎡
停车状况: 可售地下车位 322个，车位配比率1:1.5 产权年限：70年 装修情况：精装 总户数：500 户 均价：100000元/㎡ 由7幢精装修高层公寓不4幢保留建筑组成。一期首先推出 两幢临江高层公寓，兯176套，主力户型面积280—610 平方米。
放大空间的尺 度，才能让心情更为 舒畅。
标准层高，3.28m 大堂挑高，6.6m 地下车库，4.5m
15
户型设计
16丐纨帕拉迪奘的设计，今天成为空间的经典 永恒：传承不文艺复共庄园店邸经典之作—圆厅别 墅的罗马圆厅设计，四大功能分区，各功能分区自 由转换，互丌干扰。
社交区
礼仪区
活劢区
休息区
室内泳池
石库门风格建筑—会所
石库门风格建筑不现代风格售楼处相结合
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会所
绿城黄浦湾将5000平米丌同历叱时代的 老建筑精心保留，打造新海派文化会馆，新旧 文化交相辉映，现代不时尚兼收幵蓄。 除此之外，还有格调非凡的酒庖式公 寓俱乐部，集聚主题餐厅、SPA、游泳池、 商务中心、健身中心等众多商务功能，为 业主的圈层社交及生活私事营造理想空间。
项目介绍
项目简介 区位属性
2
项目简介
项目简介
绿城黄浦湾位于上海南外滩一线 滨江地段。黄浦湾北距外滩万国建筑 群约1.8公里，南距丐博会约1.7公里， 东侧紧邻黄浦江，西北侧则不著名的 豫园相邻。是承接历叱和未来、展示 中西方文化融合的上海中心城的核心 区域。地区辐射两公里范围内包括南 京路、淮海路、陆家嘴、新天地等上 海著名商贸中心，交通极为便捷，是 上海南外滩最大的滨江宝地之一。
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户型设计
282平.3房3厅4卫2厨（中西两厨）3阳台 （15000/平装修标准）
户型解析： 3房3厅4卫，面积约为282平方米； 客厅朝南，丏不朝南阳台相通，娱乐观景两 丌误，采光较佳； 主卧带有独立卫浴间和书房，办公、起居生 活方便； 次卧均带有独立卫浴间；卧室享受无敌江景 厨房套间分中式和西式的，丏不餐厅相连， 形成较完善的厨卫系统。
投资商：绿城集团,东海房产
建筑设计单位：美国JWDA建筑设计事物 所 景观设计单位：澳大利亚DAHD景观设计 事物所
物业公司：高力国际物业有限公司
物业管理费：6.3元/平方米/月 竣工日期： 2011-12-31
规划思路
当别的项目还 在标榜“城市综合 体”、想方设法增加 商业面积的时候，黄 浦湾却将原本规划配 置1.6万平方米的商 业用房大大缩减，仅 保留了0.15万平方米 的商业配套，在满足 业主必要丏高品质生 活所需的同时，最大 程度的保证了居住环 境的私密性和尊贵感。
西接王家嘴角街
南依王家码头路 北沿紫霞路
北有150年外滩、十六铺码头；东有繁荣 陆家嘴、八百伴；南有2010年丐博会；西有豫 园、700年老城厢、新天地、人民广场。
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PART2
规划设计
基本信息 规划思路 经济指标 建筑排布 人行车行出入口
基本信息
板块：浦西滨江
物业类型：住宅、酒庖式公寓 建筑类型：高层 开发商：上海华浙外滩置业有限公司
绿城黄浦湾案例分享
深圳中原建筑中心 ShenZhen.10.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
© Copyright Centaline Group, 2010
二级市场策划品控中心
Code of this report | 1
PART1
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PART3
建筑设计
立面风格 建筑层高 户型设计 精装修
立面风格
面对已经代表外滩历叱的万国建筑，黄浦湾放 弃复古的建筑造型，选择了更具现代感的滨水建筑 风格，采用大面积的玱璃立面，既体现了对百年万 国建筑群的尊重不创新，又将观景通风的实用主义 和现代文明融入其中。
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建筑层高
电路总控开兰，丌通电路分别标示
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精装修
普罗巴克指纹锁
西玛门锁
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精装修
GAGGENAU 来自德国的丐界顶级与业厨房电器 品牌Gaggenau嘉格纳； Gaggenau嘉格纳用其非凡 的品质呈现了一个奢侈品的创新历程和领驭之道。黄 浦湾厨房所用电气均来自这个品牌。
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精装修
bulthaup作为丐界最顶级的橱柜奢侈品牌，曾两度入选德国奢侈品排行前五位，不其他 显赫品牌齐名，如：保时捷（汽车）、朗格（手表）、格拉苏蒂（手表），幵获由欧洲委员 会颁发的“终身成就奖”不“欧洲设计奖”。将bulthaup产品成套应用，意味着上海公寓豪 宅的设施配置水平正被黄浦湾楼盘大幅度地抬升。
3
区位属性
区位属性
外滩建筑群 外滩18号 外滩6号 外滩3号 外 滩 5 号
陆家嘴
上海总会ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
目前区域周边还集聚着滨江景观走廊、外 滩金融聚集带、进东第一酒吧街等多项丐 纨规划，待全部建成后，黄浦湾更将坐拥 可以堪称上海最美的滨江景观休闲带和顶 级的国际游艇码头。
绿城黄浦湾
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区位属性
黄浦湾项目位于上海浦西一线滨江地段，不 陆家嘴金融贸易区仅一江之隔。 东临中山南路
新风系统
大金中央空调
威能地暖
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精装修
31
PART3
园林景观
园林设计
园林设计
为使昔日的人文底蕴得以传承不延续，还在 园区内精心保留了丌同时代的石库门老建筑风格， 使新旧文明和谐呈现。
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园林设计
黄浦湾15000平方米的公兯景观规划还不外滩的景观轴融为一体，成为外滩弥足珍贵的 “后花园”。
黄浦江 公兯景观水景
公兯景观水景
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园林设计
景观小品：磨砂镂空玱璃、钢质外框和木板结合
园林内部拼装地板
儿童康乐设施：不环境相融合的运劢设施，人性 化兰怀
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园林设计
园林水景打造
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PART3
会所及物业管理
会所 物业管理
会所
保留4幢丌同时期的石库门风格建筑，打造人文会 所不高端餐饮，健身中心、室内恒温泳池、香薰SPA、 艺术咖啡馆、红酒吧、酒品陇列室、雪茄吧……以经典 文化的传承演绎现代生活的时尚，再现名门大宅的文 化深度。
地下车库精装灯柱及吊顶
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超宽车距
精装修
在黄浦湾、窗外四季如锦，窗内四季如昡：中央新风、中央热水、中央吸尘、同层排水、 中央地暖、大金中央空调等多重健康环保系统； 一卡通、家居智能、进程控制、智能报警、家电智能等十大智能系统，更有LED红外感应 灯控系统，细节中体现尊贵。
beam中央吸尘
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物业管理
丐界驰名的百年 物管与家，为业主定 制极致生活礼遇。
五星级的门童为业主打开宫殿大门
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绿城黄浦湾核心价值点：
区别于周边复古的建筑造型，采用大面积的玱璃立面，将观景通风的实用主义和现代文明融 入其中； 15000元/㎡装修标准，顶级品质内部装修和顶级品牌配套设施； “三十”大生活系统； 双会所服务； 国际化物业管理团队提供高水准的全程周到服务。
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建筑排布
依托得天独厚的地理条件，黄浦湾将芬兮现代建筑泰斗阿尔瓦托的经典曲线造型融入规划 中，楼体布局借鉴“波浪”的肌理效果，形成通透的视觉通廊，充分体现了建筑不自然环境的 融合。