土地增值税细则关于加计扣除项

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土增税扣除项目及税率

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

土地增值税细则加计扣除项

土地增值税细则加计扣除项文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。

第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。

房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。

第二，装修费用能否加计扣除视情而论。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。

既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。

但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。

总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。

上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。

上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

【热门】土地增值税清算-重点关注加计扣除政策规定

土地增值税清算:重点关注加计扣除政策规定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

是否支付的地价款和房地产开发成本都能享受加计扣除？本文详细解读。

一、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，不允许加计扣除。

《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条（一）项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

二、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许加计扣除开发土地所需成本的20%，加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。

《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条（二）项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

三、代收费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。

（财税字[1995]048号）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除

房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

”二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

……（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

”土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

土地增值税扣除项目包括哪些

土地增值税扣除项目包括哪些土地增值税扣除项目包括以下几个方面：一、房屋购建支出土地增值税扣除项目中的第一个重要部分是房屋购建支出。

这包括购买新房、购买二手房进行翻新改造或者扩建等。

具体来说，购买新房的支出包括购买房屋的总价款、增值税、契税、经济适用房保障金、公共租赁住房建设补偿金以及其他相关税费等。

购买二手房进行翻新改造或者扩建的支出包括二手房购买价格、土地使用权出让金、翻新、改造或者扩建的费用等。

二、房屋销售支出土地增值税扣除项目的另一个重要方面是房屋销售支出。

这包括房屋销售的过程中的相关费用支出，如中介费、广告费、评估费等。

另外，如果出售的房屋是经营性房产，还可以扣除与房产销售有关的相关支出，如房产管理费、维修费等。

三、房屋拆迁安置费如果您的房屋因为拆迁而获得补偿款，那么这部分拆迁补偿款可以作为土地增值税扣除项目的一部分。

这包括拆迁安置费、过渡费、搬迁费、临时安置费等。

四、土地使用权出让金土地使用权出让金也是土地增值税扣除项目的一部分。

这是指购买房屋时需支付给政府的土地使用权出让金。

但需要注意的是，政府会根据不同区域和政策制定土地使用权出让金的具体金额，因此每个地方的土地使用权出让金可能会有所不同。

五、其他补偿费用除了以上提到的项目，还有其他一些与房屋购建和销售有关的补偿费用可以作为土地增值税扣除项目的一部分。

这包括房屋拆改过程中支付给施工方的费用、自然灾害造成的房屋损失的补偿费用等。

需要注意的是，土地增值税扣除项目的具体范围和标准会因地区和政策的不同而有所差异。

建议在具体操作过程中，与相关专业人士或者税务机关进行咨询和确认，以确保符合相关法规和政策的要求。

总之，土地增值税扣除项目包括房屋购建支出、房屋销售支出、房屋拆迁安置费、土地使用权出让金以及其他与房屋购建和销售有关的补偿费用。

请纳税人根据实际情况，在符合相关规定的前提下，合理利用这些扣除项目，最大限度地减少土地增值税的负担。

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知-京地税地[2009]245号

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知(京地税地[2009]245号)各区、县地方税务局、各分局：为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。

三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。

四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。

具体计算公式为：核定的四项成本＝不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。

北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。

未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。

房地产业土地增值税允许加计20%扣除

房地产业土地增值税允许加计20%扣除1、取得土地使用权所支付的金额，所缴契税[所支付的费用在“开发成本”中列支（不包括政府以各种形式减免或者返还的金额），在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除]2、房地产开发成本，装修费、精装修与房屋不可分离部分（以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除）3、营销设施费：单独修建的售楼部、样板房1、小区内、主体外：计入房地产销售费用，2、主体内：修建临时售楼部、样板房建成后有偿转让，应计算收入并准予扣除，3、规划配套设施发生的售楼部、样板房（建成后产权属于全体业主所有的，无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用）4、转让旧房：按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算（计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。

超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算）5、代收费用：可予以扣除，但不允许作为加计扣除（1、计入房价向购买方一并收取，可予以扣除，但不允许作为加计扣除2、在房价之外单独收取且未计入房地产价格，计算增值额时不允许扣除）6、增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

由于土地增值税是地方税，具体操作办法由各地税务机关制定实施，所以全国各地不完全一样，有时同一省的不同省辖市之间也有差异。

目前一般有以下费用作为政府代收费不允许加计扣除，包括市政公用基础设施配套费、防空地下室易地建设收费、新型墙体材料专项基金、白蚁防治费、散装水泥专项基金。

房地产土地增值税扣除项目

房地产土地增值税扣除项目
房地产土地增值税扣除项目是指与房地产有关的成本、费用和税金等，以下是一些常见的扣除项目：
1.取得土地使用权所支付的金额：包括购买土地使用权所支付的价款、税费等。

如果是一次性支付的款项，可以按照实际支付的金额直接扣除；如果是分期支付的款项，可以按照各期实际支付的金额扣除，但最高不得超过合同总金额。

2.房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费和公共配套设施费、间接费等。

这些成本需要在核算时单独列账并在清算时提供证明材料。

对于多个开发项目的，需要分别核算并合理分摊。

3.房地产开发费用：包括管理费用、销售费用和财务费用等。

对于这部分扣除金额的确定，主要是看利息支出；如不能提供金融机构证明的，按照公式：[（1+2）-资本化利息]*10%来确定房地产开发费用金额。

如能提供金融机构证明的，按照公式[利息支出+（1+2）-资本化利息]*5%来确定房地产开发费用金额。

（说明“1”与“2”指的是上面扣除项目的第一项与第二项）。

4.与转让房地产有关的税金：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

这些税金需要在清算时提供证明材料并按照规定扣除。

5.其他扣除项目：包括加计扣除、从事房地产开发的纳税人
加计20%扣除等。

这些扣除项目需要在核算时按照规定进行确认和计算，并在清算时提供证明材料。

土地增值税细则(关于加计扣除项)

我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。

第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。

根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。

第二，装修费用能否加计扣除视情而论。

但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。

总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。

上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2009〕245号）各区、县地方税务局、各分局:为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。

四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。

具体计算公式为：核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。

北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。

未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。

六、本通知自发布之日起执行。

本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2007〕138号）的规定执行。

本通知发布前主管税务机关未受理的土地增值税清算项目按照本通知的规定执行。

附件：二○○九年九月十六日附件：分类房产单位面积四项成本核定表房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）多层住宅及底商2001及以前1386 20021402 20031469 20041502 20051486 20061512 20071586 20081798高层住宅及底商2001及以前2425 20022435 20032621 20042807 20052769 20062790 20072987 20082997多层办公2001及以前2270 20022270 20032511 20042502 20052450 20062480 20072738 20082700高层办公2001及以前3130 20023113 20033414 20043370 20053295 20063330 20073570 20083670说明：多层是指七层及以下的住宅或办公楼，高层是指七层以上的住宅或办公楼。

转让旧房计算土地增值税时如何确定扣除项目

转让旧房计算土地增值税时如何确定扣除项目展开全文原创：德居正团队税法上的旧房包括两种情形：第一种就是经过一次产权变动后，再次进行销售的不动产，也就是常说的“二手房”；第二种是新开发的商品房未经销售，但是实际使用一定时间或者达到一定磨损程度的房子，在计算土地增值税时，也按旧房对待。

这里的“一定时间”在很多地方政策中都按照一年来界定，上海还对磨损程度做了量化。

具体判定要结合地方政策。

如果按照旧房交纳土地增值税，扣除项目如何确定呢？一、扣除项目以评估价为基础确定政策规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

评估价格可能包含土地价格和契税，也可能不包含。

因此应该搞清楚评估价格构成，再确定扣除项目金额。

政策依据：1、财税字[1995]48号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知；2、《土地增值税暂行条例实施细则》。

二、以发票金额为基础并允许加计扣除相关政策规定《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

《条例》第六条第（一）、（三）项没有包括与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税四级超率累进税率表

土地增值税四级超率累进税率表
1.销售收入
2.扣除项目：（①+②+③+④+⑤）
①取得土地使用权支付的金额（土地出让金、契税等）
②开发成本
③开发费用
销售费用、管理费用、财务费用
计算方法：差别在于财务费用的处理
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

开发费用＝利息＋（①+②）×5%
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%
开发费用＝（①+②）×10%
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

④税金：营业税、城市建设维护维护建设税、教育费附加。

⑤加计20%的扣除
加计扣除＝（①+②）×20%
3.计算税额：
增值额=销售收入-扣除项目
增值率=增值额/扣除项目
应纳税额=增值额*税率-扣除项目*速算扣除系数。

土地增值税的计算方法

土地增值税的计算方法公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-土地增值税的计算方法分享| 2013-06-03 09:57 匿名|浏览 94681 次2013-06-03 09:58提问者采纳计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

房地产企业土地增值税怎么计算？2013-10-11 17:29房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

土地增值税扣除比例

⼟地增值税扣除⽐例对国有⼟地进⾏出让的时候，⼀般要经过⼟地管理部门的同意才能出让，出让⼟地使⽤权的时候还需要交纳⼀定的税费，其中就包括⼟地增值税，⼟地增值税⼀般根据增值额进⾏计算的，那么⼟地增值税扣除⽐例是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答。

⼀、什么是⼟地增值税⼟地增值税是指转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物并取得收⼊的单位和个⼈，以转让所取得的收⼊包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊减除法定扣除项⽬⾦额后的增值额为计税依据向国家缴纳的⼀种税赋，不包括以继承、赠与⽅式⽆偿转让房地产的⾏为。

纳税⼈为转让国有⼟地使⽤权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收⼊的单位和个⼈。

课税对象是指有偿转让国有⼟地使⽤权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

⼟地价格增值额是指转让房地产取得的收⼊减除规定的房地产开发成本、费⽤等⽀出后的余额。

⼟地增值税实⾏四级超率累进税率。

⼟地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个⼈，有偿转让国有⼟地使⽤权以及在房屋销售过程中获得的收⼊，扣除开发成本等⽀出后的增值部分，要按⼀定⽐例向国家缴纳的⼀种税费。

⼆、⼟地增值税扣除⽐例根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第七条⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项⽬⾦额50%、未超过扣除项⽬⾦额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项⽬⾦额100%、未超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为60%。

三、⼟地增值税扣除项⽬有哪些根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第六条计算增值额的扣除项⽬：(⼀)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;(⼆)开发⼟地的成本、费⽤;(三)新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税⾦;(五)财政部规定的其他扣除项⽬。

四、⼟地流转的⽅式有哪些⼟地流转的⽅式：形式以转包为主，但⽐较多样。

土地增值税税率表

2% 3%
土地增值税税率表
档次
级距
税率
速算扣除系数
税额计算公式
说明
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
增值额30%
扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
2
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分
40%
5%
增值值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分
50%
15%
增值额50%-扣除项目金额15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
增值额60%-扣除项目金额35%
计算公式：
一、应纳税额的计算
1、计算增值额增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
房地产开发企业适用20%加计扣除的规定，其它单位或个人不享受优惠。
土地增值税预缴税率表：
住宅非住宅
0.5% 2%
2006年9月普通住宅非普通住宅别墅及其他
0.5% 1% 3%
2010年7月普通住宅非普通住宅

[最新知识]土增税期间费用如何扣除

土增税期间费用如何扣除土增税期间费用如何扣除，会计们日常工作中一定会遇到期间费用的各种问题，下面为大家整理了热门内容，一起来看下。

土增税期间费用如何扣除?《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条是这样规定的：其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

1、该细则所说的其他房地产开发费用，指的就是管理费用、销售费用。

2、该细则所说的（一）、（二）项规定计算的金额之和，指的是土地增值税计算流程扣除项：（1）取得土地使用权所支付的金额，（2）房地产开发成本。

3、该细则所说的：百分之五以内计算扣除，并没有说一定是5%，还好，土地增值税实施细则授权各省规定具体的扣除比例。

各省出台的文件高度统一：就直接将管理费用、销售费用计算扣除比例界定为5%，而不是5%以内。

管理费用、销售费用在进行土地增值税清算的时候，不论实际发生数是多少，不论在会计口径与企业所得税口径下实际发生数是多少，均不影响土地增值税的计算，土地增值税扣除是计算扣除，即公式为：[（一）+（二）]5%。

期间费用能否在土增清算中扣除？《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

根据上述规定，开发间接费用是公司直接组织、管理开发项目发生的费用。

物业公司前期在工地派工程人员监督工程发生的费用不属于公司发生的费用，不属于开发间接费用，不能作为计算增值额的扣除项目。

以上就是关于土增税期间费用如何扣除的详细介绍，更多与期间费用有关的内容，请继续关注我们，希望本文对你有所帮助。

土地增值税四级超率累进税率表

土地增值税四级超率累进税率表
1.销售收入
2.扣除项目：①+②+③+④+⑤
①取得土地使用权支付的金额土地出让金、契税等
②开发成本
③开发费用
销售费用、管理费用、财务费用
计算方法：差别在于财务费用的处理
1纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的;
开发费用＝利息＋①+②×5%
2纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金额金融机构贷款证明的,房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%
开发费用＝①+②×10%
土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除;
④税金：营业税、城市建设维护维护建设税、教育费附加;
⑤加计20%的扣除
加计扣除＝①+②×20%
3.计算税额：
增值额=销售收入-扣除项目
增值率=增值额/扣除项目
应纳税额=增值额税率-扣除项目速算扣除系数。