农用地评估方法

农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。

农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。

农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。

农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。

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1.农地价格与农地资源配置
经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。

一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。

建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。

社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。

在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。

农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。

价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。

建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。

通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。

对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。

2.农地价格评估思路
科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。

由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。

农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。

农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。

第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。

第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。

因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。

级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。

农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。

针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。

即先分等定级，再估价。

农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。

估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。

3.农地分等定级
根据农用土地分等定级的基本目的，土地等级的划分是对构成土地质量的、长期稳定的土地因素差别评定，反映土地生产力高低的总趋势；土地定级反映的是在土地分等的条件下土地易变因素的差异。

二者在评定过程中是相互联结的，并存在差异。

根据农地划分等级的原则和要求：首先，按农地自然条件计算农地的潜力，以反映农地质量的优劣和农地对作物生长适宜程度的本质差异；其次，用体现社会平均开发利用水平的农地利用系数，将农地潜力订正为现实产出水平；最后，在现实产出水平的基础上，用农地经济系数衡量在目前社会平均产出水平上农地收益的差异。

在当地比较的基础上，达到从土地质量、土地利用水平、土地经济收益三方面综合划分土地等级序列的目的。

4.农地价格评估
农地资源十分有限，农地资源转作其它用途有严格的限制，其主要用途在相当长时期内以获取农业收益为目的，即使农地资源转为他用，对农地资源所有者的补偿也须以农地资源收益为基准；另外，随着农地市场的培育与发展，农业系统外的市场和价格对农业内部的资源利用和供求关系有重要影响，农地资源的价格也须以市场上的供求关系作为重要基础。

因此，当前农地价格体系应以基准地价、宗地地价为核心，估价方法应以收益还原法与基准地价系数修正法为主，同时兼顾比较法等估价方法。

4.1.收益还原法
收益还原法实际上是将农地收益视为一种投资，以获取利润为目的，虚拟利润以平均利润率为准计算，将未来利润还原为现值总和的方法。

采用此法的关键是如何确定纯收益与还原利率。

纯收益可从总收益中逐一扣除资本、劳动等生产要素及其收益后得到，或运用系统规划的方法求取农地资源的影子价格，这个影子价格便是纯农地收益。

农地还原利率应以行业平均利润率为基础，结合农地经营的风险程度确定。

同样，收益倍数法是收益还原法的一种较为简单的形式，据此方法，农地价格是农地收益或若干年农地收益平均值的若干倍，这个倍数一般由交易双方协议，或由政府根据市场实际成交情况确定。

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4.2.市场比较法
市场比较法是对比相同或相近情况下同类农地资源的价格来确定待估农地价格的方法，即根据同一市场中近期发生的类似农地交易案例，结合市场行情，对案例交易价格进行交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、年期修正等（园地、林地尚需考虑成熟度）得到待估农地的价格。

市场长期趋势法是根据已有市场上农地价格的变化及其趋势，结合农地供求关系的预测、供给弹性和需求弹性计算等，对某类农地资源进行价格评估，此法特别适用于农地市场发育较好、运行较规范的情况。

4.3.成本逼近法
成本逼近法是以未利用土地或废弃地取得费用、农地开发费用为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本投资应产生的利润与利息，以及应纳税金构成基础价格，结合市场供求状况、收益年限与待估宗地区位条件，评估出农地价格。

4.4.基准地价法
首先依据农地综合质量评价计算分值，划分农地等级，其次在各等级内确定标准田或抽样，用收益还原法计算地价，最后参照同等级内各地块的综合质量分值和标准田价格（或抽样地块平均价格），比较修正得到各等级农地基准地价，并确定出宗地地价修正系数。

①收集各分等定级单元（或标准田）的农地产出、收益、费用、收益分配等方面的资料，根据农地内部生产情况，对各类生产用途的收益和分配进行面积加权平均，作为农地单元的平均收益、成本。

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②从农地总收益中分离出纯土地收益部分，分离的依据是各生产要素对农地总收益的边际贡献。

土地收益分离过程为：总产值扣除物资费用（折旧、用电、机械等费用）及其盈利额，再扣除劳动费用（以实际用工乘以当地标准工资计）及税收。

③根据当年银行存款利率、农地投资风险率。

农地投资利润等因素，结合农地市场行情，综合确定出农地还原利率，并以此利率将农地纯收益还原为价格（得到单元价格或标准田价格）。

农地投资风险低于非农地，故农地还原利率低于其它非农地的还原利率。

根据各单元在等级中的面积比重，加权平均得到各等级的平均价格——基准地价。

④根据估价区内农地资源的自然条件、经济水平等编制以基准价（或标准田）为核心的宗地地价修正系数。

⑤根据待估农地所处等级的基准地价（标准田价）及其相应修正系数求得农地价，结合农地市场行情及评估目的，最终确定其价格。