2019年不动产资产管理企业发展战略和经营计划

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2019年房地产企业发展战略和经营计划

2019年房地产企业发展战略和经营计划
2019年5月
目录
一、行业格局和趋势 (3)
二、公司发展战略 (3)
1、稳中求进 (3)
2、地域深耕 (4)
3、运营优先 (4)
4、科技赋能 (4)
三、公司经营计划 (5)
四、可能面对的风险 (6)
1、政策调控风险 (6)
2、经营风险 (6)
3、财务风险 (7)
一、行业格局和趋势
2019年中国房地产行业发展将以稳字当头，企稳修复为主要特征。

今年“两会”政府工作报告提出“要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”，首次将解决群众住房问题与城市主体责任连接起来。

在此前提下，因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系，强调住房发展规划，解决低收入家庭居住环境，将成为政府下一步的重点工作。

同时，政府工作报告提出“深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展”，长三角、珠三角等城市群迎来新的发展机会。

城市群区域内城市能够通过空间聚集实现经济协同发展和重新平衡布局的过程，缩小城市之间的经济落差，中心城市周边的中小城市将获得更多更好的发展机会。

房地产行业将从高速增长向平稳增长过度，品牌房企优势将更加明显，企业拿地集中度会进一步攀高，小企业拿地难的局面会加剧，收并购及合作拿地依然是企业获取项目的主要手段。

在消费回归理性、行业整合加剧的大背景下，房企只有不断强化产品力并打造自身品牌优势，才能在日趋激烈的市场竞争中占得先机。

二、公司发展战略
1、稳中求进
坚持稳中求进的总基调，实现规模化下的高质量发展，保持行业。

2019年房地产企业发展战略和经营计划

2019年房地产企业发展战略和经营计划2019年3月目录一、行业格局和趋势 (3)二、公司发展战略 (3)1、提升“高周转”的运营能力 (3)2、深耕核心区域和优势区域 (4)3、“一体两翼”主航道战略 (4)三、公司经营计划 (4)1、土地获取 (4)2、营销发展 (5)3、品质提升 (5)4、内部管控 (5)5、深耕自持、发展长租 (5)四、可能面对的风险 (6)1、政策风险 (6)2、市场风险 (6)3、资金风险 (6)4、经营风险 (6)一、行业格局和趋势2019年中国房地产行业发展整体格局将继续以城镇化发展为核心，关注改善型需求、发展多元供给为方向。

今年“两会”政府工作报告提出“要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”、“深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展”，长三角、珠三角等城市群迎来新的发展机会，而中心城市周边的中小城市将获得更多更好的发展机会。

同时，住建部也明确要求一线、二线城市增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。

“租购并举”政策导向继续明确和细化，金融等配套政策也日趋完善、各地政府亦不断完善租赁住房政策，一系列利好导致存量市场空间有效激活，租赁市场将迎来快速发展的机遇期。

行业规模集中效应将愈加明显，综合实力强、核心竞争力明显的区域、全国房企将优势更加明显，中小企业拿地难、发展难的局面会加剧，收并购及合作拿地依然是企业获取项目的主要手段。

只有不断强化产品品质、拓宽融资渠道、提升品牌优势，才能在未来的房地产行业竞争格局中占得先机。

二、公司发展战略1、提升“高周转”的运营能力提升在土地储备、产品结构及系统运营的这三方面能力，在此基。

2019年地产公司发展战略和经营计划

2019年地产公司发展战略和经营计划
一、行业格局和趋势 (2)
二、公司发展战略 (3)
三、公司经营计划 (4)
四、可能面对的风险 (5)
1、市场风险 (5)
2、行业风险 (5)
3、利率风险 (6)
4、财务风险 (6)
一、行业格局和趋势
2019年3月5日，在政府工作报告中指出，坚持稳中求进工作总基调，创新和完善宏观调控，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心；2019年国内生产总值增长预期目标是6%－6.5%。

总体来看，保持我国经济平稳增长需要一个平稳的房地产市场。

政府工作报告进一步提出，“深入推进新型城镇化。

坚持以中心城市引领城市群发展。

抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”。

展望未来，地方政府将落实城市主体责任，既坚持“稳地价稳房价稳预期”的原则性，同时也采取“一城一策”的灵活性，既遏制投机炒房需求，同时也支持和保障合理的自住需求，因此能够保持市场总体稳定，防止市场大起大落。

政府工作报告还强调了“将长三角区域一体化发展上升为国家战略”，“落实粤港澳大湾区建设规划”，“京津冀协同发展”，主要城市群依然有一定的市场空间。

在政策持续严控投资投机需求的背景下，房地产业发展空间的决定性因素是实际需求，因此理性的刚性需求和改善型需求将成为市场主流，客户对房企产品打造能力和物业服务水平的要求将进一步提高。

2019年房地产企业发展战略和经营计划

2019年房地产企业发展战略和经营计划一、行业竞争格局和发展趋势 (2)二、公司发展战略 (2)三、2019年经营计划 (3)1、全力推进梅江项目建设，确保项目收入达到确认条件 (4)2、高度重视现金流管理，确保资金链安全 (5)3、强化管理，按照确定的工作计划做好各项工作，确保措施到位，责任到位，落实到位 (5)4、主动对标同行业领先企业，找差距、补短板、强弱项，加快建立健全同企业发展相适应的管控机制 (6)5、加大项目拓展力度，增强公司持续发展能力 (7)四、可能面对的风险 (7)1、政策调控风险 (7)2、市场风险 (7)一、行业竞争格局和发展趋势2019年是新中国成立70周年，是全面建成小康社会关键之年。

中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

坚持稳中求进是全年经济工作的总基调。

实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持新发展理念，推动高质量发展，以供给侧结构性改革为主线，加大改革开放力度，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，确保经济平稳运行。

对于房地产市场，在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下，既要坚持楼市调控的大方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性，又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点，适时适机对部分政策措施进行微调。

政策微调的目的是为了保持房地产市场的相对平稳发展，避免市场波动过大，“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变，抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。

公司要立足实际，持续不断地推进改革，苦练内功，尽快补齐短板，坚持走精品化发展之路，牢固树立精品意识，精益求精，以高质量的产品，赢得市场竞争的主动权。

二、公司发展战略公司要继续按照“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，不断深化改革，提升管理，做好现有项目开发，积蓄企业可持续。

2019年不动产投资管理企业发展战略和经营计划

2019年不动产投资管理企业发展战略和
经营计划
一、行业格局和趋势 (2)
二、公司发展战略 (3)
三、公司经营计划 (3)
四、可能面对的风险 (4)
1、需积极适应政策调整 (4)
2、团队建设尚需完善 (4)
3、项目后续管理能力仍需持续提升 (5)
一、行业格局和趋势
央行召开的2019 年金融市场工作会议提出加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制，应该是围绕“房住不炒”的发展定位，制定或完善相应的商品房制度、公共住房制度、租赁住房制度，进一步完善土地招拍挂制度、创新房地产金融制度等，以及需求管控政策，支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。

中央政策和经济环境的新变化，对于房地产金融市场的影响无疑将是巨大的，开发商未来除了传统的融资手段，将更多着眼于新型结构性融资工具，比如房地产资产证券化。

我国房地产行业从“增量时代”进入“存量时代”，从房地产物业市场本身的发展状况看，除了传统的物业投资市场，一些新兴领域有望成为未来一段时间的市场热点，办公楼市场、长租公寓将成未来市场热点。

公司主要从事不动产领域投资管理和资产管理业务，多年来在不动产投资管理和价值提升方面培育了一定的能力，取得了一些成功经验，并且具备一定的资源优势，再结合转型后具备的资本市场服务的功能，可以在优势领域形成具有核心竞争力的特色鲜明的业务模式和发展战略，公司认为在该领域的发展机会很大。

近年以来国家加大了对金融的监管，上至改革完善适应现代金融市场发展的金融监管框架，下至规范基金备案相关法律法规，均彰显出各级监管层对于净化资本市场的决心。

在私募基金行业回归本源的大背景下，经历了2018年金融去杠杆的私募基金行业，随着2019年初。

2019年房地产企业发展战略和经营计划

2019年房地产企业发展战略和经营计划2019年3月目录一、行业格局和趋势 (3)1、潜在供应量增加，需求趋于减少 (3)2、成交回落，价格稳中有降 (3)3、融资政策趋紧，投资增速趋缓 (4)二、公司发展战略 (4)1、立足本业开发，继续推行“和”核心品牌战略 (4)2、以养老服务为切入口，做精养老地产 (5)3、择机资产购并，寻求产业转型 (5)三、公司经营计划 (6)1、落实土地储备，增强二线城市的开发项目 (6)2、加大销售力度，降低商品房库存 (6)3、深入研究健康养老产业，实现养老地产战略转型 (6)四、可能面对的风险 (7)1、行业风险 (7)2、产品结构风险 (7)3、转型风险 (7)一、行业格局和趋势展望2019年，从政策措施来看，未来楼市政策仍会坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的这一发展理念。

政策上将坚持在调控中“因城施策”，强调对房地产行业的分类指导，以确保2019年房地产市场运行以“稳”为主。

供应端将合理增加土地供应，而与此同时，随着棚改货币化安置政策的调整，预计2019年商品房销售面积将出现较大幅度减少。

预测2019年全国房地产市场将呈现销售量价稳中有降、开发投资逐步下降的态势。

1、潜在供应量增加，需求趋于减少从房地产市场自身供求关系来看，未来住房潜在供给量增加，而住房需求趋于减少，这对市场周期性下行提出客观要求。

2018年房地产企业土地购置面积和房屋新开工面积延续了上年的增长态势，土地购置面积和房屋新开工面积的增长意味着后续住房供给量将增加。

与之同时，商品房销售面积增幅已降至较低水平，且随着棚改货币化安置政策的调整，预计2019年商品房销售面积将出现较大幅度减少。

房地产市场自身的供求对比关系对房价形成下行压力。

2、成交回落，价格稳中有降从房地产市场的运行环境来看，随着经济下行压力的加大和不确定性的增加，企业家信心和居民购房意愿均出现下降，反映出市场参与者对未来预期的不乐观。

2019年房地产企业发展战略和经营计划

2019年房地产企业发展战略和经营计划
一、行业格局和趋势 (2)
二、公司发展战略 (2)
三、公司经营计划 (3)
1、转型升级要有新突破 (3)
2、项目拓展要有新思路 (3)
3、项目运作要有新速度 (3)
4、地产开发要有新提升 (4)
5、资本运作要有新效率 (4)
6、商业地产要有新布局 (4)
7、科学发展要有新动能 (5)
四、可能面对的风险 (5)
一、行业格局和趋势
2019年是新中国成立70周年，是全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标的关键之年。

我国将统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，坚持稳中求进工作总基调和新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，深化市场化改革、扩大高水平开放，不断创新和完善宏观调控，确保宏观经济平稳运行。

2019年房地产业面临的政策和市场环境预计以稳为主，在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和因城施策、分类调控精神指导下，进一步落实城市主体责任，不断改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳发展。

地方调控政策更加灵活，市场监管力度持续加强，房地产市场长效机制建设稳步推进。

二、公司发展战略
2018年，公司以夯基础、谋转型、促发展为主线，积极顺应政策和市场形势的变化，科学谋划发展思路，不断探索新的发展模式和利润增长点，在持续巩固和优化以住宅为主导的地产开发模式基础上，全力推进文旅地产转型步伐，全面提速棚改项目进展，各项工作高效推进，圆满完成了各项经营指标。

2019年是公司转型升级的关键之年，也是推进高质量发展的攻坚之年，公司将在董事会的正确领导下，以转型升级为重点，持续加大研究和实践力度，大力推进黄山、云蒙山文旅项目进展；以高质量发。

2019企业集团不动产经营管理的建议方案

精心整理怡和企业集团不动产经营管理建议书2006年随着“怡和·第一城”的奠基开工，小十里堡项目、胶南海王项目的正式签约，怡和企业将进入一个快速发展和扩张时期，开发项目也将从传统的居民住按照怡和企业集团的机构设置应该有一个独立的实业管理部门。

根据目前怡和企业不动产的沉淀数量来看，从规模到管理等各方面条件还不成熟。

因此，建议在投资事业部下分设两个部门：将原投资部和策划部合并成立投资策划部，另外成立运营管理部。

1、投资策划部主要职责：寻找、洽谈投资项目及项目融资。

1）对投资项目进行考察、谈判、规划审核、投资分析、市场调研，为项目融资提供数据和素材。

2）编制项目的可行性研究报告、商业计划书、市场调研报告，为项目融资提供文字材料。

2、运营管理部主要职责：对怡和企业下属的所有需要独立运营的经营性项目进行统一管理，盘活怡和企业现有和未来的不动产，寻找新的盈利点。

如：物业公司及各项目的经营管理公司。

三、为避免今后给开发商带来不必要的法律责任，建议参考国家和各地政府的管理方式。

1、运营管理部相当于目前国家对国有资产进行管理的——国有资产管理局。

2、怡和企业对各项目的投资主体相当于各地政府对项目投资进行管理的——城市开发投资公司。

四、对经营性项目实行所有权和经营权分离。

按照现代企业管理模式，为降低怡和企业的投资风险，使其更好的加以运营，必须采用所有权和经营权分离模式，就目前怡和·星国际的运营方式，怡和企业背负着很大的经济负担。

建议采取以下两种方式分离投资主体，以期达到怡和企业轻装上阵的目的。

1、注册成立“山东怡和实业发展有限公司”作为今后各经营性项目的投资管理主体。

2、以现有的“瑞邦投资公司”作为今后各投资经营性项目的投资主体。

3、为便于今后各项目经营管理公司的正常运营，建议加大投资主体的注册资金规模。

4、以上两种投资主体应根据项目的实际需要选择介入。

5、投资主体的股东可由原怡和企业的股东组成或根据需要另行设立。