万科房屋常见问题维修方案(最终版)
万科房屋维修指南及方案
万科房屋维修指南及方案概述本文档旨在为万科房屋业主提供维修指南及方案，以便更好地维护和保养房屋，延长使用寿命。
以下是一些常见的房屋维修问题及相应的解决方案。
墙壁维修情况描述- 墙壁出现裂缝；- 涂料剥落或变色；- 墙壁砖瓷损坏。
解决方案- 对于小裂缝，使用填充胶修补；- 对于大裂缝，建议寻求专业维修师傅的帮助；- 涂料剥落或变色可使用磨砂纸打磨和重新涂刷；- 若墙壁砖瓷损坏，可以联系维修部门进行更换或维修。
水管维修情况描述- 水管漏水；- 水龙头渗水或堵塞。
解决方案- 水管漏水时，可使用封水胶带临时封住漏点，并联系专业维修人员进行修复；- 若水龙头渗水或堵塞，可以试着清理水嘴过滤网，若问题仍存在，建议联系维修部门进行维修或更换。
电路维修情况描述- 电路断电；- 电灯无法正常工作；- 插座失效或线路故障。
解决方案- 检查主断路器是否跳闸，如有需要可开启；- 检查灯泡是否烧坏，有需要可更换；- 若插座失效或线路故障，建议联系维修部门或电工进行维修。
空调维修情况描述- 空调无法制冷或制热；- 空调噪音大；- 遥控器无法正常操作。
解决方案- 检查空调是否连接电源，确认设置正确后再次尝试；- 清洗空调滤网，定期清洁可以减少噪音；- 更换电池，检查遥控器是否损坏。
领导电话如遇到房屋维修问题无法自行解决或需要进一步帮助，请联系以下领导- 维修部门XXXXXX- 物业管理处XXXXXX以上为万科房屋维修指南及方案，希望能对您有所帮助。
如有其他问题或需求，请随时与相关部门联系。
万科建筑设计过程中问题应对措施(3)
万科建筑设计过程中问题应对措施(3)万科建筑设计过程中的问题及应对措施（3）楼地面结构（2大问题）存在问题1：非沉箱卫生间的降板原来均为75px，使得卫生间内外高差不足，造成卫生间地面找坡很难施工，特别是门口处，很容易与外地面平甚至高于外地面，如果要保证有高差，又容易造成坡度不够，产生积水。
解决措施：地漏旁边楼板可再降低，具体在结构图中加以标注。
存在问题2：单体采暖预留管道：由于楼板厚度限制，使得预留采暖管道高出混凝土保护层管道交叉处，高度超高，不得不剔楼板。
解决措施：采暖管道留槽走明管，并且给行销部一个合理的解释。
综合类（21大问题）存在问题1：住宅厅房应考虑各室的空调机位，便于室外机的安装、维修、机座应考虑容积宽阔，大功率室外机也可以安装。
室内机和室外机平台相距过远，避免室外连接管路过长，影响楼宇的外立面美观。
解决措施：同意，设计中充分考虑。
存在问题2：烟道设计时，应考虑厨房内管线的避让；现管理的楼盘有管路在烟道的出风口处通过，造成无法安装排风管。
如：帝景、骏中区的户型均有此现象。
解决措施：同意，设计中充分考虑。
存在问题3：别墅平台、平台应预留太阳能热水器的机位。
现管理小区的业主自装太阳能热水器具越来越多，也符合国家节能趋势，为便于管理，建议设计时考虑机位统一放置。
解决措施：不采用其做法。
存在问题4：设备设备房应预留承重钩（如：水泵房、消防泵房、采暖机房、锅炉房、电梯机房等设备的天花内预埋挂钩），便于重型的机械设备拆装维修。
解决措施：同意，采用其做法。
由设备专业提供土建设计条件，由结构专业出图。
存在问题5：消防中控室、闭路电视监控室不应设置在地下室，应安排在首层，且同一个房间内，便于管理及提高工作效率，减少值班人员，降低运行成本。
解决措施：同意，采用其做法。
存在问题6：小区各户型内的管道竖井，应预留检查口，减少维修时对业主的影响，方便维修。
解决措施：同意，采用其做法。
存在问题7：小区的路灯基础应考虑梯形墩设置，一来稳固，二来避免周边混凝土高出路灯基座，绿化无法覆盖。
万科中心地下室渗漏维修施工方案
万科中心地下室渗漏维修施工方案一、工程概述万科中心地下室位于具体地址，建筑面积为X平方米。
由于地下室长期处于地下水位以下，且受到施工质量、材料老化等因素的影响，目前出现了多处渗漏现象，严重影响了地下室的正常使用和建筑物的结构安全。
为了彻底解决地下室渗漏问题，特制定本维修施工方案。
二、渗漏原因分析1、混凝土裂缝地下室混凝土在浇筑和养护过程中，由于温度变化、收缩不均等原因，容易产生裂缝。
这些裂缝为地下水的渗透提供了通道。
2、施工缝处理不当施工缝是地下室防水的薄弱环节，如果施工缝的处理不符合规范要求，如止水钢板安装不牢固、接缝处混凝土振捣不密实等，容易导致渗漏。
3、防水层破损地下室防水层在施工过程中可能受到损坏，或者在使用过程中由于老化、腐蚀等原因失去防水功能。
4、后浇带渗漏后浇带是为了防止混凝土收缩开裂而设置的，但如果后浇带的混凝土浇筑时间不当、养护不到位或者止水措施失效，也容易引起渗漏。
5、穿墙管、预埋件部位渗漏穿墙管和预埋件周围的混凝土振捣不密实，或者防水处理不当，容易导致地下水从这些部位渗入。
三、维修施工准备1、技术准备（1）查阅地下室的设计图纸和施工资料，了解地下室的结构形式、防水设计和施工工艺。
（2）对渗漏部位进行详细的勘察和检测，分析渗漏原因，确定维修方案。
（3）组织施工人员进行技术交底，使施工人员熟悉维修施工工艺和质量要求。
2、材料准备（1）选用优质的防水材料，如防水涂料、防水卷材、止水带、密封胶等，材料的性能应符合国家相关标准和设计要求。
（2）准备好施工所需的工具和设备，如高压水枪、注浆机、磨光机、喷枪等。
3、现场准备（1）清理渗漏部位周围的杂物和积水，保证施工场地干燥、整洁。
（2）设置好警示标志，做好安全防护措施，确保施工人员的安全。
四、维修施工工艺流程1、裂缝处理（1）对于宽度小于 02mm 的裂缝，采用表面涂刷防水涂料的方法进行处理。
首先用钢丝刷将裂缝两侧的混凝土表面清理干净，然后用高压水枪冲洗，待表面干燥后，涂刷两道防水涂料，每道涂料的厚度不小于 15mm。
万科集团防止围护填充墙体裂缝的终极措施与解决办法
万科集团防止围护填充墙体裂缝的终极措施与解决办法目前万科集团住宅设计中，普遍为框架或剪力墙结构，楼层中一般以混凝土轻质填充墙作为房间分隔。
该部分墙体粉刷前虽然采用了拉结钢筋、钢板网片等连接措施，但由于设计、施工工艺、环境、工期等多方面原因，墙体粉刷后经常会产生墙体裂缝，尤其是墙体裂缝，施工中最不易控制，已经成为住宅结构施工中常见的质量通病。
以下主要就围护或填充墙体裂缝产生的机理进行分析：一、材料性能简介1、材料温度变形钢筋混凝土热膨胀系数为1.0×10-5/℃，即温度升高1℃混凝土膨胀0.01mm/M粘土砖热膨胀系数为0.5×10-5/℃，即温度升高1℃粘土砖膨胀0.005mm/M轻骨料混凝土和混凝土砌块热膨胀系数为1.0×10-5/℃，即温度升高1℃混凝土膨胀0.01mm/M2、材料的干缩变形钢筋混凝土的干缩率为0.1mm/M粘土砖的干缩率为0.1mm/M轻骨料混凝土的干缩率为0.3mm/M混凝土砌块的干缩率为0.2mm/M从材料本身的性能可以发现:裂缝的产生和材料的性能是息息相关的,对裂缝的控制要遵从两个原则,释放和约束相结合,组成墙体砂浆和砌块是脆性材料,其有较高的抗压性能但抗拉性能较低,一旦墙体产生的拉应力大于砌体的抗拉应力以后就会造成墙体开裂.防止墙体裂缝应从以下几个方面着手:合理的设计构造措施、合格的材料、适当的工期、合理的工艺和工序等。
二、裂缝的性质及产生原因墙体裂缝最为常见的有三大类，一是温度裂缝，二是干缩裂缝，以及由温度和干缩共同产生的裂缝。
1．温度裂缝温度的变化会引起材料的热胀冷缩，当约束条件下温度变形引起的温度应力足够大时，墙体就会产生温度裂缝。
最常见的裂缝是在住宅顶层两端的墙体上，如在门窗洞边的正八字斜裂缝，平屋顶下或屋顶圈梁下沿砖（块）灰缝的水平裂缝，以及水平包角裂缝（包括女儿墙）。
导致平屋顶温度裂缝的原因是顶板的温度比其下的墙体高得多，而混凝土顶板的膨胀系数又比砖砌体大得多，故顶板和墙体间的变形差在墙体中产生很大的拉力和剪力。
万科住宅常见问题介绍
总平面设计一、标高：1．道路标高坡向与雨水进水口位置不符――道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡（0.5-1 ％），并在施工时多加注意。
2．园路井盖高低不平和有缺损――园路、窨井要统一标高，使园路和窨井混凝土同时浇筑。
二、流线设计：住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；当住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，问题尤其突出。
三、间距：1.建筑平面锯齿错位过大影响采光。
2.搭建的售楼处与住宅间距太近影响采光。
四、绿化:1. 种植树种过高影响采光。
2. 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理往往进行普遍更换。
五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置:1.未设置管理用房或太隐蔽。
2.总图中未考虑垃圾收放点、垃圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑上下水，以便清理。
3.箱式变电在总图中要综合考虑，不要影响景观。
六、摩托车、自行车存放：1．总图中未考虑摩托车、自行车存放。
2．出于安全问题,停自行车处不能设在地下车库，应单独考虑。
3．摩托车、自行车存放数量未针对居住对象统筹考虑，中低档次小区摩托车、自行车车库（棚）面积太小不够使用。
七、儿童游戏场：儿童游戏场设计时未考虑不安全因素：1.儿童游戏场内的城堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤。
2.秋千设置不合理，没有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物。
八、道路：1.小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷；例如有的项目，小区后加一条总图及销售时都没有道路，从而引起客户纠纷，矛盾激化。
2.园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出。
3.园区内的道路应设马路牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到马路。
4. 混凝土割缝不及时，造成道路裂缝――应根据温度、气候变化及时调整割缝时间。
5. 停车位下沉――应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进行，分层夯实；6.小区园路出现横向裂缝――园路施工应每隔4－6m留伸缩缝。
7.道路混凝土半角偶出现裂缝；窨井周边混凝土出现裂缝――应加设防裂钢筋和角偶钢筋。
万科房屋维修标准方案
万科房屋维修标准方案3、象）…………………………………… (7)4、墙面裂缝（有空鼓）………………………………………… (7)5、地面裂缝………………………………… (8)（二）外墙面 (8)1、外墙涂料（脱层、起鼓）………………………………………… (8)2、外墙面砖（开裂、空鼓）………………………………………… (9)（三）感观质量 (10)1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直……………………………………………102、地坪翻砂………………………………… (10)3、地坪平整度…………………………………… (10)（四）渗漏 (11)1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）…………………………………………112、厨卫间地面（结构板渗水）………………………………………… (12)3、厨卫间墙面（预埋管渗漏）………………………………………… (13)4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）………………………………………… (14)5、外墙渗漏………………………………… (14)5.1 外墙分格缝渗漏 (15)5.2 外墙裂缝渗漏： (16)5.3 伸缩缝渗漏 (16)5.4 对拉螺杆洞渗漏 (17)5.5 外墙脚手眼处渗漏 (17)5.6 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18)5.7 冲淋要求 (18)6、屋面渗 (19)7、门窗边渗水 (20)8 、空调机位渗水 (21)（五）铝合金及塑钢门窗 (21)1、五金配件…………………………………………………… (21)2、门窗开启不灵活…………………………………………………………… (22)3、门窗框周边胶开裂、脱落 (22)4、玻璃划痕、破 (22)5、门窗框安装偏差 (22)（六）铝合金栏杆、百叶 (23)1、松动、插销、铰链问题 (23)2、型材 (23)3、栏杆玻璃 (23)（七）铁花栏杆 (23)1、生锈、脱焊、脱漆 (23)（八）入户门……………………………………………… (24)1、门扇变形、起跷，开关时有异响…………………………… (24)2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致……………………………243、五金配件、锁具………………………………………………………… (24)4、密封胶条、隔音胶条脱落 (24)5、门框边胶条开裂、脱落 (24)（九）给排水工程…………………………………… (25)1、地漏堵塞 (25)2、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水 (25)3、室内给水管打不起压或水表自转 (25)4、卫生间马桶排污管离墙距离偏差 (26)(十) 电气工程 (26)1、线路跳闸、短路、漏电故障 (26)2、配电箱、空气开关、漏电开关 (26)3、维修电源插座、电话插头、按钮开关 (27)4、房间灯不亮 (27)（十一）弱电 (27)维修施工方案一、目的保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。
万科设计过程中最易产生错误的172个关键点及解决方案4.doc
万科设计过程中最易产生错误的172个关键点及解决方案4万科设计过程中最易产生错误的172个关键点及解决方案全联房地产咨询3天前内容提要万科集团针对现有设计中一些常见问题作一总结，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高设计施工质量，减少不必要的损失，提高万科全部产品线的品质。
第一部分建筑设计容易出现的设计问题消防设计【6大问题】存在问题1：消防车道没有4米宽、没有回车场或回车道、园林种树影响消防车辆。
解决措施：按照规范执行，消防车道宽度执行规范，消防车回车场如果上部做草坪，下部构造设计必须符合消防车通行要求，园林总图应经建筑设计人员审核，并报消防部门通过。
存在问题2：电梯前室开窗面积不够3平方米。
解决措施：按照规范执行，不够3平方米可加设加压送风井。
存在问题3：各栋楼之间防火间距不够。
解决措施：按照规范执行。
存在问题4；楼梯间首层与地下室没有隔开。
解决措施：按照规范执行。
存在问题5：发电机和消防水泵不在第一期，拖延第一期验收时间。
解决措施：在一期应考虑完善配套，裙楼不装修、暂时不使用也应先设计消防系统，待施工完成后方可验收。
存在问题6：消防水泵房没有直通安全出口。
解决措施：按规范执行设计通病与措施屋面防水【7大问题】存在问题1：广州地区911防水材料质量不稳定解决措施：1)选用防水卷材,根据国家规范确定厚度。
2) 北方地区的别墅，按二级防水等级做两道卷材防水。
存在问题2：保温隔热层隔热层设置位置不明确。
解决措施：1）采用挤塑聚苯板保温材料。
2）北方地区先做保温，后做防水，南方先做防水，后做保温。
存在问题3：天面女儿墙底裂缝渗漏。
解决措施：300mm以下做混凝土女儿墙。
存在问题4：凸出屋面的管道、井、烟道周边渗漏。
解决措施：凸出屋面的管道、井、烟道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水反梁，平屋面标高定于最高完成面以上250mm，坡屋面为完成面250mm。
存在问题5：管道穿越楼板、屋面处渗漏解决措施：按规定选用和埋设套管；套管处要用沥青麻丝和防水油膏充填。
万科建筑设计过程中问题应对措施(2)
万科建筑设计过程中问题应对措施(2)万科建筑设计过程中的问题及应对措施（2）门窗与栏杆部分（14大问题）存在问题1：出天面门采用木门，规范不允许。
解决措施：出天面门禁用木门。
存在问题2：采用塑钢门出阳台梁处理不当。
解决措施：将该梁顶标高降低2-75px，南方地区采用此节点。
存在问题3：门窗尺寸（1）大样分格尺寸不详。
（2）交楼标准中门尺寸与建筑图不符。
（3）主体完工后，门窗位置尺寸更改。
（4）门窗开启扇高度、宽度与规范不符。
解决措施：按标准图统一，窗扇尺寸应满足国家规范。
存在问题4：有些楼盘的防火窗设计为上悬窗形式，但按要求必须有自动关闭装置，多次招标厂家均表示做不了。
解决措施：结合方案考虑，尽量采用固定窗。
存在问题5：由于甲方考虑成本因素，准备取消一些楼盘的门窗钢附框，但取消钢附框后，会导致结构完成后门窗洞口无法及时收口，对工程进度影响极大，而且也极易造成铝框的污染、破坏。
解决措施：总承包核算费用后，报总部审批。
存在问题6：当电梯在首层，秋冬季风力很大时，电梯厅门关不到位，需要外力才能关上；设计时应考虑大堂电梯避风，电梯门开关自如。
如：绿洲小区塔楼的电梯，在大堂打开门时会出现此种现象。
解决措施：同意，采用其做法。
存在问题7：铁艺、铁花、防护栏杆大样不齐不能做为施工依据。
解决措施：（1）由韩建提铁艺铁花大样图库资料供，设计人员选择。
（2）设计公司设计大样图。
存在问题8：栏杆高度小于1100。
解决措施：按规范执行。
存在问题9：阳台栏杆的预埋件在主体施工时因没有栏杆的立杆间距而无法预留，在安装时又不允许打膨胀螺丝，造成要打掉结构。
解决措施：设计确定间距及大样图。
存在问题10：阳台镀锌钢管油漆脱落、生锈。
解决措施：设计必须明确相匹配的油漆(瓷漆)存在问题11：室内飘窗台护窗栏杆的设置问题。
解决措施：由标准化设计小组统一制定标准图。
存在问题12：根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.8米时，应设有防护设施，所有窗台高度低于0.8米的开启窗，应设置安全护栏。
万科建筑设计过程中问题应对措施(1)
〔1〕采纳挤塑聚苯板保温材料。
艺中应增加挂网等加强措施，或将卷材防水层加厚〔30mm 以上〕再采
〔2〕北方地区先做保温，后做防水，南方先做防水，后做保温。 纳挂贴工艺施工。具体做法均以各公司地区规范为主。
存在问题 3：天面女儿墙底裂缝渗漏。
存在问题 7：别墅部分户型设计有暗天沟，但由于设计时此处
解决措施：300mm 以下做混凝土女儿墙。
存在问题 4：楼梯间首层与地下室没有隔开。 解决措施：根据规范执行。 存在问题 5：发电机和消防水泵不在第一期，拖延第一期验收 时间。 解决措施：在一期应考虑完善配套，裙楼不装修、临时不使用 也应先设计消防系统，待施工完成后方可验收。 存在问题 6：消防水泵房没有直通安全出口。 解决措施：按规范执行。 屋面防水〔7 大问题〕 存在问题 1：广州地区 911 防水材料质量不稳定 解决措施： 〔1〕选用防水卷材，依据国家规范确定厚度。
构件之间的连接也极易产生裂缝。
墙预留套管。
解决措施：
外墙防水〔4 大问题〕
〔1〕尽量削减使用 GRC，并削减 GRC 线条的样式。
存在问题 1：外墙裂缝渗漏。
〔2〕选定供应商后，准时将安装节点提供给设计单位。待设计
魏
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确认后方可安装。 〔3〕设计院在图纸中要对装饰线条的排水坡度、滴水槽及不同
未实行加强措施，很多屋面出现暗天沟漏水现象。
存在问题 4：凸出屋面的管道、井、烟道周边渗漏。
解决措施：统一改为明沟。
解决措施：凸出屋面的管道、井、烟道周边应同屋面结构一起整
室内防水〔5 大问题〕
浇一道钢筋混凝土防水反梁，平屋面标高定于最高完成面以上 250mm，
万科房屋维修标准方案
维修施工方案目录一、目的 (5)二、使用范围 (5)三、依据 (5)四、维修方案 (6)（一）室内空鼓、裂缝 (6)1、墙面空鼓 (6)2、地面空鼓 (6)3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象） (7)4、墙面裂缝（有空鼓） (7)5、地面裂缝 (8)（二）外墙面 (8)1、外墙涂料（脱层、起鼓） (8)2、外墙面砖（开裂、空鼓） (9)（三）感观质量 (10)1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直 (10)2、地坪翻砂 (10)3、地坪平整度 (10)（四）渗漏 (11)1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边） (11)2、厨卫间地面（结构板渗水） (12)3、厨卫间墙面（预埋管渗漏） (13)4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题） (14)5、外墙渗漏 (14)5.1 外墙分格缝渗漏 (15)5.2 外墙裂缝渗漏： (16)5.3 伸缩缝渗漏 (16)5.4 对拉螺杆洞渗漏 (17)5.5 外墙脚手眼处渗漏 (17)5.6 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18)5.7 冲淋要求 (18)6、屋面渗漏 (19)7、门窗边渗水 (20)8 、空调机位渗水 (21)（五）铝合金及塑钢门窗 (21)1、五金配件 (21)2、门窗开启不灵活 (22)3、门窗框周边胶开裂、脱落 (22)4、玻璃划痕、破裂 (22)5、门窗框安装偏差 (22)（六）铝合金栏杆、百叶 (23)1、松动、插销、铰链问题 (23)2、型材 (23)3、栏杆玻璃 (23)（七）铁花栏杆 (23)1、生锈、脱焊、脱漆 (23)（八）入户门 (24)1、门扇变形、起跷，开关时有异响 (24)2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致 (24)3、五金配件、锁具 (24)4、密封胶条、隔音胶条脱落 (24)5、门框边胶条开裂、脱落 (24)（九）给排水工程 (25)1、地漏堵塞 (25)2、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水 (25)3、室内给水管打不起压或水表自转 (25)4、卫生间马桶排污管离墙距离偏差 (26)(十) 电气工程 (26)1、线路跳闸、短路、漏电故障 (26)2、配电箱、空气开关、漏电开关 (26)3、维修电源插座、电话插头、按钮开关 (27)4、房间灯不亮 (27)（十一）弱电 (27)维修施工方案一、目的保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。
万科华庭内墙抹灰空鼓、开裂修补方案(精品文档)
内墙抹灰空鼓开裂原因分析及修补方案一、产生空鼓开裂的原因分析墙面抹灰完成后有时墙面会出现大面积细而密的呈龟裂状的裂纹，当开裂较深而形成裂缝时往往伴随着空鼓、脱落现象的发生，主要产生原因：1、抹灰砂浆配比不合适，水泥用量过大致使水化热大，砂料太细，干缩严重龟裂；2、砂浆超过初凝时间仍上墙使用；3、基层处理不干净、处理不当（拉毛养护不足，拉毛层起粉）或未提前浇水湿润，从而导致抹灰砂浆失水过快而引发龟裂的发生或基层与抹灰层粘结力低或末粘牢导致空鼓；4、基层表面平整度达不到要求，尤其是垂直度超标，造成抹灰层厚薄不均或抹灰层过厚，从而造成表面龟裂的发生；5、中高级抹灰应该分层施工，有时施工时为了赶进度或为了省工图方便，从而抹灰基层、中层、面层分层不当，分层厚度不当，甚至没有分层施工，一次成型，干缩引发龟裂；6、与施工环境有关，抹灰环境通风良好而且干燥，通常又疏于养护致使砂浆失水较快从而导致严重龟裂；7、墙体层表面太光滑，结合不良，大面积打底而基层未设分隔缝，产生不规则收缩裂缝等。
二、空鼓开裂修补方案1、确定空鼓开裂的具体位置，用粉笔画出切割线，切割线比空鼓开裂部位宽出不少于100mm。
切割线必须整洁规范，做成长方形或正方形。
2、画出切割线后用砂轮切割机切开，禁止未切割就直接打凿。
3、打凿必须干净，清理到原基层。
4、挂钢丝网，喷雾器洒水湿润。
5、用赛力特CL30加水泥扫毛后12小时内进行喷水养护不少于三天。
6、用1：3水泥砂浆掺加水泥用量0.5%的赛力特CL30进行修补。
7、修补完成后用喷雾器喷水养护不少于三天。
中国建筑第四工程局有限公司广州万新同福西项目经理部2011-4-10。
万科房屋常见问题维修方案(最终版)
房屋常见问题维修方案一、渗漏类1.1 给水管：维修方案：凿开渗漏部位，找到水管渗漏部位，切除水管渗漏部位，更换水管，完成后做打压实验，确认不再渗漏后恢复装修。
1.2 地漏、烟道、风口：维修方案：将原有的保护层、装饰面铲除，找出渗漏点，之后把渗漏点周边的防水打开（要求半径大于30CM）、周边重新做防水、24小时闭水实验、不再渗漏后恢复装修；1.3 厨卫地面：维修方案：凿开渗漏部位，找到渗漏原因，把积水吸干，重新做防水、完成后24小时闭水实验，确定不再渗漏后恢复装修。
1.4 露台、屋面防水层：维修方案：若防水材料为涂膜类，则方法同上；若为卷材，则应用同样性能的自粘性卷材，在干燥后需重铺，交接处宽度符合卷材产品施工要求。
1.5 门窗：1.5.1门窗周边渗漏：维修方案：应从窗框外部修补，方法有两种：a)凿除外墙抹灰层，重新塞缝，外侧刷防水涂料，抹灰后完成饰面层修补；b)安排专业防水堵漏公司，采用专用材料，对渗漏部位高压灌浆。
1.5.2门窗自身渗漏：维修方案：a）若从窗扇和窗框的结合处渗漏：调整窗扇的铰链等，使改善窗扇关闭后的密封性，淋水实验检验是否还渗漏。
b）若从型材拼缝处处渗漏：在型材拼接处打密封胶（如窗扇拼缝大，应拆除窗扇，重新制作，满足拼缝要求后并重新打胶、安装；）1.6 外墙墙体：维修方案：按照迎水面处理的原则，最好在外墙的外面处理。
a）有条件在外面处理的：在外面凿开墙面渗漏部位，找出渗漏点，等干燥后重新做防水，淋水试验后不再渗漏，恢复外立面装修。
b）无条件在外面处理的：在房屋里面凿开渗漏部位，找到渗漏点，按1米左右直径凿开墙面到砌体后混凝土面，干燥后刷防水（有条件用高压灌浆处理），淋水实验后不再渗漏，用防水砂浆恢复墙面，恢复装修。
1.7 排水管：维修方案：找出位置，更换排水管配件，试水不再渗漏后，做好装饰面的恢复。
1.8 地下室外墙：维修方案：找出渗漏点（缝），渗漏缝凿V型槽、压力灌浆，面层恢复。
万科住宅维修标准方案说明
万科住宅维修标准方案说明1. 目的本文档旨在为万科住宅维修提供明确的标准方案，以保证住宅质量和居住者的满意度。
2. 修理与维护责任- 住宅维修责任由业主承担，包括日常维护和定期修理。
- 居住者应及时报修，并提供详细描述问题的信息。
- 修理和维护工作应由专业的维修人员进行，并在合理的时间内完成。
3. 维修标准- 维修工作应符合国家相关法规和标准。
- 修理过程应使用合适的材料和工艺，以确保修复质量。
- 维修人员应保持工作场所的清洁和安全。
- 维修结束后，应对修复结果进行检查和测试，并确保问题得到完全解决。
4. 维修服务- 万科将提供专业的维修团队，负责住宅维修工作。
- 居住者可通过电话、在线或其他方式报修。
- 维修服务部门应及时响应报修请求，并安排合适的维修人员前往处理。
5. 维修时限- 对于一般性的维修问题，维修应在报修后的合理时间内进行。
- 对于紧急的维修问题，维修应立即展开，并在最短时间内解决。
6. 维修费用- 对于非人为损坏的维修问题，维修费用由万科承担。
- 对于人为损坏或超出保修期限的维修问题，居住者需承担相应费用。
7. 维修结果评估- 维修部门应及时对维修结果进行评估，并与居住者确认维修问题是否得到解决。
- 如居住者对维修结果不满意，可提出申诉，并由专人进行处理。
以上为万科住宅维修标准方案的说明，为保证住宅质量和居住者的满意度，我们将严格按照上述标准进行维修工作。
如有任何疑问或需要详细了解维修流程，请随时联系我们的维修服务部门。
谢谢合作！Please note that the content is for reference only and may be subject to change.。
万科维修方案
万科维修方案引言万科地产作为中国领先的房地产开发商和运营商，为了提供良好的居住体验和服务，积极推行维修方案，以保持房屋的良好状态和功能。
本文档将介绍万科维修方案的具体内容，包括维修流程、人员组织、维修范围以及维修时的注意事项等。
维修流程万科地产的维修流程分为三个主要阶段：报修、维修派单和维修反馈。
报修居民发现房屋存在问题或需要维修时，可以通过以下途径进行报修： - 拨打客服电话：每个小区都设有专属的客服电话，居民可以拨打该电话进行报修。
- 在线提交报修申请：居民可以访问万科的官方网站，在“个人服务”页面中找到报修申请的链接，填写相应的信息提交报修申请。
在报修申请中，居民需要提供准确的联系方式和详细的问题描述。
报修申请提交后，系统将自动分配维修工单，并向居民发送确认短信或电子邮件。
维修派单万科地产的维修部门会根据报修工单中的问题描述和紧急程度进行派单。
维修部门将在接到工单后，根据维修队伍的工作安排和地理位置，进行维修人员的派遣。
维修派单的过程中，维修部门会注意确保维修人员的技术水平和经验与报修问题相匹配。
同时，维修部门还会考虑维修队伍的负荷情况，合理安排维修工作的时间和顺序。
维修反馈完成维修后，维修人员会向维修部门提交维修反馈。
维修部门将检查维修工作的质量和效果，并将维修反馈汇总到系统中，以便后续评估和改进。
对于紧急或复杂的维修工作，维修部门还会与居民进行沟通，了解维修结果和居民的满意度。
人员组织为了保证维修工作顺利进行，万科地产建立了专门的维修团队和组织。
维修团队万科地产的维修团队由经验丰富的维修人员组成，他们具备专业的技能和知识，能够熟练处理各种维修问题。
维修团队通常包括以下角色： - 维修工：负责实际的维修工作，根据维修需求进行房屋的检修和修复。
- 维修主管：负责协调和管理维修团队，确保维修工作按时完成并达到预期的质量要求。
维修部门维修部门是万科地产整个维修流程中的重要环节，主要负责协调和组织维修工作。
大连金州万科城住宅质量通病防治方案
大连金州万科城住宅质量通病防治方案一、背景介绍大连金州万科城作为一个新兴住宅小区，其房屋质量是人们选择购买的重要因素之一、然而，在建设过程中，住宅质量通病可能会存在一定的问题，如墙体开裂、漏水、电路隐患等。
为了保障住宅质量，本方案旨在提出一系列针对性的防治措施。
二、墙体开裂防治1.加强地基处理：对于地基不稳定的地区，应对其进行强化处理，如加固，以保证墙体的稳定性。
2.采用优质材料：在建设过程中，应使用优质的建筑材料，以增加墙体的承重能力，减少开裂的可能性。
3.控制施工工艺：在施工过程中，严格控制施工工艺，确保墙体的水平和垂直度。
三、漏水问题防治1.屋面防水处理：在屋面施工过程中，注意对屋面进行防水处理，采用优质的防水材料，确保屋面无渗漏问题。
2.环境排水设计：在小区建设中，合理规划小区内雨水和污水的排放，确保排水系统畅通，减少漏水问题的出现。
3.加强施工质量监督：加大对施工过程的质量监督力度，确保各项防水工程符合规范要求。
四、电路隐患防治1.电线敷设规范：在住宅建设中，严格按照规范要求进行电线的敷设工作，确保电线安全稳定。
2.强化绝缘措施：对于电线连接处，加强绝缘措施，确保电源正常供电，避免因电线老化、断裂等原因引发安全隐患。
3.加强安全检查：定期对住宅内电器设施进行安全检查，及时发现并处理存在的安全隐患。
五、结论通过加强建设质量管理、施工监督以及维护管理，可有效预防和解决住宅质量通病，保障大连金州万科城住宅的质量。
同时，业主和施工方也需要共同努力，加强沟通和配合，共同维护好整个小区的住宅环境，提升居住者的舒适感和幸福感。
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房屋常见问题维修方案一、渗漏类1.1 给水管：维修方案：凿开渗漏部位，找到水管渗漏部位，切除水管渗漏部位，更换水管，完成后做打压实验，确认不再渗漏后恢复装修。
1.2 地漏、烟道、风口：维修方案：将原有的保护层、装饰面铲除，找出渗漏点，之后把渗漏点周边的防水打开（要求半径大于30CM）、周边重新做防水、24小时闭水实验、不再渗漏后恢复装修；1.3 厨卫地面：维修方案：凿开渗漏部位，找到渗漏原因，把积水吸干，重新做防水、完成后24小时闭水实验，确定不再渗漏后恢复装修。
1.4 露台、屋面防水层：维修方案：若防水材料为涂膜类，则方法同上；若为卷材，则应用同样性能的自粘性卷材，在干燥后需重铺，交接处宽度符合卷材产品施工要求。
1.5 门窗：1.5.1门窗周边渗漏：维修方案：应从窗框外部修补，方法有两种：a)凿除外墙抹灰层，重新塞缝，外侧刷防水涂料，抹灰后完成饰面层修补；b)安排专业防水堵漏公司，采用专用材料，对渗漏部位高压灌浆。
1.5.2门窗自身渗漏：维修方案：a）若从窗扇和窗框的结合处渗漏：调整窗扇的铰链等，使改善窗扇关闭后的密封性，淋水实验检验是否还渗漏。
b）若从型材拼缝处处渗漏：在型材拼接处打密封胶（如窗扇拼缝大，应拆除窗扇，重新制作，满足拼缝要求后并重新打胶、安装；）1.6 外墙墙体：维修方案：按照迎水面处理的原则，最好在外墙的外面处理。
a）有条件在外面处理的：在外面凿开墙面渗漏部位，找出渗漏点，等干燥后重新做防水，淋水试验后不再渗漏，恢复外立面装修。
b）无条件在外面处理的：在房屋里面凿开渗漏部位，找到渗漏点，按1米左右直径凿开墙面到砌体后混凝土面，干燥后刷防水（有条件用高压灌浆处理），淋水实验后不再渗漏，用防水砂浆恢复墙面，恢复装修。
1.7 排水管：维修方案：找出位置，更换排水管配件，试水不再渗漏后，做好装饰面的恢复。
1.8 地下室外墙：维修方案：找出渗漏点（缝），渗漏缝凿V型槽、压力灌浆，面层恢复。
二、观感2.1 平整度、垂直度：2.1.1墙面的垂直度超偏维修方案：1、实测偏差部位，基层凿毛处理并清理干净。
2、基层进行淋水湿润，涂刷界面剂，补抹高强度粉刷石膏或1：2.5水泥砂浆。
3、刮弹性腻子至平整。
2.1.2顶棚表面平整度：维修方案：偏差超标3mm以内，拆除原涂料腻子后(若抹灰层空鼓必须铲除抹灰层)采取水泥腻子分次刮平修复；偏差超标在3－10mm以内，采取石膏腻子或石膏砂浆分次刮平修复；偏差超标在10－30mm以内，采取干粉砂浆分次刮平修复，局部位置进行打凿；偏差超标在30mm以上，应采取打凿与干粉砂浆刮平相结合的方式进行修复；干粉砂浆厚度应控制在20mm以内；顶棚平整度偏差修复严禁采取挂网的方式进行。
2.2 阴阳角不正：维修方案：偏差超标3mm以内，采取水泥腻子分次刮平修复；偏差超标在3－10mm以内，采取石膏腻子或石膏砂浆分次刮平修复；偏差超标在10mm以上应采取干粉砂浆分次刮平修复；修复过程中视现场情况宜采取局部打磨与刮平修复相结合的方式进行。
2.3 涂料及面砖色差：2.3.1涂料：●若涂料无色差，可直接对有色差的部位进行重刷●若涂料有色差，则在可接受范围内全部重刷2.3.2 面砖：●若面砖无色差，可以直接更换●若面砖有色差，则在可接受范围内全部更换2.4 刷纹不整齐、砂眼、流坠：●重新打磨(严重的用点补的形式刮腻子、打磨)，重刷，保证色差在客户可接受范围内三、部品部件维修、更换、重装类3.1玻璃●爆裂、破损维修方案：更换铝合金门窗玻璃●表面划痕气泡超标维修方案：更换铝合金门窗玻璃●表面电焊灼伤斑点维修方案：更换铝合金门窗玻璃●明显折光彩虹维修方案：更换铝合金门窗玻璃●双层玻璃夹层内有垃圾杂物维修方案：更换铝合金门窗玻璃●双层玻璃夹层内有水雾维修方案：更换铝合金门窗玻璃●表面污染肮脏维修方案：更换铝合金门窗玻璃（采用专用清洁剂清洗，禁止采用草酸或稀释的酸性液体清洗，同时避免硬物刮伤；如采用以上方法仍无法清洁干净，则更换玻璃）●双层玻璃安装不正维修方案：更换铝合金门窗玻璃（拆除密封胶条和玻璃压条，重新调整玻璃；如因玻璃尺寸问题无法调整，则更换玻璃）●边框外露不均称维修方案：更换铝合金门窗玻璃（拆除密封胶条和玻璃压条，重新调整玻璃；如因玻璃尺寸问题无法调整，则更换玻璃）●隔热、隔音效果与使用环境不匹配维修方案：更换铝合金门窗玻璃（组织专项论证，如需要由单层玻璃改为双层玻璃，拆除密封胶条、玻璃压条，重新更换部分铝合金型材和玻璃）●材质不达标维修方案：更换铝合金门窗玻璃●玻璃结露维修方案：更换铝合金门窗玻璃（组织专项论证，分析热桥或冷桥产生的部位和原因，然后确定方案进行整改；整改方案包括型材料改进、重新打胶、更换玻璃等）3.2门窗五金配件（把手、门吸、门锁）●执手断裂、碰伤、变形维修方案：更换铝合金门、窗执手●锁钩断裂维修方案：更换锁钩，重新安装●滑轮损伤维修方案：更换滑轮，重新安装●执手漏装维修方案：补装执手●执手缺螺丝维修方案：补装执手螺丝，重新加固●铰链变形使用不便维修方案：调整或更换铰链●铰链缺螺丝维修方案：补装铰链螺丝，重新加固●密封条短缺断损维修方案：更换密封条●密封条脱落维修方案：密封条重新安装、加固●密封条安装不平整、卷边弯曲维修方案：密封条重新安装、加固●门锁损坏维修方案：更换或维修锁具●风撑缺损维修方案：更换或维修风撑●门吸缺损维修方案：更换或维修门吸●推拉扇防撞块缺损维修方案：更换或维修推拉窗防撞块●推拉扇顶防卸限位块缺损维修方案：更换或维修推拉扇顶防卸限位块●螺孔塑料帽盖、封片缺少漏装维修方案：补装塑料帽盖、封片●锁点不正维修方案：调整传动杆或锁点●纱门纱窗破损维修方案：更换或调整纱门纱窗、或更换纱布3.3铁艺维修（生锈、变形）维修方案：铲除生锈部位，清理后打磨除锈，用原子灰刮两遍，分别打磨后上底漆及两遍面漆。
4、门（只针对安装等问题）4.1门框●翘曲变形维修方案：门框调直－打磨－补漆－安装，或更换门框●表面粗糙维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门框●明显修补维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门框●划痕擦伤维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门框●油漆有色差维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门框●扇与框留缝宽度过大维修方案：调试合页，增加胶条（若为安装问题，则调整绞链；若为尺寸问题，则修改门扇或门框）●磕碰变形维修方案：调直－修补－打磨－补漆，或更换门框●漆膜损坏维修方案：重新贴膜－喷漆－打磨－喷漆●门预留与地面高度不够，影响地面装修维修方案：拆除门扇、门框－向上提门框，重新安装门框、门扇（分析原因，如为安装问题，则调整门扇高度；如为尺寸问题，则要修改门扇或门框）4.2门扇●翘曲变形维修方案：门框调直－打磨－补漆－安装，或更换门扇●表面粗糙维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门扇●明显修补维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门扇●划痕擦伤维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门扇●油漆有色差维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门扇●磕碰变形维修方案：修补－打磨－重新喷漆，或更换门扇●漆膜损坏维修方案：重新贴膜－喷漆－打磨－喷漆，或更换门扇●户门下坠维修方案：调试合页，重新安装门扇●开启不灵维修方案：调试门扇，或更换门扇5、墙体、天花5.1 瓷砖墙面（不同墙体材料产生的裂缝）维修方案：1、剥离瓷砖，后沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割抹灰层至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理。
2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。
3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂。
4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。
补抹水泥砂浆。
5、将瓷砖恢复，注意避免不同批次瓷砖产生色差。
5.2 抹灰墙面● 5.2.1抹灰层收缩裂缝维修方案：1、沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割抹灰层至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理。
2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。
3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂；4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。
补抹水泥砂浆。
● 5.2.2不同墙体材料产生的裂缝维修方案：1、沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。
3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂；4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。
补抹水泥砂浆。
● 5.2.3 空鼓产生的裂缝切开空鼓裂缝部位，凿除表面砂浆，挂网固定，用相同标号砂浆进行恢复；● 5.2.4 线槽裂缝维修方案：1、沿裂缝界面两侧各100㎜宽处切割至线管表皮。
2、如线槽内未封闭密实，采用高水泥砂浆封闭密实后，挂钢丝网3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。
补抹水泥砂浆。
5.3 涂料墙面维修方案：1、沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。
3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂，4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。
补抹水泥砂浆。
5、刮腻子，打磨至平整。
6、重新刷原墙面乳胶漆，注意避免不同批次涂料面漆产生色差。
5.4 吊顶（吊顶裂缝）裂缝位置的涂料和腻子刮掉，用胶水贴无纺布，胶水干后刮腻子，腻子干后打磨平整，再刮第二遍腻子，打磨后刷涂料；6、地面6.1木地板1，踢脚线：a ）若由墙面不平整导致变形，先拆除踢脚线，把墙面修复平整，再安装踢脚线；b ）若踢脚线自身质量问题（破损、变形），则更换。
2，木地板凹陷松动：维修方案：先拆除木地板，用2米靠尺检查地面平整度，平整度偏差较小的用水泥粉或水泥腻子刮平，平整度偏差大的用水泥砂浆修平，直到平整度达标，干燥后重新安装。
划伤：a)若轻微划伤，则用同色蜡笔进行修补；b)若严重划伤，则重新更换。
拼缝大：维修方案:将拼缝大的地板重新拼接起拱：维修方案:将拱起变形的地板更换。