深圳市场调研

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风险
2017年对于深圳商业地产圈而言，是竞争异常激 烈的年份， 全年大型拟开业项目众多，不乏众 多实力强大的开发商项目。仅在4月下旬，深圳 迎来了三个购物中心的开业，包括深圳来福士、 坪山益田假日世界和东门DDMmall，平均体量均 在5万㎡以上。
深 市场调研 圳
汇报人：姚小斌
日期：2017.5.28
华强北九方购物中心
01
1234space(迷你万象城)
02
目录
CONTENTS
03 KK one
04 来福士广场
05 海岸城
PART 01
华强北九方
品牌组成 楼城平面图 商场评估 商场客群分析
华强北九方购物中心
华强北九方购物中心，作为深圳首个LOVE主题体验式购物中心， 依托深圳福田核心区80万平方米体量城市综合体------深圳中航城， 于2015年12月24日开业，其作为中航城商业的重要组成部分，总 建筑面积达18万平方米，购物中心共分七层，包括地上6层，地下 1层，拥有两百多家品牌商户，设有停车位3000个，汇集精品超市 、星级影院、时尚服饰、特色餐饮、休闲娱乐等功能
商场客群分析
KK ONE客群主要是辐射上沙村、下沙村为主。该区域外来人口约10w，福田 区较大的城中村之一。偏社区型生活广场店，尤其餐饮客流非常多；
PART 04
来福士广场
品牌组成 楼城平面图 商场评估 商场客群分析
来福士购物广场
来福士购物广场位于深圳标志性景观大道南 海大道与创业路交汇处，连接深圳未来两大 金融商业中心——前海深港金融服务合作区 和后海金融总部中心区，东面毗邻“亚洲第 一天桥”——创业路天桥与南山商业文化中 心，南面临近蛇口商业文化中心。
百年老商圈所在地-东门步行街，带领 整个东门商圈进入形象升级、品质提 升的发展阶段。
商场评估
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劣势
时尚女鞋品牌 数量不多；体量只有1万多平米。
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风险
受近期正处于白热化阶段的“东门商 战”影响巨大；茂业百货、天虹百货 、太阳百货在东门商圈屹立近十年不 倒，其品牌形象已经深入人心。
商场客群分析
追求时尚 追求精致 年轻8090
华强北九方购物中心 品牌结构
优势
位置非常好在华强北闹市区； 交通便利地铁和公交非常多； 装修和布置时尚趣味； 体量18万平米；停车位近3300个；
机会
深圳首个LOVE主题体验式购物中心
商场评估
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劣势
路面长年拥堵，自己开车不方便； 商铺指示不够清新；
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风险
引进了众多快时尚品牌，包括H&M、 优衣库、GAP、MUJI等，此外，还引进 了Tommy Hilifger、UR、香港IT集团旗下 chocoolate、Aape与小i.t等潮流品牌， 综合快时尚品牌竞争比较大；
机会
线上线下有机融合 打福田区首个成功建成并投入使用的 城中村改造城市综合体项目。 造体验式、一站式、综合型消费圈， 将为商业消费开拓广阔的空间。 互联网时代商业综合体仍有很强的生 命力和竞争力。[1]
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劣势
从现场的空间来讲，空间不够通透通 透；
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风险
时尚类偏弱，这与社区mall的限制不 无关系。
来福士购物中心 楼层图和品牌组成
来福士购物中心 楼层图和品牌组成
来福士购物中心 楼层图和品牌组成
来福士购物中心 楼层图和品牌组成
来福士购物中心 楼层图和品牌组成
来福士购物中心 楼层图和品牌组成
商场评估
优势
集购物、办公、娱乐、休闲、居住、城市 文化、商务往来等功能于一身的“都市客
。 厅” 深圳来福士带着传递凯德30多年
商业运营精髓的使命而来，是凯德在深圳 的商业首秀。聚齐众多网红品牌
机会
是深圳市首个由外商主导投资、开发 和管理的大型综合体项目。 连接深圳未来两大金融商业中心—— 前海深港金融服务合作区和后海金融 总部中心区
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劣势
80%进驻品牌均已营业或内测阶段， 每个楼层均有少部分品牌正在进行围 挡装修中。
KK ONE楼层图
KK ONE楼层图
KK ONE楼层图
KK ONE楼层图
KK ONE品牌结构
KK ONE品牌结构
KK ONE品牌结构
KK ONE品牌结构
KK ONE品牌结构
商场评估
优势
时尚年轻定位符合目前的主流消费客 群；整体业态规划以"主力店+快时尚+ 品牌集成店+人气餐饮+休闲娱乐"的业 态组合作为主线，致力于打造极致化 潮流商城。
华强北九方购物中心 楼层图
华强北九方购物中心 品牌组成
华强北九方购物中心 楼层图
华强北九方购物中心 品牌组成
华强北九方购物中心 楼层图
华强北九方购物中心 品牌组成
华强北九方购物中心 楼层图
华强北九方购物中心 品牌组成
Biblioteka Baidu
华强北九方购物中心 楼层图
华强北九方购物中心 品牌结构
华强北九方购物中心 楼层图
PART 02
迷你万象城
品牌组成 楼城平面图 商场评估 商场客群分析
迷你万象城
(商场有五个楼层，1-3楼，主要以潮流服饰为主，4-5楼适当引进一些餐饮品牌。)
迷你万象城
(商场介绍及品牌组成)
迷你万象城楼层图(超市，餐饮，服饰，精品)
迷你万象城楼层图（餐饮，服饰，精品）
迷你万象城楼层图（餐饮，服饰，精品）
PART 03
KK one
品牌组成 楼城平面图 商场评估 商场客群分析
KK ONE
KK ONE为下沙综合体滨河时代广场核心商业部分，商业建 筑面积约10万平方米，项目共五层，分别为地下一层，地上 四层，停车位约2000多个。位于福田西南端，紧靠滨河大道 ，属于福田中心区南商圈，项目与历史悠久的下沙古村相邻 ，辐射上沙村、下沙村、沙嘴村、新洲村、车公庙片区。
迷你万象城楼层图（童装，童玩，服饰，精品，餐饮，运动休闲）
迷你万象城楼层图（影院，餐饮，生活配套）
迷你万象城楼层图
鞋包品牌楼层分布
鞋包品牌楼层分布
优势
商场定位结合了万象城的品质与轻奢 的潮人概念，致力为80、90乃至00后 创造出一个全新的时尚潮人生活馆； 巨型LED屏幕，玻璃幕墙；
机会
商场客群分析
主要商场客群定位：“都市生活体验中心”，以生态、艺术、人文、体验 为特色，以亲子体验带动家庭消费为亮点，打造别具特色的Lifestyle Living Mall。商场业态占比28%的是亲子娱乐、儿童体验业态，书店、 游乐场、儿童培训、儿童服饰零售等一应俱全。除了优化业态组合引进 儿童品牌商户，龙华九方还有一些凸显亲子互动的创新项目，如都市农 场、水母馆、青少年广播电视中心等