房地产市场分析论文集(25个doc)

房地产市场分析论文集(25个doc)中国买方市场分析经济师靖学青1998.09本文介绍了中国买方市场对消费者，竞争者等的影响以及中国买方市场的特征，最后还分析了中国买方市场形成的原因．伴随着改革开放及近２０年的经济快速增长，新中国成立后延续了几十年的短缺经济基本结束，买方市场开始形成。

到１９９７年底，中国不仅大部分消费品供过于求，而且一些投资本品甚至基础产品也供过于求，许多行业出现生产相对过剩，人们普遍感受到商品供给丰富的真实存在，这不能不可谓是一个划时代的巨大变化。

买方市场的形成是中国经济发展过程中的一个里程碑，它将对２１世纪中国经济的运行和发展产生深刻影响。

一、中国买方市场的影响买方市场是在供需关系中买方处于主动地位，成为主导方面的市场。

它对作为购买商品的消费者，作为供给商品的工商企业，以及作为宏观调控的经济管理部门造成不同的影响，并引起其一系列不同的行为变化。

一般地，买方市场对消费者有利。

消费者在宽松的市场商品选择环境中可以货比三家，购得价廉物美的商品，并在商品价格不断下降过程中无形中提高实际收入，实现更大的消费满足。

尤其是对于曾长期处于商品短缺，从粮、棉、油、肉、蛋、菜到糖、烟、酒，以及火柴等生活必需品都是按户实行票证供应的中国人来说，买方市场的形成则赋予其更多的欣喜感受。

买方市场给广大消费者带来益处，而给生产者和经营者带来的却是压力和挑战。

压力和挑战在于买方市场形成后，企业之间为争夺市场份额而必然展开的激烈竞争，竞争将导致如下几方面的变化：１、企业平均利润率下降。

企业对激烈竞争作出的反应常常是产品降价，由于中国相同行业的企业一般规模小而数量多，所以市场竞争尤为激烈。

过度竞争引发生产企业和商业企业不断降价，甚至刮起降价风，进行一种单纯的价格战，这往往使生产者和经营者的收益递减，年均利润率不断下降，甚至一些行业和企业都出现了生产销售增长与盈利水平下降的反向运动。

２、企业分化加剧。

在买方市场条件下，市场竞争将促进优胜劣汰。

生产和效益向少数优势企业集中，多数中小企业经营日益困难。

在中国，这种情况最明显地发生在电视机、电冰箱和洗衣机等家电行业，钢铁、汽车等行业也逐渐出现同样的变化。

就是说，生产名牌产品、规模较大、经营效益好的少数企业经济效益高，市场占有率越来越高，市场扩张促使规模越来越大（包括并购经营不善的中小企业），逐步达到规模经济水平，而生产非名优产品、规模过小、经营状况差的多数中小企业和劣势企业，市场占有率越来越小，以至倒闭破产，被经营状况好的大中企业并购，越来越趋于萎缩。

长此下去，将形成处于垄断地位的多数大企业与相当多数量的中小企业并存的不完全竞争的市场结构。

这种变化从当前看会造成一部分生产力闲置，以及失业率的上升，但从长期看是积极的，将增强企业和产品在显减弱，因此，宏观调控已不再是单纯控制需求的问题，而是要认真研究如何引导和推动消费需求，以及扩大消费领域等问题，从而保持消费对生产的推动作用。

总之，中国商品供应充足的买方市场的形成，不但对消费者有利，而且对全社会生产力水平提高和长远经济发展都有利，是人们梦寐以求的。

当然，对在买方市场条件下企业结构调整过程中出现的短期阵痛，也应有足够的认识和思想准备。

二、中国买方市场的特征与发达国家的买方市场相比较，中国的买方市场具有如下两个明显的特征：１、初级性。

从人均国民生产总值、人均可支配收入和消费需求结构来衡量，与发达国家人均国民生产总值２万美元的高层次消费水平的买方市场不同，中国的买方市场是初级性的、从温饱型向小康型过渡的买方市场。

从中国国情出发，与一定收入水平相对应的需求结构大致可分为四种类型，即生存型（需求内容主要是廉价的生存资料）、温饱型（需求内容主要是满足其温饱的生活必需品和服务）、小康型（需求内容主要是提高生活质量的耐用消费品、住房、基础设施和高水平服务）和富裕型（需求内容主要是满足人的发展与享受需求的高智能产品和服务）。

目前，中国农村居民的绝大部分已达到温饱型需求结构，并正在向小康型的家庭耐用消费品和较好的住房等需求内容转变，其中一小部分刚达到生存型，以及４０００万人口的贫困家庭，另一小部分则已达到并超过一般城镇居民的消费需求水平；城市居民的绝大部分已远远超过温饱型消费需求结构，拥有了多种家庭耐用消费品，正在向小康型的其它需求内容如较好的住房、方便的基础设施和高水平的服务迈进，另一小部分已达到小康型和富裕型的消费需求结构，或者正在从小康型向富裕型过渡。

可见，中国的主体人口群正处于从温饱型向小康型需求结构过渡的阶段，只是农村居民比城市居民落后一步，城市居民将率先进入小康型生活。

中国的买方市场就是在这样的由温饱型向小康型消费需求结构过渡的基础上形成的初级的买方市场。

２、相对性。

与发达国家绝对的、全面性的买方市场不同，中国目前的买方市场是相对的、不完全的买方市场，是卖不掉与买不到共生、买不起与没新东西买并存的市场。

例如，经过十几年的技术引进和发展，中国彩电、冰箱、洗衣机、收录机、影碟机等家用电器生产能力和产量大增，农村居民的主体人群也有了购置家电的愿望和冲动，市场潜力很大，但目前因受收入制约还支付不起，使大量耐用消费品堆放在仓库和商店形成积压，表现为消费市场上的供过于求。

城市住宅也基本上是同样的情况，目前城镇有大量城镇商品住宅待售，但由于其价格昂贵，城镇居民的主体人群虽有购房的极大愿望，也只好望而却步，巨大潜在的购买力难以变为现实的购买力，致使城镇商品房大量闲置。

因为耐用消费品和商品住宅是城乡主体消费人群的主要消费方向和全国主要消费商品供给领域，所以它们的滞销对中国买方市场的形成构成份额最大。

中国城镇和农村居民已出现高收入阶层，这部分人虽然在全国总人口中所占比例还较小，但由于中国人口基数大，其绝对数量并不小，消费规模已相当可观，他们已达到小康型和富裕型消费需求结构，其消费重点已从一般的吃、穿、住、行、用转向医疗保健、教育、娱乐、旅游等。

然而适应这种高层次消费的产品和服务在中国发展不足，供不应求，导致在总体上形成买方市场的同时，还留下市场供给缺口。

总之，中国的买方市场是人均收入水平和总体消费水平均较低的初级性的买方市场，是总体上的市场供过于求与局部的具体的市场供不应求并存的相对的不完全的买方市场。

中国目前形成的买方市场只能说明其基本上而不是根本上摆脱了短缺经济状态，要从根本上走出短缺经济，形成全面的买方市场，还有一段较长的路要走。

三、中国买方市场形成的原因对于形成买方市场的原因，存在不同的观点，一种观点认为是由于货币政策偏紧或货币供应及决定的国内总需求不足所致，另一种观点认为主要是结构性矛盾或供给结构与需求结构不相适应的问题。

这两种观点不可谓不对，但最根本的原因，是以建立社会主义市场经济体制为目标的改革开放取得巨大成果，通过逐步消除旧体制的束缚，极大地调动了全国人民的积极性，直接促进了工农业和服务业的发展和社会生产力的显著提高，有力地推动了国民经济持续快速增长，供给的增加使市场上的商品日益丰富，最终实现了由卖方市场向买方市场的供求关系转化。

卖方市场是计划经济的产物。

市场经济的常态就是买方市场，是市场经济发展到一定阶段的必然过程。

随着我国完善的社会主义市场经济体制的最后确立和完成，随着经济的进一步发展和供给进一步增加，买方市场将越来越巩固，越来越高级化和全面化。

当然，近几年来适度从紧的货币财政政策在有效地控制了通货膨胀的同时，促进了卖方市场向买方市场的转变；大量的盲目重复建设和产业、产品结构未能随城乡居民收入的提高而升级，使供需结构不相适应，也促进了买方市场的形成。

笔者认为，人均可分配收入水平差距的不断扩大和累积导致总需求不足，是促使买方市场形成的又一个比较重要但未能引起人们足够重视的因素。

据有关研究，以城镇居民家庭人均生活费收入和农村居民家庭人均纯收入表示的可支配收入来衡量，从１９８５年到１９９５年，全国２９个省、市、区（未含西藏）的极值差率、变异系数和加权变异系数分别由２．９６，０．２１０９和０．２２９１增加到４．７５，０．３３０２和０．３８０７。

这说明“七五”以来，随着改革开放的逐步深入和国民经济的快速增长，中国居民家庭人均收入的省际差异在不断扩大，而且低收入省区（除广西外）居民人均收入的相对水平都在下降，而绝大部分高收入省、市、区居民人均收入的相对收入水平都在迅速提高，出现了所谓的“马太效应”现象。

由于京津沪三个直辖市和东南沿海省区居民相对收入水平的迅速提高，和中西部省区相对收入水平的下降，导致居民收入在东、中、西三个大地带间的差异在原来的基础上也进一步扩大。

居民收入差距扩大，不仅表现在省市区之间和三大地带之间，也表现在城乡之间，而且收入差距程度更甚。

从１９８５年到１９９５年，城乡居民人均可支配收入（扣除物价因素后的可比收入）差距从２．３４倍扩大到３．０２倍。

农村地区居民人均可支配收入的省际差异也一直在不断扩大，主要表现在东部沿海地区各省市区农村居民人均收入提高大大快于中西部地区。

需要说明的是，在上述衡量指标中，城镇居民家庭消费收入未包括政府给予的各种补贴和劳保福利，农民家庭纯收入包含着扩大再生产的费用，而且未扣除各种不合理的摊派，农民的住房也由自己建设，医疗、养老费用也由自己负担。

因此，城乡居民收入实际的差距比用上述指标反映的差距还要大。

如果考虑到各种非正常性收入，则贫富差距及其扩大的程度又要加大。

我们知道，尽管影响消费需求的因素很多，但收入是决定消费支出最重要的因素，而且在短期内随着收入的增加，平均消费倾向递减，即收入越高，消费在收入中所占比例越小；不同阶层实际收入差距越大，全国实际消费总需求越是低于按全国平均人均收入水平后达到的消费需求水平，越是趋于总需求不足，因为占全国较大比例的低收入阶层消费水平自然地低下，潜在的市场难以变成现实的市场，同时占全国比例不大的高收入阶层在得到消费满足后趋向于增加储蓄，消费需求增幅也在下降。

中国有约９亿农村居民，其平均人均收入约为城镇居民的１／３，他们中的一部分属于年人均可支配收入小于２０００元的低收入阶层（一部分城镇低收入者在此范围之内），其消费需求不会很大，高收入的城镇居民（包括一部分农村暴发户）在吃、穿、住、行、用全部满足之后，如果未出现更高水平的供给，其收入的大部分转入储蓄。

正是这两方面共同作用的结果导致总消费需求不足，加速了中国买方市场的到来。