别墅项目营销方案(PPT48张)
某别墅项目销售策划方案(PPT 53页)
B：房产价值—
1、物业形态——法式别墅高档水景别墅，利于品质的塑造，形象的提升。 星级酒店配套，环形社区商业配套，一方面能够提升项目的整体档次，另 一方面给社区业主带来极大的便利。
本金阶层对人文的要求： 品质性、身份感、体验性、功能性、交流性
目录 contents
Part1 市场认知
寻找客户
Part2 产品解析
打造价值体系
Part3 概念提炼
产品定位
Part4 营销思路
营销执行篇
Part 1 产品解析打造价值体系
价值对比，有别与竞争对手的差异化亮点 放大差异，突出产品特有的卖点 价值凝练，建立不一样的品牌形象 价值表现，独具创意的品牌展示
2、本案门前的道路短时间内，很难有 所改善，增加客户看房的抗性。
3、本案别墅的面积较大，增加总价抗 性，对销售带来巨大压力。
O——机会Opportunity
1、新一轮经济提升，增加部分有能力改善居住环境的购 买需求。
2、项目门前道路的维修，增加未来项目的机会点。 3、通过我司包装、推广给楚州带来全新的感受，提升项
面对竞争激烈的楚州市场， 面对独具优势的本案，我们的客户是谁？
客户有很多类，但我们只瞄准与项目气质符合的那一类！
PART 2 目标客户寻找
目标客户描摹 ——谁会欣赏我？
这儿还是蛮安静的， 离市区不远，居住 舒适度会更高一点。
这个位置离新的市 政中心不远，未来 升值潜力巨大，投 资一套放那，不住 也会升值。
别墅推广策略方案课件 (一)
别墅推广策略方案课件 (一)别墅推广策略方案课件随着国民生活水平的提高，人们对居住环境的要求越来越高，别墅成为了一种高端住宅选择。
然而，别墅房产的推广和销售并非易事。
在这种情况下，开发商不得不借助各种手段和策略来提高别墅的知名度和销售量。
本文将详细讲述别墅推广策略方案课件。
一、攻略区域市场首先，开发商需要明确目标市场，并对目标市场进行详细调查。
目前，别墅市场主要集中在一二线城市，因此，开发商需要确定目标市场的城市范围，并进行针对性推广。
此外，还需要了解目标市场人口的年龄、性别、职业、收入等信息，以了解其购房需求和购买能力。
二、定位品牌和产品品牌和产品定位是别墅推广策略的关键，开发商需要根据目标市场的需求和价值观，将品牌和产品定位在高端、优雅、豪华和品质上。
同时，开发商还需关注不同市场对品牌和产品不同的看法，以便为其提供相应的服务和跟踪销售。
三、建立媒介品牌开发商需要将品牌和产品推广到目标市场，并且建立媒介品牌。
媒介品牌包括电视、报纸、网络和广告等，通过这些媒介，开发商可以将别墅品牌推广到目标市场，并提高其知名度。
此外，开发商还需与房产中介合作，提供适当的佣金，并激励他们向客户推销别墅产品。
四、特色活动策略特色活动策略是一种有效的别墅推广策略，邀请潜在买家参加别墅开放日和社交活动，以了解别墅的生活和文化特色。
同时，借助活动，开发商还可以增加潜在买家的购买欲望，提高销售量。
五、提供增值服务为了提高别墅产品的附加价值，开发商可以根据目标市场的需求，提供增值服务。
例如，在别墅周围设置高端商业区和配套设施，提供私人定制服务、家居装饰、金融理财等服务，为目标市场提供更加便捷的生活服务。
最后，别墅作为一种高端的住宅选择，在推广和销售中需要采用不同的策略和手段。
通过以上的别墅推广策略方案课件，开发商可以更好地定位目标市场、提高别墅产品的知名度和销售量。
某别墅项目的营销推广方案(ppt 39页)
环境卖点布置方面的建议
1、沿湖地段建“健康小路”； 2、根据自然主题为小区别墅命名，如：“翠堤兰轩”等 3、放养如鸳鸯、野鸭等动动增加别墅区景观的生动性。 4、在别墅区外围购置农家地，开辟小型种植区提供业主绿色
食品或亲自参加种植或采摘活动等。
翠湖别墅会所以亲近自然为主题，首先应区别于市 内公寓会所的功能，可设： • 药浴桑拿中心
• 生态的：翠湖别墅依上庄水库而栖，水生动植物等生态环境
让人陶醉。
• 环保的：在翠湖，不仅没有空气和噪音污染，还能随时享
用绿色食品，就连饮用的水也可算是天然矿泉水。
绝色
• 大自然的颜色是最美的颜色：
这一点是无需解释的，生活艺术中，每一种颜色都来自 于大自然。
• 充裕的生活是最美好的生活：
住在翠湖的人，时间是充裕的，空间是充裕的，新鲜的 食品、空气、水是充裕的，所以生活也是美好的。
• 在项目的设计上，下跃层是明显优势；在这样一个大自然环 境中，翠湖别墅在设计上的细节处理也值得一提。
下跃层进行个性化定义，如：自然中的真我空间
无论是收藏、或是冥想、还是健身都是私密的，只属于你自 己的空间。
• 双拼别墅中，小户型对年轻人也有一定吸引力；年轻人享受 生活的需求也越来越强烈，尤其是每天深陷于繁忙商务中， 更需要大自然的空气过滤这种无奈。
• 另一方面，小户型别墅对于业主投资也具有想当优势，在自 然景区内的翠湖别墅投资的优势极为明显。Βιβλιοθήκη 以自然为主题设定本案推广主线：
＊纯美生活 ·绝色人间 自然主义 ·天地人家
纯美
• 自然的：翠湖的风景，都是天然形成的。
• 不混浊：翠湖的空气，是清新的。
• 单纯的：住在翠湖，人也变得单纯了。
• 简单的：住在翠湖，享受自然不是件难事。
某别墅网络营销推广方案(ppt 28页)
投放周期 (天) 14 14 6 8 4 14 21 15
金额总计 (万元) 14 8.4 12 16 12 5.32 21 9
资源总金额：
97.72万元
3.5折实付金额：
34万元
配送总金额：
389.4万元
7月-11月 配送资源
广告资源
搜房业主论坛地产资讯擎天柱 新浪房产频道按钮
新浪房产频道购房顾问通栏 新浪房产频道购房顾问精品楼
ห้องสมุดไป่ตู้
3. 区隔性
环境开发
重点一：个性化
• 诉求目的
• 高档地产项目在通过物质获得身份认同的同时，还需 要发生情感的联系，这才能满足社会层峰人士更为活 跃的心理追求。
• 就象巴比伦美轮美奂的“空中花园”，带来的不仅仅 是奢华的享受，更多的是满足帝王贵族们对梦幻般生 活的无限遐思。
• 所以，对于处于社会层峰的目标人群，“喜好”比 “实用价值”更有吸引力，所以我们的项目必须要在 前期调动起目标人群的情感波动，最大限度吸引目标 人群的眼球，引起他们的关于理想生活的美好遐想， 并转嫁到我们的项目上。
四 . 媒介投放方案
• 时间发布分析 发布采取脉冲式，预热期-强销期-持续销售期。
主选新浪网、焦点房地产网作网络发布，以新浪网、焦点房地产网在业 内及受众中地产门户的优势带来陌生客群眼球，打出概念；
以焦点专业门户型网站作深化推广平台。重点推广阶段在抢眼度高曝光 性强的资源位（如“焦点首页擎天柱、业主论坛顶部旗帜”）强力主打， 在辅以周期长、便于查询搜索、性价比高的“高性价比楼盘专题”等 （如“高性价比楼盘动态”和“高性价点将台”等）。
重点二：前瞻性
• 诉求目的
• 前瞻性的人居环境的理论思考是高档项目所必备的 诉求高度
开发营销别墅案例(PPT31页)
发展商: 常州长宇置业有限公司 项目位置:常州运北路与师源路交叉口，江苏技术师范学院西南角 项目规模: 占地面积9.7万平米 项目界定: 城市中心区高端中低密度城市别墅社区 客户的要求及世联提供的服务:
项目位置: 宜兴市陶都路，市政府对面 项目规模: 总建面21万平米 项目界定: 宜兴第一的城市森林坡地纯别墅 客户的要求及世联提供的服务:
1)内生型市场，市场容量较小，如何通过精准定位，引导客户需求，从而 突破市场现有销售速度 2)如何最大化的利用地块价值，构建完整的价值体系及价值拉升过程。最 终实现项目利润最大化。 3）项目整体规划、单体设计、园林景观设计等提出建议 世联服务的关键点: 梳理市场结构，通过经济测算等得出利润最大化的物业组合方式及开发节 奏；地块价值梳理引导设计院完成规划，实现项目开发目标 世联价值:
世联进场后从核心价值点挖掘、新形象定位几个方面入手,塑造了爱家名邸 在当地市场的高端形象 世联价值: 以专业化公司的思路和操作手法，塑造了项目在江阴市场的高端形象及影 响力，并通过这个项目提升了开发商在江阴地产界的品牌形象。
合肥世联服务的营销顾问业务案例
世聯地産
合肥万城南山郡项目——营销顾问
项目基本情况： 总建面约15.7万平米，容积率1.09，物业形态有独栋、双拼、联排、7+1
上海世联服务的住宅全程业务案例
世聯地産
苏州太湖山庄项目——开发咨询
项目基本情况： 江苏省 苏州－住宅类中心边缘区、别墅－10万平米以下（400亩）－0.18 容积率－前期顾问
发展商:江苏吴中地产集团有限公司 项目位置:太湖旅游度假区·光福风景区内 项目规模: 总建面73312.95平方米 项目界定:二线城市远郊的具备强势自然资源的中等规模低密度项目 客户的要求及世联提供的服务:
高端别墅推广活动策划方案.ppt-
高端别墅推广活动策划方案.ppt1、天湖邀约皇室抱负GoldenIdeal一件建筑上品。
自天湖倾泻人间，限量17。
一行望族名门。
举手投足之间，轻撩奢华尊贵。
一弯白金美月。
盛夏华尔兹相随，悄然挥洒。
一抹水岸小景。
亚艺园畔，正值繁星灿烂。
仅以此皇室礼赞，欧洲古老而优秀的文化艺术，在此环环相连成诗。
皇室邀约巡回索引思维旅程活动规划视觉设计ThinkingJourneyPerformancePlanningVisionDesignRoyalInvitati onCatalog思维旅程ThinkingJourneyRoyalInvitation对时尚经典精准定位和心情支配，将一场盛宴的核心应凝炼在2、情感点。
思维旅程邀约ThinkingJourney以顶级奢华大牌PRADA理念时尚的名义邀请上流圈层人士，于天湖17墅特殊小聚，借助贵重的土壤和温存的夜色，体验阶层的荣耀与贵族的辉煌。
Part1RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney两小时梦幻装饰般皇室礼遇全程，在建筑大师独特的作品诠释下，轻松愉悦的上流社会PARTY，这不仅仅是一次开放体验，更是时代贵族憧憬的生活情景典范。
尊倾Part2RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney上层建筑与国际服务是一种很微妙的平衡，在带给人身心的舒适之后必定留下3、对奇特的玄想与期盼，在奢华背后，更有奢想，天湖17皇家爵位，等您来施展，一场品质升华。
奢想Part3RoyalInvitation活动规划PerformancePlanning对流程的严格操控和细心支配，严谨与细化每一个值得关怀的角落。
RoyalInvitation项目基本信息活动时间：2021年8月9日活动地点：佛山·天湖17墅活动名称：天湖17墅皇室邀约参与人员：龙光地产高层领导嘉宾、高端客户群体活动描述：邀请世界顶级奢华品牌PARDA现身别墅一道了解现代欧洲时尚为契机的高端圈层生活体验酒会。
别墅项目营销策划方案ppt课件
龙湖滟澜山
37
12456.15
MOMA万万树
107
48571.97
龙湾
98
42867.98
丽宫别墅
5
4610.88
清锦源
3
644.31
誉天下
275
78588.67
壹千栋二期
89
39490.26
壹千栋三期
82
43914.26
泰禾红御
29
12798.71
澳景园
37
16471.83
暖山
21
8834.53
格拉斯小镇
09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均 价19127元/平米，总成交额69.4亿元。
精品课件
11
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月
项目名称
签约套数 签约面积 成交均价(元/平米) 销售额（元）
东方普罗旺斯
19
12241.29
12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度
•但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业
以基本的政策支持。
精品课件
4
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况 单位：公顷
2010年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也
存在货币政策收紧的风险。
精品课件
8
8
3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形 势为近三年最严重的时期。
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电话号码 87271888
本报告是严格保密的。
要求完成时间：2012年10月
下半年目标梳理 下半年工程节点安排
下半年营销推广计划
项目营销总控及费用预算
本报告是严格保密的。
9
营销策略
关键思路
借势时事热点、景观提升、交房在即，全面提升项目 价值，塑造全新形象;推三期入市，通过老带新、现场 活动拓展老客新客，促进成交
认购实际完成目标1亿，完成率50%；销售套数13套，完成率46%，销售面 积6040㎡，完成率69% 签约实际完成金额5824万元，完成率31%；完成套数8套，完成率32%，签 约面积3463㎡，完成率43%
上半 年完 成情 况
计划 目标 实际 完成
未完成 主要原因 2.项目在此情况下严控推广，仅依靠每周20万条短信，后又缩减为3--5万条，新客上门量较少
本报告是严格保密的。
4
10
举措一： 释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已售产 品，重新包装上市
11
产品推售
三期推售
项目二期概念已推出一年，8月开始释放二期售罄，以“天麓 ”概念推出三期，三期包含18套独栋，17套双拼
第一层级：临中央水景4大独栋总价都 高于2000万主要用以树立组团形象以 及产品价值标杆；
本报告是严格保密的。
走量产品
高档墙产品
标杆产品
产品推售
三期推售
三期组团独栋产品主力总价区间在968万-1100 万，主力面积区间在490㎡-512㎡
25000000
独栋： 价格区间：968万—— 2200万 其中： 1000万以下（968万）的 4套 1000万-1100万 7套 1101万-1200万 1套 1201万-1500万 3套 2000万以上 3套
目标 分解
本报告是严格保密的。
下半年目标梳理 下半年工程节点安排
下半年营销推广计划
项目营销总控及费用预算
本报告是严格保密的。
4
下半年关键节点
关键工程
下半年重要营销节点出现于9-10月，项目必须 在此前完成2区5个景观节点工程改造
金九银十：
下半年楼市销售高点高峰出现于9、10月
年终 节点：
Hale Waihona Puke 国庆及中秋节点1推 售 形 象
•释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已 售产品，重新包装上市 • 借势鼓岭开发社会热点，深挖鼓山价值;结合工程 提升与项目交房利好，强化宜居价值，塑造全新 形象
2
推 广
渠 道
3
•根据节点加大推广量，抢夺下半年销售旺期
•深挖“老带新”，线下主要以活动吸引客户体验 现场展示提升，促进销售达成
目前庭院多数只有简单平整和 覆砂土，工地感很强
目前已有30栋庭院简单铺设草皮，工地感有细微改观，建议将剩余楼栋庭院铺设绿地， 并简单搭配绿植
本报告是严格保密的。
下半年关键工程
关键工程
楼王内部可以清水样板房标准打造，外围庭院 景观需营造出楼王独有的独占资源效果
室内局部装饰与点缀展现生活氛围与格调
3-33楼王立面样板房
开发 公司 目标
价格目标：整盘均价2.3万/平米 销售金额：2.9亿（原计划1.9亿+上半年遗留目标1亿）
认购目标
套数 40套 面积 13115平米 总销额 约 2.9亿元
签约目标
套数 40套（上半年未完成17+下半年23） 面积 13115平米 总签额约 2.9亿
目标分解：约销售40套（计划25套+上半年15套），每月约7~8套（5独栋+1~2双拼）
区域一：3-33楼王立面展示区+ 山体公园、会所区： 1.3-33楼王立面未完成改造，庭 院景观未完成 2.山体公园工程基本完成，需要 杂草清理和整体清洁 3.会所区域目前主要为泳池周边 淤泥清洁，以及绿化清理。 （以上完成时间：2012年9月前） 区域二：中央水景+天墅样板展 示区： 1.中央水景水系工程完善，周边 景观细节提升效果 2.天墅样板房目前已基本完成， 目前需加强整体区域展示 （以上完成时间：2012年9月前）
本报告是严格保密的。
中央水景+天墅 样板展示区
楼王庭院 样板区
双拼样 板房
5
下半年关键工程
关键工程
项目仅有30栋庭院简单覆草皮，其他只平整和覆砂，整个项目工 地感强，整体绿化观感差，建议9月前将剩余楼栋铺设绿地
项目产品集中规划，远观楼体密布，绿化稀疏，档次很低，观感很差
所有庭院绿化
要求完成时间：2012年9月前
第二层级：天墅样板房边高台地房源位 置较高，符合项目客群意向，但产品一 般，总价为1200-1500万之间，用以拉 开层级；
第三层级：社区中间，C、D户型一般 ，景观资源受限产品，一共推11套占 总推套数的61%，1000-1100万总价， 为主要走量产品
第四层级：靠高挡土墙，压迫感强，户 型一般，属问题产品
要求完成时间：2012年9月底 室内各功能空间墙面利用彩绘或图案进行装饰，视觉性与趣味性极强 庭院泳池、露台休闲桌椅等
本报告是严格保密的。
下半年关键工程
关键工程
项目正对鼓山大桥，来往车流量巨大，打造夜 景灯光工程，在夜晚具有很强昭示性
夜景工程
夜间行道：打造福州首个 夜景看房通道，用绚丽的 灯光装饰整个项目的各个 行道，震撼全城，让夜间 上门的客户体会鼓山的炫 目；
下半年目标梳理
下半年工程节点安排 下半年营销推广计划
项目营销总控及费用预算
本报告是严格保密的。
1
销售目标
上半年目标完成
2012年全年认购目标3.9亿，约53套，面积16900㎡；签 约目标3.5亿，约48套，面积15510㎡
计划认购目标2亿，28套,面积8810㎡ 计划签约目标1.9亿，25套，面积8090㎡
项目全现房销售，分期概念有利产 品包装，人为制造推售节点； 三期组团包含18套独栋，17套双 拼，预计均价2.3万/平米，总销售 额3.3亿，所挑选产品为户型位置 较均质，适合走量产品
本报告是严格保密的。
产品推售
三期推售
三期组团独栋产品考虑不同层级搭售，标杆产品塑 形象，均质产品走量，高挡墙产品价格挤压去化
1.调控对豪宅市场影响巨大，去化量锐减为市场同类竞品普遍现象，部分楼盘（如安妮女王） 甚至处于半封盘状态； 3.上半年销售旺季为5-6月，在此期间，项目1-45#附近挡墙出现严重滑坡，工程封闭整治期间 影响了正常销售接待。
1-45#附件 挡土墙塌方
本报告是严格保密的。
销售目标
下半年目标
下半年销售目标2.9亿（原计划1.9亿+上半年未完成1亿）， 每月约需去化7-8套，销售难度很大，需工程整改、景观提升 及物业服务提升等按时完成配合