(国税发【2010】53号)关于加强土地增值税征管工作的通知
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
◎ 要求税 务机 关加强 土地增值 税 清算审核
国家 税 务 总局 要 求各 地 税务 机 关 加强 土地 增值 税 的清 算
审核， 以确 保 那 些达 到清 算标 准 的纳税 人 已向其 主 管 税务 机 关
◎ 房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除 问题
要 按 房 地 产 开 发 企 业 为 取 得 土 地 使 用 权 所 支 付 的 契 税 ， 视 同 申报并开 展 土地 增 值 税的清算 。 求企 业 及时 依法 进 行 清算， 应 土 的规 定 和时限 进 行申报 ； 未 按 对 “ 国家 统一 规 定交 纳的有关 费用” 入 “ 得 土地 使 用权 所 支 照 地 增 值税 清算 管 理 规 程 按 ， 计 取
要及 时 移交 税 务稽 查 部 门进 行 稽查 ； 在 土 地 增 值 税 清 算 时 ， 税 是 否 可 以 扣 除 ， 计 入 何 种 项 目 对 审核 中发 现重 大 疑点的， 契 应
扣除等问题 ， 前一 直存 有争 议 ，２ 号 文 予以明确。 此 ２０
◎关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
从 国家 税 务总局 发布了国税 发［００５ 号 文（ ２ １１３ 以下 简称 “３ ５ 号文 ”提 地 区 及 房 地 产 的 类 型 作 出 调 整 。 事 房 地 产 开 发 和 销 售 的 纳 税 ）
出了将 土地 增 值 税 作 为调 节 手 段 以达 到稳 定房 地 产 价 格 和促 人应 注意 各 地出台的政 策 并评估 其 相关的影响。 进房 地 产行 业健 康发 展 的目的。 根 据５ 号文 ， 税 务机 关应 全 面调 查 土地 增值 税 的清算 情 ３ 各 况 ， 其是 房 地 产价 格 上 涨 过快 的房 地 产项 目 尤 的开 发商 ， 充分 应 做 好 税 务机 关可 能进 行 税务 调 查的准备 。 到土地 增 值税 清 算 达
(浙江地税局2010年2号公告)《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》
浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定发文文号：浙江省地方税务局公告2010年第2号发文部门：浙江省地方税务局发文时间：2010-7-26编辑时间：2010-9-16实施时间：2010-7-1失效时间：法规类型：土地增值税所属行业：房地产业所属区域：浙江阅读人次：1292评论人次：0页面功能：【字体：大中小】【打印】【关闭】分享到：发文内容：为进一步加强土地增值税的预征工作，完善对核定征收的规范管理，现就《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）执行中的有关问题明确如下：一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。
各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。
二、房地产开发企业须严格按税收法律法规和相关会计准则规定核算销售收入、扣除项目金额和增值额，符合清算条件的房地产开发项目，应及时向主管地税机关报送土地增值税的清算资料。
自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，应严格按照国税发〔2010〕53号文件要求，其核定征收率原则上不得低于5%。
三、原《浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（浙地税函〔2004〕382号）第五条停止执行。
补充说明：起草说明一、起草文件的必要性：国家税务总局于2010年6月初下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）文件，明确规定了土地增值税的最低预征率和核定征收率。
由于我省相当部分市、县之前执行的预征率及核定征收率均低于新的低限标准，所以各地纷纷要求省局尽快下文明确关于预征率和核定征收率的制定原则及执行起始时间，以确保税收政策顺利衔接实施。
二、起草过程：《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），下发之后，省局于2010年6月12日召集了若干市、县（市、区）地税局及基层征管分局负责土地增值税的业务骨干，针对国税发[2010]53号的主要内容进行了研究讨论，听取了各地的意见和建议，确定了我省贯彻落实的原则性方案，在此基础上，于7月1日草拟了《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的通知》，后征询法规处意见后改为公告形式三、起草依据：1、预征率的确定依据是《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定，总局要求除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告
海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告为进一步加强土地增值税清算、规范核定征收工作、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定.现对我省房地产开发项目的土地增值税核定方法和征收率予以调整,现公告如下:一、土地增值税核定征收条件在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）2006年12月31日前达到必须清算条件但至今仍未办理清算手续的房地产开发项目，或2007年1月1日后符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的房地产开发项目。
二、土地增值税核定征收率（一）在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口3%，三亚4%，其他市县2%。
（二）在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口、三亚7%，其他市县6%。
（三）在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目、土地增值税核定征收率为：中部地区，包括琼中、白沙、临高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（除别墅以外）7%，别墅、商业用房以及其他房地产项目8%；其他地区普通住宅9%，非普通住宅（除别墅以外）11%，别墅、商业用房及其他房地产项目12%。
（四）若房地产开发项目跨年度销售的，则根据不同的销售年度分别适用核定征收率，无法区分具体销售年度的，一律从高确定核定征收率。
房地产开发项目（商品房）销售时间，根据商品房销售合同签订时间确定。
三、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第二条的规定。
四、土地增值税核定征收税款的计算应交土地增值税税款=房地产销售收入X适用核定征收率五、土地增值税核定征收审批流程对符合本通知第一条规定的房地产开发项目，土地增值税核定征收按照以下流程办理：（一）主管税务机关经过实地调查认定内容属实后，报经土地增值税清算工作领导小组决定，对该项目采取核定征收；（二）向纳税人出具核定征收的税务事项告知书；（三）组织进行核定征收核查；（四）出具核定征收意见报告；（五）报土地增值税清算工作领导小组讨论决定；（六）各市县（区）局税务机关做出清算结论，下发执行。
标题北京市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值
标题：北京市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知文号：京地税地 [2010]142号被转发文件标题：国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知被转发文件文号：国税发[2010]53号单位：北京市地方税务局法律级次：税收规范性文件税种：土地增值税有关规费：税收优惠：征收管理：法律救济:公布日期：2010-07-19结束日期：实施日期：2010-05-25时效性：有效主题词：北京市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知京地税地[2010]142号各区、县地方税务局、各分局：现将《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）转发给你们，并补充通知如下，请一并依照执行。
一、各局应进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。
通过与房地产管理部门的协调配合，掌握本地区土地增值税税源状况，按照房地产开发企业土地增值税项目管理制度的要求，严格预征税款，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
已经组建土地增值税清算管理小组的区县局，应充分发挥统一管理、集中审核的优势，深入推进土地增值税清算工作的进程。
二、各局应严格按照《北京市地方税务局关于印发〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（京地税地〔2008〕92号）和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）的规定，积极开展土地增值税的清算工作。
各局应结合本区域实际情况，实事求是、科学合理地制定清算计划。
加强对税务中介机构的管理，在清算审核过程中发现税务中介机构存在违法违规行为的，应及时进行通报。
对未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的开发企业，应转由稽查部门进行重点稽查。
三、各局应严格依照相关文件规定的条件，进行土地增值税的核定征收工作。
对确需核定的，要从严、从高确定核定征收率。
河南省地税局土地增值税相关政策汇总
河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告文号公告[2011]第10号| 添加日期：2011-11-08 | 发文单位：河南省地方税务局| 【阅读：29次】为了加强土地增值税核定征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的相关规定，结合我省的实际情况，现将土地增值税核定征收率有关问题公告如下：一、土地增值税核定征收率房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。
（一）住宅1.普通标准住宅5%;2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。
（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。
1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。
2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。
3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。
（四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。
国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。
（五）个人转让二手房的核定征收率个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。
二、关于经济适用房问题经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。
三、关于车库、地下室归属问题房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。
《河源市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率的公告》的解读
《河源市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率的公告》的解读
一、公告出台背景
为充分发挥土地增值税的调控作用，合理调节房地产开发收益，促进房地产行业健康发展，河源市地方税务局根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）有关规定，明确河源市房地产开发项目土地增值税的预征率及核定征收率。
二、公告的政策依据
（一）土地增值税预征率
1.《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条规定：除保障性住房外，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
对房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
2.《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额；第三条规定：根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。
（二）土地增值税核定征收率
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第四条规定：核定征收率原则上不得低于5%。
因此，我市土地增值税核定征收率确定为不低于5%。
天津市地方税务局关于转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知
天津市地方税务局关于转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知文章属性•【制定机关】天津市地方税务局•【公布日期】2010.08.10•【字号】津地税地[2010]52号•【施行日期】2010.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】土地增值税,税收征管正文天津市地方税务局关于转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知（津地税地〔2010〕52号）地税系统各单位：根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的要求，结合我市实际情况，现就有关问题明确如下，同时将此文一并转发，请遵照执行。
一、调整土地增值税预征率我市土地增值税预征率统一调整为2%。
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，待项目竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
二、确定土地增值税核定征收率我市房地产开发项目清算土地增值税的核定征收率确定为5%。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税核定征收的范围如下：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
三、别墅类高档商品房项目必须据实办理清算手续。
四、本通知自2010年9月1日起执行。
二○一○年八月十日。
珠海市地方税务局关于修订《珠海市房地产开发企业土地增值税预征
珠海市地方税务局关于修订《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法(暂行)》的公告(2010)
【法规类别】土地增值税
【发文字号】珠海市地方税务局公告2010年第1号
【发布部门】珠海市地方税务局
【发布日期】2010.09.01
【实施日期】2010.09.01
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
珠海市地方税务局关于修订《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）》的
公告
（珠海市地方税务局公告2010年第1号）
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定、《转发
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全国29个省份土地增值税预征率的规定(2020年11月更新)
全国29个省份土地增值税预征率的规定【2020年11月更新】1.总局的规定关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同：2.北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
3.上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。
上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告
上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告文章属性•【制定机关】上海市地方税务局•【公布日期】2010.10.12•【字号】•【施行日期】2010.10.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告为了加强土地增值税征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）和《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔2010〕34号）等有关规定，现将调整本市住宅开发项目土地增值税预征办法公告如下：一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率。
除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。
二、房地产开发企业开发住宅项目的，以项目为单位预缴土地增值税。
分期开发的，以分期项目为单位预缴土地增值税。
三、住宅开发项目销售均价按以下公式计算：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目“商品房销售方案”中可售住房的销售价格和建筑面积计算。
四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积重新计算确定项目销售均价，并调整土地增值税预征率。
备案通过后的次月起按调整后的预征率执行。
五、房地产开发企业应当在项目的“销售方案”向房屋主管部门申报备案通过后的10日内，将房屋主管部门签发的《商品房销售方案备案证明》及“销售方案”报送主管税务机关。
房地产开发企业在本公告发布前已备案通过的在售项目，应于2010年10月底前向主管税务机关报送上述资料。
吉地税发[2010]184号吉林省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
![吉地税发[2010]184号吉林省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/fd4db9063868011ca300a6c30c2259010202f3e0.png)
吉地税发[2010]184号吉林省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知第一篇：吉地税发[2010]184号吉林省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知吉林省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知吉地税发[2010]184号2010.7.19各市州地方税务局，省局直属税务局、稽查局：现将《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）转发给你们，结合我省实际，提出如下要求，请一并贯彻执行。
一、加强基础管理工作，提高土地增值税征收水平。
各地要从建立协调机制、开展税源监控、实施项目管理、强化制度建设等方面着手，进一步夯实管理基础，提高管理水平。
在建立协调机制方面，各地要积极争取当地政府的支持，加强与国土资源、住房建设、房管、统计等相关部门的配合，成立社会综合治税机构，建立和完善信息共享平台，及时掌握土地增值税征管第一手资料。
在税源监控方面，各地要密切关注相关部门传递来的房地产立项、审批、开发、竣工和销售情况，收集本地区商品房平均售价、竣工房屋平均造价等数据，将之与纳税人土地增值税申报、缴纳情况进行对比分析；要注意整合税务机关内部各部门掌握的房地产开发、交易和保有环节的纳税信息，对同一环节不同税种间的征管数据进行比对分析，为加强管理提供线索；要注意开展土地增值税税源结构分析，摸清本地区预征、清算新建商品房和转让旧房收入占总收入的比重，并与相关部门的信息进行对比，查找管理薄弱环节。
在项目管理方面，主管税务机关要关注纳税人会计核算工作，督促其根据清算要求按不同项目合理归集收入、成本和费用。
要从纳税人取得土地使用权开始，按房地产开发项目分别建立档案、设置台帐，对立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等开发全过程进行跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。
在制度建设方面，各地要结合本地实际情况建立土地增值税预征和清算长效机制，细化清算规程，明确相关措施，为加强税种管理提供机制上的保证。
安徽省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
安徽省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知文章属性•【制定机关】安徽省地方税务局•【公布日期】2010.06.30•【字号】皖地税[2010]38号•【施行日期】2010.06.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税,税收征管正文安徽省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（皖地税〔2010〕38号）各市地方税务局，省地方税务局直属局：现将《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）转发给你们，并结合我省实际，提出以下意见，请一并遵照执行。
一、关于调整预征率自2010年8月1日起，我省土地增值税预征率按下列标准执行：1、保障性住房，预征率在1%以内（含）；2、其他类型房地产，预征率为1.5%以上（含）。
上述保障性住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等。
各市地税局应在本通知规定的幅度标准范围内，结合当地实际情况，合理确定各类房地产土地增值税预征率，并报省局备案。
省局直属局可以参照项目所在地市局确定的预征率开展土地增值税预征工作。
各地要把预征率的调整与房价变动的情况结合起来，在房价情况发生较大变化时，要合理调整土地增值税预征率；要积极探索按商品房房价高低确定预征率的新模式，以更好地实现土地增值税调节功能。
二、关于核定征收各级地税部门要严格按照《土地增值税清算管理规程》规定的条件，实施核定征收，不得擅自扩大核定征收的范围。
各市地税局要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率的下限。
三、关于土地增值税清算程序符合清算条件的纳税人，要依照有关规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填报《土地增值税清算申报表》，报送有关资料，办理土地增值税清算手续，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。
各级地税机关要进一步加强清算管理，严格按照纳税人清算土地增值税、办理清算申报、主管税务机关审核的程序，开展土地增值税清算工作；对达到清算条件的项目，要督促纳税人及时进行清算，积极组织清算审核；对未按规定进行清算、办理清算申报的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交稽查部门进行稽查。
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知-国税发[2010]53号
![国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知-国税发[2010]53号](https://img.taocdn.com/s3/m/7ae91ab2d0f34693daef5ef7ba0d4a7302766c4e.png)
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知制定机关国家税务总局公布日期2010.05.25施行日期2010.05.25文号国税发[2010]53号主题类别土地增值税效力等级部门规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。
各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。
要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。
有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。
因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
解读：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告-四川省地方税务局公告2010年第1号
四川省地方税务
公告局四川省财政厅
2010年第1号
关于土地增值税征管问题的公告
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）精神，结合我省实际，现就加强土地增值税征管问题公告如下。
一、关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我省土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为 1%—1.5%。
（三）非普通住宅预征率为1.5％-2.5％。
（四）商用房预征率为2.5％-3.5％。
各市、州地方税务局应结合本地实际，在上述幅度内
确定当地预征率，于本文实施之日前公布，并报省地税局备案。
二、关于土地增值税核定征收率
根据国税发[2010]53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%
三、本通知自公布之日起30日后实施。
各市、州地方税务局公布的预征率与本文同时实施。
《四川省地方税务局四川省财政厅转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知》（川地税发[2006]67号）第二条、《四川省地方税务局转发国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知的通知》（川地税发[2009]60号）第三条同时废止。
特此公告。
河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定
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河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和
核定征收率的公告
【标 签】核定征收率
【颁布单位】河北省地方税务局
【文 号】河北省地方税务局公告2010年第1号
【发文日期】2010-08-27
【实施时间】2010-10-01
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)规定，现就全省房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率调整事宜公告如下：
除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
《河北省地方税务局关于印发〈河北省土地增值税管理办法〉的通知》(冀地税
发﹝2006﹞37号)第十条中关于土地增值税预征率的规定、《河北省地方税务局关于明确土地增值税预征率的补充通知》(冀地税发﹝2006﹞51号)和《河北省地方税务局关于转发国家税务总局〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(冀地税发﹝2009﹞34号)第五条关于核定征收率的规定同时废止。
本公告自2010年10月1日起施行。
二○一○年八月二十七日
关联知识：
1.河北省地方税务局关于明确土地增值税预征率的补充通知。
《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》的解读
１ 出台《 、 通知》 是深入贯彻落实《 国务院关
于坚决遏 制部分城 市房价过 快上涨 的通 知》 别为 ， 普通标 准住宅 ５ 非普通标准住 宅 、 ％； 别 （ 国发［００１ 号 ） 国家税 务总局关于加强 墅 、 ２ １１０ 和《 写字楼 、 营业用房等 ６ ％。 土地增值税征管工作的通知》 国税发 ［ １１３ （ ２ ０５ ０
两种 ， 即查账征收和核定征收。其主要 目的是 口 省地税局 要求各级地税部 门根据纳税人 的实际情况 ， 实
事求是地确定征收方 式。这样规定 ， 有二个方
一
、
《 通知 》 出台的背景和意义
面的意义 ：
其一 ， 可以防止和避免 “ 刀切 ” 一 的现象 。 为进一步加强和改善房地产市场调控 ， 国 务院办公厅于 ２ １ ０ ０年 １月 ７日印发了 《 关于
况又作 了严格要求：即对房地产开发公司既开发建造普通标
完毕或部分暂不对外销售的 ， 一律不 办理退税手续 ， 待开发项
目全部销售完 毕， 全面清算审核后 ， 再办理补（ ） 退 税手续。这 样 规定 ， 有二个方面的作用： 其一 ，由于同～开发项 目中不同类型商品房的增值收益
《 通知》 主要是根据《 国家税务总局关于加 规规定的条件进行 ， 任何单位和个人不得擅 自
强土地增值税征管工作的通知》 国税发ｆ００ （ ２１】
５ ） 国家税务总局关 于印发 ＜ ３号 和《 土地增值
扩大核定征收范围 。对确需核定征收的 ， 要严
格按照税收法律法 规的要求 ， 从严 、 从高确定 核定征收率。
部分调整 ，即普通标准住宅的预征率由 １ 提 ％
的通知》 国税发［０ ０５ ）并提 出了五条 通知》 湘地税 发 ［０８ １ （ ２ １１３号 ， （ ２ ０ ６号 ） Ｊ 基础上 进行 的 高到 １ ％， ． 其他 的没有变动。 ５ ３ 调整了土地增值税核定征收率 。 、 《 通知》 第三条第二款规定 ： 核定征收率分
江西省地方税务局关于加强土地增值税
江西省地方税务局关于加强土地增值税江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)规定，现就加强土地增值税征管的有关问题公告如下。
一、对凡符合土地增值税清算条件的房地产企业，各地要组织人员，集中时间进行清算。
各地清算时扣除项目中开发成本的计算，可按下列办法处理：1.对房地产企业建造的房产，其土建造价按企业的招标价与事先、事中、事后管理相结合的办法确定。
即：企业建造的房产，凡是通过招投标价进行建造的，其土建造价以招投标价为准；企业确定下来的招投标价格，在一月之内书面报告当地主管地税机关备案，地税人员应在15日之内核实招投标价的真实性；对中途由于市场变化或项目增减因素造成招投标价有波动的，波动价凡与实际发生价超过招投标价的10%以上情况，企业应在一星期之内将波动情况书面报当地主管地税机关备案，地税人员应在10日之内核实波动情况的真实性；当企业达到土地增值税清算条件时，有关企业发生土建造价以中途波动并经当地地税机关核实的价格，在清算时准予扣除。
2.对不搞招投标自行建造的房地产企业建造的房产，扣除项目中开发成本包含的道路、绿化费用，能查实的，以查实为准；不能查实的，按房地产企业的销售额提取一定比例作为道路、绿化费用。
即：开发项目在5亿元以内（含5亿元）的楼盘，按销售总收入不高于3%；开发项目在10亿元以内（含10亿元）的楼盘，按销售总收入不高于5%；开发项目在10亿元以上的楼盘，按销售总收入不高于7%，作为开发成本的一部分费用。
别墅、渡假村按上述确定的比例往上浮两个百分点。
二、进一步强化对房地产企业的查账征收。
土地增值税清算的前提是要查清企业的账目,弄清企业往来资金的来龙去脉,重点是明确扣除项目的真实性,从而提高土地增值税清算水平。
对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。
少数企业确实无法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按国家税务总局规定不低于5%。
会计实务：加强土地增值税管理及公告解读
加强土地增值税管理及公告解读为进一步加强房地产行业税收征管，加强土地增值税管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)等文件精神，现就我省土地增值税有关政策公告如下：一、关于房地产开发项目前期管理纳税人应根据房地产开发项目进度，定期向主管税务机关报送项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发相关情况，具体报送时间由主管税务机关按照相关规定确定。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，加强房地产开发项目的日常税收管理，利用信息化手段按项目分别建立档案、设置台帐，实施项目管理。
二、关于征收方式的确定(一)房地产开发项目及单纯转让土地使用权土地增值税实行先预征、后清算的征管方式(经有关部门批准建设的经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房不预征土地增值税)。
凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照规定在90日内自行清算完毕，及时向主管税务机关报送清算的相关资料。
主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实征收。
(二)在日常征管或清算审核的过程中，主管税务机关发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;4.符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
(三)以房地产投资、联营和单纯转让土地使用权，不适用核定方式征收，应据实清算。
(四)土地增值税清算单位确定为核定征收方式的，在该清算单位清算审核完毕前不得变更。
三、关于土地增值税预征率和核定征收率(一)预征率为：1.普通标准住宅：1.5%;2.非普通标准住宅：2%;3.非住宅：3%;4.单纯转让土地使用权：5%。
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国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作
土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。
各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。
要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作
预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。
各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起
来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。
通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平
土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。
组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。
各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。
要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。
有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。
各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。
各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。
要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核
定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。
凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。
对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。
为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
五、加强督导检查，建立问责机制
各级税务机关要按照国发[2010]10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。
要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。
国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。
国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。