旅游地产 云投西双版纳嘎洒小镇项目发展战略及整体定1424577105

西双版纳 路路交通（汽车） 昆明 景洪
Ø交通直达性较差 ，费用较高，迫使部 分屡有客户放弃 西双版纳之行，对客流 量产生一定影响 如：丽江直航的开通，使游客数量成倍 增长，最终形成旅游热点城市地位
交通便利性较差 ，一定程度上 制约西双版纳旅游 产业的发展
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【困局之二： 旅游市场现状】
>>>景洪市无著名景点，主要作为 西双版纳游客的集散地，游客在景
洪市内停留时间短。
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【困局之二： 旅游市场现状】
同时各景点均以“雨林”、“傣寨”、“民俗”为 主，差异性小，低 层次的雷同造成感官重复，旅游丰富度差
属性分类 景点名称 橄榄坝傣族园 宗教类 勐泐大佛寺 景真八角亭和总佛寺 勐景来景区和 曼飞龙佛塔 原始森林公园 橄榄坝傣族园 民族风情园 民俗风情类 曼迈桑康 基诺山寨 望天树·阿莲雅热带雨林主题公园 泼水节观礼台和热带雨林和 曼景兰 傣寨 勐仑热带植物园 野象谷和空中走廊 自然观光类 勐泐文化园和热带 花卉园 功能配套 典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动 对历史、佛教文化、 地域文化等进行观赏体验 举行宗教仪式的地方和拜佛 民间佛教文化、民间农耕文化、边境探秘观光、中缅界河打洛江漂流和 小乘佛教建筑 占地50余亩的孔雀园，园内栖息着100多只绿孔雀，被称为“孔雀的故乡”，民俗风情表演、饮食、 娱乐 典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动 有西双版纳6个世居少数民族的展馆,开辟了4个露天歌舞场、每周一、三、六均举办傣族孔雀舞、 象脚鼓舞、哈尼族竹筒舞、基诺族大鼓舞、拉祷族三弦舞、以用彝族芦笙舞表演 赛龙舟、龙舟神祭祀、抬傣王轿、竹筏荡湖、傣家水上风情、少女丢包传情 展示西双版纳边境土著文化为主题的“土著部落” 观光游览、民俗体验、休闲度假 划龙船、放高升、放气球、放水和灯泼水节、赛龙船和食品街、民间工艺品街、泼水街 建成了十三个专 题园：热带果树资源园珍稀濒危植物迁地保护区、榕树园、名树名花园等 野象活动最为集 中、频繁的地方，每天给游客表演节目和 露天山泉水游泳池
以团体游、观光作为主要购买形式，客户停留时间短，无法推动旅游 产业的快速发展
2006-2009 年旅游 收入（单 位： 亿元）
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 2009
88.66
69.54 58.24 46.29 33.96 27.28 21.96 26.18 50.34 41.17
谨呈：云南省投资控股集团有限公司
唤起消逝的版纳记忆 重塑版纳度假新魅力
——云投景洪嘎洒温泉项目发展战略及整体定位
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项目界定及客户目标分析
将修改意见进一步落实 形成本项目的最终成果
市场简析与问题结构化分析 核心问题的梳理与分析 为解决核心进行多角度多层次
房地产市场调研
旅游产业研究
的深入研究与分析
u u u
政府人员访谈
参考案例的发展战略借鉴 项目整体定位与发展战略
专业人士访谈 消费者访谈
项目功能定位及规划布局
u终稿报告
u市调成果沟通
u整体定位与发展战略中期汇报
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风、花、雪、月成就了大理的旅游发展 大研古镇、雪山、艳遇奠定了丽江今日辉煌 火山、热海、温泉、明清古镇树立了腾冲旅游形象
而西双版纳的 “热、傣、水、边 ”魅力却在消退 ……
如何在旅游特色逐渐模糊化的背景下，为人们提供一处可以重拾已经 慢慢远去的版纳“记忆”的场所，这是项目的历史使命
景洪 市
西双版纳
Hale Waihona Puke 丽江u西双版纳的大多数游客经由景洪市到旅游景
点，且西双版纳的旅游收入主要由景洪市贡 献；
u近几年西双版纳与丽江的游客数量相当，但
西双版纳的旅游收入与丽江的旅游收入差距明 显；
散客到版纳以后，一般也会选择在当地拼团，因 为版纳交通不是太发达，而各景区又比较分散， 所以他们最后也都成了跟团游； ——湄公河旅行社李经理
起
困局
【困局之一：城市影响 力】
西双版纳并非处于主流线路上，在整个云南旅游市场属于逐步边缘化 的黔西南旅游片区，城市影响力处于下滑趋势
旅游城市 自然资源 雪山、峡谷、草原、高山 湖泊、原始森林 泸沽湖（中国最深的淡水 湖），雪山，草海 玉龙雪山，老君山 ，丽 江古城 ，金沙江 大理古镇，苍山，洱海， 崇圣寺三塔 滇池，石林，阳宗海，世 博园 傣族园，原始森林公园， 野象谷，热带植物园 傣族 5 民族风情 傈僳 ，藏 族，纳 西，彝族 纳西族 （摩梭人） 纳西族 （摩梭人） 白族
项目第一阶段研究工作划分
第一阶段：发展战略与整体定位
2010/07/11 市场调研阶段
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第二阶段：物业发展建议
2010/08/20 2010// （终期提交） 报告修改与终期汇报
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2010/07/18 （中期汇报） 发展战略与整体定位
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与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究
以版纳为 代表的滇 西南地区 以大理、 丽江为代 表的滇西 北地区
香格里拉
泸沽湖
丽江
大理 昆明
西双版纳
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【困局之一：城市影响 力】
版纳整体交通条件不畅，直航与落地签目前并未实现，导 致版纳整体 旅游处于缓慢发展阶段
昆明航线图 Ø目前出入西双版纳景洪 主要有2种方式： Ø飞机：全国各地未开通直飞景洪的航 线，出入西双版纳均须以昆明作为中转 站，无形中增加了路途的耗时和成本 Ø公路：驾车需7小时，时间过长，旅游 劳累，因此大多数游客被迫选择费用高 昂的飞机（机票折扣非常高）
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【困局之二： 旅游市场现状】
版纳景点孤立分散，无规模集中区域，使景洪市区成为旅游中转基 地，制约着景洪市区旅游功能的发展
>>>版纳旅游主要分为东线和西 线：东线主要是往橄榄坝及勐腊方
向，平均车程在2小时；西线往孟 海、打洛方向，车程在2.5小时，且 沿途无密集型景点分布；因为方向 相反，景点间无连续性，未能产生 互动