评估程序、价值类型与定义

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资产评估(全部课件)

资产评估(全部课件)

02 资产评估方法
CHAPTER
市场法
总结词
市场法是一种通过比较类似资产近期交易价格来确定资产价值的评估方法。
详细描述
市场法基于替代原则,即如果市场上的潜在买家在购买时没有特别的信息,他 们将选择类似资产的价格作为参考。这种方法适用于具有活跃市场的资产评估 ,如房地产、股票等。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生 的收益并折现至评估基准日来确 定资产价值的方法。
估。
企业价值评估方法
常用的企业价值评估方法包括收益 法、市场法和资产基础法等,每种 方法都有其适用范围和局限性。
企业价值评估应用
企业价值评估广泛应用于并购、投 资决策、财务分析等领域,对企业 价值的准确评估有助于相关利益方 的决策。
房地产价值评估
房地产价值评估概述
房地产价值评估是对房地产的经济价值进行判断、估计的过程, 包括土地和建筑物价值的评估。
程,如专利、商标、版权等。
02
无形资产价值评估方法
无形资产价值评估常用的方法包括收益法、成本法的方法。
03
无形资产价值评估应用
无形资产价值评估广泛应用于知识产权交易、企业并购、融资等领域,
对无形资产价值的准确评估有助于企业维护自身权益和发展。
金融资产价值评估
金融资产价值评估概述
05 资产评估风险与防范
CHAPTER
资产评估风险的概念与种类
资产评估风险的概念
内部风险
资产评估风险是指因资产评估价值的不合 理、不准确或资产评估过程中的不确定性 而导致的资产评估结果受损的风险。
由于资产评估机构和评估人员自身因素引 起的风险,如专业能力不足、职业道德缺 失等。
外部风险

《房地产估价规范》估价程序与估价报告0906

《房地产估价规范》估价程序与估价报告0906

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一、房地产估价程序

《国有土地上房屋征收评估办法》(建房 〔2011〕77号)

第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核,出具书面鉴定意见。
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一、房地产评估程序



负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记 录上签名,陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查 勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。 对被征收房屋价值评估的,房屋征收部门、被征收人和注 册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或 者盖章。 被征收人拒绝签名或者盖章的,应当由房屋征收部门、注 册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,并应当在被 征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章,有关情况应当在 估价报告中说明。
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一、房地产评估程序


3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制, 并应包括下列内容: 1估价工作的主要内容及质量要求,应包括拟采用的估价 方法和估价技术路线,拟搜集的估价所需资料及其来源渠 道等; 2估价工作的具体步骤及时间进度; 3估价工作的人员安排等。

编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及 由谁来做,是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一 系列行动的计划
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一、房地产评估程序

3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是 估价对象权利人时,应查看估价对象的权属证明原件,并 应将复印与原件核对,不得仅凭复印件判断或假定估价对 象的权属状况。 虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料,并 对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责, 但也要对估价委托人提供的贤料进行审慎检查。 对于估价对象的权属状况,当估价委托人是估价对象权利 人的,不能仅凭权属证明复印件作出判断,应与原件核对。

第一章资产评估概论一、资产评估的基本概念

第一章资产评估概论一、资产评估的基本概念
估,是指注册资产评估师依 据相关法律、法规和资产评估准则, 对评估对象价值在评估基准日特定目 的下的价值进行分析、估算并发表专 业意见的行为和过程。 (三)资产评估的特点 1、现实性 2、市场性 3、公正性
4、专业性 5、咨询性
二、资产评估的主体和客体
(二)资产评估的具体目的 资产评估的具体目的是指评估当事人 委托进行资产评估的特定目的。按不同 的标准划分,可以分为以下几种类型。
1、资产交易 2、股权变动 3、企业清算 4、融资服务 5、纳税服务 6、咨询服务
四、资产评估的假设
从理论上讲,可以根据评估对象的具 体情况做出多种不同的评估假设。但 是,从资产评估的实践来看,从资产评 估的众多假设中,可以抽象出三个最基 本的假设,即:公开市场假设、继续使 用假设和清算假设。
(一)资产评估的主体是指从事资 产评估工作的机构和人员(主要是指 注册资产评估师)。 (二)资产评估的客体 资产评估客体又称为资产评估对象, 也就是指被评估的资产。 按不同的分类标准,资产评估客体有 不同的种类。
三、资产评估的目的
资产评估目的是指评估委托人要求对评 估对象的价值进行评估后所要从事的行 为。 资产评估目的可以分为一般目的和具 体目的两大类。 (一)资产评估的一般目的 资产评估的一般目的是指委托进行资产 评估的任何当事人的共同目的。资产评 估的一般目的是取得资产在评估基准日 的公允价值。
价值. 《国际评估准则》中将价值类型分为 市场价值和非市场价值两类。在我国, 有人曾把价值类型分为重置成本、收益 现值、现行市价和清算价格等四种类型。
七、资产评估的程序
资产评估程序是指资产评估工作从开 始准备到最后结束的工作步骤或顺序。 归纳起来,资产评估程序大致有8个步
骤。

银行股权价值评估项目资产评估方法

银行股权价值评估项目资产评估方法

银行股权价值评估项目资产评估方法四、价值类型及其定义(一)价值类型及其选取:资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值(投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型。

经评估人员与委托方充分沟通后,根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素,最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。

(二)市场价值的定义:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近,确定以 2013年 9 月 30 日为评估基准日,并在资产评估业务约定书中作了相应约定。

六、评估假设1.基本假设(1) 宏观环境相对稳定假设:国家现有的宏观经济、政治、政策及产权持有单位所处行业的产业政策无重大变化,社会经济持续、健康、稳定发展;国家货币金融政策保持现行状态,不会对社会经济造成重大波动;国家税收保持现行规定,税种及税率无较大变化;国家现行的利率、汇率等无重大变化;(2) 经营环境相对稳定假设:企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变;企业能在既定的经营范围内开展经营活动,不存在任何政策、法律或人为障碍;(3) 本次评估以公开市场交易为假设前提;(4) 本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提;2.具体假设(1) 本评估预测是基于XX银行在持续经营状况下企业的发展规划基础上的;(2) 假设XX银行在未来的经营期内,其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化,仍将保持其近几年的变化趋势;(3) 假设XX银行管理层勤勉尽责,具有足够的管理才能和良好的职业道德,XX银行的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处于可控范围或可以得到有效化解;(4) 假设XX银行的主要经营业务内容保持相对稳定,其主营业务不会遭遇重大挫折,总体格局维持现状;(5) 假设XX银行生产经营所需资金能按计划融通;(6) 假设预测期内XX银行制定的目标和措施能按预定的时间和进度如期实现,并取得预期效益;应收款项能正常回收,应付款项需正常支付;(7) 假设XX银行未来每年实现的收益均全部分配给股东,即股利支付率为 100%;(8) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素,造成对企业重大不利影响。

资产评估-资产评估程序(二)

资产评估-资产评估程序(二)

资产评估-资产评估程序(二)(总分:401.00,做题时间:90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数:5,分数:5.00)1.资产评估中的资产信息资料的鉴别可通过确定( )来完成。

(分数:1.00)A.信息量和信息源的可靠性B.信息源的可靠性C.信息源和资料本身的可靠性√D.信息量和信息本身的可靠性解析:2.在条件允许的情况下,评估人员进行资产评估时应当考虑采用( )资产评估基本方法的适用性。

(分数:1.00)A.1种B.2种以上√C.3种以上D.4种以上解析:3.狭义的资产评估程序是( )。

(分数:1.00)A.始于明确资产评估业务基本事项,终于资产评估工作档案归档B.始于资产评估机构和人员接受委托,终于向委托人和相关当事人提交资产评估报告书√C.始于承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项,终于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理D.始于资产评估机构和人员接受委托,终于资产评估工作档案归档解析:4.在资产评估中,如果涉及的类似目标资产数量较大,可采用( ),既能准确把握其特性,又能节约时间。

(分数:1.00)A.因果分析方法B.表象和本质分析方法C.相关分析方法D.典型分析方法√解析:5.对照各个事物,以确定其间差异点和共同点的逻辑方法是( )。

(分数:1.00)A.比较√B.分析C.综合D.推理解析:二、{{B}}多项选择题{{/B}}(总题数:8,分数:16.00)6.评估计划应当重点考虑的因素包括( )。

(分数:2.00)A.评估基准日B.评估收费C.评估目的√D.评估对象性质√E.评估对象结构√解析:7.资产评估人员在进行信息收集时应当考虑的事项有( )。

(分数:2.00)A.评估收费行情信息B.评估对象性质信息√C.资产转让的可行性信息√D.资产以往交易情况信息√E.资产法定寿命信息√解析:8.考察信息源的可靠性可通过对( )等方面进行判断。

(分数:2.00)A.该渠道是否拥有该信息√B.该渠道提供信息的动因√C.该渠道是否公开D.该渠道过去提供的信息的质量√E.该渠道的级别解析:9.明确资产评估业务基本事项具体包括( )。

资产评估各章知识点

资产评估各章知识点

第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念(对资产进行估价)资产评估是指通过对资产某一时点(评估基准日)价值的估算。

资产评估是指由专门的机构和人员,根据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循适用的原则,选择适当的价值类型,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产价值进行评定和估算的过程。

资产评估的六大要素:主体客体特定目的程序价值类型和方法。

评估的主体是指评估由谁来承担。

评估的客体是指资产评估的对象(指特定的资产)。

二、资产评估的特点(细看各自包含内容,选择)(一)现实性现实性是指以评估基准期(日)为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。

资产评估的现实性表现在以下三个方面:1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据,只需要说明当前资产状况。

2、以现实状况为基础反映未来。

3、现实性强调客观存在。

(二)市场性:资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。

(资产评估价可能高于或低于交易价)(三)预测性:资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。

(四)公正性:公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性,它服务于资产业务的需要,而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。

公正性的表现有两点:一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的,具有公允的行为规范和业务规范,这是公正性的技术基础;二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者,这是公正性的组织基础。

(五)咨询性:咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见。

三、资产评估与会计计价的区别(一)发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则,同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。

而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。

(二)目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产,使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。

资产评估 名词解释简答题

资产评估  名词解释简答题

第一章总论名词解释1、资产评估:资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动。

具体地说,资产评估是指由专门的机构和人员,依据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循使用的原则,选择适当的价值表类型,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产价值进行评定和估算的过程。

(P1)2、资产评估的价值类型:资产评估的价值类型是对评估价值的质的规定,对资产评估方法的选择具有约束性。

(P1)3、资产评估的特定目的:资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为.同样的资产,因为评估的特定目的不同其评估值也不相同。

(P9)4、市场价值:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。

(P12)5、在用价值:在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值,该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值,而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。

(P12)6、投资价值:投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值.(P13)7、持续经营价值:持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。

持续经营价值假设现在资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。

(P13)8、继续使用假设:继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用。

(P15)9、公开市场假设:公开市场追记是假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间,以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。

(P16)10、清算(清偿)假设:清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

(P17)11、独立性原则:独立性原则是指在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响,评估机构应始终坚持独立的第三者立场。

2价值类型及评估方法

2价值类型及评估方法
现待评资产为不动产4米高的住宅。复原重置成 本1600元/m²,而在评估基准日建筑具有同样功效的3 米高的住宅,更新重置成本1500元/m²。则:
功能性贬值 = 1600-1500 = 100元/m²
*此处说明:如果评估某资产时所用重置成本为更新 重置成本则不用考虑功能性贬值。
资产评估值=重 置 成本-(A)实体性贬值 -(B)功能性贬值-(C)经济性贬值
-功能性贬值-经济性贬值
② 资产评估值=重置成本×综合成新率
(一)重置成本及其计量
1.重置核算法
按资产的成本构成,以评估基准日现行市价为标准
重置成本 = 直接成本 + 间接成本
设备购买支出 企业管理费
调试费
直接成本应当按评估基准日的现时成本逐项 加总。
重置成本计算:
某企业有一台设备委托评估。 同类产品的市场价60000元/台,如果购回企业需 要支付运杂费1000元,安装成本900元,试运转需要 成本600元。安装与试运转过程中发生间接费用相当 于所发生费用的50%。计算重置成本。
采用成本法评估的前提条件: ❖ 1.被评估资产处于继续(或假设)使用的状态 ❖ 2.应当具备可利用的历史资料—历史资料的真实性 ❖ 3.形成资产价值耗费是必需的—形成资产的有效耗

(二)成本法的评估 ❖ 评估值=重置成本-各项损耗
实体性 功能性 经济性
二、成本法的计算公式及其各项指标的计算 基本公式: ① 资产评估值=重 置 成本-实体性贬值
4.内在价值(intrinsic value) 指资产预期创造的未来现金流的现值。
*对于能够在市场上交易的资产,若市场 是完善的即:公允价值=内在价值
但内在价值与账面价值是不能等同的
内在 价值

资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设

资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设

第一章总论考试重点:资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设。

第一节讲义资产评估及其特点一、资产评估及其构成要素和特点(1)资产评估。

资产评估是专业机构和人员,按照国家法律法规和资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

(注意是价值而非价格)(2)资产评估的基本组成要素:一是评估主体,即从事资产评估的机构和人员。

二是评估客体,即被评估的资产,它是资产评估的具体对象,也称为评估对象。

三是评估依据,也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。

四是评估目的,即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求,或资产评估结果的具体用途。

它直接或问接地决定和制约资产评估的条件,以及价值类型的选择。

五是评估原则,即资产评估的行为规范,是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。

六是评估程序,即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。

七是评估价值类型,即对评估价值质的规定,它对资产评估参数的选择具有约束性。

八是评估方法,即资产评估所运用的特定技术,是分析和判断资产评估价值的手段和途径。

九是资产评估假设,即资产评估得以进行的前提条件的假定说明等。

十是资产评估基准日,即资产评估的时间基准。

以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。

(3)资产评估特点。

资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。

第二节价值类型和评估目的一、资产评估的价值类型价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。

不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。

不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的,在数量上往往也存在着较大差异。

如何选择价值类型-P21:资产评估的价值类型的形成,不仅与评估目的有关,而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切关系。

资产评估学知识要点

资产评估学知识要点

资产评估学知识要点一、【定义】【资产评估】:资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

二、资产评估涉及十项基本要素:1.评估主体2.评估客体(评估对象)3.评估依据(法律依据、准则依据、权属依据及取价依据)4.评估的目的(特定资产业务)5.评估原则(行为规范和准则)6.评估程序(评估环节和顺序)7.价值类型(评估结果的价值属性)8.评估方法(成本法、收益法、市场法三种基本方法)9.评估假设(基本前提假设、基本假设及具体假设)10.评估基准日(评估时点)三、资产评估的种类●从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看,目前国际上资产评估主要分为三类,即评估、评估复核和评估咨询。

●从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度,资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。

●从资产评估对象的构成和获利能力的角度,资产评估可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。

四、资产评估的功能和作用(一)资产评估的功能:评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。

(二)资产评估的基本作用1.咨询:为资产业务提供专业化估价意见,该意见无强制执行力,不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。

2.管理:促进国有资产保值、增值的手段。

3.鉴证:鉴别和举证。

(资产评估从事的是价值鉴证,而不是权属鉴证)五、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。

以资产评估的估价标准形式表达的价值类型,具体包括:重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格四种。

从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型,具体包括:继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。

从资产业务的性质,即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型,具体包括:抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

资产评估第十章 资产评估程序

资产评估第十章  资产评估程序
第十章 资产评估程序
• 第一节 资产评估程序概述 • 第二节 资产评估的具体程序 • 第三节 国有资产评估项目的核准备案
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第一节 资产评估程序概述
• 一、资产评估程序的定义和分类
• 资产评估程序是资产评估人员执行资产评估业务所履行的系统性步骤, 可以说资产评估具体的工作步骤构成了资产评估程序。
• 资产评估程序有广义和狭义之分。狭义的资产评估程序开始于评估机 构和评估人员接受委托, 终止于向委托方或相关当事方提交资产评 估报告。广义的资产评估程序开始于评估项目洽谈和业务受理, 终 止于资产评估报告提交后的评估工作底稿归档。从保证资产业务质量、 控制评估风险、提高评估服务水平的角度看, 广义的资产评估程序 可能更好地表达了资产评估程序, 且与目前评估的有关规范(准则) 相吻合。
资质等级, 是否能够配备足够并胜任的专业技术人员, 是否能够按 预定时间完成评估业务; • (6) 是否存在影响评估独立性、客观性的其他因素等。
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第二节 资产评估的具体程序
• (三) 签订资产评估业务约定书 • 若评估机构和评估人员在明确上述事项、进行必要的风险评价后决定
承接资产评估业务, 即评估机构接受委托方的委托, 在正式开始评 估业务之前应与委托方签订资产评估业务约定书。 • 资产评估业务约定书, 是资产评估机构与委托人共同签订的, 以确 认资产评估业务的委托与受托关系, 明确委托目的、被评估资产范 围及双方责任与义务等事项的合同。资产评估业务约定书应由资产评 估机构和委托人双方的法定代表人或其他授权代表签订, 内容应当 全面、具体, 表达要清晰、准确, 符合国家法律、法规的相关资产 评估规范、准则。我国资产评估准则体系中有专门的业务约定书准则 对资产评估业务约定书进行规范。 • 一般来说, 资产评估业务约定书应当包括以下基本内容: • (1) 评估机构和委托方的名称、住所;

资产评估简答题汇总

资产评估简答题汇总

资产评估简答题汇总1 . (8分) 什么是资产评估,它由哪些基本要素组成?参考答案:资产评估是指评估机构根据特定的目的,遵循客观经济规律和公允的准则,按照法定的标准和程序,运用科学的方法,对资产的现时价格进行评定和估算。

其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。

由定义可知,资产评估由六大基本要素组成,即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。

2 . (8分) 资产评估的经济原则有哪些?如何理解?参考答案:资产评估的经济原则有:(1)贡献原则。

指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献,或根据当缺少它是对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

(2)替代原则。

指同时存在几种效能相同的资产时,最低价格的资产需求量最大。

因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。

(3)预期原则。

指资产评估中,资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定,而是基于对未来收益的期望值决定。

评估值取决于现实资产的未来获利能力(4)最佳效用原则。

指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时,应按照其最佳用途来评估资产价值。

3、(8分) 市场经济中,资产评估的功能有哪些?参考答案:资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。

概括地讲,资产评估具有以下功能。

(1)为资产业务提供价值尺度。

资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算,为各项资产业务提供公正的价值尺度。

这是资产评估最基本的功能。

(2)界定与维护各产权主体的合法权益。

资产评估具有公正地界定与资产有关的各方,如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用,从而可以维护各产权主体的合法权益。

(3)优化资源配置。

首先,资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。

科学规范的资产评估,能保证资产市场、产权市场的有序运行,可以为资产和产权的配置提供正确信号,从而起到优化资源配置的作用。

资产评估课件

资产评估课件
《资产评估》课程讲义
*
第一节 资产评估的含义 第二节 资产评估的对象 第三节 资产评估的价值类型 第四节 资产评估的假设 第五节 资产评估的原则 第六节 资产评估的程序
第一章 总论
*
第一节 资产评估的含义
第一章 总论
资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动, 是市场经济条件下客观存在的经济范畴, 在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用。
评估值=∑R /(1+r)
2.资产未来收益无限期的情况 (1)未来收益年金化的情景 (2)未来收益不等额的情景 (二)收益法的程序及优缺点
第二章 资产评估的基本方法
*
第四节 资产评估方法的比较和选择
第二章 资产评估的基本方法
1.资产评估方法之间的关系: 资产评估方法之间既有区别又相互联系,研究资产评估方法的特点,对于选择资产评估方法具有重要意义。 (1)资产评估方法之间的联系 (2)市场法与成本法的区别
ห้องสมุดไป่ตู้第二章 资产评估的基本方法
*
第二节 成本法
(三)实体性贬值的估算 1.观察法也称成新率法。
资产的实体性贬值=重置成本×(1-实体性成新率)
2.公式计算法。
资产的实体性贬值=
重置成本-预计残值
总使用年限
×实际已使用年限
第二章 资产评估的基本方法
*
(四)功能性贬值的估算 1、功能性贬值的计算步骤 (1)比较计算每年的超额运营成本; (2)确定净超额运营成本; (3)估算资产尚可使用年限; (4)折现。 2.计算公式
*
第二节 机器设备的核查与鉴定
第三章 机器设备的评估
(一)机器设备的核查 1、逐项清查 2.抽样核查 (二)机器设备的鉴定 按工作阶段可分为“统计性鉴定”和“判断性鉴定”,其中统计性鉴定又分为“宏观鉴定”和“微观鉴定”。

4资产评估基本方法—市场法

4资产评估基本方法—市场法

市场法中的具体评估方法
市场法的主要技术方法
类型 定义
以参照物成交价格为基 础,考虑参照物与评估 对象新旧程度差异,通 过成新率调整估算出评 估对象的价值。
计算公式
资产评估价值=参照物成 交价格×(评估对象成 新率÷参照物成新率) 其中:资产的成新率=资 产的尚可使用年限÷ (资产已使用年限+资产 尚可使用年限)
450m2 长方形 平坦 600m2 长方形 平坦
面积 形状 地势
地质
基础设施 交通条件 正面路宽 容积率 剩余使用年限
普通
较好 很好 8m 6 35年
普通
完备 较好 6m 5 30年
普通
较好 较好 8m 6 35年
普通
较好 较好 8m 6 30年
普通
很好 很好 8m 6 30年
表2 区域因素比较表
7 市场售价类比法
案例说明: (1)估价对象概况:待估地块为城市规划上属于住宅小区的一块空地,面积600平方 米,地形为长方形。 (2)评估要求:评估该地块2007年10月3日的市场价值 (3)评估过程
评估过程 步骤 1 内容 选择评估方 法 收集有关评 估资料 具体要求
该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市 场法进行评估。
主要考虑 两点:可 比性、数 量。
选择资产 价值形成 影响较大 的因素。
将参照物与评 估对象对比指 标之间的差异 数量化是重要 环节。
根据已成交的参 照物价格,进行 适当调增或调减 求的评估对象资 产评估值。
通常采用加权 平均或算术平 均求取最终评 估结果。
市场法中的具体评估方法
市场法的类型
类型 直接比较法 定义
主要考虑 两点:可 比性、数 量。

资产评估师辅导:资产评估的价值类型详解

资产评估师辅导:资产评估的价值类型详解

(⼀)资产评估的价值类型的含义 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。

它是对资产评估的⼀个质的规定。

不同的价值类型从不同的⾓度反映资产评估价值的属性和特征。

不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的,⽽且在数量上往往也存在较⼤差异。

(⼆)资产评估的价值类型主要有以下⼏种分类。

1.以资产评估的估价标准形式表述的价值类型,具体包括: 重置成本、收益现值、现⾏市价(或变现价值)和清算价格 2.从资产评估假设的⾓度表述资产评估的价值类型,具体包括 公开市场价值、持续使⽤价值和清算价值 3.以资产评估时所依据的市场条件,被评估资产的使⽤状态以及评估结论的适⽤范围划分资产评估价值类型,具体包括 市场价值和市场价值以外的价值。

资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式,市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。

4.从资产业务的性质,即资产评估特定⽬的划分资产评估的价值类型。

资产评估特定⽬的划分,评估的价值类型分为:抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

(三)关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值 1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准 (1)资产评估时的市场条件:公开市场条件还是⾮公开市场条件。

(2)资产评估时的资产的使⽤状态:正常使⽤(使⽤)还是⾮正常使⽤。

(3)资产评估时的所⽤的信息和参数来源:公开市场信息还是⾮公开市场信息。

2.市场价值: (1)定义 《国际评估准则》中,市场价值定义如下:“⾃愿买⽅与⾃愿卖⽅在评估基准⽇进⾏正常的市场营销之后,所达成的公平交易中某项资产应当进⾏交易的价值的估计数额,当事⼈双⽅应当各⾃精明、谨慎⾏事,不受任何强迫和压制。

” 根据《国际评估准则1》关于对市场价值的其他补充说明,我们把资产评估中市场价值定义整理如下:资产评估中的市场价值是指资产在评估基准⽇公开市场上使⽤状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

资产评估价值类型及其基础

资产评估价值类型及其基础
资产评估价值类型及其基础
资产评估价值定义及其类型的作用: ❖ 对评估者来说,资产评估中的价值定义和
类型首先是一个评估价值目标,即指明评 估结果的性质和形式,为评估人员提供评 估指引及明确评估结果的使用者。 ❖ 对评估报告及评估结果使用者来说,其表 明了评估结果的价值属性、合理性指向和 适用范围。
资产评估价值类型及其基础
值,而非资产对特定市场主体的价值。其 反映了资产评估所依据的市场整体对资产 效用及其价值的认知和认同,即反映了作 为一个整体的市场对被评估资产价值的认 可。
资产评估价值类型及其基础
5.2.3 市场价值以外的价值 泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价 值定义的统称。 非市场价值的分类: ❖ 评估主体从资产所有权获得的收益,如投 资价值; ❖ 为交换某项资产,特定双方达成合理的协 议价格。如清算价值、残余价值、特殊价值、 合并价值等;
资产评估价值类型及其基础
法律法规或合同协议中规定的价值; 为特定经济行为服务的资产评估,其评估
结果的价值类型的选择和定义要受相关法律 法规、合同、协议等具体条款的约束和限定。
课税目的、保险目的、城市拆迁改造目的; 课税价值、保险价值、抵押价值、拆迁补偿 价值;
资产评估价值类型及其基础
•非属市于场非价市值场中价的值具的体评价估值结定果义既表适达用或于表产现权了 某变个动或类某资些产市业场务参,与也者适对用资于产非价产值权的变认动同类,资而
资产评估价值类型及其基础
•资产评估价值属性:对资产评估价值内涵
所含蕴的主要特性、特质和特点的彰显和 概括。
•资产评估价值合理性指向:表明评估结论
合理性的具体指向,即评估结果对谁合理, 以及评估结果的具体用途。
•反映评估价值合理性的基础及其指向是定 义资产评估结论,或进行资产评估价值定 义的基本依据。
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资产评估准则-评估程序(中评协[2007]189号)2008-07-01资产评估准则——评估程序第一章总则第一条为规范注册资产评估师履行评估程序行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则——基本准则》,制定本准则。

第二条本准则所称评估程序,是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

第三条注册资产评估师执行资产评估业务,应当遵守本准则。

第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务,可以参照本准则。

第二章基本要求第五条注册资产评估师执行资产评估业务,应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定,履行适当的评估程序。

第六条注册资产评估师通常执行下列基本评估程序:(一)明确评估业务基本事项;(二)签订业务约定书;(三)编制评估计划;(四)现场调查;(五)收集评估资料;(六)评定估算;(七)编制和提交评估报告;(八)工作底稿归档。

注册资产评估师不得随意删减基本评估程序。

第七条注册资产评估师应当根据本准则,结合评估业务具体情况,制定并实施适当的具体评估步骤。

第八条注册资产评估师在执行评估业务过程中,由于受到客观限制,无法或者不能完全履行评估程序,可以根据能否采取必要措施弥补程序缺失和是否对评估结论产生重大影响,决定继续执行评估业务或者终止评估业务。

第九条注册资产评估师应当指导业务助理人员履行评估程序。

第十条注册资产评估师应当记录评估程序履行情况,形成工作底稿。

第三章评估程序要求第十一条注册资产评估师应当明确下列评估业务基本事项:(一)委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者;(二)评估目的;(三)评估对象和评估范围;(四)价值类型;(五)评估基准日;(六)评估报告使用限制;(七)评估报告提交时间及方式;(八)评估服务费总额、支付时间和方式;(九)委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。

第十二条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况,对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价,并由评估机构决定是否承接评估业务。

第十三条评估机构在决定承接评估业务后,应当与委托方签订业务约定书。

评估目的、评估对象、评估基准日发生变化,或者评估范围发生重大变化,评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。

第十四条注册资产评估师应当编制评估计划。

评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。

评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。

注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度。

第十五条注册资产评估师编制的评估计划,应当根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整。

第十六条注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。

第十七条注册资产评估师执行资产评估业务,应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查。

第十八条注册资产评估师应当要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。

注册资产评估师应当要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。

第十九条注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查,获取评估业务需要的基础资料,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属。

第二十条注册资产评估师在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的,可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。

第二十一条注册资产评估师应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。

第二十二条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况收集评估资料,并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。

第二十三条注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。

评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。

第二十四条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。

第二十五条注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性,恰当选择评估方法。

第二十六条注册资产评估师应当根据所采用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步评估结论。

第二十七条注册资产评估师应当对形成的初步评估结论进行综合分析,形成最终评估结论。

注册资产评估师对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的,应当对采用各种方法评估形成的初步评估结论进行分析比较,确定最终评估结论。

第二十八条注册资产评估师应当在执行评定估算程序后,根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告。

第二十九条注册资产评估师应当根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度,对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。

第三十条注册资产评估师提交正式评估报告前,可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下,与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。

第三十一条注册资产评估师完成上述评估程序后,由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。

第三十二条注册资产评估师在提交评估报告后,应当按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理,与评估报告一起及时形成评估档案。

第四章附则第三十三条本准则自2008年7月1日起施行。

资产评估价值类型指导意见第一章引言第一条为规范注册资产评估师选择、使用和定义价值类型行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则——基本准则》,制定本指导意见。

第二条本指导意见所称资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。

第三条注册资产评估师执行资产评估业务,应当遵守本指导意见。

第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务,可以参照本指导意见。

第二章价值类型及其定义第五条市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

第六条市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

第七条投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额,亦称特定投资者价值。

第八条在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。

第九条清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

第十条残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

第十一条某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束,这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型;相关法律、法规或者契约没有规定的,可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型,并予以定义。

特定评估业务包括:以抵(质)押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。

第十二条注册资产评估师执行资产评估业务,应当合理考虑本指导意见与其他相关准则的协调。

采用本指导意见规定之外的价值类型时,应当确信其符合本指导意见的基本要求,并在评估报告中披露。

第三章价值类型的选择和使用第十三条在满足各自定义及相应使用条件的前提下,市场价值和市场价值以外的价值类型的评估结论都是合理的。

第十四条注册资产评估师执行资产评估业务,选择和使用价值类型,应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。

第十五条注册资产评估师选择价值类型,应当考虑价值类型与评估假设的相关性。

第十六条评估方法是估计和判断市场价值和市场价值以外的价值类型评估结论的技术手段,某一种价值类型下的评估结论可以通过一种或者多种评估方法实现。

第十七条当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时,注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。

注册资产评估师在确定市场价值时,应当知晓同一资产在不同市场的价值可能存在差异。

第十八条注册资产评估师执行资产评估业务,当评估业务针对的是特定投资者或者某一类投资者,并在评估业务执行过程中充分考虑并使用了仅适用于特定投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数时,注册资产评估师通常应当选择投资价值作为评估结论的价值类型。

第十九条注册资产评估师执行资产评估业务,评估对象是企业或者整体资产中的要素资产,并在评估业务执行过程中只考虑了该要素资产正在使用的方式和贡献程度,没有考虑该资产作为独立资产所具有的效用及在公开市场上交易等对评估结论的影响,注册资产评估师通常应当选择在用价值作为评估结论的价值类型。

第二十条注册资产评估师执行资产评估业务,当评估对象面临被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫出售、快速变现等情况时,注册资产评估师通常应当选择清算价值作为评估结论的价值类型。

第二十一条注册资产评估师执行资产评估业务,当评估对象无法或者不宜整体使用时,注册资产评估师通常应当考虑评估对象的拆零变现,并选择残余价值作为评估结论的价值类型。

第二十二条注册资产评估师执行以抵(质)押为目的的资产评估业务,应当根据担保法等相关法律、法规及金融监管机关的规定选择评估结论的价值类型;相关法律、法规及金融监管机关没有规定的,可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵(质)押物评估结论的价值类型。

第二十三条注册资产评估师执行以税收为目的的资产评估业务,应当根据税法等相关法律、法规的规定选择评估结论的价值类型;相关法律、法规没有规定的,可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为课税对象评估结论的价值类型。

第二十四条注册资产评估师执行以保险为目的的资产评估业务,应当根据保险法等相关法律、法规和契约的规定选择评估结论的价值类型;相关法律、法规或者契约没有规定的,可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为保险标的物评估结论的价值类型。

第二十五条注册资产评估师执行以财务报告为目的的资产评估业务,应当根据会计准则等相关规范关于会计计量的基本概念和要求,恰当选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为评估结论的价值类型。

会计准则等相关规范涉及到的主要计量属性及价值定义包括公允价值、现值、可变现净值、重置成本等。

在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则下的公允价值等同于本指导意见下的市场价值;会计准则涉及的现值、可变现净值、重置成本等可以理解为本指导意见下的市场价值或者市场价值以外的价值类型。

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