买房个人经验笔记(精华版)

一、合同前准备（查册）

1、弄清楚房子，位置，性质，面积，结构，格局，装修，设备、土地性质、优缺点。

2、租客放弃优先购买权。

3、产权共有人一致同意出售（业主离婚协议未注明房屋归属的情况，要求有公正书）

4、价格，中介费，税费，杂费，公积金贷款年限及付款

时间和分次。

5、查册：业主及房产真实性、第一：房子没有按揭、抵押、查封、诉讼记录的，产权绝对清晰。第二：房屋的基本信息，比如地址，业主，房产证号码，这些是房产证是不是一致。第三：建筑年代，个别查册没有写的，到时候最好在房管局问一下大概什么年代的。查清楚房屋能否公积金，公积金贷款年限等，业主要准备好相关证件。

二、定金（三方合同）

对业主：

1、签合同前，检验并保留复印件业主身份证，房产证，户口簿原件，查册信息，以及共有人同意出售协议，并保留复印件。在没看到这几个东西前不能交一分钱。

2、有些房子有继承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的。

对此需要与全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。

3、二手房有租客的话，必须租客同意放弃优先购买权，且要求业主也租客协商好搬离的日期。不影响到买房人。

4、出同意贷款书后7个工作日内办理过户，可约定为，买卖双方任何一方不按时过户的，可按照逾期一天按照总房款的0.05%支付违约金。如果逾期超过10日还未办理的，视为根本性违约，可按照总房款的20%或适用定金支付违约金。

5、定金订金要注意。

6、交楼说明，原业主必须在交楼前，结清水电，煤气，电话，电视，宽带，物业、维修基金等费用，各种费用以交楼时间为分割，即交楼日前所有关于该房产的费用由原业主负责。并将相关缴费单据供买家查看。由中介协调甲乙双方，办理交楼确认手续，卖家买家在交楼确认单签名代表交楼手续完结。

7、二手房合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等要全面考虑。

2、贷款不到，合同作废，返还定金（对应因房屋楼龄原

因或中介提供虚假信息、公积金中心或银行自身原因，造成的无法贷款，合同自动解除，业主退回定金，中介退回手续费。

）。

8、必须在合同中约定一个月内迁出户口，否则按照每日

多少钱违约金。

9、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用产生，

加到合同里面。

10、首付款到尾款交楼期间，业主必须保证房屋门、窗、

天花、墙壁、地面、房间内格局等质量不发生变化。

11、业主在付首付款前退回定金，给买家用作首付款。

中介公司

1、中介有责任保证，房屋产权无任何瑕疵，符合国家法律和法规交易条件，房屋无抵押，无贷款，无冻结，无查封，无任何质量问题，房屋共有人书面同意出售，房屋承租人放弃有现购房权。房屋交易过程甲乙双方身份真实合法，无其他导致交易失败的风险，保证该房屋不受合法追讨。有责任进行查册，验证甲乙双方身份，产权，网签，过户，交楼等手续，并在整个过程中提供甲乙双方相关咨询，协调处理争议。如因上述原因导致本交易无法实现，中介应及时通知乙方，并在两个工作日内退还乙方全部付款（包括定金）。并协调甲方支付乙方双倍定金作为违约金。在本次购房过程中，中介有义务及时与买卖双方沟通进展，及时告知或反馈存在问题，中介不得拖延办理相关手续的时间，不提供错误信息，不得故意不提供办理手续等信息，忘记带资料，等不配合的行为将视为违约。

2、中介合同里一般都有交易不成功也要支付中介费的霸王

条款。如果卖家违约了，你也要先支付，再由你去跟卖家追偿。这些条款特别不公平，特别霸王，签合同的时候一定要坚决删除。

3、另外，对于一些业主在外地，委托亲属卖房的，为了

防止安全，还是不要看这样的房子。

中介应该做什么？

3、弄清楚价款，总价，付款方式，付款条件，如何申请贷款，定金，尾款。

4、履行期限，地点，方式，写明交房时间，条件，办理手续过程，各项税费，

5、违约责任说明，怎样算违约，违约金计算方式，争议解决选择诉讼。

6、合同生效条款，各种期限设定。

不按时交房怎么办？

1、交房节点

a、办理产权转移登记手续后*个工作日

b、收到全部购房款或首期款后*工作日

c、或者其他，双方协商一致的约定，但是一定要有具体的时间，比如过户后三个工作日或者2016年3月1号前

2、交房条件

a、验收并在《物业交割单》上签字、移交钥匙等

b、买家预留交楼保证金，一般金额在3000元-20000元不等

未按时交房的赔偿

逾期交房责任除不可抗拒原因外，卖方未按照约定的期限和条件将房屋交付给买方的，按照下列方式处理：

逾期在10日之内，合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方按日计算向买方支付总房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买方支付违约金，合同继续履行。

逾期超过10日后，买方有权退房，买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的20%向买方支付违约金。

1、有没有补过地价？

2、产权共有人一致同意出售？

3、产权共有人都同意回国办理手续？

4、房屋银行按揭是否还清？

5、有无抵押、查封、诉讼情况？

6、业主房产证身份证信息是否一致？

7、业主是移民国外？

8、业主是否有中国国籍，包括国内身份证户口本等办理卖房屋所需证件是否齐全？

9、目前住客是否放弃优先购房权？

10、贷款不到，处理办法？

11、业主是否占用户口？

12、业主是否占用学位？

13、交房时间及结清水电过户？

14、预留部分尾款作为水电结清交楼保证金？

15、业主能否按时回国配合履行网签、按揭、过户、交楼等手续？

16、三方身份证复印件供对方留存？

17、番禺撤市划区房产证地址是市还是区？

18、业主夫妇什么时间可以回来？

19、业主回国后按照我们商定的价格出售房屋，不再有价格变化？

20、定金风险规避？

21、能否做公积金？