如何进行房地产市场分析PPT课件
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中国房地产行业市场现状及发展趋势分析精品PPT课件
• 房地产国企 ROE低于行业均值
• 四）国改注入优质资产，提高企业运营效率
• 国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资 产注入与整合，二是提高企业运营效率。
• 国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
• 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地 产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产 公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想 象空间。
• 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城 镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至 1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以 后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率 为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国 依然处于城镇化快速发展阶段。
十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的 37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达 国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品 安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平 均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国 《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100 年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。
• 2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱
• 国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期， 城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到 城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或 略有下降的趋势。
房地产市场走势分析PPT
改善居住条件：随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场为人们提供了更多更好的住房 条件。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
THEME TEMPLATE
XX学院
感谢观看
当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
THEME TEMPLATE
XX学院
感谢观看
当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
房地产投资环境与市场分析PPT课件
16
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
房地产市场分析(24ppt)
• 2.项目SWOT分析
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜 在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道 热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取 得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品 质的高低，而在于其品质档次能否适合市 场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特 点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下， 年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以 下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜 在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道 热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取 得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品 质的高低，而在于其品质档次能否适合市 场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特 点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下， 年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以 下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测
房地产市场调研分析(PPT76页)
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产市场分析PPT.pptx
一、房地产市场的定义和特点
按组成要素分，可分 为
(1)土地使用市场 (2)房产市场 (3)房地产资金市场 (4)房地产劳务市场 (5)房地产技术信息市场
根据房地产流通顺序 分为
(1)房地产一级市场 （土地出让市场） (2)二级房地产市场 （增新国五条
1
各地要加大楼市宏观调控的力度
2
完善差别化的住房信贷政策
3
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策
4
切实增加住房有效供给
5
加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖 、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为
(三)全国房地产市场行业发展情况分析
.调控政策效果明显 .库存压力骤增 .调控政策不放松 .降价逐步蔓延至二手房 市场
11、越是没有本领的就越加自命不凡 。21.2.1913:26:2313:26Feb-2119-Feb-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人 的错儿 。13:26:2313:26:2313:26Friday, February 19, 2021 13、知人者智，自知者明。胜人者有 力，自 胜者强 。21.2.1921.2.1913:26:2313:26:23Februar y 19, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中 像泥块 一样任 意揉捏 。2021年2月19日星期 五下午 1时26分23秒13:26:2321.2.19 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自 我。。2021年2月下午 1时26分21.2.1913:26Februar y 19, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021年2月19日 星期五 1时26分23秒13:26:2319 February 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要 自强不 息。下 午1时26分23秒 下午1时26分13:26:2321.2.19
按组成要素分，可分 为
(1)土地使用市场 (2)房产市场 (3)房地产资金市场 (4)房地产劳务市场 (5)房地产技术信息市场
根据房地产流通顺序 分为
(1)房地产一级市场 （土地出让市场） (2)二级房地产市场 （增新国五条
1
各地要加大楼市宏观调控的力度
2
完善差别化的住房信贷政策
3
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策
4
切实增加住房有效供给
5
加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖 、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为
(三)全国房地产市场行业发展情况分析
.调控政策效果明显 .库存压力骤增 .调控政策不放松 .降价逐步蔓延至二手房 市场
11、越是没有本领的就越加自命不凡 。21.2.1913:26:2313:26Feb-2119-Feb-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人 的错儿 。13:26:2313:26:2313:26Friday, February 19, 2021 13、知人者智，自知者明。胜人者有 力，自 胜者强 。21.2.1921.2.1913:26:2313:26:23Februar y 19, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中 像泥块 一样任 意揉捏 。2021年2月19日星期 五下午 1时26分23秒13:26:2321.2.19 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自 我。。2021年2月下午 1时26分21.2.1913:26Februar y 19, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021年2月19日 星期五 1时26分23秒13:26:2319 February 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要 自强不 息。下 午1时26分23秒 下午1时26分13:26:2321.2.19
房地产市场分析PPT课件
10
上次课主要内容回顾
三、房地产投资的特点
位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个物 理特性，前者使得房地产市场一般表现为区域性 市场，尤其是住宅市场；而后者使得房地产区别 于其他商品，每一处房地产都有其独特性。
房地产经济特性首先体现在稀缺性上。其次，房 地产商品具有经济寿命长的特点。第三体现在房 地产与周边环境的相互关系上——地段是决定房 价的重要关键因素。
一、市场调查
房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查 是市场调查的主要内容。
（一）房地产投资环境调查
房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前 以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部 因素的总和。
22
表2.1 房地产投资环境的构成
类别
要素
硬 区位条件 环 境
基础设施
生活配套
软 政治 环 境
房地产投资成本巨大，投资回收期长，高风险、 高收益。
11
上次课主要内容回顾
四、房地产金融的概念及其作用 1 、房地产金融或融资：是指围绕房地产的开发、经营、
流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一 系列金融活动。 2、房地产金融体系的作用
房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段 房地产金融是房地产业发展的“调节器”
经济发展水平、经济周期、
社会购买力、房地产市场发 展状况
影响房地产市场容量、房地 产投资效益、
金融政策、税收政策、产业 政策等
影响房地产投资的资金筹集、
房地产投资的成本、房地产 投资的风险
风俗习惯、文化传统、价值
观念、教育水平、人口素质 等
影响房地产的消费行为、房 地产投资的开发策略
上次课主要内容回顾
三、房地产投资的特点
位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个物 理特性，前者使得房地产市场一般表现为区域性 市场，尤其是住宅市场；而后者使得房地产区别 于其他商品，每一处房地产都有其独特性。
房地产经济特性首先体现在稀缺性上。其次，房 地产商品具有经济寿命长的特点。第三体现在房 地产与周边环境的相互关系上——地段是决定房 价的重要关键因素。
一、市场调查
房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查 是市场调查的主要内容。
（一）房地产投资环境调查
房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前 以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部 因素的总和。
22
表2.1 房地产投资环境的构成
类别
要素
硬 区位条件 环 境
基础设施
生活配套
软 政治 环 境
房地产投资成本巨大，投资回收期长，高风险、 高收益。
11
上次课主要内容回顾
四、房地产金融的概念及其作用 1 、房地产金融或融资：是指围绕房地产的开发、经营、
流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一 系列金融活动。 2、房地产金融体系的作用
房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段 房地产金融是房地产业发展的“调节器”
经济发展水平、经济周期、
社会购买力、房地产市场发 展状况
影响房地产市场容量、房地 产投资效益、
金融政策、税收政策、产业 政策等
影响房地产投资的资金筹集、
房地产投资的成本、房地产 投资的风险
风俗习惯、文化传统、价值
观念、教育水平、人口素质 等
影响房地产的消费行为、房 地产投资的开发策略
房地产市场分析 PPT课件
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
3、宏观基本数据的获得
地方经济统计指标 宏观年度经济指标 GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出 口总额、商品零售价格总额 宏观月度经济指标 第一、二、三产业的GDP、 工业（工业综合效益指数）、 商业(社会消费品零售 额、社会商品购售存总值等)、 投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品 房销售建筑面积、销售额） 、收入（职工数、职工平均工资）、 人口（人口总数、 家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等 数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报
不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。 从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为
18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年， 台湾大约为5-6年。
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
1、房地产市场行情与经济周期的关系
美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系
一般用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。 主要经
济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区 分类）。 房地产政策法规动向与影响分析
土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
2、房地产宏观分析内容
可借鉴的专业成果：
中国经济宏观景气专 家
调查问卷系统 中经宏观景气动向 各城市的景气报告系 统
15
总 结：
（1）产品价值高，流动性、变现性差 （2）产品非标准化、不可分割 （3）交易周期长、费用高 （4）交易活动法律性强 （5）投资性、投机性并存 房地产市场既是消费性市场，又是投资性和投机性
三、房地产市场与宏观经济分析
3、宏观基本数据的获得
地方经济统计指标 宏观年度经济指标 GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出 口总额、商品零售价格总额 宏观月度经济指标 第一、二、三产业的GDP、 工业（工业综合效益指数）、 商业(社会消费品零售 额、社会商品购售存总值等)、 投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品 房销售建筑面积、销售额） 、收入（职工数、职工平均工资）、 人口（人口总数、 家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等 数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报
不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。 从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为
18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年， 台湾大约为5-6年。
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
1、房地产市场行情与经济周期的关系
美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系
一般用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。 主要经
济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区 分类）。 房地产政策法规动向与影响分析
土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
2、房地产宏观分析内容
可借鉴的专业成果：
中国经济宏观景气专 家
调查问卷系统 中经宏观景气动向 各城市的景气报告系 统
15
总 结：
（1）产品价值高，流动性、变现性差 （2）产品非标准化、不可分割 （3）交易周期长、费用高 （4）交易活动法律性强 （5）投资性、投机性并存 房地产市场既是消费性市场，又是投资性和投机性
第四章-房地产市场调查与分析PPT课件
些商品及其数量来进行分析的方法。
适用范围：
在购买者人数较少、
访问购买者的成本不高、
购买者具有明确的意图、
会按其意图购买并且愿意配合意图调查
13
（二）销售人员意见综合法
具体做法：
首先请几位销售人员分别估算某一产品在不同条件下
未来的销售额及发生的概率；
然后求出其期望值；
最后将各位销售人员的平均期望值作为销售额的预测
较价格和质量，愿意接受其他任何代用品。
2、选购品（衣服）
指价格比便利品要贵，消费者购买时愿意花较多时间
对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品。
消费者在购买前对这类商品了解不多，因而在决定购
买前总是要对同一类型的产品从价格、款式、质量等方面
进行比较。
3、特殊品（汽车）
至消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的
场上占据强有力的竞争地位。
（2）市场定位的方式：
避强定位
对抗性定位
重新定位
27
（二）市场定位的步骤
（1）识别潜在竞争优势
（2）企业核心竞争优势定位
（3）制定发挥核心竞争优势的战略
（三）市场定位战略
（1）产品差别化战略
（2）服务差别化战略
（3）人员差别化战略
（4）形象差别化战略
28
第四节 竞争者分析
续对市场环境和消费者行为进行调查，掌握市场动向、发
展趋势、竞争对手情况等，及时反馈信息、储存信息，为
开发新产品、保持现有市场、开拓未来市场服务
4
（二）市场调查的内容
1国内外市场环境调查
1）政治法律环境
2）经济环境
3）人口环境
4）社会文化环境
2技术发展调查
房地产市场调查与分析演示课件-精选.ppt
精品
（2）市场总需求：市场总需求是指在特定地 理范围内、特定时间、特定市场营销环境、 特定市场营销计划的情况下。特定的消费者 群体可能购买的总量。
2、市场需求预测 新住宅的需求=家庭数量×户均可支配收入×
住房消费倾向
Q=nap Q----总市场潜量 n----特定产品或产品的购买者 a----购买者的平均购买数量 p----平均单价
据揭示问题的真正性质，从而提出一些 推测和新想法。 2、描述性调查：明确一些特定的量 值。 3、因果性调查：如房价下降10万， 能够增加多少购买者。
精品
二、制定调查计划 一般要包括资料来源、调查方法、调查手
段、抽样方案和联系方法几个方面。 1、资料来源是收集二手资料、一手资料，
或是两者都要收集。 2、调查方法：有观察、专题讨论、问卷调
查和实验四种方法。 3、调查手段：主要是问卷。分闭合式和开
放式二种。 4、抽样方法：要确定抽样单位、样本规模、
抽样程序等。 5、联系方式：一般有邮寄、电话、和面访
三种联系方法。
精品
三、收集信息：是市场调查中成本最高， 也最容易出错的阶段。
四、分析信息：是从收集的信息和数据 中提炼出与调查目标相关的信息，对主 要变量可以分析其离散性并计算平均值， 同时还可以采用统计技术和决策模型来 进行分析。
五、报告结果：对信息进行分析和提炼，
总结归纳出主要的调查结果并报告给决
策人员，减少决策者在决策时的不确定
因素。
精品
市场调查的分析与评估
精品
市场趋势分析
首先是宏观环境预测；然后是行业预测；最后是企业的销售预测
1、购பைடு நூலகம்者意图调查法
（2）市场总需求：市场总需求是指在特定地 理范围内、特定时间、特定市场营销环境、 特定市场营销计划的情况下。特定的消费者 群体可能购买的总量。
2、市场需求预测 新住宅的需求=家庭数量×户均可支配收入×
住房消费倾向
Q=nap Q----总市场潜量 n----特定产品或产品的购买者 a----购买者的平均购买数量 p----平均单价
据揭示问题的真正性质，从而提出一些 推测和新想法。 2、描述性调查：明确一些特定的量 值。 3、因果性调查：如房价下降10万， 能够增加多少购买者。
精品
二、制定调查计划 一般要包括资料来源、调查方法、调查手
段、抽样方案和联系方法几个方面。 1、资料来源是收集二手资料、一手资料，
或是两者都要收集。 2、调查方法：有观察、专题讨论、问卷调
查和实验四种方法。 3、调查手段：主要是问卷。分闭合式和开
放式二种。 4、抽样方法：要确定抽样单位、样本规模、
抽样程序等。 5、联系方式：一般有邮寄、电话、和面访
三种联系方法。
精品
三、收集信息：是市场调查中成本最高， 也最容易出错的阶段。
四、分析信息：是从收集的信息和数据 中提炼出与调查目标相关的信息，对主 要变量可以分析其离散性并计算平均值， 同时还可以采用统计技术和决策模型来 进行分析。
五、报告结果：对信息进行分析和提炼，
总结归纳出主要的调查结果并报告给决
策人员，减少决策者在决策时的不确定
因素。
精品
市场调查的分析与评估
精品
市场趋势分析
首先是宏观环境预测；然后是行业预测；最后是企业的销售预测
1、购பைடு நூலகம்者意图调查法
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—— 分析评价每个可能影响项目竞争性能的特征 ➢ 法律特征：土地使用年限、规划条件、建筑标准.. ➢ 经济特性：价格、总回收款/…. ➢ 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位… ➢ 关联性： 通达性、可视性
竞争对手分析
—— 现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应等
目标客户分析
—— 目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、 生活方式、心理特征、行为模式
旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发 条件 “十五”、“十一五”计划
土地政策、金融政策、产业政策
奥运、经贸往来、城市重点建设项目
行政区划及其未来发展、交通规划
近五年的GDP（总量、人均）、投资增长、城市 化率 产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产 业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、产 业发展规划 人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数
GDP及人均GDP 人均收入水平、人均消费水平 固定资产投资占GDP比重 产业结构组成及规划 城市人口组成及外来人口购房比例 主流消费群体特点
（中产阶层是否成为主力，亦还是泛政府公务员及私营业主为主流）
城市经济发展计划及总体规划
13
1、宏观经济环境调研指标——城市
案例
研究目的
城市概况
如何进行房地产市场分析
2021/3/21
理论部分
What?
➢ 房地产市场分析内涵
3W Why? ➢ 房地产市场分析目的
How?
➢ 房地产市场分析方法
案例部分
房地产市场调研及分析基本框架
2
一、什么是房地产市场分析
概念： 针对某种特定物业，研究分析其所处市场环境及供需关系，挖掘市场机会点
需求方 物业的实际或潜在购买者/租赁者
增供给则是本期存量与上期的差
的影响下，市场主体需占有的空间量
➢ 供给结构：按产品类型、户型、面积、价格 ➢ 影响需求量的因素：人口增长（自然增长、迁移、
等对各片区供给量分类及特征
城市化）、家庭结构、支付能力、投资
➢ 现有物业的空置率和空置物业的特点
渠道、房产政策等
➢ 现有和拟建项目特点、功能和优劣势分析 ➢ 市场现有物业的客户来源分析、购买驱动因素
昆山在江苏省及长三角经济 与周边城市关系(上海、苏州)
区的地位
优势资源及其开发状况
政府计划
昆山城市发展的方向以及城 政策法规
市化阶段
重大事件
城市总体规划
总体状况
昆山经济发展的现状评价 经济发展的驱动因素分析
产业状况 居民收入水平
研究内容
地理区位、历史沿革、人文特征 交通连通方式及时间、经济往来、人口往来
市场环境
市场宏观大势现 状及未来走势
供给方
市场中各种竞争物业（包括住宅、商业、公寓、 写字楼、酒店等）
3
二、为什么要做房地产市场分析
市场分析 ： 市场分析结论是制定项目定位、发展方向等市场决策的依据
➢ 评估项目所处市场环境
拟
➢ 寻找项目潜在市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场
解
➢ 规避市场风险
决 的
15
1、宏观经济环境调研指标——区域
案例
研究目的
区域概况
研究内容
区位、发展历史、优势资源、周边环境 （空气、噪音、卫生、绿化）
区域地位及未来发展方 向
与周边区域及城市中心、高铁等城市重点 区域的关系
基础设施状况
交通连通方式及时间（周边市政路网、交 通线路）、经济往来、人口往来
道路状况（级别、通达性等）、其它市政 设施配套（金融、通信、教育、医疗）
调研方式：政府官方网站公布的数据
14
1、城市宏观经济环境调研指标——区域
第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机 会与限制？
2、区域的价值利用 点是什么？
3、区域价格是否有 突破的限制？
4、区域发展的主流 价值是什么？
5、是否有新的市场 在区域内形成 ？
区域在城市中格局及地位 区域规划及未来发展方向 区域间竞争价格 区域总体供应量预测 总销售量突破跳跃的机会 区域竞争优势
—— 专业物业类型市场分布、供需状况
STEP FOUR：项目市场分析
—— 竞争对手、目标客户，项目机Q&A： Q2：如何对 专业市场分析
供给分析
需求分析
➢ 供给总量：房地产市场当前的物业存量，新 ➢ 需求量： 在外生经济变量（如人口、收入、产量）
1、找出项目的目标客户 2、目标客户的置业需求
和偏好 3、找出项目面对竞争市
场的机会点
10
案例
11
附：相关调研指标
12
1、宏观经济环境调研指标——城市
第一类指标
通过横向比较判断：
1、是否进入结构 性价值增长阶段？
2、是否将使得价 格持续增长？
3、是否进入豪宅 增长期？
4、是否进入第二 居所发展期？
➢ 制定项目的发展方向和市场定位
问
➢ 推荐最具竞争力的产品建议
题
➢ 评估开发商目标实现的可能性
➢ ………………………………………
4
三、如何做房地产市场分析
思路：
三个层次： 区域市场、专业物业市场、项目物业市场
区域房地产处于何种阶段
区域市场分析
专业市场分析
宏观
项目市场处于何种竞争格局
项目市场分析
竞争供给分析 客户需求分析
微观
两个方面： 供给、需求
原则： 由大到小、由近及远
三个时段： 过去、现在、未来
5
三、如何做房地产市场分析
步骤： STEP ONE： 市场区域界定
—— 即房地产所在行政区位
STEP TWO：区域经济环境和市场分析
—— 房地产生存发展的影响因子，决定房地产市场所处阶段，未来方向
STEP THREE：专业市场分析
城市人口现状及增长评价
人口现状
人口增长 产业人口
总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有 居住状况 增长类型、增长地域 整体规模、结构（行业比例）、高管比例
城市消费水平评价
整体消费力 高端消费力（民间指数）
社会消费品零售总额、消费支出结构 奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购 物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数 量）、旅游度假的档次及频率等
➢ 现有物业的营销方式
➢ 消费者对市场现有产品的评价、市场反应等
通过对影响供给和需求的因素分析、现有物业供给和需求的特点分析预测未 来市场的供需走势
来源：统计数据、实地跑盘调研
来源：统计数据、销售人员访谈、消费者调查
9
三、如何做房地产市场分析
Q&A： Q3：如何对 项目市场分析
项目自身资源条件分析
客户认知 未来发展契机 经济结构
消费者对片区的认知
规划利好、重大事件
竞争对手分析
—— 现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应等
目标客户分析
—— 目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、 生活方式、心理特征、行为模式
旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发 条件 “十五”、“十一五”计划
土地政策、金融政策、产业政策
奥运、经贸往来、城市重点建设项目
行政区划及其未来发展、交通规划
近五年的GDP（总量、人均）、投资增长、城市 化率 产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产 业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、产 业发展规划 人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数
GDP及人均GDP 人均收入水平、人均消费水平 固定资产投资占GDP比重 产业结构组成及规划 城市人口组成及外来人口购房比例 主流消费群体特点
（中产阶层是否成为主力，亦还是泛政府公务员及私营业主为主流）
城市经济发展计划及总体规划
13
1、宏观经济环境调研指标——城市
案例
研究目的
城市概况
如何进行房地产市场分析
2021/3/21
理论部分
What?
➢ 房地产市场分析内涵
3W Why? ➢ 房地产市场分析目的
How?
➢ 房地产市场分析方法
案例部分
房地产市场调研及分析基本框架
2
一、什么是房地产市场分析
概念： 针对某种特定物业，研究分析其所处市场环境及供需关系，挖掘市场机会点
需求方 物业的实际或潜在购买者/租赁者
增供给则是本期存量与上期的差
的影响下，市场主体需占有的空间量
➢ 供给结构：按产品类型、户型、面积、价格 ➢ 影响需求量的因素：人口增长（自然增长、迁移、
等对各片区供给量分类及特征
城市化）、家庭结构、支付能力、投资
➢ 现有物业的空置率和空置物业的特点
渠道、房产政策等
➢ 现有和拟建项目特点、功能和优劣势分析 ➢ 市场现有物业的客户来源分析、购买驱动因素
昆山在江苏省及长三角经济 与周边城市关系(上海、苏州)
区的地位
优势资源及其开发状况
政府计划
昆山城市发展的方向以及城 政策法规
市化阶段
重大事件
城市总体规划
总体状况
昆山经济发展的现状评价 经济发展的驱动因素分析
产业状况 居民收入水平
研究内容
地理区位、历史沿革、人文特征 交通连通方式及时间、经济往来、人口往来
市场环境
市场宏观大势现 状及未来走势
供给方
市场中各种竞争物业（包括住宅、商业、公寓、 写字楼、酒店等）
3
二、为什么要做房地产市场分析
市场分析 ： 市场分析结论是制定项目定位、发展方向等市场决策的依据
➢ 评估项目所处市场环境
拟
➢ 寻找项目潜在市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场
解
➢ 规避市场风险
决 的
15
1、宏观经济环境调研指标——区域
案例
研究目的
区域概况
研究内容
区位、发展历史、优势资源、周边环境 （空气、噪音、卫生、绿化）
区域地位及未来发展方 向
与周边区域及城市中心、高铁等城市重点 区域的关系
基础设施状况
交通连通方式及时间（周边市政路网、交 通线路）、经济往来、人口往来
道路状况（级别、通达性等）、其它市政 设施配套（金融、通信、教育、医疗）
调研方式：政府官方网站公布的数据
14
1、城市宏观经济环境调研指标——区域
第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机 会与限制？
2、区域的价值利用 点是什么？
3、区域价格是否有 突破的限制？
4、区域发展的主流 价值是什么？
5、是否有新的市场 在区域内形成 ？
区域在城市中格局及地位 区域规划及未来发展方向 区域间竞争价格 区域总体供应量预测 总销售量突破跳跃的机会 区域竞争优势
—— 专业物业类型市场分布、供需状况
STEP FOUR：项目市场分析
—— 竞争对手、目标客户，项目机Q&A： Q2：如何对 专业市场分析
供给分析
需求分析
➢ 供给总量：房地产市场当前的物业存量，新 ➢ 需求量： 在外生经济变量（如人口、收入、产量）
1、找出项目的目标客户 2、目标客户的置业需求
和偏好 3、找出项目面对竞争市
场的机会点
10
案例
11
附：相关调研指标
12
1、宏观经济环境调研指标——城市
第一类指标
通过横向比较判断：
1、是否进入结构 性价值增长阶段？
2、是否将使得价 格持续增长？
3、是否进入豪宅 增长期？
4、是否进入第二 居所发展期？
➢ 制定项目的发展方向和市场定位
问
➢ 推荐最具竞争力的产品建议
题
➢ 评估开发商目标实现的可能性
➢ ………………………………………
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三、如何做房地产市场分析
思路：
三个层次： 区域市场、专业物业市场、项目物业市场
区域房地产处于何种阶段
区域市场分析
专业市场分析
宏观
项目市场处于何种竞争格局
项目市场分析
竞争供给分析 客户需求分析
微观
两个方面： 供给、需求
原则： 由大到小、由近及远
三个时段： 过去、现在、未来
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三、如何做房地产市场分析
步骤： STEP ONE： 市场区域界定
—— 即房地产所在行政区位
STEP TWO：区域经济环境和市场分析
—— 房地产生存发展的影响因子，决定房地产市场所处阶段，未来方向
STEP THREE：专业市场分析
城市人口现状及增长评价
人口现状
人口增长 产业人口
总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有 居住状况 增长类型、增长地域 整体规模、结构（行业比例）、高管比例
城市消费水平评价
整体消费力 高端消费力（民间指数）
社会消费品零售总额、消费支出结构 奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购 物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数 量）、旅游度假的档次及频率等
➢ 现有物业的营销方式
➢ 消费者对市场现有产品的评价、市场反应等
通过对影响供给和需求的因素分析、现有物业供给和需求的特点分析预测未 来市场的供需走势
来源：统计数据、实地跑盘调研
来源：统计数据、销售人员访谈、消费者调查
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三、如何做房地产市场分析
Q&A： Q3：如何对 项目市场分析
项目自身资源条件分析
客户认知 未来发展契机 经济结构
消费者对片区的认知
规划利好、重大事件