四川绵阳-桃花岛旅游开发1314529943

ACE开发模式六个原则



特色定位原则：按城市中心功能布局建设,特别是餐饮和房地产 新兴产业对接原则：新城市功能，新兴产业开发 特色文化衔接原则：旅游文化+水域文化的特色优势 房地开发生态原则：结合岛屿特色的绿色景观开发,实现’绿
色 大概念
海滨房地产’


国际化运作开发原则：房地产开发国际化操作 区域联动原则：充分考虑临近区域联动，结合周边发展
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居住产品定位：
旅游度假居住产品按形态划分：

短期居住型度假产品：
特色型简易居所，经济型度假旅馆， 各星级度假酒店，主题度假地会所，出 租式度假酒店，时权酒店，产权酒店等

长期型度假产品：
养老型酒店，出售式度假别墅，度假地 公寓
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投资具有多项连带回报。 具有服务水平优、装修配备齐全、回报高增值快等特点，由专 业公司代理，不需费心费力； 用处多，待客经营两不误等诸多优点。 桃花岛具有优越的旅游自然条件和地理位置，适合发展产权式 公寓和酒店。产权式酒店有可能成为旅游房地产的主打产品， 进而带动旅游经济和房地产业的发展。
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岛内开发住宅

开发一些生态景观资源：生态住宅,生态景观节点
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中际岛，桃花岛区位图
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中际岛，桃花岛现场照片比较图：
桃花岛 中际岛

特色文化衔接原则：以水文化为主题的旅游
以水为主题开发游艇码头，人工驳岸，水上乐园，水上巴士，旅游 观光塔，亲水休闲走廊之类
地产发展趋势

从消费者心理角度分析: 购房人群趋向理性化
满 足 基 本 居 住 要 求
图片
提 高 生 活 品 质
投 资 性 购 房
图片
图片
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从地产投资角度分析: (旅游地产的产生三方效应)
地产市场 市场火暴
宏 观 调 控
投资
盲目投资
资金
理性投资
市场低迷
旅游市场 日趋火热
岛屿开发模式 传统岛屿开发模式:

“引凤筑巢”的开发模式：
有区位资源优势的岛屿，采用这种发展模式, 本质式是利用岛屿土 地资源对外商长期出让

旅游业优先发展的开发模式 :
有单一人文或自然旅游资源优势的岛屿 采用这种模式
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为什么传统模式不适合桃花岛

“引凤筑巢” 模式虽然可换取短期的资本、技 术和岛屿经济发展 但却忽视生态环境可持续发 展的开发模式 旅游业优先发展模式虽然可以大力发展岛屿旅 游业，但是旅游产业的起伏影响整个岛屿的经 济发展
定位图：
旅游 地产
景点
商务
度假
住宅
水上 乐园
湿地 公园
游艇 码头
人工 驳岸
商务 会所
产权 式 酒店
度假 经济型 小高层 出租式 旅店 酒店
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产权式度假酒店:

定义：将酒店分成若干个产权卖出去，业主可 以不在该酒店居住，酒店管理公司把酒店房间 租出去，业主可以从中得到利润。
优势：投资价值高，资金回收快 劣势：对酒店的经营管理方式要求很高
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与传统星级酒店模式相比产权酒店的优势
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分析篇
•旅游市场分析：从市场和游客心里两个角度出发
•房产市场分析
•旅游地产的产生
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旅游市场分析(饼状图） （四川省和其他省对比）

市场发展趋势 （国内）
四川省内旅游收入对比(2005)

成都市143.95亿元， 乐山市31.16亿元， 阿坝州24.04亿元， 绵阳市22.93亿元， 德阳市13.74亿元。

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新型开发模式:小型岛屿ACE整体经济开发模式

“A”———assistant，协助临近城市发展。

“C”———characteristic，发展特色产业。
“E”———extension，延伸发展非专门化部门。

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• 交通优势：
成都到绵阳:快速铁路的开通 重庆到绵阳:高速公路的开通
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桃花岛开发旅游优势:




重要地位: 桃花岛是绵阳市五大旅游景点开发之一 自然优势： 桃花岛是绵阳市区内唯一同时具有山地、河流、森林 等自然资源，宜居性、休闲性比较突出 交通优势： 可以水陆交通相结合 客源市场： 处于绵阳市区内享有广泛来绵阳旅游的客源

来自周边城市，德阳，成都，重庆的旅客
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游客心理分析
单一观光性游览 体验参与性游览 教育性游览
观光旅游---度假旅游(突出是度假旅游)
60 50 40 30 20 10 0
80年代 90年代 21世纪 单一观光 体验参与游览 教育性游览
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交通功能：通过桥，交通码头，水上巴士实现与 城市相连功能
可开发一些人工驳岸，游艇码头，利用现有的桥，亦可考虑开发另一 座桥在岛的东北方向


居住功能：实现城市居住功能
可适当开发住宅

文化功能：以绵阳水文化特色为主题的景点开发
以水为主题展开
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Characteristic特色主题定位：
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桃花岛旅游开发 概念设计
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开篇 分析篇
策划篇
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开
•项目概况 •岛屿开发模式
篇
•为什么传统模式不适合桃花岛
•新型开发模式的简介
•新开发模式的六个原则
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160 140 120 100 80 60 40 20 0 第一季度 乐山市 阿坝州 绵阳市 德阳市
绵阳位居第４
成都市
四川省旅游客源市场调查（２００５）
国内 海外
台港澳同胞 日本，新加坡,美国 欧洲国家
ARTX (法国) 同轩建筑设计咨询有限公司Байду номын сангаас
绵阳市旅游客源市场受到辐射：
国内客源市场分布 （受到各大旅游圈辐射图） 省外游客占大比重，周边有西安旅游圈和九寨沟旅游圈， 西安，九寨沟，成都，重庆
项目概况
区位:位于四川省绵阳 三江水库库区,三江汇 合的交点。北岸为：绵 盐公路和富乐山，南岸 为：南山公园，西望： 绵阳城区，东面：临水 交通:陆陆交通为主 条件:天然岛屿,四面环 水,河两岸被山体包围 目标:建成绵阳市新轴 线亮点，城市的新地标
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旅游地产
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旅游地产定义
景点旅游房地产
商务旅游房地产 度假旅游房地产 住宅旅游房地产




策划篇
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项目背景条件
绵阳发展旅游的优势 • 政策优势：
“入世”带来的机遇 中央把旅游业确定为国民经济新的增长点 西部大开放的实施,进一步加快绵阳旅游业的开发
两种不同观点：

生态+旅游：以生态为主，少居住或无居住

生态+旅游+适当居住： （选择这种观点）
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为什么是生态旅游地产相结合
根据ACE模式的要素分析：

地产开发可协助城市居住功能,加强岛和城市的 联系： 根据区域联动原则：现场附近存在一个生态岛 （中际岛），与之呼应而不重复
桃花岛居住产品选择

短期居住型度假产品：
主题度假地会所，经济型度假旅馆，出租式度假酒店，产权式度 假酒店

长期型度假产品：
养老型酒店，度假地公寓（生态住宅）
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客源市场分析：
产品 主题度假地会所 经济型度假旅馆 出租式度假酒店,产权 式度假酒店 养老型酒店 度假地公寓 游客类型 商务人士 普通游客 中高档游客 中老年人休闲游客 外来中高档购房人群 旅游时段 无旅游季节性 旅游黄金周和双休 旅游黄金周和双休 无旅游季节性 常年居住
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桃花岛开发面临的选择

Assistant 功能定位：桃花岛如何发挥与绵阳城 市功能联系 Characteristic特色主题定位：生态岛还是旅游 地产？

（从政府和甲方角度如何考虑？？）
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Assistant 协助城市功能：