浅析房地产投资风险及其防范对策

重庆三峡学院学报——

2004年第6期 第20卷——No.6. 2004 Vol.20.

收稿日期：2004-09-11

作者简介：曾桂圆（1982-）女，重庆人，北京大学经济学院本科生。

浅析房地产投资风险及其防范对策

曾桂圆

（北京大学经济学院，北京 100871）

摘 要：基于中国的房地产市场的发展现状，分析了影响房地产投资风险的特征，不同类别的房地产风险的差异和房地产投资收益的主要风险类型，在此基础上提出了房地产投资风险的防范措施，主要分为房地产投资风险的控制和转移。

关键词：风险；系统风险；非系统风险；风险控制；风险转移

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-8135（2004）06-0063-04

引 言

改革开发以来，随着房地产市场的发展，有关房地产投资风险的研究，越来越为理论界与实业界所重视。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差。其投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。

目前我国房地产业恢复的时间还不长，开发商对房地产业的风险还缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的分析研究尚处于起步阶段。有的项目投资前的可行性研究缺少投资风险分析；有的项目甚至受人为因素影响，造成了大量的决策失误。本文将主要讨论房地产投资风险分析及风险防范的方法。

一、房地产投资风险的特征和类型

（一）风险的含义

根据风险理论的研究，风险是指不确定性，尤其是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，即Ｒ=ｆ(Ｐ，Ｃ)式中：Ｒ—表示风险，Ｐ—表示不利事件发生的概率，Ｃ表示该事件发生的后果。一般而言，预期收益越大，风险也越大；风险较小的投资，预期收益也低。风险与收益成正比。

（二）房地产业投资风险的特征 房地产开发的产业特点使其投资风险呈现出如下特征： 1、房地产投资的不可移动性与风险

土地与房屋同属于不动产范畴。房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性，造成城镇与城镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。这是房地产投资的重要风险因素之一。

2、房地产投资的资金需求性与风险

房地产投资是资金密集型的投资，规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差，而房地产商品相对于其它投资工具，变现性又较差。因此，房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。

3、房地产投资周期的长久性与风险

房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。首先，房地产开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是房屋售价或租金就越不确定，风险就越大。其次，房地产商品的耐久性决定了其使用上的长期性，这一特点使得经营房地产比经营其他商品的风险更大。第三，随着社会进步、经济发展和生活水平的提高，人们对房地产商品的需求也越来越高，但房地产商品的耐久性却造成了其适用性能差和替代性差，投资者就要承担房地产商品闲置、无法出租的风险。

4、房地产投资活动的相关性与风险

房地产的不可移动性和区域性决定了房地产投资与当地的经济形势和社会环境变化的关系十分密切。房地产业对于当地的经济发展趋势非常敏感。

（三）各类房地产投资风险的差异研究

商业楼宇收益影响因素包括所在街道的繁华程度、交通便利性和市区人口密集度等，楼宇所在地区商业竞争的激烈程度是其主要风险。此类投资的难度在于如何选择人气兴旺又竞争适度的区域进行开发。

比较来看，工业用房和住宅投资主要研究用户需求且投资回收期短；写字楼、商业楼宇投资回收期长（多数靠租金阶段性回收）；它们的风险程度依次上升。投资者在项目决策之前就应根据自己对各风险因素的把握程度和自身对风险的承受能力，做出明智的投资种类选择。

（四）房地产投资的主要风险类型

影响房地产投资的风险因素很多，可以划分为系统风险和非系统风险两类。对市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免或消除的风险为系统风险；而只对个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险。

1、系统风险

（1）通货膨胀风险。由于房地产投资周期较长，只要通货膨胀因素存在，投资者就要面临由于通货膨胀而造成投资实际收益率降低的风险。

（2）市场供求风险。房地产市场的供求关系是不断运动变化的，必然造成房地产价格的波动，进而使房地产投资的预期收益率发生偏离。

（3）利率风险。利率水平的波动直接影响房地产投资成本、投资收益，不但会调节房地产投资者的投资行为与投资规模，而且还会决定社会资本是否流入或流出房地产投资领域，从而影响房地产业的发展状态。

（4）变现风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很差，其拥有者很难在短时间里将房地产兑换成现金。因此，当投资者急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价的损失。

（5）周期风险。周期风险是指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性循环。

（6）政策风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地出让、使用政策。对环境保护政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策，都给房地产投资者带来风险。

2、非系统风险

（1）经营管理风险。经营管理风险是指由于房地产投资者因开发项目经营管理不善引致预期收入水平不能实现，或不足以补偿经营费用的风险，主要包括投资地点、方式和类型选择风险，可能的决策和管理失误等。这类风险主要归因于投资者主观上的预测错误及管理失误，带有相当多和明显的主观因素。

（2）财务风险。房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。

上述各种风险是房地产投资中比较常见的风险类型。实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险是多种多样、纷繁复杂的。

二、房地产投资风险的防范对策

（一）控制房地产投资风险

1、市场体制性风险的控制

（1）把握房地产周期波动，合理选择入市时期

房地产业的发展具有周期性。房地产周期性波动是市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。在我国，房地产周期与宏观经济运行周期基本一致，大约为5年。

受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条—复苏—高峰—衰退四个阶段，与宏观经济运行