成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目可行性研究报告

成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目可行性研究报告目录第一章总论 (1)第二章项目业主 (5)第三章建设的必要性 (10)第四章项目区概况 (15)第五章初步规划简介 (17)第六章建设内容及建设规模 (27)第七章工程实施方案 (31)第八章项目建设条件 (39)第九章配置土地价值分析 (42)第十章工程建设管理方案 (47)第十一章工程建设期 (53)第十二章投资估算及资金筹措 (54)第十三章还贷资金来源分析 (59)第十四章贷款偿还分析 (61)第十五章风险因素及对策 (63)第一章总论一、项目名称：成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施项目二、项目性质：基础设施三、项目地点：成都经济技术开发区四、项目业主：成都经济技术开发区建设发展有限公司五、规划区域及面积：成都经济技术开发区电器工业园位于成都经济技术开发区西南部，南起开发区F线，北至成龙路，西起开发区A线，东至开发区D线，规划面积约2,374,996M2。

六、建设目标：成都经济技术开发区未来5年内目标为综合实力进入西部国家级经济技术开发区前三强，规模以上工业增加值超过180亿元，累计开发土地面积24平方公里以上，形成以机械制造（含汽车）、新型建材、电子电器、医药食品为一体的现代制造业基地。

利用5至10年左右时间，将成都经济技术开发区建设成为配套功能齐备、投资环境优越、产业特色鲜明、资本与技术高度集中、规模与效益迅猛增长、整合带动效应强劲和“世界知名、国内领先、西部一流”的多功能、综合性、开放式产业发展区。

七、编制依据（一）龙泉驿区城市分区规划；（二）龙泉驿区土地利用总体规划大纲(2004-2020)评审意见；（三）关于成都经济技术开发区扩展区归属范围的批复；（四）成都市龙泉驿区征地补偿安置办法；（五）其他相关资料。

八、可研报告概要及主要结论（一）项目建设的必要性1、有利于工业向园区集中，推进成都经济技术开发区的发展。

2、成都经济技术开发区基础设施建设具有多方面的效益。

3、成都经济技术开发区已经具备较好的发展基础，需要进一步配套和完善基础设施。

4、建设成都经济技术开发区是西部大开发战略实施的需要。

（二）项目建设的条件成都经济技术开发区，区位条件优越，交通便捷，工程地质及水文地质条件良好，施工方便，其他建设条件基本具备。

（三）项目建设主要内容及规模1道路工程287,090平方米2雨水管网8987.1米3污水管网8987.1米4路灯359组5道路绿化89871平方米6交通标志、标线8987.1平方米7建设用地征地拆迁565.44亩（四）建设期30个月（五）工程总投资及资金来源1、工程总投资成都经济技术开发区电器工业园基础设施项目估算投资为22593.65万元，其2、资金来源项目资金来源分为资本金和银行贷款两部分组成。

具体为：（1）资本金筹措：本项目资本金由业主及财政投入筹措7593.65万元，占总投资的33.6%。

（2）银行贷款15000万元，占总投资的66.4%3、资金使用计划根据工程进度要求，项目拟在30个月内完成，项目资金使用安排为：（1）第一年安排资金5000万元，占总投资的22.13%，主要用于前期工作，部分拆迁、基础设施建设；（2）第二年安排资金15000万元，占总投资的66.39%，主要用于道路及管网等基础设施建设；（3）建设期后6个月安排资金2593.65万元，占总投资的11.48%，主要用于道路绿化等。

（六）贷款偿还分析指标1、贷款期限：5年2、项目经营期偿债备付率：经过计算，在龙泉驿区每年保证质押土地拍卖收益用于本项目还本付息的情况下，经营期偿债备付率为2.49；项目计算期内可用于还款的资金总额为4.54亿元，计算期内偿债保障比率约33%。

完全满足贷款的偿还要求。

（七）结论成都经济技术开发区电器工业园基础设施项目的实施，有利于进一步完善龙泉驿区电器工业园区基地的建设，有利于龙泉驿区跨越式发展战略的实施。

同时，项目的实施，还有利于改善龙泉驿区的投资环境，通过构建星级服务体系，吸引国内外企业来龙泉驿区投资；有利于推进龙泉驿区的城乡一体化，促进“三个集中”的实现。

项目的实施对拉动地方经济和其他行业的发展，对提高龙泉驿区城市形象，提高龙泉驿区的经济实力，促进龙泉驿区社会、经济和环境的可持续发展，都具有非常重要的意义，项目的实施是完全必要的。

第二章项目业主成都经济技术开发区电器工业园基础设施建设项目，由成都经济技术开发区建设发展有限公司为建设业主。

负责对其组织实施、资金筹措、资金运用、偿还贷款及建设管理。

一、业主情况简介（一）业主名称：成都经济技术开发区建设发展有限公司（二）公司成立时间：2000年6月12日（三）注册资本：（人民币）68800万元（四）企业类型：有限责任公司（五）隶属关系：公司隶属于成都经济技术开发区管理委员会和成都市龙泉驿区人民政府（六）公司地址：成都经济技术开发区（龙泉驿）文明东街18号（七）经营范围：地产、对高新技术企业投资、高新技术产品的研制和生产、物资贸易、通讯设备（批发、零售）、机电设备、工程机械、新能源材料研制、土特产品、水产品、家俱、文化产品、工艺品（不含金银饰品）、音像器材。

二、公司法定代表人及领导成员情况公司法定代表人及总经理：许宁，男，汉族，出生于1969年1月，博士研究生，高级工程师，中共党员。

91年毕业于重庆建筑大学，91年7月至99年9月在省水利厅勘测设计院任工程师，99年9月至2002年2月在西南财大就读研究生，2003年至2006年在西南财大攻读博士研究生。

2002年2月至2002年8月在省水利厅人事处从事行政管理工作，2002年9月至2004年12月任职自贡市荣县人民政府副县长，2005年1月至2005年10月在成都市龙泉驿区委办公室从事“安居工程”管理工作，2005年10月任职成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司董事长、总经理，2005年12月兼任职成都经济技术开发区建设发展有限公司董事长、总经理。

副总经理：张晓峰，男，汉族，出生于1972年，博士研究生，中共党员。

2002年7月毕业于清华大学工程力学系固体力学专业。

2002年9月任职成都经济技术开发区管理委员会规划建设局副局长，2003年2月兼任成都经济技术开发区建设发展有限公司副总经理，负责经济技术开发区内基础设施建设管理工作。

副总经理：梁俊超，男，汉族，出生于1965年，毕业于湖南大学土木工程系工业与民用建筑专业，研究生，中国一级注册结构工程师、二级注册建筑师。

2000年9月至2001年11月月任职成都经济技术开发区管理委员会主任助理、兼任管委会规划建设局局长，2003年6月任职成都经济技术开发区建设发展有限公司副总经理，负责经济技术开发区内基础设施建设管理工作。

三、职能职责公司受龙泉驿区人民政府和成都经济技术开发区管理委员会的委托，主要负责经济技术开发区范围内的基础设施建设、融资、代表政府对经济技术开发区土地进行整理和开发、协助招商引资。

2001年11月，成都经济技术开发区管委会以成经管委[2001]92号文，委托经济技术开发区建设公司对成都经济开发区范围内的土地进行统一开发、经营，享有土地开发权、收益权。

2007年1月，龙泉驿区人民政府和成都经济技术开发区管委会共同授权成都经济技术开发区建设发展有限公司对成都经济技术开发区扩展区范围内的基础设施进行统一开发和建设，履行其开发、建设、管理职能。

四、职责机制成都经济技术开发区建设发展有限公司实行董事会领导下的总经理负责制。

权力机构为股东大会，下设董事会、监事会。

公司严格按照《公司法》设置机构，公司董、监事会依法行使职权，董事会对出资人负责，总经理负责公司的日常经营管理工作。

部门设有办公室、开发部、工程部和财务部。

职责机制健全，责任明确。

公司员工36人，80%具有本科学历和中级以上职称。

五、资信情况2006年公司被中国农业银行四川省分行信用等级评定为AA级。

公司资金结算正常，对各商业银行的历年借款均能按时还本付息，没有违约记录，信誉良好，未发生过经济纠纷和经济处罚等其他重大事项。

公司为国有独资企业，公司按照现代企业制度进行运作，公司经营活动正常，公司资产实力和偿债能力较强，但由于开发区尚处于基础设施建设阶段，其公司成立时间不长，公司盈利水平和效益指标一般，公司在当地银行信誉良好，管理者管理水平较高。

六、财务及资产状况公司2004年度和2006年度财务报表已经四川置信会计师事务所审计，审计结论为：开发区建设发展公司财务报表符合《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了开发区建设发展公司2004年度和2006年度经营成果和资金变动情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。

公司执行房地产企业财务会计制度，执行国家税法和有关法规、政策、依法向国家交纳税款。

从公司的财务指标情况看：1、开发区建设发展有限公司成立6年来经济实力不断增强，负债总额适度、资产总额、所有者权益增长较快。

2、长期偿债能力分析至2006年底公司总资产为31.19亿元，资产负债率33％，处于适度水平，财务风险较小，债权人的保障程度较高。

长期借款对总资产比率为29％，表明公司对长期借款的依赖适度，资本结构稳定，长期债务的清偿能力较强。

3、短期偿债能力分析至2006年底公司的流动比率、速动比率分别达到19.74和8.12处于正常水平，公司的短期偿债能力较强。

4、公司2000年新成立，没有进行经营活动。

公司的主要经营活动是代表政府对开发区的土地进行一级整理和开发，净资产收益率2004年度为1.82％，2005年度为1.3％，2006年度为0.76%，盈利水平不高，主要原因为公司尚处于基础设施建设投入阶段，投入成本较大。

因此，利润较小。

但随着开发区基础设施的完善，公司经营收入将进一步加大，盈利能力将有所增强。

5、现金流量分析2004年至2006年公司经营活动净现金流量由负数逐渐转变成正数，说明投资逐渐成效；筹资活动的净现金流量由正数逐渐转变为负数，说明企业加大了还贷力度，财务风险得到了有效控制。

公司财务状况表摘要如下（单位：万元）：公司代表经济技术开发区管委会统一完善开发区范围内配套基础设施，对土地进行统一开发将使该公司有稳定的收益。

此外，公司2004年投资2700万元，以45％的股份参股了中石化下属公司龙星天然气公司，预计每年可实现利润1000万元以上，市场开发前景良好。

随着开发区路网工程、供水工程、污水处理厂、科技创业园标准厂房的建设，公司将对这些资产行使资产管理权以及按投资比例收取经营收益。

七、公司主要业绩一是完成了成都经济技术开发区范围内62公里的道路建设，水电气通讯全部配套；二是完成了经济技术开发区内12平方公里土地的征地拆迁；三是完成了开发区内道路建设拆迁配套的8.5万平方米安置房建设；四是为成都经济技术开发区管理委员会基础设施建设项目累计融资20亿余元。