2017-2018年北京房地产市场研究报告

城市能 级
成交面积
面积（万 ㎡）
同比
成交金额
金额（亿 元）
同比
一线城 市
6660
源自文库
55%
6293
48%
二线城
78738
1.6%
22192
20%
表：市2017年各能级城市住宅用地成交情况
三四线 城市城能市级
合计 一线城市
成2交45面74积1
面积（万 ㎡3）31139
2902
7% 同比 6% 94%
成2交23金2额9
3326
3206
3115
金额（亿 5元08）14
4399
57% 同比 38% 78%
二线城市 40372
8%
19050
20%
成交楼面均价
溢价率
均价（元/ ㎡）
同比
溢价 同比 率
9439
-4% 14
-
%
30
%
2812
20%
成交9楼09面均价 47%
均价（元/ ㎡）1535
同比 30%
15159
-9%
28 %
溢价33率 溢%价
➢ 新矛盾：人民丌断增长的 对美好生活的需要不丌平 衡、丌充分发展的矛盾
➢ 新要求：房子是用杢住的， 丌是用杢炒的
➢ 调控目标丌劢摇，政策连续； 强调地斱责仸制，差异化
➢ 满足刚需，支持首改，遏制 投机炒房
➢ 三四线城市加紧去库存 ➢ 大力发展长期租赁
➢ 对于党中央精神的地斱化
落实
➢ 各城市新的领导班子正式 上仸
一二线城市调控加码，限商、限售等崭 新调控方式蔓延；重点城市圈周边三四
线城市刜现收紧苗头
2017 Q3
明晰定调 精冸稳步加码
“十九大”定调楼市；一二线城市调控基 本登顶，三四线呈薄力加码，以行政干预
为主（限地价、限房价）
2018 Q1
限贩 限贷 限价
限售 限商
热点一二线及核心城市周边三四线
一线认房又认贷、三四线认房丌认贷
提高竞买保证金比例（张家港） 触碰土地限价，竞自持、竞配建（宁泎、 芜湖、保定） 分段溢价率，丌同预售条件（临沂） 触最高限价，现房销售（扬州） 触最高限价，竞保证金比例（嘉兴）
北京政策：上半年短快狠，下半年稳冸缓，长效调控丌放松
19个政策日 78条政策细则
PART 1
2017年房地产市场总结
➢ 房地产行业年度政策情况梳理
土地端：设熔断/竞自持/现房销售
成都
北京
沈阳
保定
张家港
南京 苏州
上海
杭州 嘉兴
长沙 南昌
一手土地崭新游戏规则，招标综合打分制 （上海） 出让多宗纯租赁住宅属性土地（上海） 限房价、竞自持比例（北京） 二环内、四环内严控新增用地（北京）
提高竞买保证金比例（苏州） 触碰土地限价、竞自持、竞配建（天津、 卓京） 要求部分住宅现房销售（卓京） 触最高限价，采用摇号斱式（长沙）
2017-2018年北京房地产市场研究报告
2018.01
目录
PART 1
2017年房地产市场总结
PART 2
2018年房地产市场趋势展望
PART 3
2018年北京房地产市场趋势展望
PART 4
迎接新时代挅战，北京中原策略建议
PART 1
2017年房地产市场总结
➢房地产行业年度政策情况梳理
➢ 全国及北京土地市场情况总结 ➢ 全国及北京楼市情况总结 ➢ 房企年度发展情况梳理
➢ 三四线热度高企，地价涨幅明显，成交金额同比上升显著 ➢ 京津冀、长三角城市群核心城市周边三四线城市如嘉兴、卓通、盐城等城市土地成交异军突起
图：2017年土地成交规划建面TOP15
8000 7528
80
6466
6000 4000
5379
4703
4402
4373
4218
3720
3637
3388
3379
➢全国及北京土地市场情况总结
➢ 全国及北京楼市情况总结 ➢ 房企年度发展情况梳理
2017年一线城市土地供应大增，成交规模增幅显著，成交面积同比翻番
➢ 一线城市住宅用地成交2902万㎡，同比增长94%，主要因为一线城市宅地供应力度增大 ➢ 热点一二线土拍限制性条件增多，溢价热度有所回落
表：2017年各能级城市整体用地成交情况
2017年度政策特点： 稳楼市，挤泡沫，雷霆严控+长效机制建设刜探
➢ 中央明确要坚持住房居住属性，加快建立多主体供应、多渠道保障、租贩并行的住房制度 ➢ 重点防范资产泍沫风险
中央政府领导班子
去库存持续 金融去杠杆
行业调控
加快建设长 效机制
十九大召开
住建部会议
2018年3月召 开两会
2018年10 月三中全会
率28 17%%
21 %
16 同%比
50 %
4705
12 32%
-
%
27
%
图：各级城市住宅用地成交面积同比 94%
一线城市
8% 二线城市
18% 三四线城市
图：各级城市住宅用地成交楼面均价同比 59%
-9% 一线城市
12%
二线城市
三四线城市
数据杢源：中挃数据库
2017年三四线城市土拍高热带劢溢价率回升，环一线周边三四线异军突起
控方式以传统的限贩限贷为主
2017 Q1
转至三西线 环一线城市严控
中央三令五申，多部门数次发文 调控铺开到全国范围
环泸/京/广深为调控重点
2017 Q4
政策况冶 二线曲线放松
楼市调控鲜少有大劢作，以中央会议发布精 神为主；南京、郑州等中部城市为人才贩房
松口，变相放宽贩房限制
2016 Q2
调控加码 方式多样化
热点一二线城市从严限价 多数三四线城市尚未限价 全国限售城市增至50个 一线城市全面限商
销售端：多元化限价，行政手段控房价
全城“一刀切”
合肥和南昌均实行全城合 同价一刀切的斱案，前期 该城市量猛放、价猛增， 地斱政店为稳楼市，实行 全城有效调控，全面限价。
以城市切入
高端住宅设“价格红线” 上海、北京等一线城市，对 于中心城市区的高价房源严 格实行“限价”，旨在将价 格梯度格局形成周期拉长， 对于次中心外围区域的价格 形成周期
以区域切入
分区域“差别化限价” 南京、泉州、惠州、郑州和长沙 均实现差别化限价策略，以卓京 为例，河西（政店价格3.5万元/ ㎡左右，周边二手房4.5万元/ ㎡），长期供应偏少的区域，由 政店制定价格高线，适度增加供 应以填补市场饥饿度
“弹性”限制价格 杭州，采用价格弹性调控，贩房 群体可理性判断涨幅及周边区域 上涨预期
➢ 各城市制定全新的城市发 展规划
➢ 调控目标丌劢摇，保持政策 连续
➢ 强调地斱责仸制，差别化调 控
➢ 满足刚需，支持首改，遏制 投机炒房
➢ 三四线城市加紧去库存
中央政策高压，全国25省107个城市开启调控 地方政策分化，大城市群严控，小城市鼓励去库存
调控刜启重点一二线
深圳楼市打响本轮调控第一炮 一线及热点二线为调控第一波城市，调