房屋评估中重置成本法的运用

房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。

由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。

一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。

1．重编预算法。

此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。

具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。

重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。

但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。

因此，此法主要适用于：其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。

其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。

评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。

2．预决算调整法。

此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。

此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。

所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。

此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。

该法主要适用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估；其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。

3．价格指数调整法。

价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。

价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。

因此，应尽量控制此法的使用范围。

对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。

此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。

另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。

二、重置价值的计算重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。

（一）建筑造价的确定建筑造价一般包括土建工程（含结构及装修）、给排水、采暖、电气（工业及民用配电线路、照明）等工程的价值。

建筑造价一般通过以下方法进行计算：1．选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制，根据案例参照市场现行同类造价确定对比单方造价，根据被估项目和对比单方造价比较，利用调整系数进行案例以外的第一评估项目的单方造价计算，这个方法称为：“类比法”。

即被估项目单方造价＝对比单方造价×（1＋调整系数）如：某砖混结构建筑构造与对比单方造价确定的结构构造相比较合计增调23%的系数，所确定的对比单方造价为568元/m2。

则被估建筑的单方造价＝568×（1＋23%）＝699元/m22．可以直接引用被估项目建筑结算造价或作微调计算时可以按下列公式计算被估项目单方造价＝被估项目结算单方造价或被估项目单方造价＝被估项目结算单方造价×（１＋调整系数）如：某框架结构工程于1998年8月竣工，其结算造价为3865988元，建筑面积3718.16m2，至评估基准日约一年左右，一年中建筑造价下调0.32%，试确定被估项目的评估基准日的单方造价。

被估项目估算单方造价＝3865988／3718.16＝1039.76元/m2被估项目基准日单方造价＝1039.76×（1－0.32%）＝1006.49元/m2（二）前期费用及其它费用的确定前期费用及其它费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分1．政府收费的计算该费用一律按地方政府规定的现行收费项目的收费标准计算。

2．建设单位支付的其它费用该部分费用主要包括下列内容及参考取费标准3．计算形式前期及其它费用可以采用列表形式计算，其表格形式如下：前期及其它费表（三）固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税按照《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》[（91）82号文]规定计取。

（四）资金成本（1）计算标准资金成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本。

利息率可以按中国人民银行现行规定标准计算即（2）建设期限规定建设期按正常施工建设期限确定。

（3）资金投入的比例在一个建设期内，其资金一般按不同比例分期投入。

计算进也应分别计息。

（五）重置价值的计算重置价值按下列公式计算单方重置价值＝[单方建筑造价×（1＋前期费率）＋前期费/平方米]×（1＋投资方向调节税率）×（1＋综合贷款利率）重置全价＝单方重置价值×建筑面积三、成新率的确定成新率可以取勘查成新率和理论成新率的算术平均数或加权平均数。

1．理论成新率N1＝（1－已使用年限/设计规定使用年限）×100%一般情况下，建筑物设计使用年限规定如下：2．勘查成新率：勘查成新率可以按结构、装修、配套设施三方面的使用功能情况确定，其所占分值及综合计算可参照下表现场勘察成新率计分表凡是已拆除的、待报废的、无使用价值的工程其成新率一律定为0。

四、评估值计算评估值＝重置全价×综合成新率五、案例某工程于1996年6月竣工，混合结构，4层，建筑面积656.95m2，条形基础，砖墙；屋面为珍珠岩保温，三毡四油防水层；铝合金窗，木门；外墙条砖，内墙抹灰刷涂料；水磨石楼地面；水、电、暖齐全。

1．建安造价测算（1）建筑工程（2）安装工程经计算，水、电、暖、卫工程造价为：133361元（3）建安工程总费用＝（建筑工程＋安装工程）＝883869元（4）建筑面积656.95平方米单方造价1345元/m22．前期及其它费用计算：3．固定资产投资方向调节税，此建筑物为15%固定资产投资方向调节税＝（1345＋99.28）×15％＝216.64元/m24．资金成本建设期按1年，年利率按5.85%计：资金成本＝（1345＋99.28＋216.6）×5.85%×1×0.5＝24.29元/m25．重置单价＝（建安单方造价＋前期费用＋其他费用＋资金成本＋固定资产投资方向调节税）＝1685.21元/m2（取整为1685元/m2）6．重置全价＝重置单价×建筑面积＝1685元/m2×656.95m2＝1106961元7．成新率的确定对房屋建筑物进行勘察和技术鉴定后，依据建筑物现场勘察评估分标准，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的鉴定成新率。

其次，根据建筑物的使用年限，已使用年限、尚可使用年限，计算出建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。

（1）鉴定成新率（完好分值率）在熟悉房屋施工资料的基础上，根据建筑物现场勘察评分标准，对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，以此确定房屋鉴定成新率。

完好率计算表注：完好分值率＝鉴定成新率＝（1）×0.6＋（2）×0.2＋（3）×0.2＝94.2%（2）理论成新率（经济寿命年限50年计）理论成率＝（使用年限－已使用年限）÷使用年限×100%＝（50-3）÷50×100%＝94%（3）综合成新率综合成新率＝鉴定成新率×60%＋理论成新率×40%＝94%8．评估值计算评估值＝重置全价×成新率＝1106961×94%＝1040543元如何对房产进行成本估价来源：考试大2007/11/8 【考试大：中国教育考试第一门户】模拟考场视频课程字号:T T 成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

成本估价法的运用范围有时比市场比较法还要广泛，特别适用于市场狭小、无法运用市场比较法进行估价的房地产的估价。

购房者运用这一方法，可以“挤出”卖方不合理的利润，达到降低房价的目的。

成本估价法的基本公式一、新建房地产的成本估价法公式新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用（或征地安置补偿费）+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润1：土地使用权出让金——土地使用权出让金有内销与外销之分。

内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整；外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。

2：动拆迁费用——包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。

动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。

例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。

黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。

3：征地费用——征地费用是指征用农地的费用。

征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。

征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。

上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。

4：市政配套增容费——对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容（指水、煤气、电话等用量扩大或新增）费和贴费（电贴费）发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。

目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。

5：建设工程费用——这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费（指为房屋居住使用创造条件的工程）。

室外工程费（指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设费用）。