南京产业地产现状研究

加速完善软件业载体功能，打造一流的都 孵化器物业、多层办公楼、专
市产业空间
家SOHO、商业楼
以软件类研发及以数据平台为主 衍生其他与软件相关的产业类型
南京紫东国际创意园
南京乃至长三角地区最具优势的国际性创 意总部型商务园区，对长三角地区的创意 企业和总部企业形成跨界整合和集聚。
商务多层办公楼，总部经济物 业
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产业园政策
南京政府实行软件产业两免三减半政策
孵化器扶持政策，表现在减免租金、提供基金支持 等方式
经过认定的企业开发过程中费用的投入通过税收减 免返还政策 留园返税政策，一般针对于营业税税收，返还比例 在15—30%左右。优惠幅度视企业在项目本区注册 资金，企业规模、税收、产业类型（符合政府扶持 产业）因素
名录
园区定位
物业功能类型
产业比重（以面积比重作为 参考）
南京白下高新技术产业 园
集规模、品质、创新和活力为一体，南京 乃至长三角具有较强影响力的科技创新集
聚区。
研发孵化楼、总部经济物业、 商务多层办公楼
科技研发产业占45%，总部基地 区域占50%，且基本位于天安数
码城，商务办公占5%
南京徐庄软件产业基地
产业园
劣势
工业用地为主，限制性条件多 交通不够便利 生活商业配套缺乏 园区对于企业扶持与服务不够
生活配套有待完善； 自然环境相对较好； 政府政策扶持为主； 价格及办公成本低； 满足不同需求客户。
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目前已初步建成了中国首条软件大道，汇 聚了IBM中国软件授权培训中心、戴尔、 中兴通讯、华为科技、东软研发、文思创 新等国内外知名软件企业249家。
截至2010年，软件谷软件从业人员13万 人，软件建筑面积530万平方米，软件产 值突破428亿元。
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1600
最小为200 整层1200
南京徐庄软件 产业基地
5500
南京紫东国际 创意园
8500； 独栋
11000(有地 源热泵）
48 ——
南京软件谷
——
35（毛坯） 45-60（精装）
4
符合产业类型（软件、IT类 等）的公司
1300
最小为500 整层1500
最小300
4
符合产业定位，污染生产类 等的公司
下关CBD产业集群
徐庄软件园
紫东国际创意园 白下高新技术产业园
百家湖科技产业园
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产业园概况
南京产业园是以科技研发产业（软件、电子、通信）类型为主，在各园区内拥有一定量的孵化器物业，比 重较大；在产业比重方面，园区内总部经济区域、专家公寓区与产业区整体占比相近。
研发服务业，设计服务业，文化 传媒业，咨询策划业
南京软件谷
中国软件产业高端化、国际化、特色化和 优越生态环境平台、优质综合服务平台建
设的示范区。
研发孵化楼、总部经济物业、 商务办公楼
以软件类研发和总部经济物业为 主，商务办公比重不大
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南京产业地产现状研究及重点案例
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南京大型产业园分布概况
高新技术产业开发区
鼓楼科技园 新城科技园 雨花软件园
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产业园优惠政策
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产业园价格
产业园名称
售价
租金
物业费
（元/平米）（元/平米/月） （元/平米/月）
产业类型条件
税收条件 （元/平米/年）
面积 （平米）
南京白下高新 技术产业园
7500
36
3
研发、总部、无污染生产类 等公司
1500-2000
整层800 独栋1400、
2100
必须为南京雨花区注册企业、
2.5
且符合产业类型（软件、IT
无
类等）的公司
整层3000， 可分隔
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产业园特征
优势
良好的自然环境 政府政策扶持 售价与租金低廉，办公成本低 可以满足不同面积段的客户需求
产品测试 质量保证
等方面的咨询服务和培训
CMM/CMMI认证和资质服务
企业成长服务：中小企业提供创业指导制定了一些
工作制度和服务措施，聘请专家进行定期培训,为
创业人员提供相应的小额担保贷款及贴息的扶持政
策。为创业科技企业提供专利等服务
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产业园案例——丰盛商汇
项目位于南京城南软件谷；软件谷总规划70平方公里，汇聚了国内外知名IT公司入驻，形成了通信、软 件外包、信息服务三大产业集群。
中国（南京）软件谷地处南京主城南部雨 花台区，紧邻河西新城与南部新城，规划 总面积70平方公里。
产业园客户特征
以整层租赁或分隔 租赁为主；
注重政策的优惠；
中小客户
带来符合自身的实 惠是中小型企业所 首先关注的
以整层、整栋租赁或购
买及自建办公楼为主；
注重物业产品及配套是
否适应自身产业类型的
客户特征 需求和企业文化；
大客户
注重政策的优惠； 看重产业园是否为自身
产业的集聚地
产业园服务
产业平台常规服务
部分产业园特有服务
金融服务：提供中小企业融资服务如风险投资、创 新基金、产业引导基金、担保、投融资咨询；
人力服务：为企业提供人力资源服务，为企业提供
南京白下高新技术产业园： 高端智能化管理系统
人才招聘、人事代理、人才培训等服务；
南京徐庄软件产业基地：
企业入驻手续办理服务：帮助企业办理入园各项手 续并提供咨询为入驻中小企业提供工商注册、税务 注册登记等服务；提供法律、财务、人力资源服务