南京产业地产现状研究
南京市房地产研究 南财大本科论文
南京市房地产景气循环研究[摘要]经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施等的空间需求，从而带来了房地产市场的兴起，从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。
因此，运用科学的方法对房地产的运行状态进行分析就显得尤为重要。
文章采取定性与定量相结合的方法，描述南京市房地产景气循环的轨迹，判断南京市房地产目前所处的景气空间以及发展趋势。
首先，对景气分析的相关理论和方法进行介绍；然后，根据南京市1995-2006年的12个与房地产业相关指标进行单指标的景气分析；最后，运用扩散指数研究南京市房地产的景气循环状况。
[关键字]房地产扩散指数循环波动景气指数Abstract The development of economic drive or produce the space requirements of resident commerce and service facility etc, so bring the market of real estate spring up. Therefore, from essence, the development of real estate is decided by macro-economy development. Therefore, it is important to analyze the state of a cities real estate. Through the combination of qualitative analysis and quantitative analysis, this paper analyzes and judged the business cycle of Nanjing's real estate market. First of all, the paper introduce the theories and the method about paper, then according to Nanjing’s 12 real estate—related indicators of economic indicators, Finally, use the diffusion index to study the real estate in Nanjing on the business cycle conditions.Keywords Real Estate Cyclical Movement Boom Index Diffusion Index一、问题的提出1. 研究背景及必要性当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业己经成为经济繁荣的基本支撑点。
南京市房地产市场发展研究——基于新型城镇化战略的视角
房 建设 的通 知 》 （ 国发 ［ １ ９ ９ ８ ］ ２ ３号 ） ， 正式 宣 布 停 止住 房 的实物 分 配 ，逐 步 实 行住 房 分 配货
币化 ， 开 始 了新 的房 地 产 市 场化 制 度 ， 同时 国 家在 １ ９ ９ ７年 亚 洲 金 融 危 机 时 期 出 台 了一 系
金融纵横 ２ ０ １ ３ ． ０ ９
南京市房地产市场发展研究
基 于新 型城 镇 化 战略 的视 角
邵 皖 宁
摘要 ： 本 文 基 于新 型城 镇 化 战 略 的视 角 ， 从 南 京市 房地 产 市场 发展 历 程 、 城 镇化 与房地 产 市 场发 展 关 系 、 新 型城 镇 化 战 略下 房地 产 发展 走 势研 判 等几 个方 面 对 南京市 房地 产 市场 发展进 行 分析 研 究 ， 最 后提 出 了相 应 的政策 建议 。
１ ９ ９ ８年 ７月 ， 国务 院发 布 《 关 于进 一 步 深
化城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 设 的 通 知 》
（ 国发 ［ １ ９ ９ ８ ］ ２ ３号 ） ， 正 式 宣 布 停 止 住 房 的 实 物分配 ， 逐 步 实行 住 房 分 配 货 币化 ， 我 国房 地 产 业 逐 渐转 向市 场 化 并 由此迈 上 快 速 发 展 的
二 、南 京 市城 镇 化 与 房 地产 市 场 发 展 关
系研 究
（ 一 ） 城 镇 化 发 展水 平 与房 地 产市 场 发 展
现 状
１ ． 城镇 化发 展 水平
南 京 城 镇 化 发 展 水 平 总 体 处 于 较 高 位 置 ，数 据 显 示 ， ２ ０ １ ２ 年 南 京 城 镇 化 率 为
南京房地产业和社区服务业发展研究
进人 ２ １世纪的南京第 三产业将面临巨大 的发展机遇。同时也面临巨大的挑战。作为南
京第三产业 的重要 组成 部分 的房地 产业 和社 区 服务业 ，其发展 现状 如何 ，面对 经济全 球化 的 浪潮 。面对我 国加人 ＷＴ Ｏ后 的经济 开放 ．面 对新 经济 ，将会 受 到怎样 的影响 ，会 呈 现怎样
维普资讯
夏 江
南京房地产业 和社区服务业发展研究
较科学研究
南京房地产业和社 区服务业发展研究
夏 江
（ 南京大学商学 院，江苏 南京 ２ ０ ９ ） １ ０ ３ 摘 要 ：２ ０世纪 ９ ０年代特剐走 丸五 期 同，南京房地 产业发展迅速，对 南京经济的发展发挥 了较太
这 也正是 能够准确地 反 映传统 的房地 产业与新 经 济 的结 合，这种 结合将 使房 地产业 实现产业 结 构 的高 度化 ．成为新 兴 的第 三产业 。 我们 可 以 看到 在 网 络 经 济 较 为 发 达 的 美 国 ，房 地产 业 已 经 产 生 了 重 要 的变 化。表 现 在 ：（）网络技 术 向传统 的房地产 经纪业 发起 １ 了强有力 的挑 战 ；（） 网络 使得 传统 的房 地产 ２ 评估 技术 更加科 学 ；（ ）网络使得 房地产 金融 ３
的发展态势．应该采取怎样的发展战略？这是
本研 究报告 的主要 内容 。
１ 经济全球化背量下房地产业发展的新态势 １ １ 网蝽 以新经 济的 面 目迅速 进入 房地 产业 ．
进人二 十世 纪 ９ ０年代 以后， 以信息技 术 、 生 命技术 、新 能源技术 、新材 料技 术 、空间技 术 、环保技 术等 为代 表的高科 技正 逐渐 融人经 济 社会 发 展 之 中，成 为 经济 增 长 的新 的推 动 力。房地 产 业 也 不 可 避 免地 受 到 了强 烈 的影 响。微软 总裁 比尔 ・ 盖茨 曾提 出 ：“ 地产业将 房 会 由于 技术 的进步 而发 生改变 。这种 改变 已经 开始并 以极 快 的速度进行 ， 只有意识 到这点 并 接受 它 的人 ，才能 在 房 地 产业 生 存 下 去。 事 ” 实 上．人们 现在 已经用 “ 混凝 土 ＋鼠标 ”来 形
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：仙林地区板块房地产市场调研报告调研日期：2006年11月18日至30日报告完成日期：2006年12月目录第一章总体概况 11、交通状况 12、生态优势 43、历史文化 44、信息化优势 5 第二章板块详细描述 61、板块规划 62、大学集中区（仙鹤片区）83、白象片区（科技产业园）274、国际会展交流区（麒麟片区）305、玄武徐庄软件园326、马群科技园33 第三章综合评述37第一章总体概况1、交通状况仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。
公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。
距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程;距绕城公路4公里，4-5分钟车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。
■ 公路交通北部有快速道路直达仙林：模范马路——玄武湖隧道——宁镇公路——仙林南部由景观路进入仙林：⑴宁杭公路——环陵路——宁栖公路——仙林；⑵中山东路——沪宁高速连接线——仙林大道——仙林。
仙林大道2005年10月份建成通车后，仙林至中山门仅需10分钟。
（图）■ 轨道交通根据规划，地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。
地铁2号线计划于2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点。
2、生态优势仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。
南京写字楼市场项目调研
2023-10-29•调研背景与目的•南京写字楼市场现状分析•竞争情况及重点企业分析•南京写字楼市场需求与趋势分析•南京写字楼市场投资风险与机会分析目•调研结论与建议录01调研背景与目的背景介绍南京作为江苏省的省会城市，近年来经济发展迅速，尤其是服务业和高端制造业的快速发展，带动了写字楼市场的需求增长。
同时，南京作为长江三角洲的重要城市之一，与上海等周边城市的联系日益紧密，这也为南京写字楼市场的发展提供了良好的外部环境。
然而，随着全国经济下行压力的加大，南京写字楼市场也面临着供给过剩、空置率上升等问题。
因此，本次调研旨在深入了解南京写字楼市场的现状和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。
调研目的1. 了解南京写字楼市场的现状，包括供需情况、价格水平、空置率等；2. 分析南京写字楼市场的竞争格局和发展趋势；4. 为投资者和企业提供决策参考和建议。
3. 探索南京写字楼市场的发展策略和建议；本次调研的主要目的是02南京写字楼市场现状分析行业规模南京写字楼市场近年来发展迅速，目前拥有众多大型写字楼项目，总建筑面积超过千万平方米。
其中，核心商圈的甲级写字楼年租金水平位于全国前列。
分布情况南京的写字楼主要分布在河西新城、新街口、鼓楼等核心商圈，其中河西新城是近年来发展最快的区域，聚集了众多高端写字楼项目。
此外，南京的南部新城和江北新区也在逐步崛起，成为新的商业发展热点。
行业规模与分布主要区域与特点河西新城作为南京近年来重点发展的区域，河西新城拥有许多高端写字楼项目，如南京奥体中心、南京国际博览中心等。
这些项目以现代化建筑风格、完善的配套设施和高品质的服务吸引了众多知名企业和机构入驻。
新街口新街口是南京传统的商业中心，聚集了大量高端商业和写字楼项目。
这里的写字楼以历史建筑为特色，融合了传统与现代元素，具有很高的辨识度。
鼓楼鼓楼区的写字楼以科技和创意产业为主导，聚集了大量科技企业和创意设计机构。
这里的写字楼项目注重环保和智能化设计，吸引了众多科技和创新型企业入驻。
南京 产业 调研报告
南京产业调研报告南京市是中国的历史文化名城，也是中国东部地区的经济、金融、科技中心之一。
随着改革开放的深入推进，南京市的产业结构不断优化升级，逐渐从传统的制造业向现代服务业转型升级。
本文将对南京市的产业发展现状进行详细调研，并对未来发展进行展望。
南京市的产业结构主要包括制造业、服务业和房地产业。
制造业一直是南京市的支柱产业，主要包括汽车制造、电子信息、机械制造、化工等行业。
其中，南京汽车制造基地是中国重要的汽车产业基地之一，吸引了一大批汽车和零部件企业入驻，形成了完整的汽车产业链，为南京的经济发展做出了巨大贡献。
在服务业方面，南京市的金融、科技、文化创意等行业发展较为迅速。
南京是中国重要的金融中心之一，拥有多家国有和民营银行总部，金融业在南京的经济中占据重要地位。
科技产业也是南京市的重点发展方向，大量科技企业和研发机构在南京设立，推动了南京市的科技创新发展。
另外，南京市还拥有丰富的文化资源，文化创意产业也呈现出良好的发展态势。
房地产业一直是南京市的重要支柱产业，在过去几年里，南京市的房地产市场经历了快速增长。
然而，近年来国家对房地产市场进行了调控，南京市的房地产市场也出现了降温迹象，但整体依然保持了较高的增长水平。
未来，南京市的产业发展将面临一些挑战和机遇。
一方面，随着国内外经济环境的不确定性增加，南京市的制造业可能面临市场需求减少和成本上升的挑战，需要加强技术创新和提高产品附加值。
另一方面，随着城市化的推进，南京市的服务业有望继续快速发展，尤其是金融、科技和文化创意等领域。
此外，南京市还应充分利用区位优势，加强与周边城市的合作，打造更为完善的产业链和区域经济合作体系。
综上所述，南京市的产业发展取得了较大的成就，但仍面临一些问题和挑战。
通过科技创新、提高产业链水平、加强与周边城市的合作，南京市有望实现产业结构的优化升级，推动经济持续稳定发展。
同时，政府也应加强政策引导，优化投资环境，吸引更多优质企业和项目进入南京市，为南京的产业发展注入新的活力。
南京市房地产市场投资环境分析
图1-1-7
1．城市房地产宏观背景分析
1.1 宏观经济运行状况 南京市是江苏省省会，也是长三角区域的核心城市，对周边城市有较强的辐射力。近年 来，随着高速公路与高铁网络的发展完善，已经形成以南京为中心、包含苏北、苏南、皖东 地区在内 8 座城市的一小时经济圈，也是我国经济社会最发达的区域之一。南京市经济发展 态势良好，潜力巨大，产业结构不断优化。作为江苏的政治中心与教育中心，南京拥有庞大 的人口基数，人口素质较高，而政策、区划、经济、交通、科教等利好因素将进一步推动南 京城市发展。
1
30 25 20 15 10 5 0 增速（%）
数据来源：南京市统计局
图1-1-3 南京市2005年~2015年产业结构变化
100.00 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00
46.90
2． 南京市房地产市场发展状况 ....................................................................... 7
2.1 土地市场 ............................................................................................................................................... 7 2.2 房地产市场 ........................................................................................................................................... 9 2.3 小结 ..................................................................................................................................................... 11
南京市区域经济发展差异分析
南京市区域经济发展差异分析作者：郭昊杨小林来源：《决策与信息·下旬刊》2011年第05期摘要本文运用主成分分析法找出了影响南京六区经济发展的主要因子，同时又结合目前南京市区未来的发展目标，最终得出南京六区在发展第二产业的时候，要转变经济发展方式，大力发展第三产业，第二、三产业协调发展，最终促进南京整体经济的发展。
关键词南京市区域差异主成分分析中图分类号：F127 文献标识码：A一、引言在民国时期，国民政府对南京的经济建设曾经付诸相當努力，兴建过一批在全中国有一定影响的企业。
1949年后，南京发展相对缓慢，但重化工业规模仍居江苏第一。
在1980年代改革开放后，由于南京经济以国营事业为主，相较于以外资和私人企业为主的苏州、无锡等长三角其他城市，发展较为滞后。
2009年，南京市人均GDP为55290元，位居江苏省第三位，在苏州（84810元）、无锡（81738元）二市之后；GDP总量为4230亿元，居江苏省第三位，次于苏州（74401亿元）和无锡（4992亿元）两市。
2009年南京市财政总收入901.15亿元，其中地方财政一般预算收入434.51亿元。
从以上的数据可以看出，南京的经济发展水平有待于进一步发展，以缩小和苏州，无锡的差距。
因此，研究南京各区域的经济发展差异，找出影响各区域发展不平衡的原因，综合提升南京的经济发展水平是目前要解决的一个问题。
二、相关文献综述目前关于研究区域经济发展差异的实证研究，主要有：（1）对于我国的区域经济差异的研究。
杨开忠（1994）在对中国区域经济差异研究时，同时采用了变差系数，加权变差系数方法，结果表明我国不同区域的相对收入差距变化具有不同的趋势，省，大区和地带分别呈倒U 型，S型和U型变化。
（2）众多学者对于一些经济发达省份区域差异的研究。
胡志远，欧向军（2007）运用泰尔指数对江苏省基于泰尔指数测度方法对江苏省1978- 2004年人均GDP、人均农业总产值、人均城乡居民储蓄存款和人均社会商品零售总额等4方面指标的区域差异进行测度分析，得出江苏省三大区域间的差异程度均呈现不断扩大趋势，且对区域差异影响较大。
南京市房地产市场分析报告
南京市房地产市场分析报告一、南京市房地产发展的社会经济背景1．城市土地和人口状况江苏省省会城市南京，全市土地面积6582.31平方公里，其中市区4723.07平方公里（2002年起市区增加江宁区）。
2003年，南京全市户籍人口572.23万人，比2002年增加8.95万人，增长1.6%。
其中，市区户籍人口达489.76万人，比上年增长9.41万人，涨幅为达%；市区家庭户为160.41万户，比2002年增加4.5万户，增长3%；市区户均人口为3.05人/户。
2003年，全市外来人口约150万人左右，占全市户籍人口的26.2%。
2004年，南京全市户籍人口583.6万人，较上年增长2%，其中市区户籍人口501.23万人，同比增长2.3%。
（2004年为快报数据，下同）资料来源：南京统计年鉴注：由于2002年以前市区面积不同，不具有可比性，所以2002年前市区数据不在图中列出2003年，南京全市地均产值为2400万元/平方公里，同比增长21%。
2004年达到2902万元/平方公里，增幅为21.17%。
2000~2004年平均年增长16.9%，土地利用效率得到大幅提高。
2．宏观经济基本发展情况在1995年到2002年的8年中，南京市国内生产总值基本保持10%左右的年增长速度。
到2003年有一个飞跃，当年全市国内生产总值较上年增长21.47%，达到1576.2亿元人民币，这一数字较1995年的576.46亿元增加了近两倍，实现了历史性突破。
同时，全市经济总量占全省的比重由2002年的12.2%升至2003年的12.7%，提高了0.5个百分点。
根据快报数据显示，2004年南京市完成国内生产总值1910亿元，增长21.17%，持续了2003年的经济高速增长态势。
据初步统计，2004年国民经济三次产业中，第一产业增加值为70亿元，同比增长7.53%，占全市GDP总量的比重相当少，仅3.66%；第二产业增加值为1005亿元，增长24.94%；第三产业为835亿元，增长18.15%，其占全市GDP的比重为43.72%，处于连续下降的趋势。
长三角地区产业转移情况和产业布局
一、长三角招商地图研究方法：基于产业转移是目前我国产业的主要趋势，我们将研究长三角五大一、二线城市即：上海、南京、杭州、苏州、宁波哪些产业面临转移出去，这些产业都分布在该城市哪些区域（园区），作为这个城市产业地产商未来做异地产业地产项目的招商客户地图。
同时我们结合了工信部发布的《2017年长江经济带五大产业集群及产业转移指南》，指南指出长江经济带将重点打造电子信息、高端装备、汽车、家电、纺织服装等世界级制造业集群，构建“一轴一带、五圈五群”产业发展格局。
指南里列出了各地区承接五大产业集群转移的主要载体及优先承接方向。
1.上海产业地产招商地图据上海统计局发布的上海产业转移情况介绍，上海外移产业逐渐呈现分化趋势，并对应两种截然不同的转移方式。
从转移类型上看，上海对外转移项目逐渐分化出两种不同类型，一类是集中在具备空间布局能力、自主创新实力、价值链延伸要求的资本密集、技术密集型行业或企业，以汽车、精品钢材等行业为代表；而另一类则集中在劳动密集型、资源密集型、环境损耗型产业，以电子信息制造业、纺织业、小钢铁、小化工、铅蓄电池等行业为代表。
上海对外产业转移的行业有：电子信息、汽车和钢铁，以及政府推动“三高一低”（高投入、高消耗、高污染、低效益）产业项目淘汰或转移：金属加工制品和四大工艺、传统机械、纺织印染和服装、化工和危化。
上海产业地产招商地图▼来源：中国指数研究院搜集整理2.南京的产业地产招商地图近年来，南京陆续出台了“江南绕城公路以内工业生产企业全部退出”“四大片区区域工业项目限批”“化工类项目投资不低于2亿元且全部进入南京化工园”等严格的项目准入政策，并重点推进了高世代液晶面板、中新科技岛等产业转型项目，加快了产业结构调整步伐。
南京产业地产招商地图▼来源：中国指数研究院搜集整理杭州的产业主要分布在：杭州高新技术产业开发区、杭州经济技术开发区、萧山经济技术开发区、钱江经济开发，建德经济开发区、临安经济开发区、淳安经济开发区、桐庐经济开发区、富阳经济开发，余杭经济开发区杭州产业地产招商地图▼来源：中国指数研究院搜集整理苏州产业地产招商地图▼来源：中国指数研究院搜集整理5.宁波的产业地产招商地图宁波产业地产招商地图▼来源：中国指数研究院搜集整理二、长三角产业地产商的城市进入选择研究方法：我们将研究长三角的主要产业转移都转移到哪些城市，这些城市即为产业地产商未来项目布局的城市进入选择地。
二十一世纪初期南京房地产市场发展分析
二十一世纪初期南京房地产市场发展分析高 波(南京大学国际商学院教授 南京 210093) 进入21世纪,南京要确立超大型现代化中心城市(200万人口以上)的形象,房地产业的发展至关重要。
房地产是城市经济发展的基础,房地产业的现代化是现代化城市的象征。
南京当前总体经济实力和市场条件,具备了房地产业快速发展的现实基础,必须深入进行房地产市场分析,通过制度创新促进房地产市场发育,进而推进房地产业的发展。
一、房地产业发展条件分析1.总体经济状况1998年,南京全市国内生产总值825.13亿元,人均G DP15264元,市区人均DP 为21738元(见表1),约合2600多美元,趋向发展中国家中收入国家和地区的上限(786～3125美元)。
预计再有2年,就可达到高收入国家和地区行列的下限(3126美元)。
这种经济发展水平所对应的经济发展阶段,是房地产业快速发展的时期。
表1 国内生产总值和人均收入年份项目全市总额(亿元)市区总额(亿元)全市人均(元)市区人均(元)人均可支配收入(元)199619971998670.61755.06825.13511.71570.83618.051258014057152641840220251217385603.46496.97018.2 2.城市居民主要经济指标状况1998年,城市人均可支配收入达7018.2元,增长速度较快,1997年增长15.9%,1998年增长8%。
城市居民储蓄水平不断提高(如表2所示),1997年,人均储蓄14020元,储蓄增长率高达21.12%,平均每个家庭储蓄42187元。
1998年,人均储蓄16032元,储蓄增长率为14.35%,平均每个家庭储蓄47826元。
城市居民储蓄水平的迅速提高,将导致房地产市场的个人购买力不断增强。
66表2 城市居民储蓄水平年份项目总额(亿元)人均(元)家庭平均(元)199619971998311.80383.11443.06115751402016032349034218747826 3.城市人口条件1998年,南京市城区人口占总人口的比重为35.40%,市区人口占总人口的比重为51.92%,以非农业人口计算的城市化率为51.89%,是一个基本实现城市化的区域(见表3)。
南京投资可行性报告
南京投资可行性报告一、项目背景南京，作为中国历史文化名城之一，具有悠久的历史和璀璨的文化底蕴。
如今，南京已经发展成为一个经济繁荣、人文荟萃的现代化城市。
在这样一个充满活力的城市中，投资机会无疑是无限的。
本报告旨在对南京进行投资可行性分析，为投资者提供决策参考。
二、市场概况1. 经济发展南京作为江苏省的省会城市，拥有发达的制造业和高新技术产业。
近年来，南京经济持续增长，GDP呈现稳步增长的态势。
同时，南京的城市建设和基础设施不断完善，为各类产业的发展提供了有力支持。
2. 人口规模南京是一个人口密集的城市，人口规模大约在800万左右。
随着城市的发展，人口规模还在不断增长。
这意味着市场需求广阔，各种产业在南京都有良好的发展前景。
3. 产业结构南京的产业结构多元化，涵盖了制造业、信息技术、金融服务等多个领域。
其中，高新技术产业发展迅速，成为南京经济的新增长点。
投资者可以根据自身情况选择适合的产业领域进行投资。
三、投资机会1. 房地产随着城市化进程的推进，南京的房地产市场一直保持旺盛的需求。
无论是住宅还是商业地产，都有着稳定的增值空间。
投资房地产是一个可行的选择，但需谨慎评估市场风险。
2. 文化旅游作为历史文化名城，南京拥有丰富的历史遗迹和人文景观。
发展文化旅游产业，挖掘南京独特的文化资源，将会吸引更多游客，为投资者带来丰厚的回报。
3. 高新技术产业南京有着发达的高新技术产业基础，吸引了众多科技企业和创新团队。
投资高新技术产业，参与科技创新，不仅可以获得技术红利，还有望在未来实现更大的商业成功。
四、风险分析1. 政策风险政策调整对投资者的影响不可忽视。
南京作为一个发展中的城市，政策环境可能会随时发生变化，投资者需要密切关注政策动向。
2. 市场风险市场行情的波动是投资过程中常见的风险。
投资者需要具备一定的风险识别能力，做好风险控制工作，避免因市场波动而造成损失。
3. 竞争风险投资领域竞争激烈也是一个不可忽视的风险因素。
2017年南京房地产市场年报
• 南京处于沪宁合杭甬发展带、扬子江城市群和宁宣黄生态发展带交汇点上，是长三角副中心城市。
➢ 南京多个副城及片区做战略定位调整：
•南京上一版规划的三个副城——东山、仙林、江北，在这一轮规划中将调整为“主城片区 ”，今后建设标准、功能配套将与主城一致。
外地： 限购1套
本地：
单身1套家 庭2套
限购
• 两限：赠与&司法拍卖按限购政策执行 • 三不限：非户籍高级人才及硕士以上学
历&司法判决&货币化安置 • 落户：40岁以下本科、硕士学历及高级
人才可直接落户
被赠与方， 执行住房 限购政策
新房三年 内不得转
让
赠与人3年后方 可购房
限售
对热点项目由公证机构主持摇号， 认购后不得增加、减少、更改购房 人姓名，并规定新购住房在取得不 动产权证后3年内不得转让。
12
南京政策：商办新规
《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》
明确商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。 一般应采取 公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水 供应点、卫生间应当集中设置； 其中办公、工业、科技研发等建筑如确需 设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150 平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售； 不得利用层高进行潜伏设计。
继续深化 租售并举
2
交通利好：江苏省高速铁路规划“三纵四横”通道，提升跨江和互 联互通能力
➢ 加快“三纵四横”高速铁路建设
三纵：京宁杭通道（徐州、南京） 中部通道（连淮扬镇铁路） 沿海通道（连盐通铁路）
南京房地产业市场调研报告
2003年南京房地产业调研报告目录目录 (1)综述 (4)一、前言 (4)二、研究方法简介 (5)1. 研究背景说明 (5)2. 抉策地产研究指标体系说明 (6)三、延伸服务 (7)四、报告 (8)摘要 (8)1、房地产需求上升势头强劲 (8)第一节市场容量分析 (9)一、2003年南京市房地产市场容量分析 (10)（一）2003年的商品房市场容量 (10)1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位 (10)2. 投资者比例波动较大较快 (10)3. 结婚购房比例比较稳定 (11)4. 改善居住环境群体需求比例变化较小 (11)5. 城市化进程等购房需求 (11)（二）存量商品房市场容量 (11)二、2003年南京房地产市场交易状况分析 (12)1. 2003年商品房已实现需求状况 (12)2. 商品房交易量的历年增长情况 (12)3. 2003年未实现需求状况分析 (13)三、2003年需求结构分析 (13)1. 各片区的结构比例及季度变化情况 (13)2. 楼型层次及季度比例变化分析 (14)3. 商品房价格档次及季度变化情况 (15)第二节产品结构分析 (16)一、2003年市场供给总量 (17)1. 商品房开发持续增长 (17)2. 土地资源的供给状况 (18)3. 2003年存量房供应状况 (19)4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况 (19)二、2003年房地产供应结构以及供需分析 (20)1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析 (20)2. 各区域供需结构分析 (20)3. 价格层次供需结构分析 (21)4. 楼型供需结构分析 (22)5. 商品房总价与区域供需交叉分析 (23)三、2004年南京市商品房供给总量分析 (24)1. 商品房 (24)2. 经济适用房 (24)3. 片区状况分析 (25)第三节价格研究 (25)一、供应价格水平分析 (26)1. 抉策南京市70典型楼盘价格指数 (26)2. 商品房价格水平分析 (28)4. 分物业商品房价格水平分析 (31)5. 存量房（即二手房）价格水平分析 (32)6. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析 (33)7. 土地价格水平分析 (34)8. 房地产三级市场——租赁市场价格水平分析 (35)二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析 (35)1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因 (35)2. 经济增长及消费者信心——价格支撑面之一 (36)3.投资拉动——价格支撑面之二 (37)4. 商品房直接成本的上升带动房价上涨 (37)5. 城市化战略与房价水平——地区中心效应显现 (38)6. 开发商保利因素——楼盘品质化倾向 (38)7. 拆迁新法等政策影响 (38)三、南京市房价展望 (38)1. 2003年房价总体特征 (38)2. 2004年市场环境及房价趋势 (39)第四节消费者调查研究 (40)一、背景资料 (40)1. 样本特征 (40)2. 研究方法 (41)3. 研究指标 (41)二、购房者基本情况分析 (41)1. 年龄结构分析 (41)2. 学历分析 (41)3. 收入结构分析 (42)三、购房需求分析 (43)1. 面积需求分析 (43)2. 收入与可承受价位交叉分析 (43)3. 套型选择 (44)4. 消费者可承受商品房总价分析 (44)四、购房者行为分析 (44)1. 付款方式分析 (44)2. 收入与媒体影响度交叉分析 (45)3. 年龄与购房区域交叉分析 (46)4. 购房者对2004年房价变化的心理预期和接受能力分析 (46)第五节生活指数评价 (48)一、生活指数评价 (48)1. 区域生活指数模型 (48)2. 应用与测评结果 (49)二、典型楼盘生活指数评价 (49)1. 典型楼盘生活指数模型 (49)2. 应用与测评结果 (50)三、典型楼盘性价比分析 (51)四、抉策地产研究中心生活指数专项研究 (51)1. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告 (51)2. 楼盘项目前期定位研究 (51)第六节广告监测与研究 (51)一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测 (52)二、2003年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析 (52)1. 投放量排名 (52)2. 投放频率排名 (52)3. 分区域投放量统计 (53)4. 物业类广告投放量统计 (53)5. 开发商楼盘平面广告投放量统计 (54)三、南京地区各平面媒体影响度分析 (54)平均日发布广告量统计 (54)四、楼盘形象宣传主题跟踪分析 (55)1. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析 (55)2. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览 (55)五、从购房者相关特征分析媒体影响度 (56)1. 购房者媒体偏好分析 (56)2. 媒体广告对购房者决策的影响分析 (57)结束语 (57)报告附件：2003年房地产业政策影响面分析 (58)综述一、前言2003年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设项目的完工与建设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位日趋显现、各方面已驶上高速发展的快车道。
中小型房地产企业发展方向的战略研究——以南京中小型房地产企业为例
题：
、
南 京 房 地产 业 的现 状 和 分 析
由于国家的整 体经济水平 比较落后 ， 加之市场发 育较晚
且不健全 ， 近年来我 国房地产 市场一 直存在 “ 给过 量” 供 和 “ 有效需求不足 ” 的矛盾 。近 五年来 ， 国房 地产市 场经 历 我
第２ ５卷 第 ｌ 期
ｌ ４
景德 镇 高 专学 报
Ｊ ｕ ａ ｆＪｎ ｄ ｚ ｅ ｏｌｇ ｏ ｒ ｌｏ ｉｇ ｅｈ ｎ Ｃ ｌ ｅ ｎ ｅ
Ｖｏ． ５ Ｎ ． ｉ２ ｏ １ Ｍａ ．２ ０ ｒ ０１
２１ ０ ０年 ３月
中小 型 房 地 产 企 业 发 展 方 向 的 战 略研 究
摘
要 ： 对 当前 南 京 市房 地 产 业 的 现状 ， 用 企 业 战 略 态 势 分 析 方 法 ，Ｐ Ｃ 方 法 ， ｅ ｈ 方 法 ， 定 战 略 要 素 ， 针 运 ＳＡＥ Ｄｌ ｉ ｐ 确
为战略要 素评 分， 并进行分析。根 据分析 结果结合差异性战略 、 专一化战略进行决策 ， 制定南京 中小型房 地产 企业 未来两年 内的发展战略。发展 战略 的核心在 于选择 正确的方向 ， 建立有利的竞争位置 ， 取得安全利润。
３ 妥善解 决住房 市场发 展中阶段 性 问题 ， 变住房建 ） 转
设 中粗放型—３
关 键 词 ： 略 要 素 ；Ｐ Ｃ 战 Ｓ Ａ Ｅ方 法 ； ｅ ｈ 方 法 ： 异 性 战 略 ； Ｄｌ ｉ ｐ 差 专一 化 战 略 中 图 分类 号 ：２ ３３ Ｆ９ ． 文 献标 识码 ： Ａ 文 章 编 号 ：９ ８— ４ ８ ２ １ ） １ ０ １ ０ 】０ ８５ （０ ０ ０ — ０ ４— ３
第一部分 宏观背景及市场环境研究
龙建（南京）置业东方·龙湖湾项目营销策划报告垠坤代理机构二零零七年六月目录第一部分宏观背景及市场环境研究 (02)第二部分项目SWOT分析及核心价值研判 (71)第三部分目标客户界定与分析 (94)第四部分项目定位与形象包装 (105)第五部分项目销售策略建议 (133)第六部分分阶段营销推广计划 (139)第七部分垠坤销售管理制度 (157)[ 第一部分宏观背景及市场环境研究 ]一、宏观环境分析1、南京宏观经济背景分析南京市是我国四大古都之一，国家级历史文化名城，江苏省省会，全省的政治、经济、文化中心，长江流域四大中心城市之一。
辖10区5县，面积6597平方公里，人口约600万人；其中市区面积975.82平方公里，人口近300万人。
南京位于长江下游宁镇丘陵区，东距长江出海口300公里，西达荆楚，南接皖浙，北连江淮。
境内江河纵横，低山丘陵起伏，物产丰富，景色壮丽秀美，文物古迹众多，融山、水、城、林于一体。
■经济持续保持快速增长近年来南京经济持续健康发展，南京GDP逐年增长，平均增长率13％左右，主要经济指标年平均增长速度均高于全国和全省平均水平。
特别是2004年，南京市GDP增长率达到17.30％，创历史最高峰。
2005年全市GDP已达到2412亿元，同比增长15.2％。
2006年2774亿元，比上年同期增长15.1％。
本节数据来源：南京市统计局统计信息网■财政收入高速增加南京市财政收入近几年来增速较快，基本上保持了18％以上的增长速度，2003年达到355亿元，在长江三角洲地区的城市中名列前茅。
2004年财政收入比上年同口径增长14％。
市本级财力预计为107.76亿元，扣除专款专用的政府性基金、行政性收费和专项收入后，实际可安排财力为44.97亿元，增长2.7％，增加1.2亿元。
2005年南京市财政收入为510.17亿元，同比增长19.5％。
2006年，全市完成财政收入603.9亿元，同比增长18.4％。
房地产-《南京产业园市场分析报告及案例研究》
房地产-《南京产业园市场分析报告及案例研究》
1. 引言
本报告旨在对南京产业园市场进行全面分析，并以案例研究的方式探讨相关问题。
通过对南京产业园市场的研究，我们可以更好地了解南京市房地产市场的发展趋势和未来潜力。
2. 市场概览
南京作为中国东部重要的城市，近年来其经济发展迅速。
随着国家“一带一路”倡议的推进，南京产业园市场逐渐崛起。
该市场吸引了大量的企业和投资者，成为南京房地产市场的重要组成部分。
3. 市场特点
南京产业园市场具有以下特点：
•地理位置优越：南京地处中国东部沿海地区，交通便利，靠近上海等经济中心城市。
•政策支持：南京市政府出台了一系列支持产业园发展的政策，吸引了众多企业和投资者。
•产业多元化：南京产业园市场涵盖了多个行业，包括高科技、生物医药、新能源等。
•人才优势：南京拥有优秀的大学和研究机构，为产业园市场提供了丰富的人才资源。
4. 市场分析
4.1 市场规模
根据调研数据显示，南京产业园市场的规模正逐年增长。
截至目前，南京已建
成多个产业园，总面积超过1000平方公里，涵盖了众多企业和机构。
4.2 市场竞争
随着南京产业园市场的发展，市场竞争日益激烈。
各个产业园之间展开了角逐，争夺企业和投资者资源。
在这样的竞争中，只有具备优势的产业园才能生存并发展壮大。
4.3 市场前景
南京产业园市场的前景可观。
南京市政府提出了打造。
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产业园服务
产业平台常规服务
部分产业园特有服务
金融服务：提供中小企业融资服务如风险投资、创 新基金、产业引导基金、担保、投融资咨询；
人力服务：为企业提供人力资源服务，为企业提供
南京白下高新技术产业园： 高端智能化管理系统
人才招聘、人事代理、人才培训等服务；
南京徐庄软件产业基地：
企业入驻手续办理服务：帮助企业办理入园各项手 续并提供咨询为入驻中小企业提供工商注册、税务 注册登记等服务；提供法律、财务、人力资源服务
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产业园案例——丰盛商汇
项目位于南京城南软件谷；软件谷总规划70平方公里，汇聚了国内外知名IT公司入驻，形成了通信、软 件外包、信息服务三大产业集群。
中国（南京）软件谷地ຫໍສະໝຸດ 南京主城南部雨 花台区，紧邻河西新城与南部新城，规划 总面积70平方公里。
加速完善软件业载体功能，打造一流的都 孵化器物业、多层办公楼、专
市产业空间
家SOHO、商业楼
以软件类研发及以数据平台为主 衍生其他与软件相关的产业类型
南京紫东国际创意园
南京乃至长三角地区最具优势的国际性创 意总部型商务园区，对长三角地区的创意 企业和总部企业形成跨界整合和集聚。
商务多层办公楼，总部经济物 业
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产业园政策
南京政府实行软件产业两免三减半政策
孵化器扶持政策，表现在减免租金、提供基金支持 等方式
经过认定的企业开发过程中费用的投入通过税收减 免返还政策 留园返税政策，一般针对于营业税税收，返还比例 在15—30%左右。优惠幅度视企业在项目本区注册 资金，企业规模、税收、产业类型（符合政府扶持 产业）因素
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产业园优惠政策
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产业园价格
产业园名称
售价
租金
物业费
（元/平米）（元/平米/月） （元/平米/月）
产业类型条件
税收条件 （元/平米/年）
面积 （平米）
南京白下高新 技术产业园
7500
36
3
研发、总部、无污染生产类 等公司
研发服务业，设计服务业，文化 传媒业，咨询策划业
南京软件谷
中国软件产业高端化、国际化、特色化和 优越生态环境平台、优质综合服务平台建
设的示范区。
研发孵化楼、总部经济物业、 商务办公楼
以软件类研发和总部经济物业为 主，商务办公比重不大
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下关CBD产业集群
徐庄软件园
紫东国际创意园 白下高新技术产业园
百家湖科技产业园
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产业园概况
南京产业园是以科技研发产业（软件、电子、通信）类型为主，在各园区内拥有一定量的孵化器物业，比 重较大；在产业比重方面，园区内总部经济区域、专家公寓区与产业区整体占比相近。
1600
最小为200 整层1200
南京徐庄软件 产业基地
5500
南京紫东国际 创意园
8500； 独栋
11000(有地 源热泵）
48 ——
南京软件谷
——
35（毛坯） 45-60（精装）
4
符合产业类型（软件、IT类 等）的公司
1300
最小为500 整层1500
最小300
4
符合产业定位，污染生产类 等的公司
产品测试 质量保证
等方面的咨询服务和培训
CMM/CMMI认证和资质服务
企业成长服务：中小企业提供创业指导制定了一些
工作制度和服务措施，聘请专家进行定期培训,为
创业人员提供相应的小额担保贷款及贴息的扶持政
策。为创业科技企业提供专利等服务
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目前已初步建成了中国首条软件大道，汇 聚了IBM中国软件授权培训中心、戴尔、 中兴通讯、华为科技、东软研发、文思创 新等国内外知名软件企业249家。
截至2010年，软件谷软件从业人员13万 人，软件建筑面积530万平方米，软件产 值突破428亿元。
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南京产业地产现状研究及重点案例
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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南京大型产业园分布概况
高新技术产业开发区
鼓楼科技园 新城科技园 雨花软件园
产业园
劣势
工业用地为主，限制性条件多 交通不够便利 生活商业配套缺乏 园区对于企业扶持与服务不够
生活配套有待完善； 自然环境相对较好； 政府政策扶持为主； 价格及办公成本低； 满足不同需求客户。
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产业园客户特征
以整层租赁或分隔 租赁为主；
注重政策的优惠；
中小客户
带来符合自身的实 惠是中小型企业所 首先关注的
以整层、整栋租赁或购
买及自建办公楼为主；
注重物业产品及配套是
否适应自身产业类型的
客户特征 需求和企业文化；
大客户
注重政策的优惠； 看重产业园是否为自身
产业的集聚地
1500-2000
整层800 独栋1400、
2100
必须为南京雨花区注册企业、
2.5
且符合产业类型（软件、IT
无
类等）的公司
整层3000， 可分隔
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产业园特征
优势
良好的自然环境 政府政策扶持 售价与租金低廉，办公成本低 可以满足不同面积段的客户需求
名录
园区定位
物业功能类型
产业比重（以面积比重作为 参考）
南京白下高新技术产业 园
集规模、品质、创新和活力为一体，南京 乃至长三角具有较强影响力的科技创新集
聚区。
研发孵化楼、总部经济物业、 商务多层办公楼
科技研发产业占45%，总部基地 区域占50%，且基本位于天安数
码城，商务办公占5%
南京徐庄软件产业基地