重庆某区域商业分析

重庆观音桥商圈分析目录一、商业布局二、观音桥区域租售市场及客层分析三、观音桥商圈经营状况四、观音桥商圈SWOT分析五、观音桥区域消费行为特征六、针对性很强的专业市场调研七、可替代性产品研展/ 观音桥商圈商业布局/ 观音桥商圈现状江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。

长期以来，观音桥被认为是商业滞后的区域，在重庆其他几个区争相营造大型休闲购物中心的时候，观音桥商圈却寂寞冷淡。

目前，在观音桥除了家乐福、重百和新世纪外，几乎没有强大影响力的商业形态，人们购物主要是跑解放碑。

据估计，北部城区一带的居民大约有60%的人口到解放碑购物，这给观音桥商圈带来了空白。

2003年的商圈饱和度指数为31500元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为2．5万元，因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。

观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。

该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。

目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，该商圈正在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。

商业营业面积近30万方。

该商圈目前有重百现代广场、新世纪世纪新都、家乐福等。

观音桥区域商业类型结构过去江北区的百货商场、超市等大型商用物业较少，商用物业的形态多为临街铺面。

百货商场江北区目前的大型百货商场只有重百和新世纪两家，其余多为中小型百货商场。

大型综合超市家乐福超市分店弥补了江北区商用物业类型少的不足。

进驻东和银都的超市巨头“好又多”出手不凡，一口气圈下了1.5万㎡，租期长达20年，该店将是重庆市面积最大的量贩超市。

铺面观音桥商圈中占据主要角色的商用物业是各种沿街的铺面。

其中位于建新北路两侧的铺面分布最多。

近来新兴的铺面主要分布在欧式一条街上，以经营餐饮、休闲娱乐业为主。

大型专业市场以家具为主经营商品的大型商业物业，如南亚家具广场、金观音家具市场。

以家用电器为主要经营商品的商业物业，如国美电器、苏宁电器及商社电器等。

观音桥区域个案分析/ 综合性商场北城天街北城天街位于欧式一条街起点处，由重庆地产龙头——重庆龙湖地产开发，商业部分总建面11万平方米，目前是观音桥商圈内体量最大的商业项目。

该项目只租不售，其中8万方已被北京华联、银太两大主力店占据，但银太已于日前宣布推出。

余下3万方由龙湖统一招商管理，命名为“名店坊”，300多个精品店主营中高档品牌服装。

北京华联商厦已经入驻并于2003年11月8日正式开始营业，名店坊部分专卖店也已开业，银太百货也在积极的筹备中。

现代广场现代广场位于建新一支路，总建面4万多方，原规划为集购物、休闲、娱乐、餐饮、金融、旅游等于一体的大型广场。

现主营百货、家具。

已有重百江北商场、南亚家具广场两大主力店，另有零散商铺经营服装、通讯产品等。

临街面有交通银行和德克士炸鸡店。

其中重百江北商场营业面积为1.8万方，共分五层。

一层经营化妆品、鞋类、百货、包。

二层为日用品、水吧、美食快餐、超市以及儿童乐园。

三层为男装、女装。

四层为女装、童装。

五层为家电、文化用品、办公用品。

协信·黄金海岸协信·黄金海岸位于原观音桥转盘处，总建面2.9万方，它的定位是都市休闲商业步行街，集餐饮、生活、休闲、购物为一体大型专业品牌集合的商业中心。

共有七层营业楼面，一层：时尚名品街，二层：优雅女人坊，三层：特色美食区，四层：都市休闲区，五层：潮流时尚地带，六层：品牌餐饮区，七层：图书音像城。

黄金海岸采取分零出售，面积从15—300平米。

就现场已开铺和正在装修的商铺来看，服装服饰类商品主要是佐丹奴、邦威、真维斯、巴高高、柏仙多格、爽美威、卡帝乐鳄鱼等休闲时尚服饰品牌入驻。

此外蕴涵时尚生活配套也是商圈内的知名品牌，如千叶眼镜、金夫人婚纱影楼、上岛咖啡、伊藤洋发艺、小林寝饰等。

世纪新都（新世纪百货江北商场）世纪新都位于建新北路37号，总营业面积1万多方，共有四层营业楼面，一楼经营女包、女鞋、化妆品、钟表珠宝以及超市。

二楼经营女装。

三楼经营男士用品。

四楼经营家电、儿童服装、床上用品、家居用品以及美食街。

/ 专业市场欧街·数码大厦欧街数码大厦位于欧式一条街，由重庆新原兴企业集团开发。

开发商欲将其打造成为无线电行业发展中心坐标，重庆无线电管理委员会已率先入驻，其大厦裙楼部分为重庆首个无线电专业市场。

北部都市广场北部都市广场位于红旗河沟转盘处，裙楼部分整体出租给“建玛特”，为期20年。

由建玛特统一招商、统一管理。

经营范围为建材类，总营业面积4万多方，共有7层营业楼面。

负二层：电工、五金。

负一层：灯饰类。

一层：卫浴产品类。

二层：地砖类。

三层：木砖类。

四层：家居用品类。

五层：装饰公司。

/ 观音桥建新北路两侧未拆迁前商铺情况建新北路以东临街商铺统计（观音桥转盘——现代广场）建新北路以东二楼商铺统计（观音桥转盘——现代广场）建新北路以东临街商铺统计（现代广场——北城天街）建新北路以东二楼商铺统计（现代广场——北城天街）建新北路以西临街商铺统计建新北路以西临街商铺统计/ 建新北路周边商场一览表/ 观音桥区域租售市场及客层分析/ 观音桥市场概况“摩尔”（SHOPPING MALL），又被称作“大型购物中心”，集吃喝玩乐购于一体，动辄数万甚或10余万平方米。

相距仅数百米竟有三个摩尔，这就是观音桥商圈的现状，竞争已经硝烟弥漫。

除开已投用两三年的现代广场，龙湖北城天街购物广场、协信黄金海岸正在异军突起。

另外，还有一批体量不菲的商业物业正在规划或建设中，这其中就有专业经营建材的建玛特。

因概念相同，定位相似，眼下几大商场的招商竞争已打得火热。

/ 租售市场分析/ 北城天街在三个竞比项目中，以位于洋河大道的龙湖·北城天街的规模最大，原分为三个板块既——北京华联商厦、银太百货和名店坊。

其中华联和银太百货各占40000㎡，但因为银太百货取消了进驻北城天街的决定，空出了40000㎡的营业面积。

而由300余间专卖店组成名店坊目前已售出90%以上。

楼层经营范围租金情况出租情况售价销售情况5 F 电影娱乐城150元/㎡·月———4 F 特色餐饮、娱乐150元/㎡·月30% ——3 F 中西快餐、家居城、速博运动城200—300元/㎡·月60% ——2 F 服饰、化妆品、通讯200—400元/㎡·月70% ——1 F 时尚女装街300—500元/㎡·月85% ——G F 时尚精品街300—500元/㎡·月90% ——/ 协信·黄金海岸项目位于建新南路和建新西路交汇处，与嘉陵广场隔街相望，紧邻观音桥转盘。

是一个具有摩尔管理模式和特色的商业楼盘。

这里将有餐饮、运动、休闲、购物等业态，也有步行街。

黄金海岸以“个性化门面”吸引商家，各商铺既能得到商场化的统一物管，又能24小时独立经营，不会像其它许多商住楼那样统一开门或打烊。

协信·黄金海岸所有商铺都出售给业主，替部分投资业主免费招商，3——5年内开发商决定经营范围，由开发商统一管理。

目前黄金海岸的销售情况较好，已售出超过90%，售出部分已租出80%。

/ 建玛特建材市场随着房地产产业的不断发展壮大，带动了一大批周边产业的发展，建材行业就是其中受益最为直接的行业。

而江北区的房地产开发是各区域中开发量最大的，经营者正是看中了这一巨大的市场潜力纷至沓来。

就地理位置而言，该建材市场将是江北区离商圈最近、规模最大、管理最为规范的专业建材市场，建成后将在该区域造成强大的影响力。

建玛特在北部都市广场整体租下7层楼面，然后分租给各个建材商经营，目前的出租情况及租金情况如下表：从这几个商业物业的销售和出租情况看来，购买这些物业的业主无非是除于两种目的，一是投资，二是用于自营。

从客层来分析，北城天街、黄金海岸及建玛特的客源都由三部分人组成——专业投资客、私营企业主及民间投资者。

其中专业投资客多是具有较强经济实力的商人、私营企业主，还有一部分外地的投资客，主要来自江浙一带。

还有就是来自本区及外区的个人投资者。

从客户来源分析，三个商场则有所差别：/// 建玛特■观音桥商圈经营状况据我们测算，观音桥商圈的日均人流量达14万人左右（以现代广场为统计点）。

商铺租价因其所处地段而异，位于核心地段的邻街商铺，其租价大概在200~600元/㎡/月之间，商铺的售价也取决于物业所处的地段，其中核心地段的商铺售价在15000~50000元/㎡之间。

综合各类商用物业，目前观音桥商圈每平方米商业营业面积年平均经营额在3万元左右。

饱和度经计算，观音桥商圈2003年的IRS指数为31500元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为2.5万元，因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。

辐射范围观音桥商圈辐射范围主要为江北区及部分渝北区客户。

商圈内主要大型百货商场经营状况目前整个观音桥商圈的大型主力百货店有位于江田广场的新世纪百货世纪新都、现代广场的重百江北商场、北城天街购物广场的北京华联商厦。

这几家大型百货商场中，按经营情况好坏排列依次为：世纪新都、重百江北店、华联商厦。

新世纪百货世纪新都该商场地处建新北路旁，离公交海关车站不到100米，由于近段时间观音桥步行街的兴建，渝北车站的迁移，对该商场的人流量造成了一定的影响，但其人流量还是保持在平均3万人／日，月营业额大约为1500万——2000万元。

在本区域内处于龙头位置。

世纪新都主营中高档商品，自2000年开业来一直保持着较好的态势，很好的弥补了观音桥商圈经营档次不高的缺陷，对江北的消费人群具有强大的吸引力，成为本区域内消费者首选消费场所。

重百江北商场重百江北商场位于现代广场内，地处观音桥商圈核心区，营业面积1.8万方,人流量约2.4万人／日,月营业额1000万左右。

该商场较世纪新都开业早，商场设施略显陈旧，主营中、低档商品，由于重百在市民心中的传统品牌效应使其在这个区域内赢得了一大批消费者。

北京华联商厦北京华联商厦位于北城天街购物广场内，营业面积近4万方，也属于观音桥商圈核心区域，而且相对于其他两家商场而言更靠近住宅区。

商场人流量约为1.8万人／日。

去年11月8日开业以来人流量及成交量呈下降趋势。

就商场规模而言，北京华联远远超出世纪新都和重百江北商场，商场定位也是以大众化的中档消费品为主，经营状况不佳的主要原因主要是商场本身的规划、布局低于市民对其的期望值。