第4章房地产估价原则
房地产估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则.1、独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
6、谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面,慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
2、收益法:预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法.3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
4、假设开发法:求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
《房地产估价规范》——总则、估价原则)
2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：
1 独立、客观、公正原则；
2 合法原则；
3 价值时点原则；
4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。
2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
1 当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；
2 当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：
1 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造再予以利用最为合途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；
第四章房地产估价概述
§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。
第四章房地产评估
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
房地产估价原则
估价原则
1合法原则：必须以股价对象的合法使用，合法交易或合法处分为前提进行
2供求原则：进行房地产价格评估必须充分考虑到房地产的供求状况和可能导致供求关系变化的因素。
3估价时点原则：房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。
4最高最佳使用原则：房地产股价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。
最有效使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
5综合分析原则：结合当地经济的发展、估计对象有效使用原则、市场供求关系变化和房地产价格走势、建筑环境因素对价格的影响，综合分析判定进行评估。
6谨慎性原则：在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
房地产估价的原则与估价程序
所决定的价格；
• （3）房地产价格可通过比较房地产的条件及使用价值来确定。 • 5．供求原则-指进行房地产评估，必须充分考虑当地同类房地产的市场供求实际情况
的要求确定的。
• 1.2.2估价实施阶段 估价实施阶段是指在准备工作的基础上，进行实际的估 价作业。主要包括现场勘查、资料搜集、估价方法选择、 测算与估价额的确定
• 1.2.3估价完成阶段 • 估价结果确定后，应将估价过程中采用的原则、依据、
方法及参数选择、估价结果等反映在估价报告中，并交 付给委托估价方，以最终完成估价业务。
响。 • 客观，是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意
志对估价过程和估价结论的影响。 • 公正，是要求房地产估价时必须站在中立的立场上，不偏袒当
事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方。
• 合法原则-合法产权、合法使用、合法处分等权利
• 最高最佳使用原则-最高最佳使用必须同时满足以下4个条件： ①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。 具体包括最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约 度。
1.1.2房地产估价的主要原则
• 房地产估价的行为准则-独立、客观、公正原则。 • 房地产估价的技术准则-①合法原则；②最高最佳使用原则；
③估价时点原则；④替代原则；⑤供求原则；⑥公平原则； ⑦预期原则；⑧谨慎原则；⑨综合性原则
• 房地产估价的行为准则有独立、客观、公正原则： • 独立，是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影
和可能导致供求关系变化的诸因素而推断其价格。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对不动产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行
房地产估价时，应遵循以下原则：
1.客观性原则：房地产估价应该基于客观的事实和数据，而不是主观的偏见或推测。
评估师应该使用可靠的数据和方法来确定房地产的价值。
2.市场适用性原则：房地产估价应该考虑到当前市场条件下的需求和供给情况。
评估师应该了解当地经济情况、社会环境、政治环境和法律
法规等因素，并将这些因素纳入考虑范围内。
3.比较原则：房地产估价应该依据市场上类似物业的销售价格、租金价格等进行比较。
评估师应该了解当地物业市场情况，并对同类型物业
进行比较，以确定其合理市场价值。
4.资本化收益法原则：资本化收益法是一种常用的房地产估价方法，它基于预期租金收益率和资本化率计算出物业的净现值。
在使用资本化
收益法进行房地产估价时，评估师需要考虑到物业的租金收益、运营
成本和市场风险等因素。
5.适度保守原则：房地产估价应该以适度保守的方式进行。
评估师应该
考虑到可能出现的未知风险和不确定性因素，以避免高估物业价值。
总之，房地产估价是一项复杂的工作，评估师需要综合考虑多个因素，并遵循客观性、市场适用性、比较原则、资本化收益法原则和适度保
守原则等原则，以确保评估结果准确可靠。
房地产评估原则
房地产评估原则房地产评估原则是指对建筑物及其所在土地的价值进行评估和确定的原则。
以下是房地产评估的七个原则：1. 适用性原则：评估过程必须根据特定目的和使用群体来进行，以确保评估结果的准确性和可靠性。
评估师需要充分了解评估对象所应用的法律、政策、规章等，确保评估结果符合相关要求。
2. 完整性原则：评估对象的所有重要属性都应该被充分考虑，包括建筑物的结构、材料、装修、功能等方面，以及土地的位置、用途、规划等方面。
评估师需要充分了解评估对象的各个方面，确保评估结果具有完整性。
3. 独立性原则：评估过程应该独立进行，评估师应该独立完成评估工作，不受任何利益相关方的干扰和影响，以确保评估结果的客观性和中立性。
评估师应该遵守专业道德规范，不偏向任何一方，不因与任何一方有利益关系而影响评估结果。
4. 合理性原则：评估结果应该是合理的，即评估对象的价值应该反映市场价值和公平交易的原则。
评估师需要通过市场调研和分析来确定评估对象的价值，避免过高或过低估计。
5. 可靠性原则：评估结果应该是可靠的，评估师需要通过充分的数据收集、分析和验证来确保评估过程的可靠性。
评估师需要了解评估对象的历史交易记录、租金收入、市场趋势等数据，以及相应的调查和验证工作。
6. 综合性原则：评估过程应该综合考虑各种因素，包括市场因素、经济因素、政策因素等。
评估师需要综合考虑评估对象所在地区的供需关系、人口结构、经济发展趋势等因素，以及国家和地方政策的影响。
7. 透明性原则：评估过程应该是透明的，评估师需要向委托人和其他利益相关方提供评估报告，并解释评估方法和结果。
评估师需要确保评估过程的透明度，让相关方能够了解评估的过程和结果。
总之，房地产评估原则是评估师在进行房地产评估过程中应该遵循的基本原则，包括适用性、完整性、独立性、合理性、可靠性、综合性和透明性。
评估师需要根据这些原则，进行全面、客观、科学、合理的评估工作，为委托人提供准确、可靠的评估结果。
房地产估价原则
房地产估价原则
房地产估价原则是根据市场条件及相关法律和规定，对房地产进行合理估价的准则。
以下是房地产估价的基本原则：
1. 目标市场原则：根据房地产所处的位置、用途和特征，确定适当的目标市场。
考虑到供需关系、地理位置、周边环境等因素，以确定房地产的实际价值。
2. 基准日期原则：房地产估价应基于特定的基准日期。
这是因为市场条件以及房地产价值可能会在不同时间发生变化。
确保所用数据是基于相同时间段的。
3. 预测能力原则：房地产估价应基于对未来市场趋势的合理预测。
这包括考虑到房地产市场的周期性、需求和供应的变化，以及宏观经济因素对房地产市场的影响。
4. 对比法原则：房地产估价应基于对相似房地产交易的分析和比较。
通过对类似物业的销售价格、租金以及市场认可度进行比较，来推断房地产的市场价值。
5. 收益法原则：对于产生收入的房地产，估价应基于预期收益的资本化。
这涉及到对未来收入、支出和风险的综合分析，以确定对应的资本化率和资本化值。
6. 成本法原则：对于新建房地产或无法使用对比法和收益法进行估价的房地产，应基于重建成本进行估价。
这包括建筑和土地成本、相关税费和经营费用等。
7. 全面性原则：房地产估价应充分考虑所有相关的因素，包括但不限于地理位置、用途、规划法规、建筑及设施状况、竞争环境等。
确保估价结果的准确性和可靠性。
8. 专业原则：房地产估价应由具备相关资质和经验的专业人士进行。
这确保了估价过程的合法性、客观性和可信度。
房地产估价原则的遵循，可以帮助确保估价结果的准确性和公正性，为买方、卖方以及金融机构提供可靠的决策依据。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则一、引言房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估算的过程。
准确的房地产估价是房地产交易、担保和税收等方面的基础，对于确保市场的公平、稳定和可持续发展具有重要意义。
在房地产估价过程中，应遵循一系列原则以确保评估结果的公正、准确和可靠。
二、公正原则公正是房地产估价的基本原则之一。
公正原则要求评估人员独立、客观、中立地进行估价工作，不受任何个人、组织或利益集团的影响。
评估人员应遵循法律法规和估价规范，慎重选择估价方法和技术，确保估价结果客观、真实、可信。
1. 独立性评估人员应保持独立性，不受其他利益主体的干预或操控。
他们应自主选择估价方法、技术和数据，全面考虑房地产市场的表现、交易活动以及相关规模和特征。
2. 中立性评估人员应保持中立性，不对特定的买家、卖家、金融机构或政府机构偏袒或歧视。
他们应客观、公正地评估房地产的价值，不加以主观判断或影响。
三、准确原则准确是房地产估价的核心原则。
准确原则要求评估人员使用科学、合理的方法和技术，获取准确、可靠的数据，并对数据进行全面、系统的整理和分析，以确保估价结果的准确性和可信度。
1. 数据收集评估人员应收集与房地产估价相关的各类数据，包括但不限于市场交易数据、租赁数据、土地信息、建筑物状况、经济指标等。
他们应确保数据来源可靠、准确，并对数据进行验证和核实。
2. 估价方法评估人员应选择适用的估价方法，如直接比较法、收益法、成本法等，并根据具体情况进行权衡和组合。
他们应对不同方法的适用范围、特点和限制有清晰的认识，并对不同方法的结果进行比较和分析。
3. 技术应用评估人员应善于运用现代科学技术，如地理信息系统、遥感技术、人工智能等，提高估价的效率和准确性。
他们应熟练掌握相关技术工具和软件，将其应用于估价过程中。
四、规范原则规范是房地产估价的基本原则之一。
规范原则要求评估人员遵循行业规范和伦理要求，进行估价工作。
他们应具备相应的资质和能力，并不断学习和更新估价知识，提高估价水平和专业素养。
最新房地产估价师理论与方法第四章思考题参考答案
行估价。 所谓“客观”，是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事 物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，是要求估价师和估价机构在估价中不偏 袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。 市场价值评估等鉴证性估价之所以要遵循独立客观公正原则，是因为评估出的价值或价格如果 不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个 估价行业的公信力和声誉。 为了保障估价机构和估价师独立、客观、公正地估价， 一是要求估价机构应是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。 二是要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益 关系。当估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系 的，应当回避。 三是要求任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。当然，在遇到干 预时，估价机构和估价师不应屈从，应“我行我素”。 5、 在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系，但为何又要求估价师自己 设想为各方估价利害关系人的角色或心态来思考评估价值? 在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师 首先应基于以下假设进行估价：各方估价利害关系人均是利己且理性的， 其次，应“换位思考”，即估价师以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值，把自 己分别设想为各方估价利害关系人时评估价值是怎样形成的， 然后，再以独立第三方的专家身份来权衡评估价值：评估价值的高低会对各方估价利害关系人 有何影响，假如是卖方会怎样，是买方又会怎样，在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估 价利害关系人的评估价值。 6、 合法原则对房地产估价有何要求?房地产估价为何要遵循该原则? 合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。合法原则中所讲的 “法”，是广义的“法”。有关法律、行政法规、合同等 房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同 的房地产，如果权益状况不同，评估价值会有所不同。但是，估价对象状况不是委托人或估价 师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。 遵循合法原则是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来 估价。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判 定的房地产状况相匹配。由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或小于零，只不 过如果等于或小于零，则在一般情况下人们就不会委托估价了。另外，遵循合法原则还体现在 法律法规和政策规定不得以某种方式处分的房地产，就不能成为以该种处分方式为估价目的的 估价对象。例如，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估 价对象；不得作为出资的房地产，就不能成为以出资为估价目的的估价对象。 依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能是设定的状况。例如，在建设用 地使用权招标出让估价中，拟招标出让的土地实际状况为地上物尚未拆除的毛地或“三通一
2020年房地产估价理论与方法-第四章
一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。
不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。
CH4 房地产评估
七、房地产评估前期工作
• • • • 明确房地产评估基本事项 拟订评估作业方案 实地勘察评估对象 收集评估所需资料
第二节
市场法的应用（掌握）
一、适用范围
市场法适用于活跃市场的交易性房地产。 在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的 地区 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
例 某城市某用途土地容积率修正系数见 容积率修正系数表
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 如果确定比较案例宗地地价每平方米为3800元， 容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待 估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格 =3800×1.6/1.9 =3800×容积率因素修正系数（1.6/1.9） =3200（元/平方米）
第一节 房地产评估概述
一、土地的特性
（一）土地 （二）土地的特性（掌握） 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性 （2）土地质量的差异性 （3）土地效用的永续性
一、土地的特性
2.土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性
在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断 利益，在经济上获得收益。
2、土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使 用权再转移的行为，包括出售、交换和 赠与。凡未按土地使用权出让合同规定 的期限和条件投资开发、利用土地的， 土地使用权不得转让。 土地使用者之间 使用年限=出让年限－原土地使用者已使用 年限 过户登记
自考资产评估第四章房地产评估
第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。
二、房地产的特征与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。
三、房地产的评估程序（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。
第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
二、土地资产的分类及其特性（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。
（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
（多选）土地的自然特性表现在以下方面：（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。
（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。
（单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。
三、土地资产价格体系（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。
（多选）土地资产价格类型：1、基准地价（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
房地产估价原则
（三 ）某种使用状况下的最高最佳选择
最高最佳使用原则要求评估价格应在合法使用方式 下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的 使用方式的估价结果。但当估价对象已做了某种使 用，则在估价时应根据最高最佳原则对估价前提做 下列之一的判断和选择，并应在估价报告中说明：
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 等方面。
二、合法原则的内容
1．在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属 档案的记载或者其他合法证件为依据。
2. 在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、 土地用途管制等)为依据。
3. 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同 等允许的处分方式为依据。
4. 在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价 格政策。
同一供求范围：是指与估价对象具有替代关系，价格会相
互影响的其他房地产的区域范围。
二、替代原则的内容
1.原理
在同一市场上(同一供求范围内)，相同的商品， 具有相同的价值。就理论上来说，任何经济主体在 市场上的行为，是要以最小的代价(花费或成本)取 得最大的效益(效用或利润)。
如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智 的买者会选择价格最低的；如果有两个以上价格相 同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最 大的。
1、房地产估价的技术性原则主要有哪几项?掌握这些原 则有何实际意义?
2、遵循合法原则包括哪几个方面? 3、什么是最高最佳使用?如何衡量及如何寻找最高最佳
使用? 4、什么是均衡原理? 5、在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价
前提? 6、什么是估价时点原则? 7、估价时点与估价作业期有何区别?在估价报告中写明
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3．某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计 改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据 （ ）应按服装店用途进行估价。 A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则 委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日
一、单项选择题
4．寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然 后按照下列（ ）方面依次筛选。 A．法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化 B．技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性 C．经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性 D．法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性 5．适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用 它可以帮助我们确定（ ）。 A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳使用 6．某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销 售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需 评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。 A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地 7．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时 点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复 估的估价时点为（ ）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 返回 C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日
房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估 价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比 是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权 益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可 以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
返回
（一） 最高最佳使用原则的标准
最高最佳使用必须符合4个标准： ①法律上许可 ②技术上可能 ③经济上可行 ④价值最大化
返回
（二）最高最佳使用原则的衡量
最高最佳使用具体包括3个方面：
返回
①最佳用途； ②最佳规模； ③最佳集约度。
（三）最高最佳使用原则的经济学原理
进一步来讲，有三个经济学原理有助于把握最高 最佳使用： ① 收益递增递减原理； ②均衡原理；③适合原理。
二、多项选择题
1．在具体估价中应遵循的技术性原则主要有（ ）。 A．合法原则 B．独立、客观、公正 C．最高最佳原则 D．估价时点原则 E．谨慎原则 2．目前，我国房屋权属证书有（ ）。 A．房地产权证 B．房屋所有权证 D．房屋他项权证 E．房屋使用权证
C．房屋占有权证
3．土地权属证书有（ ）。 A．国有土地使用证 B．集体土地所有证 C．集体土地使用证 D．土地他项权利证明书 E．国有土地所有证
（四）最高最佳使用原则的估价前提
最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下， 各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价 结果。 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳 使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报 告中予以说明： （1）保持现状前提 （2）装修改造前提 返回 （3）转换用途前提 （4）重新利用前提 （5）上述情形的某种组合
第三节
房地产估价的技术性原则
房地产估价应当遵循的技术性原则主要有4项： 一、合法原则 二、最高最佳使用原则 三、替代原则 四、估价时点原则
返回
一、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权 益为前提进行。 合法原则是其他三项技术性原则的遵守前提，也 就是估价遵循了合法原则才能考虑最高最佳原则、替 代原则、估价时点原则。
四、估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象 在估价时点时的客观合理价格或价值。 确立估价时点原则的意义在于：估价时点是评估 房地产价格的时间点. 1估价时点为过去 2估价时点为现在 3估价时点为未来
第四节
房地产估价的特殊原则
某些估价目的的房地产估价还应遵循一些特定原则，例如 房地产抵押估价还应遵循谨慎原则。这些仅适用于某种或某些 估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。谨慎原则也 属于技术性原则。 谨慎原则是要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相 关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押 权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高 估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价 师知悉的法定优先受偿款。
一、房地产估价原பைடு நூலகம்的重要性 二、房地产估价的具体原则 三、房地产估价的实质
返回
一、房地产估价原则的重要性
房地产估价原则可以帮助房地产估价师统一房地产估价的 基本前提，使不同的房地产估价师具有相同或相似价值取向， 帮助房地产估价师依据统一的估价规律和规则去思考和衡量估 价对象的价值，把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的 较小范围内，然后结合估价方法的定量分析，就可以评估出一 个更加精确的价值。 每一位估价人员都应正确理解房地产估价原则。如何去思 考和衡量估价对象的价格，如何把估价对象的价格框定在一个 合理的范围内。如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就 不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要 的一点是看估价机构和估价师是否遵循了估价原则。
返回
二、房地产估价的具体原则
对房地产估价的基本原则是独立、客观、公正。同时，在具 体房地产估价作业中房地产估价应当遵循的技术性原则主要有4 项： ①合法原则； ②最高最佳使用原则； ③替代原则； ④估价时点原则。
房地产估价应当遵循的特殊性原则是谨慎、保守原则。除 此以外的原则为其他原则。
返回
三、房地产估价的实质
三、替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同 等条件下的正常价格。 类似房地产(similar property)是指与估价对象处在同一供求范 围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同 或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系， 价格会相互影响的其他房地产的区域范围。 对于替代原则的理解： （1）为市场法的选用提供了理论依据。 （2）为市场法以外的其他估价方法参数选择提供理论依据。 （3）保证房地产估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的 正常价格。
第五节
房地产估价的其他原则
有些房地产估价需要根据当地、当时、当下的估价对象， 加入一些其他原则，主要有： 1）供需原则 商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于 求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的 供求状况决定。 2）贡献原则 它是收益法的基础 3）政府干预房地产市场的原则 政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、 协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。 但由于房地产特殊的位置固定性、价值昂贵性和耐久性，对干 预其发展的政策也具有相应的特殊原则。 4）房地产合一原则 返回
房地产估价原则的本质可以理解为： ①房地产估价的工作标准； ②统一估价人员的认识； ③规范估价行为。 其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。
返回
第二节
房地产估价的基本原则
不论何种估价目的也不论是什么用途的房地产估价，只要是房地产估 价就应遵守的原则，称之为基本原则，这样的原则主要有独立、客观、 公正原则。
房地产估价
第四章
房地产估价原则
学习要点
1．了解房地产估价原则的含义； 2．掌握房地产估价的基本原则； 3．掌握房地产估价的技术原则； 4．熟悉房地产估价的特殊原则； 5．了解房地产估价的其他原则。
第三章
房地产价格概述
第一节 对房地产估价原则的认识
第二节 房地产估价的基本原则
第三节 房地产估价的技术性原则 第四节 房地产估价的特殊原则 第五节 房地产估价的其他原则 本章习题
二、最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为 前提进行。 最高最佳使用(highest and best use)是指法律上许可、技术上可能、 经济，上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的 一种最可能的使用。
（一） 最高最佳使用原则的标准 （二） 最高最佳使用原则的衡量 （三） 最高最佳使用原则的经济学原理 （四） 最高最佳使用原则的估价前提
第一节 对房地产估价原则的认识
不同的估价机构，不同的估价师，对同一宗房地产可能评出不同的 估价结果，这和估价师有一定的裁量权、收集的资料不同等多种因素有 关，但我们清楚地知道对同一估价对象在同一估价目的同一估价时点下 的估价结果应具有近似性。 通过明确房地产估价原则，就可以使不同的估价人员对估价的基本 前提具有认识上的一致性。房地产估价原则可以作为估价时的指南。评 判一个评估价值是否正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。
返回
四、简答题
1．何谓房地产估价原则? 2．房地产估价原则主要有哪几项? 3．掌握房地产估价原则的意义何在? 4．何谓合法原则? 5．遵循合法原则包括哪几个方面? 6．何谓最高最佳使用原则? 7．如何衡量最高最佳使用? 8．估价对象的使用如果不是最高最佳使用对其价值有 何影响? 9．何谓收益递增递减原理? 10．何谓均衡原理?
返回
返回
一、合法原则
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原 则，具体来说应当做到下列几点： 1. 合法产权 在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权 属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。 2. 合法使用 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3. 合法处分 在依法判定的处分权利方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使 用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵 押、抵债、赠与等。 4. 其他权益 在依法判定的其他权益方面，评估出的价值必须符合国家的价格政 策。此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资 格的要求上。具体说，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关 估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。