东营房地产市场调研报告

东营房地产市场调研报告

（2013.7 招商五部）

一、东营房地产区域分析

东营市是黄河入海的地方，黄河三角洲的中心城市，1983年10月建市。全市辖区包括东营区、河口区、广饶县、利津县、垦利县，行政区面积8053平方公里，人口180万。

东营市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口60万。东城是东营市委和东营市人民政府驻地，环境优美，空间大，绿化率高。随着近几年的发展，东城居住环境大大提高，商业配套也逐渐完善，形成了几大集中的住宅开发板块，如清风湖板块（水岸名都、水岸天华、德泰家园、东辰鉴墅、万达花园等）、东城百大板块（市安居工程、天鹅花园、丽景国际、永兴花园、水城国际、科达华苑、胜宏尚郡、胜宏美居等）、东营职业学院板块（蓝天花园、金融小区、惠州小区等）、东四路板块（阳光一百、奥林匹克花园、中央豪庭、黄河生态城）等。

西城是胜利油田管理局驻地，又被称为油田“基地”，是一个成熟的区域，交通、商业配套、大型购物场所都非常的完善，出行方便，以济南路为中心聚集了银座购物广场、振华商厦、百货大楼、商业大厦、供销商场、三联、大商等大型购物商场，及无数的星罗棋布的小商品市场和各式店铺等充分满足了西城居民生活需求。西城由于土地储备有限，

新开发楼盘较少主要集中在北部胜华板块（如天籁华都、香格里拉等）、东部东赵开发区（格林枫景、海信盈城、盛世龙城等）、南部胜利机械厂（海通.时代康桥）和胜利工业园板块（科教小区）等，规模都偏小。

另外还有新区板块，新区是东营区政府驻地，位于东西城的中间位置，围绕新区政府新建了大量小区，加上辛镇等乡镇的改造，以及万象游乐城、动物园、会展中心等的建成，一个新的住宅开发板块业已形成。

同时临近东城的东营经济技术开发区随着阳光100、恒大地产、万达地产等的入驻，也逐渐形成居住板块，如阳光100•城市丽园、原香小镇、城市之星、奥林匹克花园、悦来新城、众成欣园等，成为房地产开发的又一充满生机和活力的根据地。如今随着以莒州路现代服务业聚集区、府前街商务金融聚集区、广利河滨水生态生活区、悦来湖文化娱乐休闲区、沂州路运河路文化商业服务区、阜外心血管病医院、金融港等项目的相继入驻，东凯小学、幼儿园的建成，配套设施的不断完善，环境优美、交通畅达的东营经济技术开发区已经成为购房者新的首选。

东营经济技术开发区成立于1992年，2010年3月21日升级为国家级经济技术开发区，正在创建国家级生态工业示范园区。全区规划控制面积417平方公里，已完成配套面积55平方公里；引进建设过亿元项目258个，完成投资1117

亿元；产值过亿元企业达到39家，过10亿元企业17家，过50亿元企业8家，过100亿元企业3家，高新技术企业达到28家。2012年全区实现生产总值300.3亿元，增长18.4%；实现工业总产值1317.5亿元、工业增加值240.6亿元，分别增长29%和20%；实现社会消费品零售总额54亿元，增长15%；实现地方公共财政预算收入13.6亿元，增长25%；实现进出口总额47.1亿美元，增长46.6%，其中出口2.8亿美元，增长64.2%；在商务部公布的国家级开发区综合发展水平评价中排名第39位。

《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》与《山东半岛蓝色经济区发展规划》国家战略的深入实施为开发区发展带来了重大机遇。在推动工业项目大力发展的同时，现代服务业加速突破也成为开发区的重要目标。金融、总部经济、服务外包、文化创意、健康养老、现代物流、房地产等重点行业快速发展，一个崭新的最适宜居住的区域已经初具规模。同时开发区管委会着力加快完善基础设施配套，完善城市功能，提升承载能力，改善生态面貌，着力构建“森林环抱、湿地相间、水系环绕、绿荫棋布”的生态化现代化新城区。

二、市场分析

1.近期房源成交情况

据业内人士分析，东营市上半年房屋交易市场总体运行平稳有序，交易量稳中有升，交易价格未出现大的波动。

今年上半年，东营市中心城区共受理房屋交易登记19184件，其中：房屋初始登记64件，面积142.01万㎡；转移登记11796件，面积187.45万㎡；他项权利登记7194件，面积114.94万㎡；变更登记130件，面积8.40万㎡，同比上涨118.12%。仅6月27日一天，住宅交易数量达到了116套，以经济中小户型最热。

图1 2012年1月-2013年6月各类商品房签约量统计（数据来自东房网数据统计中心）根据东房网数据中心发布2013年7月份东营楼市销售排行榜，7月份东营市商品住宅（含公寓）、商业用房、办公用房累计签约1550套，总签约面积21563平方米，日均签约套数为50套。其中住宅签约1488套，签约面积206843.3平方米；商业用房签约38套，签约面积4485.26平方米，办公用房签约24套，签约面积4134.39平方米。

图2 2013年7月与2013年6月、2012年7月数据比较（数据来自东房网数据统计中心）东营市6月份房产成交均价为6282元/m2，各区域分别是市区6490元/m2，广饶6197元/m2，河口5652元/m2，垦利5188元/m2，利津4810元/m2，同比上月增长1%，部分学区房和高端社区成交价格也达到了7600—8500元/m2，呈稳步增长态势。

历数国家层面的楼市调控,增加中小户型、中低价位普通商品房的供给被反复强调,增加中小户型、中低价位商品供给被不断予以细化。东营的房地产开发商也已经意识到,在豪宅畅销的东营,满足刚需群体的中小户型备受青睐。因此,140平米以下的中小户型成为如今以及今后楼盘项目的主攻方向。据不完全统计，7月份东营楼市至少11个项目开盘或加推，东营楼市至少1438套房源上市（个别项目开盘房源未统计到），140m2以下的套数占了1021套，不少项目开盘即热销，当天认购率达90%以上。商品房市场依旧火爆。

2.近期土地成交情况

从土地资源来看，东营土地储备总量十分丰富，东营市境内既有年轻的黄河新淤地，也有古老的陆地，北部便是新冲击的黄河三角洲平原，广袤无际。东西城之间，有近20公里的土地，开发区内也有大量的待开发土地，发展潜力巨大。

据东房网数据中心统计，2013年1-3月份，东营市累计80宗土地公布成交结果，面积达3529763.23㎡，其中涉及房地产相关用地29宗，面积1131577.01㎡，占总成交面积的32.06%。另外，在公布成交结果的29宗房地产相关用地中，有6宗流拍，23宗成交，成交面积895879.51㎡，占该类土地面积的79.17%。在地面地价方面，广饶县2012-78号地块地面地价高达1745.22元/㎡，其余地块成交价格在1000元/㎡左右。

由此得出，东营的房地产市场正处于蓬勃发展当中，发展潜力巨大。

3.客户群体分析

①经济适用房分流大量购房客户

东营市的经济适用房有两部分组成，一部分是市直行政事业单位和地方企业，另一部分是胜利油田职工住房。市直行政单位和地方企业的经济适用房又叫“安居工程”，大都分布在东城，集中分布在东城的北部。约占东城现有房屋总量的三分之一。地方经济适用房全部为多层，据统计，东城