恒大恒大万科金色家园内部认购及房地产之开盘计划方案P
万科金阳商街开盘组织方案PPT课件( 16页)
3. 客户决策时间较长，占据选房区位置：设置专门的“调解”人员，如果客户没有在 规定的时间选房成功，带领客户进入调解区，如果有选中房号，则进入选房区根据
销控填写房号确认单；如果客户没有选中的房号，则请客户通过快速通道 离开选房
区
4. 客户没有选到意向房源：调解员出面，帮助客户填写认购金退款申请书，并进行说 明，引导客户离开现场。
•
13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发
区。
1、4组客户进 入认购区，签 署傻瓜式认购 书，并换定金
收据
9 客户动线及现场布置——金阳售楼处
收款台 （换定金收据）
认购区
大堂休息处
签约区工位
选房区桌 牌
认购区指示牌 选房区
东第大堂
金阳售楼 处指引牌
售楼处门口签到 及发放顺序号
金阳售楼 处指引牌
10
开盘组织流程二
适合条件 场地：金阳售楼处现场可以使用 诚意客户数量：10组以上
7
开盘组织流程一
适合条件 场地：金阳售楼处现场（大堂不可用） 诚意客户数量：10组以下 开盘时间：3月30日
8 开盘组织流程
21日～29日
30日9点30至10 点
30日10点至10点15
30日10点15至10点45
30日10点45至11点30
缴纳诚意金
客户签到
摇号
选房
签署认购书
1、客户缴纳5 万元诚意认购
客户进入选房区后，销售代表 出示平面图及价格表，并进行 适当的引导，促进客户快速选
房。
客户选房结束后，填写 房号确认单。销售代表 在销控表中进行销控。 并用短信通知各个区域 工作人员，告知等待客
某地产金色家园内部认购及开盘计划方案
某地产金色家园内部认购及开盘计划方案某地产金色家园内部认购及开盘计划方案近年来，随着城市化的加速，人们对于优质住宅的需求也日益增长。
地产开发商也趁机推出了一系列高端住宅项目，其中金色家园就是其中一个备受关注的项目。
本文将对金色家园的内部认购及开盘计划方案进行详细介绍。
1.项目概况金色家园位于某市繁华商圈中心，总建筑面积约10万平方米，由5栋高层住宅组成。
项目采用现代简约风格设计，楼间绿化丰富，配套设施齐全，容积率低，物业管理完善。
是一处优质住宅项目。
2.内部认购计划由于金色家园的品质和地理位置优越，吸引了大量的购房者前来咨询和购买。
为了保证公平合理，开发商决定采取内部认购方式。
即优先向内部人员和平台客户推荐，保障内部客户得到优质、优惠的购房权益。
内部认购平台将为优先认购客户提供免费置业顾问、专业评估等全方位服务。
3.内部认购具体方案时间：内部认购时间为2021年7月1日至7月15日，未认购客户将被开放至商业市场。
方式：内部认购分为线上与线下两种方式，支持首付、全款两种支付方式。
条件：内部认购需要满足以下条件：①购房者须为内部认购客户或平台客户。
②认购者须于内部认购时间内签署认购协议，缴纳认购金，认购金数额为房屋总价的5%。
③认购户需提供真实姓名、身份证号、电话等信息。
若申请房贷则需提供贷款人及银行基本信息。
4.开盘计划金色家园将于内部认购结束后正式开放销售，具体开盘日期将根据内部认购情况确定。
预计开盘时间为2021年8月中旬。
为了支持开发商保证销售迅速顺利进行，目前开盘计划已经制定出来。
具体计划如下：时间：2021年8月中旬方式：现场开盘及网络在线购买方式。
现场购买需要携带购房者身份证件、以及购房款项。
优惠：金色家园为了回馈客户，针对开盘销售，推出多个优惠活动。
比如介绍优惠、全款付款优惠、会员折扣、家居定制等活动，详情请进入官网咨询。
5. 总结综上所述，金色家园是一处绝佳的优质住宅项目，内部认购及开盘计划方案也十分人性化。
恒大地产——恒大城方案开盘策划案_共49页
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
恒大地产——恒大城方案开盘策划案_
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
Байду номын сангаас
苏州万科金色家园房地产项目营销策略方案81页PPT
谢谢！
81
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
苏州万科金色家园房地产项目营销策 略方案
11、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
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某地产金色家园内部认购及开盘计划方案
某地产金色家园内部认购及开盘计划方案•内部认购策略•开盘计划安排•营销推广策略目•服务与售后保障录CATALOGUE内部认购策略认购对象及资格认购资格宣传推广报名登记资格审核认购确认认购流程设计认购优惠策略优惠定价优先选房额外赠品售后服务CATALOGUE开盘计划安排确定开盘时间点预售许可证获取避开竞品高峰期030201开盘时间确定项目现场售楼处酒店会议厅网络线上开盘开盘地点选择签到接待项目介绍由专业讲师对项目进行详细介绍，包括地理位选房认购现场答疑抽奖环节结束致辞开盘活动流程CATALOGUE营销推广策略官方网站和微信公众号线上活动网络广告售楼处展示在项目周边社区、商圈等人流密集区域举办路演、派发传单、设置展板等推广活动，扩大品牌知名度和影响力。
推广活动合作渠道跨界合作与金融、教育、医疗等相关行业进行跨界合作，为客户提供一站式的生活解决方案，增强项目的竞争力。
品牌联盟与知名品牌建立战略合作关系，共同打造联名产品或活动，提升项目的品质和附加值。
老带新政策鼓励已购房客户推荐新客户购买，给予一定的优惠或奖励，利用客户口碑传播，降低营销成本。
合作伙伴关系利用CATALOGUE服务与售后保障优质物业服务高效投诉处理严格质量保修售后服务承诺03会员权益福利01定期回访制度02节日关怀活动客户关怀计划组织丰富多彩的活动鼓励业主参与社区建设打造社区品牌社区文化建设THANKS 感谢观看。
某地产某楼盘开盘计划及内部认购方案
某地产某楼盘开盘计划及内部认购方案地产公司即将推出一座全新楼盘，下面是该楼盘的开盘计划及内部认购方案的详细介绍：开盘计划:1.开盘时间：预计在2024年1月底或2月初，具体时间将提前公布。
2.开放范围：该楼盘将首先面向内部人员进行认购，认购期限为开盘后的10天。
3.认购方式：认购将在开盘当天开始，届时可到开盘销售处现场认购，也可通过线上平台进行认购。
5.楼盘展示：开盘当天，将有样板房对外展示，购房人可到现场参观了解楼盘的户型、装修设计、设施配套等。
内部认购方案:1.认购对象：内部认购主要针对以下人员和群体：-公司内部员工，在职及离职不超过3年的员工；-合作渠道的代理人；-客户忠诚度高的重要客户。
2.优待政策：-内部优先认购：内部人员将享受优先认购权，以确保内部员工和合作伙伴的利益。
-优惠价格：内部人员在认购期内可以享受一定的优惠折扣。
-专属福利：购房人员将获得一些额外福利，如礼品、积分等，以表示对购房人员的感谢。
-购房贷款：公司将提供配套的购房贷款服务，帮助购房人员解决资金问题。
3.认购资格及要求：-内部员工：员工需提供相关证明文件，包括公司工作证明、工资单等。
-合作伙伴：代理人需提供合作渠道的证明文件，包括代理合同、业绩证明等。
4.认购流程：-内部人员以公司工号或合作渠道号码进行认购，可通过线上或线下方式提交认购申请。
-认购成功后，购房人员需按要求支付认购定金，并签订购房意向书。
-完成认购手续后，购房人员将获得购房合同，正式成为该楼盘的业主。
通过以上方案，该地产公司期望能够充分重视和回馈内部人员及合作伙伴，提供更多的认购及购房机会。
同时，通过内部认购，旨在加强公司内部凝聚力，增强员工忠诚度，提高公司整体业绩。
恒大开盘前5大汇报方案设计
一、开盘前营销策划及准备工作项目开盘前60天，地区公司营销部必须会同代理公司、广告公司将《开盘前重点营销策划及准备工作》形成方案，以PPT的形式上报集团领导。
明确楼盘市场定位、货源组织、广告投放、认筹解筹、开盘活动等各项相关工作。
集团营销品牌中心确保在开盘前45天与地区公司视频讨论、审核方案。
（一）开盘前准备工作方案开盘前重点营销策划及准备工作方案必须由以下内容版块构成1.项目工程现状2.项目卖点提炼及核心卖点3.开盘广告设计及短信4.开盘媒体计划5.开盘推货策略6.开盘前总体部署及认筹蓄客工作7.现场布置、围蔽方案及物料设计8.开盘前筹备工作时间倒排表(二）开盘前营销策划方案要求1、项目工程现状（1）必须以现场实景照片的形式反应工程现状。
（2）照片的拍摄时间必须为会议汇报方案的前一天。
（3）拍摄内容版块须体现开盘当日涉及的重点区域工程现状：包括：项目主入口道路、大门、售楼部、中心园林、样板房、销售通道等。
2、项目核心卖点（1）深入挖掘提炼项目十三大卖点自然生态环境、区位价值、交通条件、项目规模、规划设计、建筑特色、园林环境、产品特色、精装品质（满屋名牌）、会所、酒店及六大中心等配套、物业管理、品牌实力、性价比高。
（2）项目卖点提炼的表述以文字+图片的形式，每个卖点一页PPT。
（3）由项目十三大卖点提炼出项目核心卖点及定位语（定位语至少5条备选方案）。
3、开盘广告设计及短信设计（1）开盘报纸广告包括主标题、2-3行的副标题、价格信息及产品信息，要求能清晰地传播总结出来的所有核心卖点。
（2）开盘广告设计必须包括计划投放的主要版式，如：整版（1-3个不同色调、主图的设计稿选择）、包报（正面、反面）和软文（根据集团不同时期的推广策略确定是否在开盘期间投放软文）。
（3）开盘短信内容的编写须按照集团开盘短信模板的框架进行拟定，要求围绕核心卖点，以精炼的70个字符（有些地区是65个字符）表达出来。
4、开盘前媒体计划（1）媒体投放周期：一般为开盘前2-3周。
恒大地产——恒大城方案开盘策划案课件
可持续发展
项目注重可持续发展，通 过绿色建筑和环保技术的 应用，实现生态与居住的 和谐共存。
地理位置
交通便利
区域发展潜力
恒大城位于交通便利的地段，临近城 市主干道和公共交通站点，方便居民 出行。
恒大城所在区域具有较大的发展潜力， 随着城市规划的实施，该地区的价值 将进一步提升。
周边设施齐全
项目周边拥有完善的商业、教育、医 疗等配套设施，满足居民日常生活需 求。
在全球范围内拥有广泛的影响力， 是中国企业国际化的代表之一。
恒大地产在资本市场备受关注， 多次成功发行债券，获得国内外
投资者的认可。
CHAPTER
项目定位
高端住宅社区
恒大城定位为高端住宅社 区，致力于提供高品质的 居住环境和生活体验。
城市形象代表
作为恒大地产的代表作， 恒大城将展现出城市现代 化和发展的形象。
肯定后勤团队的保障工作，为整个策划案的顺利推进提供了有力支持。
对未来的展望
展望恒大地产未来的发展，将继 续秉承“质量第一、客户至上”
的经营理念。
展望恒大城方案的后续建设和完 善，将不断提升项目品质和居住
体验。
展望与客户的长期合作关系，共 同创造更加美好的居住环境和生
活品质。
规划设计与特色
创新建筑设计
人性化设计
绿色生态理念
智能化管理
恒大城采用现代简约的 建筑设计风格，注重空 间布局和景观视野的融合。
项目充分考虑居住者的 需求，设计出人性化的 功能分区和居住空间。
通过绿化带、水系和绿 色设施的布局，营造出
生态宜居的环境。
恒大城采用先进的智能 化管理系统，提供安全、
便捷的居住体验。
销活动提供参考。
万科金色家园内部认购及房地产之开盘计划方案P
一、 开盘准备的目的1、在项目正式开盘前确定意向性购房客户，防止已登记客户的流失。
2、在正式发售前渲染气氛，积累人气，为正式开盘打好底气。
3、 通过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会（如果做），南京民众对金色家园及万科房产有一定认知，趁热打铁地推出一些SP 活动，树立开盘先到先得的观念，势必会产生一定的市场轰动。
4、阶段性的价格抬升，让客户感受到金色家园的“升值潜力”。
5、进一步检测目标客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈。
6、 对新聘业务员参与实践的绝好机会，为到今后销售打下坚实的基本功。
二、正式引导期之前必须完成工作⏹ 售楼处、样板房装修完毕并开始引导期接待；⏹ 户外广告树立——至少是原售楼处形象广告牌树立发布，开始发布时间到开盘日不低于1个月；⏹ 项目周边区域外形象包装及导示系统制作安装完成；⏹ 地盘及售楼处现场形象包装完成；⏹ 前期品牌与形象推广已经达到一定效果，有足够的客户积累2．1 广告2．2 产品推介会 （3月初-4月底） 不少于3次万科会会员产品推介会4月20-21举办针对万科会会员的小范围产品的推介交流会。
事先通知万科会会员活动内容，并要求参加者给予回复（电话/信函）。
根据实际参加人数可分成几天进行，每天不多于150人。
重要流程如下： 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】软广告 关于研讨会及开盘信息公布应不少于5次硬广告 企业形象展示、产品信息及开盘信息不少于10次➢来访客户进行登记➢南京万科公司总经理发表欢迎讲话。
➢由万科公司派员进行统一的楼盘概况介绍、优势分析和工程进度的通报。
➢客户自由咨询（一小时）。
➢举办自助型晚餐会，准备酒水、餐点等。
➢饭后现场可举行由万科会员自行组织参加的自娱自乐的音乐表演。
从3月初开始，从南京市获利能力较高的行业中，如银行、证券、IT等筛选出20~30家主要目标单位。
可先由业务人员以邮寄信函和项目简介的方式进行接洽，将有需求信息反馈的单位列为重点直销对象，并根据不同直销单位的具体需求，制定相应的推销方案，上门拜访进行直销。
万科金色家园内部认购方案
万科金色家园内部认购方案一、背景：作为中国最大的房地产开发商之一，万科地产持续保持着稳定的发展态势。
为了进一步提高员工的归属感和激励员工积极参与公司发展，万科金色家园内部认购方案应运而生。
二、目标：1.提高员工对公司股权的认知和理解，增强员工对公司发展的信心和激情；2.激励员工积极参与公司业务，提高工作效率和绩效；3.建立公司和员工的长期合作关系，共同分享公司成功的成果。
三、方案概述：1.针对万科金色家园内部员工，推出认购股权的机会，员工可以根据自身的需求和能力进行认购；2.认购的股权将在员工离职或退休后转化为实际的股份，员工可以享受到相应的股权收益；3.员工认购股权的数量和价格根据员工的工作年限、绩效等因素确定，以确保公平和公正；4.认购股权的费用可以由员工在一定的时间内逐步支付，以减轻员工的经济负担。
四、认购方式和流程：1.员工可以通过公司内部系统进行认购申请，填写相关信息并提交给人力资源部门；2.人力资源部门将根据员工的工作年限、绩效和其他因素进行审核，并及时反馈结果；3.通过审核的员工将收到认购协议和支付方式的通知，员工可以选择一次性支付或分期支付认购股权的费用；4.员工在规定的时间内支付认购股权的费用，并将收据提交给人力资源部门备案；5.员工离职或退休后，公司将根据员工持有的认购股权数量和公司的估值进行股权转化，并将相应的股份分配给员工。
五、方案的优势：1.提高员工对公司的忠诚度和归属感，增强员工的工作动力和积极性；2.为员工提供了一种长期投资和财富增值的机会，帮助员工实现财务自由；3.建立了员工与公司紧密合作的关系，提高了公司整体的业务水平和竞争力；4.员工可以分享公司成功的成果，促进公司发展和员工个人成长的良性循环。
六、方案实施：1.公司高层确定方案的内容和细节，并组织内部会议和培训，向公司全体员工进行解释和说明；2.人力资源部门负责方案的具体实施和管理，包括审核认购申请、收集认购费用等；3.公司内部建立相应的制度和流程，确保方案的公正和透明；4.定期对认购股权的价值进行评估，根据市场行情和公司业绩相应调整股权转化的比例。
房地产万科开盘活动方案43页
3、若开盘时间较长，甚至延续到下午，需 提前准备客户午餐。
场地区域功能说明
选房等候区：
为维持选房区秩序，特别设置选房等候区，作为认购等候区与选房区的缓冲区域，此处设置一块 销控板，以便客户在此区域也可及时了解房源动态。
细节注意：
物料制作
5.7 5.8
场地选择：烟台东山宾馆美术馆2楼，面积20*40。 开盘时间：签到截止至8：30.开始正式选房。 选房流程：客户签到——认购等候区等待——选房等候区等待——选房——签署选房预订书——领取礼 品——离场
二 、选房流程说明
选房流程
客户签到（2min） 认购等候区等待（5min） 选房等候区等待（5min） 选房（2min） 签署选房预定书（10min） 领取礼品（5min） 离场
路引注水大旗
金布包装及红地毯
签到区物料
桌花
签到处
签到簿
对讲机
入场楼梯物料
楼梯墙壁设计万科或项目形象展示画； 楼层拐角处安放指示牌，引导客户顺利到达认购现场；
认购等候区物料
选房等候及选房区物料
签约区物料
15 个 15个
20 个 20 个 20 个 20 个
出口、礼品区物料
高层礼品
出口处楼梯同样铺就红地毯； 礼品发放安排在出口，客户成功选房后，凭认购书或优先选房协议领取礼品。
3、认购书领取处设置4人专门负责 1、2、3、5号楼认购书，并交由跑单员， 引导客户签约
场地区域功能说明
盖章审核区：
此区域由跑单员带客户将核实所有资料并盖章，由最终销控确认，送客户离开。
礼品区：
最终审核后，客户凭预定书领取，领取精美并离场。
万科地产项目开盘发售组织执行方案
万科城首次公开发售组织方案a.区域设置区域细则：客户通道为单向通道，区与区之间的客户通道由围栏进行间隔，客户只有办理完本区域的手续后，方可进入下一区域。
工作人员需佩带项目专用工作证方可进入。
b.各区域工作职责①签到区●提前制作认筹客户的名单，到场客户凭认筹“证明函”到签到处签到后，对到场客户进行签到登记，对到场客户的梳理和统计；●到场客户后，同时凭“证明函”领取“选房券”，而后客户保留该券作为抽签核对证明；随后进入外场等候区；●签到客户领取手提袋，内有开盘房源价格表、户型资料。
②外场等候区●完成签到的客户进入外场等候区进行等候；●主持人介绍选房流程及注意事项，并公布现场摇号选房方法和当天优惠方案；●选房活动正式开始，工作人员摇出1个标示为两位数字的乒乓球。
每次摇号，由主持人安排公正人员监督，大声宣读3遍，由工作人员即时登记。
与所摇号码位数相同的12位客户可到舞台右侧通道进行核实，并确认选房资格，贴号码贴，进入到选房区域。
●现场提供冷餐，并安排保安、保洁维持客户秩序及现场环境，进行客户服务，置业顾问为到场客户就项目内容进行解答，安抚客户情绪。
③内场等候区●通过摇号摇到的客户依次进入内场等候区，每位客户只允许带一名家属进入内场等候区；●工作人员根据选房区客户情况引导客户依次进入选房区；●销售人员对客户进行一对一服务，销售人员负责协助进入选房区的客户引导选房，④选房区●选房采用电脑选房方式，选房区设13台电脑，其中12台用于客户选房，1台为总销控，每台电脑由专设1人操作，避免当日重复销售及其他混乱现象的发生；●销控人员进行销控登记、准确填写选房确认单，由选房区工作人员进行销控。
销售人员在选房区保持对客户进行一对一服务，直至由跟单人员负责继续跟进该客户；●选房区负责人和选房等候区负责人保持紧密联系，相互间及时通报信息。
●送单员核对客户所有资料，并将客户所有资料送至财务区，客户不直接接触资料；⑤签约区●客户缴纳定金后，到签约区签署《认购协议书》等相关购房资料；●因《认购协议书》已盖章，一式两份，一份客户保留，一份留底；●送单员核对客户所有资料，并将客户资料送至复核区，⑥财务区●收取定金：核对“证明函”资料，收取定金（两万元），并开具定金收据（两万元）；●送单员核对客户所有资料，并将客户资料送至签约区，客户不直接接触资料；⑦复核区●对客户的认购资料进行全面复核，符合要求后在资料袋上加盖公章。
万科开盘方案
万科开盘方案万科开盘方案概述本文档介绍了万科开盘方案。
万科作为中国房地产开发商之一，其开盘方案对于项目的成功推广和销售至关重要。
本文将详细介绍万科开盘方案的设计原则、流程和策略。
设计原则万科开盘方案的设计遵循以下原则：1. 目标导向: 确定明确的销售目标和目标受众，以确保开盘方案的相关活动和策略能够精准地达到预期效果。
2. 全方位宣传：通过多种渠道和媒体广泛宣传项目信息，吸引潜在购房者的兴趣。
3. 精准定位: 根据项目的特点和目标市场需求，制定准确的市场定位，使目标客户能够直观地了解项目的主要卖点和特色。
4. 组织协调: 在开盘前进行充分的准备和组织，确保各项活动和策略能够顺利进行，各部门之间协调一致。
5. 强化品牌形象: 通过开盘方案中的活动和策略，提升万科品牌在目标客户心目中的形象和认知度。
流程万科开盘方案的流程主要包括以下步骤：1. 项目准备阶段：- 确定销售目标和目标受众。
- 制定市场定位和销售策略。
- 筹备项目信息和宣传材料。
2. 媒体宣传阶段：- 通过电视、广播、报纸、网络等多种媒体途径宣传项目信息。
- 制作宣传海报、广告片等宣传材料。
- 组织新闻发布会和媒体见面会。
3. 开放式展示阶段：- 在项目现场设置开放式展示区，展示样板房和相关配套设施。
- 邀请潜在购房者到现场参观和咨询。
- 设立咨询桌台，提供详细的项目信息和解答购房者疑问。
4. 签约阶段：- 对感兴趣的购房者进行资格审核。
- 提供合适的购房方案和金融支持。
- 进行购房合同签约。
策略万科开盘方案的策略主要包括以下几点：1. 阶段性推广: 根据项目的不同阶段，制定相应的推广活动和策略。
例如，在项目开放式展示阶段，可以组织购房者参观和体验相关设施和样板房。
2. 体验式推广: 通过提供购房者体验项目的机会，增加购房者的兴趣和信心。
例如，开放式展示区可以设置体验区域，让购房者实际感受项目的优势和特色。
3. 金融支持: 提供合适的购房方案和金融支持，帮助购房者解决购房资金问题，增加购房的可行性。
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恒大恒大万科金色家园内部认购及房地产之开盘计划方案PThis manuscript was revised by the office on December 10, 2020.一、 开盘准备的目的1、 在项目正式开盘前确定意向性购房客户，防止已登记客户的流失。
2、 在正式发售前渲染气氛，积累人气，为正式开盘打好底气。
3、通过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会（如果做），南京民众对金色家园及万科房产有一定认知，趁热打铁地推出一些SP 活动，树立开盘先到先得的观念，势必会产生一定的市场轰动。
4、 阶段性的价格抬升，让客户感受到金色家园的“升值潜力”。
5、 进一步检测目标客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈。
6、对新聘业务员参与实践的绝好机会，为到今后销售打下坚实的基本功。
二、正式引导期之前必须完成工作售楼处、样板房装修完毕并开始引导期接待；户外广告树立——至少是原售楼处形象广告牌树立发布，开始发布时间到开盘日不低于1个月；项目周边区域外形象包装及导示系统制作安装完成； 地盘及售楼处现场形象包装完成；前期品牌与形象推广已经达到一定效果，有足够的客户积累2．1 广告 2．2 产品推介会 （3月初-4月底） 不少于3次 2.2.1万科会会员产品推介会4月20-21举办针对万科会会员的小范围产品的推介交流会。
事先通知万科会会员活动内容，并要求参加者给予回复（电话/信函）。
根据实际参加人数可分成几天进行，每天不多于150人。
重要流程如下：【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】软广告 关于研讨会及开盘信息公布应不少于5次硬广告 企业形象展示、产品信息及开盘信息不少于10来访客户进行登记南京万科公司总经理发表欢迎讲话。
由万科公司派员进行统一的楼盘概况介绍、优势分析和工程进度的通报。
客户自由咨询（一小时）。
举办自助型晚餐会，准备酒水、餐点等。
饭后现场可举行由万科会员自行组织参加的自娱自乐的音乐表演。
从3月初开始，从南京市获利能力较高的行业中，如银行、证券、IT等筛选出20~30家主要目标单位。
可先由业务人员以邮寄信函和项目简介的方式进行接洽，将有需求信息反馈的单位列为重点直销对象，并根据不同直销单位的具体需求，制定相应的推销方案，上门拜访进行直销。
此外，针对主要市内重点的办公楼，利用午休时段进行设点咨询活动，如租用办公楼大堂或户外广场等，进一步扩大直销的范围和影响力。
经过第一轮的直销推广，对直销活动中积累的意向性较强的目标客户进行分析、整理和归档，然后通知重点客户于4月13日在金丝利喜来登酒店集中举办以团购客户为对象的“万科金色家园”的产品推荐会，预期到会人数为100人左右。
会议流程可参见万科会会员产品推介会。
3月23日在南京人流集中的区域如新街口的金鹰国际、东方商城、金丝利喜来登酒店等开展面对公众的产品推广会，可租用商场大厅或室外广场。
重点是可与万科公司赞助的“喜欢南京的一百个理由”活动相结合。
如获奖征文的揭晓展示或与政府合作的河西整体规划的展示等，并举办一些现场的文艺表演活动助兴，如国外爵士乐队的演出或中国鼓乐队的表演等。
以丰富多彩、生动有趣的活动配合推介会，借以扩大产品影响力，为项目日后的正式推广造势。
同时，此类活动可兼顾不同层次的客户，增加项目信息传播的途径，从而积累一批目标客户。
2.2.4 “万科战略合作伙伴”新闻发布会在3月23日金陵饭店（或金丝利喜来登酒店）举行“万科战略合作伙伴”新闻发布会。
邀请南京各大报的媒体记者参加。
在会上着重介绍就万科公司秉承一流组合、一流产品、一流服务的产品开发理念，从项目的规划设计（伍兹贝格）、环境景观设计（贝尔高林）、装饰设计（孟思——黎国梁）、建筑商（南通四建）、营销顾问（中原地产）、广告推广（天际传播）到会所延伸（金丝利酒店），教育设施（力学小学）、物业管理等诸多合作伙伴。
体现了万科金色家园规划设计、开发建设、营销推广等一系列环节都是由国际化的精英团队倾力协作和精心打造。
在会上只展示产品、会所、环境等得相关立体效果图，不出示具体平面图，以保持项目一定的神秘感。
会后赠送给每位与会记者来宾相应的礼品（较贵重一点，如：皮具、领带、领夹、袖扣等）。
2．3 引导期内SP活动建议2．3．1“喜欢南京的一百个理由”系列PR活动2月初-3月底，配合“喜欢南京的一百个理由”征文获奖作品的公开展示机会点：从4月起，万科金色家园的楼盘展示活动可以利用室外场地与征文获奖作品共同展示，突出万科赞助的标题。
以获奖征文的展示活动带动楼盘的先期展示，提高万科品牌的亲和力，增强南京人对万科品牌的认同感，不仅对“金色家园”项目，而且对万科在南京的房地产的后续开发起到有益作用。
2．3．2万科金色之旅从3月5日起，通过万客会或现场展示活动向目标客户发放调查问卷，内容涉及购房意向、价格、房型、物管、景观要求等，为项目正式推广的价格的制定和销售策略的调整提供依据。
然后从中筛选50位尊贵客户参观上海万科的楼盘。
建议4月6日，用四辆依维柯（形象广告车）带客户到上海，上午参观“优诗美地”，下午参观“万科华尔兹”。
使客户对万科地产所开发的产品有一个直观的认识和了解，并增进与客户的情感交流。
备用方案：也可精选10位客户参观全国（深圳、北京）万科的优秀楼盘。
前提是能吸引南京新闻媒体进行全程报道。
2．3．3以销售导向培养卖点可考虑事先联系具有影响力的一些部门和行业（如大学、银行、证券、政府），向他们定向优惠销售一批楼盘，制造诸如博士楼、金融家楼、政府官员楼等广告抄作载体，利用他们的导向作用，促进楼盘的整体销售。
例如，今年正逢南京大学成立100周年，如能吸引专家、教授的加盟，即可制造相当地轰动效应。
2．4楼盘信息的确认A、物业管理（服务项目、收费标准）B、智能化标准C、建材标准D、配套设备标准E、公共区域装修标准F、会所（金丝利）服务收费标准G、销售价格及付款方式H、各项购房及入伙费用2．5销售道具准备A.模型B.展板C.售楼书（包括精装本和简易本）D.VI部分（销售人员服装、胸牌、资料夹等道具配备）E.销讲资料的完善F.销售人员的再培训G.销售现场服务人员（安保、保洁）H.价目表2．6工程进度保证售楼处、样板房、小区环境样板、滨湖样板段工程全线完工。
在达到以上引导期标准后，方可保证开盘达到预期效果。
三、项目开盘流程3.1 客户筛选由于通过万客会接待、楼盘展示活动和重点直销等工作积累一批意向客户，但这部分客户可能对项目的价格、户型都不甚了解，基于种种原因，有些客户未必是我们真正的目标客户，所以我们有必要对已经登记的客户进行一次筛选，再次进行项目介绍，确保真正有诚意的客户在正式开盘当日来售楼处缴付大定金（初定为2万元人民币）。
3.2 销售准备执行流程递交内部认购计划书第一批待推单元的价目表执行方案的讨论、确定工作分工明细价目表的调整细化销控方案的出台销售准备方案的最终定稿在新街口进行公众推广活动，以配合万科协助推广的“喜欢南京的一百个理由”活动。
举行敲鼓、游戏与抽奖等活动内容聚集人气。
标准房型图、内部价格表可移动展板制作、现场包装报章公告（包括内部会员通报）在金陵饭店（或金丝利喜来登酒店）举行，邀请南京各大报的媒体记者参加。
只公布相应的表现图，部出示具体平面图。
可移动展板制作、现场包装在金丝利喜来登酒店大会议厅集中接待团购意向客户，咨询相关问题，并告知4/29派筹时间。
只公布价格区间在5700元/平方米以内金丝利的现场布置（包括展板、效果图等）模型、楼书等销售道具的准备自助餐和小礼品的准备书面通知万客会会员参加金丝利喜来登酒店大会议厅得内部推广活动。
公布价格区间在5700元/平方米以内金丝利的现场布置（包括展板、效果图等）模型、楼书等销售道具的准备小礼品的准备。
通知（电话/信函）目标客户（团购、万科会与其他积累客户）4/27-28来参加优惠派筹活动。
信函的填写、邮寄媒体广告告知派筹信息。
在万科会实施对外的派筹工作。
保安力量加强维持现场次序。
根据派筹数量决定楼盘价格和开盘计划。
5/1-7 售楼处开始接待客户售楼处，样板房开始接待客户参观。
安排龙舟赛等庆祝游园活动现场布置得最后完成赠送小礼品。
5/8 内部认购集团内部及关系客户的内部认购，以及万客会会员内部认购，小定定金5千。
小定金收据的制作。
财务人员的安排。
5/10 正式开盘正式公布价目表，认购相应单元，收取大定金2万。
控制进场签约人数，保证现场次序和足够的人气度封存已内部认购的单元。
大定金收据的制作。
财务人员的安排。
若当日下雨，准备户外雨棚3.3 关键节点详细流程3.3.1 派筹活动执行方案从4月20日起在报章广告中告知4/27日将举行派筹活动，不说明具体数量，只提及数量有限，先到先得。
并需携带身份证。
通知（电话/信函）前期积累得意向客户在4/27于9：00在万科会现场外候场。
并需携带身份证。
事先在现场张贴有关派筹海报，并在新街口派发相关的DM广告。
留出排队通道，加强停车和现场客户管理。
计划发放筹码300份。
红筹（97折）100份；黄筹（98折）100份；蓝筹（99折）100份。
发筹前对筹码数量严格保密，发完为止。
同时可预先多制作些蓝筹以备现场之急需。
总销控通知客户进场，每批10组客户，后批客户依次进场。
每位拿到筹码的客户需登记身份证号码。
告知客户开盘时需携带身份证，与登记的号码相符，筹码优惠才能兑现。
3.3.2 售楼处开放日执行方案统一邀请意向客户进行内部参观和活动（如果实际人数较多，可分摊在余下几天陆续参观，而取前100位在5/1日）。
5/1当天由万科公司派员统一讲解楼盘情况，剩余时间由客户自由参观，业务人员只负责维持次序和讲解客户关心的问题。
建议当天可组织售楼处开放日“嘉年华”活动，准备一些酒水（红酒、饮料等）和西式餐点，供到场人员自助享用。
同时在售楼处外的小广场邀请文艺团体做演出（爵士乐队、大提琴、萨克斯表演等）。
下午在莫愁湖上举办庆祝开盘的龙舟或划船赛，客户可在室外平台观看。
事先可围绕龙舟赛多加宣传，吸引广大市民前来观看，扩大楼盘影响力。
中午由万科公司安排午餐会，增进与客户的交流。
客户在参观结束后，可获赠万科T恤等小礼品。
不公开楼盘具体价格，只公布价格区间在5700元以内，并告知客户5/10日开盘，先到先得。
3.3.3 内部认购执行方案以万客会的名义通知（电话或信函）会员5/8优先到现场售楼处参加内部认购活动。
通知当日来售楼处的客户于9：00在万科现场售楼处外候场。
安排排队位置，加强停车和现场客户管理。
当天不接待除万客会会员外的别的客户。
可在售楼处外张贴通知海报，并安排从售楼处到万科会的临时班车，由万科会代理客户接待一天。
总销控台通知客户进场选购，每批10组客户。
整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。