房地产投资分析概念

房地产投资分析中常用的基本概念

一、关于投资价值

一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。

1、交易价格

交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。

因此，实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础。

2、最可能销售价格

最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所做的预测。

3、市场价格

市场价格是评估人员常用的术语，是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。

市场价格概念给出的前提是假定买卖双方的议价能力相等（包括态度上的理智、知识水平的相近等），而最可能销售价格却认识到交易过程中议价能力的相对差异。

4、交易区间

卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则为此设置一个较高的价格上限，实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。

5、投资价值

投资价值是预期的未来收益的价值，它是潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格。也可理解为，投资价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。它只是一个预期价值。其中夹杂着许多个人因素，包括：投资者对该物业未来产生利润或收益能力的预期；

投资者对物业可能持有期的假定；

投资者对物业销售价格的判断；

投资者在个人所得税方面的不同；

投资者融资前景的差异；

投资者对市场其他投资机会的考虑；

投资者对于风险的态度等。

6、投资价值与市场价值的不同

投资价值从广义上说有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度来衡量的经济价值。

而该物业的市场价值，是该物业对于一个典型的投资者的经济价值。即市场价值来源于市场参考者的共同价值判断，是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的，个人的因素基础上的价值。在某一点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。

投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。

就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。

二、关于现金流量

对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。通常，我们把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。

房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式下或技术方案下的现金流出和流入，选择合适的运作模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

1、现金流量的相关概念

从房地产投资分析的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。

现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

现金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。

资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流出量具体是指由于投资项目实施而引起的资金支出的增加或资金收入的减少。

现金流入量通常表示为正现金流量，现金流出量通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

净现金流量= 现金流入量—现金流出量

现金流量表是将项目在计算期内的现金流入与流出按发生的时间列入相应时期的一种表格。

2、开发后出售房地产项目时的现金流量

对于一个房地产开发项目，有时开发商为了分散投资风险、减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预售的形式落实了买方。有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时，才开始进行项目的销售工作。这两种情况下的房地产投资项目的现金流量，与项目的投资和销售收入（含期房销售收入和现房销售收入）有关，则项目的净现金流量（即税前净现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用），贷款本息偿还、经营税金及附加、土地增值税之后的余额。

3、开发后持有房地产项目时的现金流量

对一个房地产开发项目，有时开发商也可能根据市场情况决定把项目出租或自营，这样开发投资实际上就变回

了长期置业投资。这时的净现金流量主要与净租金收入、同时考虑每年还本付息。这些净租金收入（经营收入）都是未来的、预期的，这就意味着这些收入或收益如果要称为衡量投资价值的因素，就需要对他们进行折现。

在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。

对于房地产开发投资来说，投资、成本、销售收入、出租与经营收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础依据。

4、置业投资项目的现金流量

置业投资的现金流量通常是由两部分构成：一部分是持有期内物业每年的净现金流量（可以计算税前的，也可以计算税后的，根据需要来决定）；另一部分是持有期末物业的净转售收益（即剔除了交易成本及相关税收后的现金流量）。

不管是开发后出售、出租还是自营，也不管置业后是出租还是自营，其净现金流量往往来自于对项目进行投资分析以判断其投资价值的时候，有些动态指标需要考虑折现因素，即把上述的净现金流量折现到项目投资的起始点，然后与项目的投入或支出进行比较，从而判断项目在财务上的可行性。

开发后持有房地产项目时的现金流量和置业投资项目的现金流量，在计算时可以分为三步：第一年现金流量分析、多年现金流量分析、持有期末转售物业时的现金流量分析。

三、关于投资与成本

（一）广义投资与成本的概念

1、投资

广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。

一般工业生产中，投资包括固定资产投资和流动资产投资。

固定资产投资是指用于建造或购置建筑物和机器设备等固定资产的投资。

流动资金是指工业项目投产前垫付，在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。

2、成本

成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资而言，其投产后就开始了产品的生产经营活动，产品的生产与销售伴随着劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。

产品生产经营活动中的费用包括生产费用和销售费用。产品生产费用又称为产品的生产成本或完全成本。

投资分析中与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在：

其一，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生的费用的记录，各种影响因素是确定的，所得到的成本数据是唯一的；而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。

其二，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。