路线价讲义估价法
9第九章 路线价法解读
特殊宗地（街角地、两面临街地、三角形地、 梯形地、不规则形地、袋地等），则需依下列公 式计算：
宗地 其他条 深 度 临街 路线价 总价 百分率 宽度 件修正率
或：
宗地 深 度 临街 其 他 条 路线价 总价 百分率 宽度 件修正额
9.3
路线价估价法的适用范围
适宜于同时对大量土地进行估价，特别 适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等 需要在大范围内对大量土地进行估价的场 合。
9.4.3 路线价的评估 主要采取两种评估方法: 由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等 一般估价方法确定（各国通用） 采用路线价系数法或称评分方式，将形成 土地价格的各种因素分成几种项目加以评 分，然后合计，换算成附设于路线价上的 点数。
9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作 深度百分率又称深度指数。深度百分率 表，又称深度指数表。深度百分率是地价 随临街深度长短变化的比率。深度百分率 表制作，是路线价法的难点和关键所在。 著名的路线价法则：四三二一法则（美 国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼 法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。 9.4.5 计算宗地价格 依据路线价和深度百分率及其它修正率 表，运用路线价法计算公式，即可以计算 得到宗地价格。
图9-1 土地价值与地块临街距离关系
深度百分率的表现形式有三种：单独深 度百分率、累计深度百分率和平均深度百 分率。 单独深度百分率呈递减现象，表现为：
X1 X 2 X 3 X n 1 X n
累计深度百分率呈递增现象，表现为：
X1 ( X1 X 2 ) ( X1 X 2 X 3 ) ( X1 X 2 X n )
9.4
路线价估价法的程序
土地估价之路线价估价法
正旁街路线价
均为两万以上 均为一万五千以上 均为一万以上
二成、一成
均为四万以上 均为三万以上 均为二万以上
三成、二成、一成
2 、台湾路线价法的操作（续）
路角地的地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价 后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉 点起每4.5m为一级距离，依序按三、二、一成予以加成。
５．编制其他宗地条件修正系数表
（1）宽度修正。 （2）宽深比率修正。 （3）容积率修正。 （4）出让、转让年期修正。 （5）朝向修正。 （6）地价分配率修正。
X1-比较样本土地单价； X2-标准样本土地单价； m1-比较样本（宽/深/容积率/宽深比） m2-标准样本（宽/深/容积率/宽深比） 标准样本数为实例中众数或平均数
2
2012-3-17
5．有关概念（续）
（6）临街宗地：里地线与街道之间（即标准深度范围内） 的土地，又称为表地。 （7）袋地：里地线以内但不直接临街的土地。 （8）街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土 地。 （9）骑楼地
二、路线价法估价步骤
1．划分路线价区段 2．设定标准深度 3．测算路线价 4．制定深度修正系数表 5．编制其他宗地条件修正系数表 6 ．临街深度的修正
4．制定深度修正系数表（续）
(2)深度修正的各种方法介绍（续）
2012-3-17
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制 深度百分率的种类： ①单独深度百分率
②平均深度百分率
③累计深度百分率
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制(续)
制作深度百分率表的步骤如下： ①制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的 平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准； ②确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查 中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距； ③确定单独深度百分率； ④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
路线价估价法的名词解释
路线价估价法的名词解释在现代社会，人们在日常生活中难免会遇到各种价格差异，尤其是在购买物品或使用服务时。
为了更好地了解价格背后的原因和公平性，评估专家们通过运用不同的方法和公式来确定物品或服务的价值。
其中一种常用的方法是路线价估价法。
路线价估价法是一种通过制定物品或服务的价格下限和上限来进行估价的方法。
这一方法的核心概念是，价格应该在这个范围内，以便确保市场的公平性和透明度。
这种方法的优势在于它能够减少价格波动和垄断行为的发生，同时也为消费者提供了更多的选择和更好的购买体验。
为了实施路线价估价法，评估专家们需要考虑多个因素。
首先，他们需要对物品或服务的成本进行评估，包括材料成本、人工成本和间接成本等。
其次，他们需要考虑市场需求和供应情况，以及竞争对手的价格水平。
最后，他们还需要考虑消费者的购买能力和价格敏感度。
然而，路线价估价法并非没有局限性。
首先，由于市场环境的不稳定性，价格范围的设定可能并不准确。
其次，消费者可能对价格敏感度有所不同，这可能导致路线价法无法满足所有消费者的需求。
此外，该方法需要评估专家具备深厚的市场知识和经验，否则可能导致不准确的价格估计。
为了解决这些问题，评估专家们可以采用其他方法来补充路线价估价法。
例如，他们可以结合市场调研和消费者反馈，以了解价格对于消费者的重要性和接受度。
同时，他们还可以采用数据分析和预测模型来预测市场需求和价格趋势。
在实际应用中，路线价估价法已经得到广泛应用。
例如，在房地产行业，开发商可以通过路线价估价法来确定住房单价的上下限。
在旅游行业，旅行社可以使用该方法来制定旅游套餐的价格区间。
此外，该方法还可以应用于电子产品、家具、餐饮等各个领域。
综上所述，路线价估价法是一种通过制定价格下限和上限来估价物品或服务的方法。
它旨在确保市场的公平性和透明度，减少价格波动和垄断行为的发生。
尽管存在一些局限性，但通过结合其他方法和专业知识的应用，可以更加准确地估计价格范围，并满足消费者的需求。
第九章 路线价估价法
六、不规则形地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
如果对象宗地可借助于一些辅助线划分为规则的土地，就将其分 割成规则形地，分别求取规则地的地价后加合。
对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，承认其现实的临街宽度， 并以其“面积/宽度”作为其临街深度，查深度指数表后按规则的 矩形地来计算。
对宽度和深度不够均衡的不规则形地，按其近似的规则形地求其 地价。
或正街）的临街宗地，但由于受另一条街道的影响，因而它的便 捷性较一般临街宗地高，地高价价也街高的。路线价 高价街影响深度＝高价街路线价＋低价街路线价×总深度
低价街影响深度＝总深度－高价街影响深度
四、街角地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
美国专门就旁街制定了旁街深度百分率. 日本路线价法对旁街先视作正街计算其评点数，然后再乘以“侧
街道
A
B
C
图9－3
第二节 路线价法的运用
一、一面临街地的评估
矩形地
根据其临街深度12m查深度指数表，然后根据路线价的单位情况， 代入深度修正公式。
8m
12m 1
8m 10m 8m 6m
14m
2
3
4
5
7m 8m 11m
一、一面临街地的评估
平行四边形地
将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价，再加总。 将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深度指数表，然后代入
方路线影响加算率” ，求得街角地的侧方路线加算评点数. 台湾对旁街地价的加计方法以纵横街线的交叉点起每4.5为一级距，
依序按下列成数予以加成。
五、袋地的评估
袋地的深度指数：
根据袋地的“起深度”和“ 讫深度”来确定的，所谓起深度，是 指袋地距街道较近的一边与街道之间的距离，所谓讫深度，是指 袋地距街道较远一边与街道之间的距离。对于讫深度大于标准深 度的袋地，应以里地线为界划分为袋地和里地，分别计算其地价。
第十章 路线价估价法
B宗地总价＝B1 + B2＝3928500 + 162000 = 4090500 （元）
B宗地单价＝4090500 ÷ 4.5 × 20） 45450 （ = （元 / m 2）
C宗地地价计算： 宗地地价计算：
C宗地总价＝45000 × 120% × 4.5 × 8＝1944000 （元）
三、前后临街地地价的计算 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地， 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价 街与低价街的影响深度不同。 街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。
B1部分单价＝45000 × 100% + 35000 × 10% = 48500 （元 / m 2）
B1部分总价＝48500 × 4.5 × 18＝3928500 （元）
B2 部分单价＝45000 × 40% = 18000 （元 / m 2）
B2 部分总价＝ 18000 × 4.5 × 2＝162000 （元）
累计深度百分率为
a1， (a1 + a2 )， (a1 + a2 + a3 )， ⋯， (a1 + a2 + ⋯ + an )
2、路线价法则 四三二一法则：将标准深度100 100英尺的临街地与 四三二一法则：将标准深度100英尺的临街地与 街道平行划分为四等分。 街道平行划分为四等分。 苏幕斯法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 50英尺部分 苏幕斯法则：100英尺深的土地，前50英尺部分 72.5%， 50英尺 占全宗地总价的 72.5%，后50英尺 只占27.5% 若再深50英尺， 27.5%， 50英尺 只占27.5%，若再深50英尺，则宗 地价值仅增加15% 15%。 地价值仅增加15%。 霍夫曼法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 25英尺占全 霍夫曼法则：100英尺深的土地，前25英尺占全 宗地总价的37.5% 37.5%， 50英尺占 宗地总价的37.5%， 50英尺占 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 英尺占87.7% 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 100%。 100%。
房地产估价第九、 十章路线价与其他估价方法
第九章 路线价法
六、计算各宗地土地价格
（一）一面临街矩形土地
当u为单位价格时： V（单价） = u × dv
宗地价格V 深度指数dv
路线价u
dv－平均深度指数
d V（总价）= u×dv×（f ×d）
f
第九章 路线价法
六、计算各宗地土地价格
⑴当临街宽度与标准宽度不同时：
第九章 路线价法
六、计算公式
2、以单位宽度的标准宗地总价作为路线价时，也应采用累 计深度价格修正率 :
第九章 路线价法
六、计算公式
3、以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度 价格修正率
V(单价)＝路线价×平均深度价格修正率 V(总价)＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街
第九章 路线价法
3、矩形街角地
V单=u0×dv0+u1×dv1×t t——旁街影响加价率
A
B u1
u0
V总=（u0×dv0+u1×dv1×t)×（f ×d ）
第九章 路线价法
该相邻临街土地的总价计算如下： 121.92×(40%+30%)＝85.34(万元)
第九章 路线价法
例题
前例中，如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150 英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少 万元？
该相邻临街土地的总价计算如下： 121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%) ＝142.65(万元)
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
第九章 路线价法
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
土地讲堂：什么是土地的路线价估价法？
土地讲堂：什么是土地的路线价估价法？平时小编经常提到基准地价，其中土地路线价是其一个主要表现形式，你知道什么是路线价吗?你知道如何用路线价给土地估价吗?下面就详细讲解：概念了解路线价估价法是根据土地价值高低随距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。
路线价估价法的公式路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
该方法的计算公式：宗地总价 = 路线价× 深度百分率× 宗地面积路线价估价法的执行程序1、划分路线价区段一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。
在划分路线价区段时，应将接近性大致相等的地段划分为同一路线价区段。
一般以一街廓长为一路线价区段，但在繁华街道有时需将街廓划分多段，设定不同的路线价。
而在某些不繁华的街道，有时需将数个街廓划分为一个路线价区段。
此外，在同一街道上，两侧繁华程度有显著差异时，应视为两个路线价区段考虑。
2、设定标准深度设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。
如某路线价区段的临街宗地大部分深度为18米，则标准深度应设定为18米。
3、确定路线价路线价是设定在路线上的标准地块的单位地价。
路线价的求取通常是在同一路线价区段内选择若干标准地块作样本，然后用市场售价类比法、预期收益还原法等具体评估方法，分别求出各样本的单位地价，并把各样本的单位地价算术平均(或取众数)，最终得出路线价。
4、制定深度指数表和其他修正率表深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。
深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。
路线价法20151208讲解
四 路线价法的应用举例
一、单面临街矩形宗地价格计算
见例7－1
二、双面临街矩形宗地价格计算
1、平均估价法：将位于两街之间地段平分为前后两部分，分别计算， 合计全部地价
2、重叠价值估价法：先求高价街所影响的深度，再分别求面临高、 低价街部分地价，再合计求全部地价。
合致点（高价街与低价街影响范围的分界点）计算公式： 高价街影响深度=[高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线 价）]*全部深度 低价街影响深度=总深度-高价街影响深度
2.递减比率的基本概念：越接近路线，土地利用价值越大 3.深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计
深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现 象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减 现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/宗地 深度 4.制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：确定标准深 度；确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用累计 获平均深度百分率。
8
7
6
累计深度百分率（%） 40 70 90 100 109 117 124 130
平均深度百分率（%） 160 140 120 100 87.5 78 70.8 65.2
三 深度百分率表制作原理
二、几个路线价法则
1.四三二一法则
四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地，与街道凭 兴趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路 线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超 过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英 尺价值为8%，第三个25英尺价值为7%，第四个25英尺价值为 6%。
第九章 路线价估价法讲解
第九章
路线价估价法
第一节 路线价估价法的概念
一、路线价估价法概念
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地， 设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于 该特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修 正率法，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种 估价方法。
宗地总价＝路线价 深度百分率 其他条件修正额 宗地面积
第一节 路线价估价法的概念
四、路线价估价法的特点与适用范围
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多 宗土地进行估价的场合。
仅适用于城市的估价。
1、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的 评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳；
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
40
30 20 10
9
8
7
6
40
70
90 100 109 117 124 130
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
平均深度指数 累计深度指数 标准深度 所给深度
（三）制作方法
2、哈柏法则
深度指数
四、深度修正系数表的编制
（一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、累计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an
9第九章 路线价法
深度 (英尺) 单独深度 百分率
25 40
50 30
75 20
100 10
125 9
150 8
175 7
200 6
累计深度 40 百分率 平均深度 160 百分率
70
140
90
120
100
100
109
87.2
117
124
130
65.0
78.0 70.9
9.6
9.4.3 路线价的评估 主要采取两种评估方法: 由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等 一般估价方法确定（各国通用） 采用路线价系数法或称评分方式，将形成 土地价格的各种因素分成几种项目加以评 分，然后合计，换算成附设于路线价上的 点数。
9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作 深度百分率又称深度指数。深度百分率 表，又称深度指数表。深度百分率是地价 随临街深度长短变化的比率。深度百分率 表制作，是路线价法的难点和关键所在。 著名的路线价法则：四三二一法则（美 国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼 法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。 9.4.5 计算宗地价格 依据路线价和深度百分率及其它修正率 表，运用路线价法计算公式，即可以计算 得到宗地价格。
9.4
路线价估价法的程序
9.4.1 路线价区段划分 地价相等、地段相连的地段划分为同一 路线价区段，路线价区段为带状地段，街 道两侧接近性基本相等的地段长度称为路 线段长度。 路线价区段一般以路线价显著增减的地 点为界。
9.4.2 标准宗地的确定 路线价是标准宗地的单位价格 标准宗地是指从城市一定区域中，沿主要 街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标 准的宗地。 标准深度是指标准宗地的临街深度。临街 深度是指宗地离开街道的垂直距离。