第十一章 公共物品、外部性与

经济物品
私人物品
纯公共物品
公有资源
自然垄断 物品
(二)外部性的概念


外部性是一种市场失灵，导致资源配置无效率。政府 需要通过种种努力和制定相关规定改善这种效应，以 保护其他人的利益。 例如，作为公共交通重要组成部分的城市轨道交通， 既存在正外部性，也存在负外部性。轨道交通的出站 口，由于人流的作用，一般对周围商业不动产存在正 外部性；而轨道交通运行时产生的噪声，给沿线不动 产的使用者带来了负外部性。轨道交通运营者往往不 考虑噪声等负外部性的影响，但政府通常会强制运营 者在一些段加装隔音板，以保护周围居民的利益。
(三)公共物品的供给与需求
1．公共物品的效率条件

纯公共物品供给的效率条件可以用福利经济学 的资源配置帕累托效率来表达。帕累托有效或 帕累托最优是指资源分配的一种状态，在不使 任何人境况变坏的情况下，不可能使某些人的 处境变好。政府需要为供应公共物品筹资，即 向私人征税。政府提供的公共物品越多，意味 着私人需要放弃的私人物品也就越多。
P
MSC=MC+ME
a
P P1
C

B d e f g
b c
h A
S=MC
MEC D
O
Q
Q1
Q
图 负外部性与管制
二、公共物品的供给与需求

ห้องสมุดไป่ตู้


(一)公共物品的特性 1．公共物品与市场失灵 2．非纯公共物品的付费问题 3. 搭便车问题 4．非纯公共物品的排他成本
(二)公共提供的私人物品的配给方式




纯公共物品供给的帕累托有效条件是：当(所 有人的)边际替代率之和等于边际转换率时， 纯公共物品的供给是有效的。 私人物品对公共物品的边际替代率意味着每 个人为多得1单位公共物品愿意放弃的私人物 品的数量，边际替代率之和就是所有社会成 员为多得1单位公共物品愿意一起放弃私人物 品的数量。 边际转换率意味着，为多得1单位公共物品， 不得不放弃的私人物品的数量。 公共物品的帕累托有效要求人们愿意放弃的 总量(边际替代率之和)必须等于他们不得不 放弃的数量(边际转换率)。


房地产公共物品
公共道路，军事设施，博物馆，车站等。
二、政府提供房地产公共物品的意义和方式

1.干预市场，使资源配置达到帕累托效率

2.干预收入分配，解决收入不公平问题
(二)政府提供房地产公共物品的方式


一是直接生产进行供给，如军事设施、图书馆、防 洪大堤、铁路、城市道路等。 二是政府以预算安排、补贴、直接购买、政策安排 等方式提供。政府通过财政预算安排建设大型基础 设施，如垃圾填埋场；政府也可以给予补贴的方式 提供，如对承租廉租住房的低收入者提供房租补贴； 向企业购买一定数量的商品房，然后将房屋低租金 出租或低价格出售给中低收人者；此外，政府可以 建立各种政策制度提供公共物品，如通过对建设经 济适用住房的开发企业减免有关税费的政策，激励 企业向社会提供低价的经济适用住房。
2．公共物品的需求与有效供给


个人对公共物品的需求与每个人缴纳的税 收有关。一个人不得不为每一额外单位公 共物品所作出的额外支付称为其税收价格 (tax price)。假定某人的税收价格为P， 即对于每一单位的公共物品，他必须支付 p。他的预算约束为： C+PG=Y C为私人物品的消耗。
第二节 房地产公共物品与有效政府


公共物品
纯公共物品
非纯公共物品
纯公共物品

纯公共物品是指多为一个人提供公共物品 的边际成本为零，且人人都可享受该物品。 这里的边际成本是指增加一个消费者对供 给者带来的边际成本。纯公共物品严格满 足非竞争性和非排他性，如国防。
非纯公共物品
公有资源
自然垄断物品
具有竞争性 却无排他性
具有排他性 却无竞争性
第三节 房地产外部性与房地产管制



房地产的外部性 公共设施，环境因素，物业相互之间的， 交通的外部性。 房地产政府管制的方式 基于市场的管制：征税，罚款，补贴。 直接管制：1.建筑管制 2.土地管制：土地分区，建筑 密度、道路宽度，公共设施比例。
公共提供私人物品的配给方式
公共提供私人物品的 配给方式
使用费
统一提供
排队



使用费是一种受益者承担成本的方法，属于价格系统， 如水费、房租。采取使用费的方式，要对价格体系进 行管理，需要支付交易成本，如收取廉租屋房租要花 费人力和物力。 统一提供是一种不考虑个人需求和愿望，给每个人都 配给同样多产品的一种方法，如统一户型、统一建筑 质量、统一地理区位的廉租房，每个低收人家庭得到 的住房几乎都一样。统一提供方式节约了交易成本， 但不如私人市场那样可以适应不同人的需要和愿望。 由公共统一提供的私人物品往往只维持在一个基本水 平上，例如公共住房的面积不会很大，位置不会很好， 这样就不会有多少人想消费得更多。 第三种方式是排队，人们获取公共提供的产品和服务 不需要交费，但在排队等候中，需要付出等待的时间 成本。



多向一个人提供的边际成本很大的，却由公共提供 的物品称为公共提供的私人物品(publicly provided private good)，如公共住房。 由公共提供住房的一种通常解释是收入的再分配， 即人们是否有住房居住不应只取决于他们的收入。 住房虽然是一种私人物品，但有些家庭和个人由于 收人水平和资金能力的限制不能享有住房，需要由 政府提供公共住房以满足其居住的基本需求。 此外，某些私人物品免费提供，则很可能会造成对 这种物品的过度消费，如大学里学生公寓的免费自 来水，不对学生收费，很容易造成浪费。
第十一章 公共物品、外部性与 房地产管制
公共物品、外部性和管制的基本概念 和基本理论；房地产领域政府管制的 有效性。
第一节 公共物品、外部性与管制理论概述
(一)公共物品的概念 经济物品:私人物品(private goods) 公共物品(pub1ic goods) 一般来说，私人物品具有消费上的竞争性和排他性。 所谓消费的竞争性，是指某人使用一种产品，其他人 就不能使用该产品，或者一个人使用某种产品，就减 少了其他人使用该产品的机会。 排他性指有无可能将他人排除在该物品的利益之外， 也即有没有可能可以阻止其他人使用这些物品。 公共物品具有非竞争性和非排他性。