土地增值税五个问题的探析
学习土地增值税难点总结
学习土地增值税难点总结土地增值税就是“土地争执税”，这是行业大师们专业表述，根本原因这是地方税种，总局规定的总纲总领，各地针可以自行安排合适合理的具体化规定，甚至导致一个市的区与区有些具体执行尺度都不一样。
通过学习，我总结几个土地增值税难点，不一定有标准答案，但希望对房产项目事前、事中、事后的筹划过程有所帮助。
我个人认为土地增值税的筹划，核心就是解决两个问题：1、普通住宅能否符合免税规定2、土增税是超率累进税额，能否将各类别房产增值率降低到综合的安全边际。
这些都需要通过项目利润或现金流量来计算得出的，并且随着项目销售进展及成本的投入变化而变化，项目筹划是动态监控过程，就要看大家各自测算的精确程度了。
一、清算单位项目可以分成几期进行清算，企业当然选择有利的分期。
举例说明，普通住宅分为两期，面积相等，土增税中分别增值率为21%和19%，合并增值率为20%，很显然，合并后通过筹划可以把增值率降低为20%以下（可以免土增税），那么选择合并，要不然，只能选择分期（注：两期普通住宅增值率差异不大的情况下）。
其他案例原理其实也都是一样的。
当然，在税法上能不能主动选择分期，大家看相关税法规定吧，我就不复制粘贴了（下同）。
总之在规定基础上，能不能选择分期，再进行测算筹划就是正确的方向。
二、核算对象当清算分期定了后，核算对象成了关键。
无论二分法还是三分法，普通住宅、非普通住宅、其他（车库、商业），这三种类别的房产关键在于产生的增值额是不一样的：1、车库增值额最低，甚至是负的、商业的增值额最高，两者相抵，效果最佳，但有些情况下车库不在土增税清算范围内，那么其他房产项的增值额只能是特别的高；2、普通住宅的增值额能否控制在20%以下，跟成本分配方法、车库成本归集、是否装修都是关联的。
三、（项目、土地、配套）补贴收入项目上土地项目返还款、公共配套补偿金等补贴收入，为显的专业一点，分税种讨论一下：1、企业所得税：无论是单独作收入，还是冲减成本，都是需要缴企业所得税的；2、增值税：符合缴税条件的需要缴增值税，详见2019年45号文件，一般情况下，房产企业的财政补贴收入都不用缴。
土地增值税清算面临问题及建议
近年来，房地产开发方式日趋多样化，开发过程中相关资料繁多、财务核算数据量大，给税收征管尤其是土地增值税清算工作带来不小难度。
同时，在当前税收风险管理体系逐步完善的背景下，作为财税风险应对手段之一的纳税评估所起到的作用越发重要，但由于征纳双方信息不对称，税务机关很难针对该税种形成有效的风险指标模型进行风险识别，影响了纳税评估效果。
本文立足税收征管实际，深入分析了当前土增清算环节在政策、征管方面存在的问题，以及制约纳税评估效果的因素，并提出做好土增清算工作的相关建议。
一、当前土地增值税清算工作面临的问题土地增值税常被认为是基层税务机关征管难度最大的税种之一，实际工作中，土地增值税清算审核面临税收立法不完善、征管监控难度大及企业利用政策漏洞避税等问题，需要引起税务机关的重视。
（一）政策法规有待进一步完善1.政策规定滞后对当前征管工作难以形成有效支撑《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及为数不多的几个规范性文件组成了总局层面政策体系，且大多颁布时间较早，随着房地产经营形式的多样化，难免出现不适应的地方。
如对于售后回租行为，税企双方很容易产生意见分歧。
实际操作中，各地出台相应具体执行政策，地方性差异较为明显，造成税负不公。
因土地增值税尚未立法，各地房地产开发情况不尽相同，总局常以《通知》、《批复》等形式针对土地增值税征管过程中的问题做出规范，存在政策滞后性，给基层清算审核工作带来困难。
2.政策依据不足不利于基层操作执行土地增值税同企业所得税在收入归集、成本核算方面具有一定相似度，但企业所得税核算范围广泛，土地增值税只是截取房地产企业销售行为产生的收入和相对应的成本，要求应当更为精准，但相对的政策依据较企业所得税少之又少。
例如：开发成本主要在受益对象间分摊，但税企双方对受益原则判定标准不一，对土地增值税计算结果产生较大差别。
尤其针对清算单位和非清算单位之间的成本分摊，税企双方分歧很大，甚至出现“讨价还价”的现象，影响税法刚性。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析随着中国房地产市场的发展和房地产业的繁荣，房地产开发企业越来越需要实施税务筹划来降低税收负担。
其中，土地增值税是房地产开发企业面临的重要税项之一。
本文将分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地使用权、房屋等不动产所有权转让、赠与、交换等处置行为中，增值部分应纳税的税金。
土地增值税的纳税对象是土地增值的权利人，在房地产开发中，通常是房地产开发企业。
二、土地增值税纳税筹划的方法1. 合理规划土地经营项目，在合法合规的前提下选择适合项目的土地，减少未开发用地，避免无法建设导致使用受限的问题。
同时，在土地出让过程中，可以采用多种方式来降低土地出让金，例如与政府协商降低出让金、提供社会公共设施、提高土地利用效率等。
2. 降低地价。
房地产开发企业可以通过与土地所有者协商议价，获得更低的地价。
此外，也可以通过向银行借款购买土地，利用银行的信贷杠杆，以较低的成本进行土地开发。
3. 合理安排财务结构。
房地产开发企业可以通过与银行合作、发行债券等方式降低负债率，降低土地增值税的负担。
4. 注意与税务机关的沟通。
房地产开发企业应该了解税务政策的变化，并及时与税务机关沟通，了解其纳税要求，避免税收风险。
5. 合理利用税收优惠政策。
在国家税收政策中，对于特定的产业或行业往往有一些税收优惠政策，如地方政府所给予的政策、税收暂免政策等。
房地产开发企业可以了解这些税收优惠政策，并在其合法的范围内加以利用。
三、相关法律法规1. 房地产税法。
房地产税法于2019年10月1日正式实施，重点解决了房地产税收政策中的一系列问题，包括房地产企业的纳税规定、税率、税基等方面问题。
2. 土地增值税法。
土地增值税法对于土地所有权的转让、赠与、交换等处置行为中产生的增值部分应纳税的问题做了详细的规定。
3. 企业所得税法。
企业所得税法规定了所有企业应该缴纳的所得税，并在其内涵上有精巧的发展与创新，如利润的界定、税收保护、税收减免等方面的明确定义。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税清算已成为一个极为重要的问题。
然而，当前土地增值税清算中仍然存在一些问题。
首先，一些房地产开发商通过合理避税手段，逃避交纳土地增值税。
例如，他们可能
通过非正常损益来减少应纳税额，或者将土地转让的利润转移到其他公司或国家，从而减
少纳税义务。
其次，一些地方政府存在滞留等待清算土地增值税的情况。
这可能是因为政府的财务
能力有限，或者因政府与开发商之间的利益纠葛而迟迟未能清算税款。
面对这些问题，可以采取以下对策：
首先，应加强对房地产开发企业的税收管理和监管。
政府应设法确保开发商按时缴纳
税款，避免其通过非法手段逃避交纳税款。
其次，应建立严格的法律法规，加强政府和开发商之间的协作和合作。
政府应更好地
利用现有税收制度来促进房地产市场的健康发展，并保护消费者和利益相关者的权益。
最后，应加强公众的宣传和教育，提高房地产市场的透明度和公正性。
公众平台应该
向人们传达清算土地增值税的重要性，并让他们了解政府如何监督市场并保护他们的权益。
总之，应积极采取措施解决当前土地增值税清算面临的各种问题。
只有通过合理有效
的手段解决这些问题，才能促进房地产市场的健康发展，并为国家的经济繁荣做出贡献。
土地增值税报告分析
土地增值税报告分析土地增值税作为我国税收体系中的重要组成部分，对于调节土地资源的合理利用、规范房地产市场秩序以及保障国家财政收入具有重要意义。
本报告将对土地增值税进行深入分析，旨在揭示其运作机制、影响因素以及在实际应用中的相关问题。
一、土地增值税的基本概念与征收意义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
其征收的主要意义在于：1、抑制房地产投机：通过对土地增值部分征税，增加房地产投机的成本，减少投机行为，稳定房地产市场。
2、促进土地资源合理利用：促使土地使用者合理规划和开发土地，提高土地利用效率，避免土地闲置和浪费。
3、增加财政收入：为国家和地方政府提供重要的财政资金来源，用于基础设施建设、公共服务等领域。
二、土地增值税的计算方法与税率土地增值税的计算采用超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率。
计算增值额时，需要先确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金等。
增值额=转让房地产的收入扣除项目金额税率分为四级：1、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
三、土地增值税的影响因素1、房地产市场行情房地产市场的繁荣程度直接影响土地增值税的征收数额。
在市场火爆、房价上涨时，土地增值额往往较大，应纳税额相应增加；反之，在市场低迷时，土地增值额可能较小，纳税额也会减少。
2、土地取得成本土地取得成本的高低对土地增值税的计算有重要影响。
较低的土地取得成本可能导致较高的增值额，从而增加纳税负担；而较高的取得成本则可能减轻纳税压力。
3、开发成本和费用房地产开发过程中的成本和费用，如建筑成本、管理费用、销售费用等，会在计算扣除项目时予以考虑。
土地增值税清算存在的问题及对策
土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖,促进房地产开发健康发展的重要举措.加强土地增值税征管,有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。
然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看,当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。
一、存在问题1、政策宣传不够.对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低，突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款,填报土地增值税清算的各种报表困难,加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感,从而造成了工作的被动性。
2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。
而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施,公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。
3、销售收入不真。
一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象.在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算,将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
使得开发商所申报的收入与实际不符,这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。
4、清算工作量大.土地增值税清算工作是一项全新的工作,工作量大、项目多，实际操作难度大,税收成本高。
一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目.而且，房地产开发大部分是滚动开发,房地产开发项目周期长,在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。
房地产土地增值税清算执行中的问题及对策
房地产土地增值税清算执行中的问题及对策摘要：随着我国经济建设的快速发展，人们生活水平的提高，使得我国人们对于居住，工作环境的要求与日俱增，不管是对于政府还是对于房地产商，房地产的土地增值税都占了纳税金额较大的一部分，所以为了对此项税收进行规范，国家出台了一系列政策来对其进行约束，特别是土地增值税清算的执行工作，不仅直接影响房地产企业的稳定发展，同时也是房地产企业依法纳税的基础。
然而，因多种因素限制，在房地产土地增值税清算的执行中，还存在一些问题，不利于房地产企业的长远发展。
关键词：房地产；土地增值税清算执行；问题及对策引言我国整体经济建设最近几年发展迅速，推动我国各行业的发展进程，为我国经济建设的快速发展奠定基础，其中房地产行业的发展尤为显著突出，对于房地产企业来说，土地增值税是较为重要的一个税种。
由于土地增值税是一种地方性税种，在我国不同地区的土地增值税清算政策存在一定的差异，并且土地增值税自身具有较多规定，计算过程较为复杂，这进一步加剧了清算执行难度。
1土地增值税清算的特征和作用据统计，土地增值税大约占房地产开发企业税负的10%。
虽然同其他的税种具有一些相同点，如我们缴纳税款都属于国家强制规定固定比例的无偿上缴。
但是由于世界上没有完全相同的两个东西，所以土地增值税也具有一些自身的特点：以转让房地产的增值额为计税基础；涉及征税面比较宽；执行超率累进税率；按每次取得增值额征税。
这些不同的特点使土地增值税区别于其他税种的同时，也有了自身的发展和管控空间。
土地增值税作为国家重要税种，也为地方财政收入做出了重大的贡献。
一方面，土地增值税是地方财政收入的重大财源；另一方面，它也是国家对房地产交易市场实施科学调控的工具，尤其对某些房地产企业炒买炒卖土地及房产获取暴利收入进行了抑制，促进了房地产市场健康发展，也为企业带来了好处和动力，推动企业积极改善经营管理结构，最大化的降低成本，在提高综合能力的同时也提高了盈利能力。
财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知-财税字【1995】第048号
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
土地增值税存在的问题及对策
⼟地增值税存在的问题及对策2019-03-05摘要：⼟地增值税是国家在宏观⽅⾯调控房地产⾏业的税种之⼀，对调节房地产开发企业有⼀定影响，但在⼟地增值税征收房地产开发企业的环节中存在⼀些问题必须改进⼟地增值税征收问题，本⽂主要以房地产开发企业为例，阐述其中存在的问题以及对策。
关键词：⼟地增值税 房地产开发企业 问题 对策⼀、引⾔⼟地增值税是房地产开发企业所需缴纳税⾦中较多的⼀种税，⼟地增值税是以转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物以及其他附着物取得收⼊的单位或个⼈，已转让取得的收⼊包括货币收⼊、实物收⼊、其他收⼊减去法定扣除项⽬⾦额后的增值额为计税依据需向国家缴纳的⼀种税赋，不包括以⽆偿转让房地产的⾏为。
有偿转让地上的建筑物、国有⼟地使⽤权、其他的附着物产权所取得的增值额为课税对象。
增值额是指转让房地产时所取得的收⼊减去相关的房地产开发成本、费⽤等等⽀出之后的余额。
⼆、存在的问题1.税率偏⾼、范围较窄。
我国⽬前的⼟地增值税税率采⽤四级超率累进税率，⼟地增值税实际上对房地产开发企业来讲就是反房地产暴利税。
由上⾯的表可以看出，对于⼟地增值率⾼的多征，低的少征，⽆增值的不征。
⼟地增值税的征税范围：（1）转让国有⼟地使⽤权。
（2）地上的建筑物及附着物连国有⼟地使⽤权⼀起转让。
⼟地增值税以增值额为计税依据，房地产取得增值额的途径有：（1）外部环境的变化。
（2）⼟地使⽤权及房屋出租。
（3）转让房地产。
（4）房屋⼟地产权不发⽣转让。
2.存在重复征税、扣除项⽬计算繁琐。
房地产企业的单位及个⼈需要按照经营收⼊缴纳营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、⼟地增值税等等，尤其是⼟地增值税和企业所得税之间严重存在重复征税。
在计算⼟地增值税的过程中，可扣除的项⽬计算是⾮常重要的，可扣除的项⽬较多，计算⼝径和可扣除的尺度也没有完全规范到位，必然存在房地产开发企业的单位或开发商从中调整成本数额的⾏为，但也存在扣除不合理的因素。
3.预征税率过低。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
一、存在的问题
1. 缺乏统一的土地增值税清算标准。
由于各地的土地交易规模和性质有所不同，土
地增值税清算的标准也存在较大的差异，导致了土地增值税清算的统一性较差。
2. 土地增值税清算过程复杂。
土地增值税清算涉及到多个环节和多个部门，相关手
续和文件繁琐，操作流程复杂，给纳税人和地方政府带来了较大的压力。
3. 审核和监督不严格。
在土地增值税清算过程中，一些不法分子往往通过虚构土地
价值等手段规避税收，而相关部门的审核和监督不严，导致了税收损失和不公平竞争现
象。
4. 信息不透明。
在土地增值税清算过程中，一些地方政府和相关部门存在信息不透
明的情况，导致了信息不对称，给纳税人和企业带来了很大的困扰。
5. 法律法规不完善。
目前，我国土地增值税清算的相关法律法规存在许多不完善之处，比如税率、扣缴义务等方面的规定不够清晰，造成了一些纠纷和争议。
二、对策
1. 建立统一的土地增值税清算标准。
相关部门应对土地增值税清算标准进行规范，
建立完善的土地增值税清算标准体系，明确土地交易的种类、地区、性质等相关细则，保
证土地增值税清算的公平性和一致性。
3. 完善审核和监督机制。
相关部门应加强对土地增值税清算的审核和监督，建立健
全的审核机制和监督体系，加大对不法分子的打击力度，保障税收的合规性和公平性。
5. 完善法律法规。
相关部门应积极完善土地增值税清算的相关法律法规，明确税率、扣缴义务、纳税人权利等方面的规定，排除法律法规的漏洞和隐患，保障纳税人和地方政
府的合法权益。
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业在土地增值税清算过程中面临着诸多问题。
土地增值税是房地产企业在土地出让、转让等交易中需要缴纳的税款，是房地产开发企业的一项重要财务成本。
在土地增值税的清算过程中，房地产企业常常面临税负高、税收风险大、清算程序繁琐等问题。
为了更好地解决这些问题，房地产企业需要思考和制定相应的对策，加强风险防范，降低税负压力，提高管理效率。
下面将针对房地产企业在土地增值税清算中所面临的问题进行一些思考，并提出相应的对策。
一、税负压力大的问题房地产企业在土地增值税清算过程中常常面临着税负压力大的问题。
土地增值税税率较高，很容易导致企业负担加重，影响企业的经营发展。
尤其是在房地产市场周期性波动较大的情况下，土地增值税的税负问题更加突出。
针对这一问题，房地产企业可以在土地增值税清算中采取以下对策：1. 优化土地投资结构。
房地产企业可以通过合理规划土地资源的投资结构，避免集中投资于高税负地区，减轻税负压力。
2. 加强税收政策研究。
房地产企业需要深入了解土地增值税相关政策，合理利用各项税收优惠政策，降低税负。
密切关注税收政策变化，及时调整经营策略。
3. 提高财务管理水平。
房地产企业可以通过规范财务管理流程，及时开展税收规划和风险评估，降低税收风险，有效减少税负压力。
二、税收风险大的问题在土地增值税清算过程中，房地产企业面临着税收风险大的问题。
由于土地增值税计算较为复杂，企业往往存在计算错误、遗漏纳税事项等问题，容易导致纳税不准确，给企业带来税收风险。
1. 强化内部管理。
房地产企业需要建立健全的财务管理体系，加强内部审计工作，确保土地增值税的准确计算和申报缴纳。
2. 合规合法经营。
房地产企业在进行土地增值税清算时，需要严格遵守税法规定，合法合规经营，避免因税收违法行为而面临风险和处罚。
3. 加强对外沟通。
房地产企业可以在土地增值税清算过程中与税务机关加强沟通，及时了解相关政策与规定，减少因理解上的偏差而导致的风险。
土地增值税报告分析
土地增值税报告分析土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税报告作为反映土地增值税相关情况的重要文件，对于税务管理、企业决策和房地产市场分析等都具有重要意义。
一、土地增值税报告的基本内容一份完整的土地增值税报告通常包括以下几个主要部分：1、项目基本情况这部分会详细介绍被评估的房地产项目的位置、面积、用途、开发建设情况等基本信息。
2、收入情况涵盖了房地产项目的销售收入、租金收入等各类收入的明细，并对收入的确认原则和方法进行说明。
3、扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目等。
每一项扣除项目都需要有详细的计算依据和相关凭证支持。
4、增值额计算通过收入减去扣除项目，得出增值额。
5、税率及税额计算根据增值额的大小，按照相应的税率计算应缴纳的土地增值税税额。
6、税务筹划建议针对项目情况，提出合理的税务筹划方案，以降低企业税负。
二、土地增值税报告的编制要点1、数据准确性报告中的各类数据，如收入、成本、费用等，必须准确无误，来源合法可靠。
任何数据的偏差都可能导致税额计算错误，给企业带来不必要的税务风险。
2、政策遵循编制报告时要严格遵循国家和地方的土地增值税相关政策法规，确保计算方法、扣除标准等符合规定。
3、逻辑清晰报告的内容应条理清晰，各个部分之间逻辑关系紧密，能够让阅读者一目了然地了解项目的税务情况。
4、证据充分对于各项扣除项目，要有充分的证据支持，如发票、合同、支付凭证等，以应对税务机关的审查。
三、土地增值税报告的作用1、税务合规帮助企业准确计算应缴纳的土地增值税，确保税务申报的合规性，避免因税务问题而受到处罚。
2、成本控制通过对土地增值税的计算和分析，企业可以了解项目的成本构成，从而进行有效的成本控制，提高项目的盈利能力。
3、投资决策对于投资者来说，土地增值税报告可以提供关于项目税务负担的重要信息，帮助他们评估投资的可行性和回报率。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析房地产开发企业（以下简称“开发企业”）因为其业务性质，在做好市场营销、资金筹集等方面的工作之外，还必须要兼顾税收筹划方面的问题。
其中，土地增值税是开发企业最需要关注的一个税种之一。
本文将对土地增值税的纳税筹划问题进行分析。
一、土地增值税概述土地增值税是指在分配土地、转让土地使用权、出租土地、集体土地确权改革中的增值部分，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地增值税法》等法律法规，按照国家和地方规定的税率和征收期限，向国家财政缴纳的一种税款。
（一）开发企业税负优化土地增值税是房地产开发企业经营所得的一个重要组成部分，在纳税时，开发企业应当尽力实现税负优化。
一方面，可以通过保持企业正常生产经营规模，充分利用税收优惠政策减少土地增值税的应纳税额；另一方面，可以合理调整企业的投资结构，有选择性地进行业务拓展，降低应纳土地增值税的税负。
（二）土地增值税计算方式的合理运用土地增值税的计算方式可以根据实际情况选择，其中，企业可根据实际取得的收入确定土地增值税的纳税基数。
这种方式在土地增值率较低的情况下，可以有效降低企业的应纳税额。
此外，开发企业还可根据土地用途的不同，选择不同的计算方式。
例如，用于出租的土地在计算应纳税额时，可以采用所得税法。
企业在计算土地增值税时应充分掌握相关法规，选择最优的计算方式。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地增值税法》规定，个人之间的户口迁移所致的住房建设用地成本的增值不缴纳土地增值税。
开发企业可以充分利用这个法规，留出部分土地用于住房建设，并且将部分土地销售给个人，从而减少应纳土地增值税的税负。
（四）税收筹划与企业发展战略相结合税收筹划需要与企业的发展战略相结合，融入企业管理的各个方面。
开发企业应在税收安排方面注重企业发展的长远规划，根据业务特点，在拓展业务范围、增加投资收益、减少应纳税额等多个方面进行税收筹划，从而逐步形成完善的税收管理体系。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策土地增值税是指在土地经过开发、利用过程中所产生的增值部分，按照一定的比例从相关主体的收益中提取出来所征收的一种税费。
土地增值税具有重要性的财政税种特点，是国家税收体系中的重要组成部分。
然而，我国土地增值税清算定价存在一些问题，可以采取以下措施解决。
问题一：土地增值税清算计算不精准问题。
土地增值税清算计算存在的不精准问题是造成土地增值税清算纠纷的一个重要原因。
土地增值税清算计算不精准，是指清算计算所得的数值和实际情况不符，这样的计算肯定会出现误差。
造成这个问题的原因有很多，其中最常见的是土地增值税的税基和税率一直在变动，以及土地增值税征收标准的不清晰等问题。
对策一：建立精准清算计算体系。
建立精准清算计算体系是解决土地增值税清算计算不精准问题的重要途径。
首先，可以借鉴发达国家的土地增值税清算计算体系，建立全面、精细、先进的土地增值税清算计算框架，完善政策法规，整合数据资源，确保土地增值税税基与税率稳定、明确，从而减少计算误差和风险。
其次，可以通过培训和考核等方式，提高相关人员的业务素质和计算能力，确保其能够准确、快速地进行土地增值税清算计算工作。
土地增值税清算程序不规范问题是指清算程序存在缺失、不全面等情况，导致土地增值税应纳税额和实际纳税额之间产生差异。
在现实生活中，由于土地增值税的征收标准、范围和税额等问题不断变化，土地增值税清算程序也面临着诸多挑战，缺乏统一规范的清算程序不利于解决土地增值税清算纠纷。
对策二：建立全面规范的清算程序。
建立全面规范的清算程序是解决土地增值税清算程序不规范问题的关键。
首先，可以制定相关税收政策法规，明确土地增值税清算程序的应有程序流程、步骤和监管机构，促进纳税人对政策法规的合法理解和遵守。
其次，可以通过强化信息披露、有关部门之间的协同配合等多种方式，完善土地增值税清算程序，使其全面规范、透明、公正、高效，最终避免存在的税收纠纷。
统一土地增值税清算标准是解决土地增值税清算标准不清晰问题的一个有效方法。
房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究
房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
房地产企业的总体税收情况与土地增值税的税收情况紧密相关，而作为一项地方性税种，由于我国各地的土地增值税清算规定执行并不统一，因此也给房地产企业的土地增值税清算造成了较大的困扰，怎样清晰认识和避免在土地增值税清算中出现的难点问题，降低公司税收风险是摆在所有房地产企业面前的一个考验。
一、房地产企业土地增值税难点问题（一）税收政策研究掌握不足在开展土地增值税清算前，必须明确清算单位。
国税发[2006]187号中对土地增值税清算单位的定义是：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
而在实际税务执行层面，各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。
有的地方税务机关以发展和改革委员会颁发的立项文件作为清算单位，有的地方税务机关以住建局颁发的《建设工程规划许可证》为清算单位，在清算过程中，如果房地产企业预测的清算单位划分口径与税务机关认定口径不相符，则可能造成计算结果偏差，因为不同清算单位的增值率会出现正增值或负增值，二者如果并入一个清算单位就可以相互抵消降低增值率，不能并入一个清算单位就可能出现负增值清算单位无法退税，正增值清算单位大额补税，对企业的效益及现金流产生很大影响。
国税发[2006]187号对土地增值税清算时点做了明确规定，包括一般纳税人应当开展土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人开展土地增值税清算两种情形。
在房地产市场行情火热的时候，不少房地产开发项目的土地增值率非常高，如按时清算可能需要补缴大额土地增值税，有的房地产企业尽量推迟清算，近几年房地产受到国家宏观政策调控，在"房住不炒"的基调下，有的房地产开发项目出现了土地价款比销售价还高的情况，这样就直接导致土地增值税清算金额要低于预缴金额，房地产企业需要向税务局申请退税。
土地增值税征管中存在的问题与建议
土地增值税征管中存在的问题与建议高顿网校友情提示，最新哈尔滨会计实务知识相关内容土地增值税征管中存在的问题与建议总结如下：土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物的增值额征收的税种，征收对象主要是房地产开发企业。
房地产业在近几年内得到了蓬勃发展，已经成为拉动我国经济发展的支柱产业和新的税源增长点。
然而，房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，加强和改进土地增值税的征管刻不容缓。
一、土地增值税征管中面临的突出问题（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。
《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。
各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。
但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。
银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策增值税是国家重要的财政税收之一，它是指在商品和服务征税环节中，由增值税纳税人为了履行法定义务，向国家缴纳的税款。
在房地产领域，土地增值税是一项重要的税收，是房地产开发者开发土地所应缴纳的税款，也是城市土地增值过程中的必要环节。
然而，在当前的土地增值税清算中，还存在着一些问题，需要引起我们的关注。
本文将从以下几个方面探讨当前土地增值税清算中存在的问题以及对策。
1.1土地估价不准确土地增值税的主要计算公式是：土地增值税=（土地出让价款-土地取得成本）×土地增值税税率。
其中“土地出让价款”是根据土地估价的结果得出的，如果土地估价存在偏差，就会影响到土地增值税的计算。
但是，目前的土地估价仍然存在一定的不准确性，导致增值税计算时存在跑偏的情况。
这不仅会导致纳税人负担过重，也会导致地方政府税收减少，难以维持公共服务的投入和基础建设的发展。
1.2 计税方式不透明目前，土地增值税计算的方式还存在一定的不透明，在不同地区的计税方式也存在较大的差异，导致纳税人难以对自己的税负做出准确的估算及规避税负。
例如，有些地区依据土地估价来计算税款，而有些地区则是依据建筑面积来计算税款。
这样的不规范和不透明的计税方式，使得纳税人的行为困惑，也增加了土地增值税清算的不确定性。
1.3 税务管理不规范土地增值税的征收管理是税收合规的重要组成部分，它涉及到税务部门的政策宣传、征收管理、资料审查、纳税人服务等方面的具体工作。
然而，现实中还存在着一些税务部门管理不规范的情况，使得一些纳税人存在对税务政策的误解、对税收合规的紧迫程度的低估、信息披露不充分等问题。
这些问题都会影响纳税人在税收合规上的主观意愿和经济效益，对土地增值税清算也产生了一定的负面影响。
针对上述问题，我们可以从以下几个方面探讨对策。
2.1 土地估价的科学性和独立性为了确保土地估价的准确性和独立性，我们应该加强土地估价机构的建设，实施与评估机构业务特点相适应的评估技术和程序。
关于土地增值税征收工作的调研报告
一、当前土地增值税工作中存在的问题（一）征纳双方纳税意识不强。
由于土地增值税征管工作是一项政策性非常强的工作，在地税部门的征收税种中，土地增值税可能是税务人员最头疼的一个税种，无论税务人员还是纳税人对该税种所涉及的税收政策、计算方法都比较生疏，这种现状对土地增值税的征收和缴纳带来很多的不利因素；同时，由于房地产转让形式多样化，计税过程比较烦琐，征纳双方均存在不同的畏难情绪；缺乏规范的征管措施。
在土地增值税的征收、管理、申报、交纳、清算、稽查等环节上，缺乏规范的征管办法作指导，工作存在盲目性。
（二）税务人员的业务素质还有待进一步提高。
土地增值税的计算过程，扣除标准、加诸计除等操作实务，对于一部分税务干部来说还比较生疏，尤其是土地增值税费用扣除的计算基数，有的房地产开发企业把开发过程中的非直接成本、比如管理费用、销售费用等与开发成本混为一体；有的房地产开发企业将不同开发项目的成本费用不能准确归集，与开发项目不能准确对应；如果业务不熟练，很难把这部分费用从开发成本中剔除出来，这样无形中虚增了开发成本，也增大了开发费用加计扣除基数，造成收入减少、达到少缴税款的目的。
（三）税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。
税收征管法对于国土、房管、城建等部门与税务机关的配合与信息通报共享等虽有规定，但无刚性处罚措施，国有土地有偿转让、房产及地上附着物随土地一起转让，在纳税人没有开据税务机关监制发票的情况下，土地管理部门和房产管理部门直接办理国有土地使用权的转移手续和房产产权转移手续，其后果导致纳税人不缴或少缴税款，造成税务机关对此类纳税人的事后管理、检查难度加大。
无法从源头上真正堵住征管漏洞，把握税收主动权。
（四）政策规定还有待明确。
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产开发成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
很显然房地产项目最基本的核算单位就是一个房地产开发项目，而不是开发过程中的单个或几个开发产品。
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土地増值税五个问题的探析（基于江苏口径）土地増值税敏感问题之一：按项目清算按项目清算的政策依据（—）总局规定国税发〔2006〕187号文件规走："土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
"从187号文件规定可以看出,土地增值税必须按项目清算，不受宗地范围和会计核算的影响0 187号文件同时明确,同一项目的分期项目等同于独立项目，但187号文件未明确分期项目是否必须是国家有关部门明确的分期项目，纳税人自行分期的是否视同独立项目，实践中一直存在争议。
（二）江苏规定1、苏地税规〔2015〕8号文件规走："土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。
对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。
" 8号文件规走与187号文件规走基本一致。
8号文件进一步明确了分期项目为国家有关部门批准的分期项目，但同时又保留了纳税人自行分期的权限,几点需要完善的：一是什么情况下可以界定为"开发周期较长"，这是难以量化的，而且无论怎样量化都存在不公平性；二是纳税人自行分期权限过大，分期的大小、各个分期涵盖的开发产品和公共配套如果都由纳税人自行决定，则会产生自行调节税负的可能；三是在大多数情况下纳税人是不可能主动去备案的，这一规定对于税务机关来说形同虚设,失去了主动权；四是当纳税人觉得分期清算有利时是否随时都可以备案？对于备案的有效时限实践中难以把握；五是税务机关是否有认定不符合备案条件不准予备案的权利，实践中存在争议。
需要说明的是，在大多数情况下同一项目分期清算都有可能增加税负，但是在特定情况下也有可能降低税负。
8号文件仍未明确国家有关部门是哪一个部门。
2、苏地税规〔2015〕8号文件规走："对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。
（注：自2017年1月1日起废止）如果把分期清算看成项目分立，那么上述规走就是项目合并。
3、原江苏省地方税务局以白皮书的形式明确："国家有关部门原则上是指发改委。
但对收入、成本难以确定的特殊情况，如对发改委因批准权限限制将同一宗地块分为多个项目，可根据规划或建设部门核发的建设工程规划许可证确定清算单位。
"房地产开发项目的审批部门是发改委，因此项目和分期项目应当由发改委立项文件确走。
同一文件中明确的分期项目也应当分期清算。
二.清算后再销售（一）相关政策国税发〔2006〕187号文件规定："在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额2清算的总建筑面积。
"目前针对清算后再销售的土地增值税政策较少，根据江苏省土地增值税清算申报的相关要求，清算后再销售应当按套计算应缴增值税，目前逐步演变为按月分类型计算清算后再销售土地增值税。
（二）存在问题1、按套或者按月清算与按项目清算的基本原则相违背，缺少政策依据支撑。
2、清算后新增的成本费用目前无法在税前扣除。
认为只要是符合政策规走的成本费用都应当可以在税前扣除。
3、同一类型房地产可能会适用多个税率且盈亏不能相抵, 造成税负畸高。
以下通过清算后再销售相关案例进行分析: 例1 :某房地产公司营业用房清算时增值额为-3000万元，清算后再销售产生正数增值额1500万元。
按照江苏当前的申报口径,盈亏不能相抵。
例2 :某房地产公司营业用房清算时增值额为4000万元, 清算后再销售产生负数增值额2000万元，盈亏不能相抵。
例3 :某房地产公司2019年12月完成清算,2020年1 月以高价（增值率超过200% ）卖出位置较好的门面房, 2月以低价（增值率低于50% ）卖出位置较差的门面房, 那么1月适用税率为60% , 2月适用税率为30%。
例4:某房地产公司清算后再销售营业用房,1月申报增值额-1000万元，3月申报增值额800万元,盈亏不能相抵。
（三）相关建议按项目清算是土地增值税的基本要求，清算后再销售的政策口径不能与按项目清算原则相违背。
我们不能片面机械地去理解187号文件有关清算后再销售的规走，187号文件从未否定按项目清算，也从来没有要求清算后新增的成本费用不能在税前扣除。
笔者认为在可清算状态下完成的清算应当视为预清算,此后必须进行二次清算（最终清算），如此才能从根本上解决问题和矛盾,真正实现按项目清算。
关于二次清算的时点问题,笔者认为如果开发产品销售（包括转为自用）比例达到100%时，必须进行二次清算;如果销售比例长期达不到100% ,二次清算时点可以由纳税人提出并申报税务机关受理。
完成最终清算后剩余开发产品再销售必须适用二手房政策计算土地增值税。
土地増值税敏感问题之二：分类型清算一、江苏地区规定苏地税规〔2012）1号公告规定：“同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税：（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
'‘苏地税规（2015） 8号公告规定：“自2016年3月1日起，同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额从上述规定可以看出，江苏地区要求按照“三分法” 进行土地增值税清算，目前全国大多数地区执行的都是“三分法”。
二、分类型清算的目的分类型清算主要有两个目的：一是对免税项目（普通住宅增值率20%以下免税）进行单独核算（通常对纳税人有利）；二是组织更多的税收收入（通常对纳税人不利）。
第二个目的只是笔者个人的推定：由于土地增值税不允许不同项目之间的盈亏相抵、也不允许不同清算类型之间的盈亏相抵（目前清算前清算后盈亏也不能相抵），且适用税率为超率累进税率，因此，如果不考虑免税，清算类型分得越细，税收负担很可能越高。
三、分类型清算的上位法依据（一）土地增值税细则细则规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算细则只是明确了土地增值税应当按项目（或核算对象）计算应缴土地增值税，并未涉及分类型问题，因此不能作为分类型的政策依据。
细则明确的是“按项目”而不是“按宗地”计算应缴土地增值税，因此发改委的立项文书决定了土地增值税清算单位。
（二）财税（1995） 48 号财税（1995） 48号文件规定：“对纳税人既建普通标准住宅（注：目前普通标准住宅等同于普通住宅，下同）又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
”48号文件要求分别核算普通标准住宅与其他类型房产的增值额，其目的显然是要求对免税项目进行单独核算。
从48号文件的表述来看，其要求的是“两分法”（普通住宅及其他），即免税类型和非免税类型两分。
有人认为，48号文件只是要求“分别核算增值额” 如果不分别核算增值率就无法判断普通住房能否免税，如果不分别计算应缴土地增值税，分别核算增值额就会毫无意义。
（三）国税发〔2006） 187号国税发（2006） 187号文件规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额需要注意的是，在土地增值税政策中，“非普通住宅” 也是住宅，而不是非住宅。
187号X件明确要求分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额，从文字表述来看，住宅就必须两分，再加上非住宅，则至少要三分，这一规定应当是“三分法”的政策源头。
（四）国税发（2009） 91号国税发（2009） 91号文件要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税"O91号文件首次明确了分别计算增值率和缴纳土地增值税问题，但是并未明确“不同类型房地产”如何分类的问题，由此全国各地产生了两分、三分、四分、五分等不同标准。
（五）税总发（2015） 114号税总发（2015） 114号要求《土地增值税纳税申报表（一）》增加房产类型子目，将子目归到3个类型中，每一个子目对应一个房产类型。
子目由各省自行设定，自行维护。
从上述规定可以看出，从土地增值税申报表的角度, 分类型清算最多只能三分，但是从总局层面仍未有明确的分类标准，省级税务机关可自行规定分类型清算的标准。
四、几个问题的探讨（一）能否否定分类型清算土地增值税立法正在进行中，个人认为完全可以取消分类型清算，理由有以下几点：第一，分类型清算人为割裂了同一宗地、同一项目的土地增值，与土地增值税按项目清算的立法精神相违背；第二，分类型清算事实上造成了同一项目可能适用多个税率，很可能增加了纳税人不合理负担；第三，分类型清算事实上造成了同一项目不同类型房地产的增值额正负不能相抵，很可能增加了纳税人不合理负担。
如果新法明确取消分类型清算，笔者认为仍然可以单独测算普通住房能否享受免税优惠：如果纳税人符合免税条件并选择享受优惠，则可以将普通住房享受免税的金额单独计算，作为应纳税额的减项填报；如果普通住房的增值额为负数，纳税人也可以放弃免税。
（二）当前能否放弃普通住房免税优惠从税法原理上分析，任何免税优惠纳税人都是可以放弃享受的。
但是问题在于，当普通住房的增值额为负数, 如果纳税人放弃享受优惠，能否将普通住房与非普通住房合并计算应缴土地增值税呢？对此有人认为，根据财税（1995） 48号X件的规定，不分别核算普通住房和其他类型房屋的后果无非是普通住宅不能免税，纳税人故意不分别核算并放弃免税，就可以让普通住房与非普通住房合并计税。
笔者认为，从此后税收政策的演变来看，对不同类型房地产分别计算增值额、增值率和土地增值税已经成为硬性要求，与纳税人是否享受免税没有因果关系，纳税人没有选择权。
也就是说，在当前政策条件下，纳税人放弃普通住宅免税优惠是毫无意义的。
（三）理论上不同类型的增值额能否正负相抵从按项目清算的角度，同一项目不同类型房地产的增值额如果有正有负，应当先相抵再计税，如此才能准确反映项目土地的增值情况。
但是在实践中，按项目清算已经演变为按类型清算，项目与项目之间、同一项目的不同类型房地产之间，增值额正负均不能相抵。
五、税收筹划纳税人应当根据分类型清算的特点事前进行必要的税收筹划，例如确保普通住房免税、平衡不同类型房地产的增值额、釆用资本运营的方式回避高税负，等等。