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最新整理房产税对房价影响理论述评

房产税对房价影响理论研究述评

一、引言

从1998 年起，我国实行住房制度市场化、商品化改革，房地产业蓬勃发展。20xx年房地产开发投资已达95979亿元，是1986年的951倍，年均增长约28.5%，带动了各个行业的发展。随着城镇化步伐的加快，从20xx年开始，我国楼市价格总体上涨趋势和幅度明显。20xx年初房价普高后回落预示地产业步入新常态，但高房价问题依然存在。特别“去库存”政策推出，一、二线等大中城市房价暴涨，引发警惕。城市住房问题尤其是大中城市住房问题仍旧严峻。结构性供求、炒房等问题造成的市场失衡局面使普通市民购房压力大增。

房产税作为宏观调控工具对调控房价，稳定房产市场有何影响一直是国内外学者xx的议题。20xx 年我国房产税改革试点相继在xxxx市和xxxx市启动，推动了国内相关研究。本文梳理和总结了国内外不同理论派别针对房产税对房价影响的研究成果，较为系统全面地回顾了各方在该问题研究的情况，以期为未来研究提供一定的借鉴和参考，为解决我国房产税改革及房价调控问题注入能量。

二、房产税对房价影响的理论研究综述

（一）房产税税收归宿视角下三种相关理论述评

房产税税收归宿研究房产税如何改变房地产相对价格。学界对此有三种主要理论观点，即“传统型”、“受益论”、“新论”。

1、传统观

传统论认为房产税是中性的。其研究假定在局部均衡框架下，资本价格由整个资本市场确定，单一地区税收政策不对其产生影响。财产税对资本部分的负担以住房价格增长的方式全部转嫁给房屋购买者。土地供给完全缺乏

弹性的假设导出税收中的土地部分完全由土地所有者承担。如果土地供给非固定，则税收负担承担者为土地所有者和使用者。供给和需求弹性决定了两者的摊付比率[1]。

2、基于受益论的相关研究述评

从受益论看，房产税不具有扭曲效应。房地产资源配置效率不会受其影响。

Tiebout模型（1956）是房产税受益论的拓展基础[2]。Oates （1969）采用此模型用以解释房地产税，调查新泽西州的 53 个城镇，研究房屋价值、财产税、教育支出三方关系。结论为财产税与房产价格负相关，公共支出中教育支出与房产价格正向相关，税率越低的区域财产价值越高，说明房产价值中包含被资本化的房产税和支出。

Fischel（1985；1992；2000）等人考虑了政治因素变量，实证说明政府对房产税作用的定位影响了房产税是否具有受益性。

Charlot， S （Charlot， Sylvie）； Paty， S （Paty， Sonia）； Visalli，M （Visalli， Michel）（20xx）借助Tiebout Hypothesis，利用 1994-20xx 的财产税和房地产交易数据考察地方税对房价的影响，实证结果表明地方财产税率对房价没有影响，而税收的数量对房产价格有负面影响[3]。

我国学者梁若冰、汤韵（20xx）利用蒂布特模型实证分析中国部分大中型城市房价变化情况，公共支出提供的公共产品和服务的优劣多寡影响房屋价值，影响关系为正向。进而指出用房产税替代土地转让金能有效遏制地方政府在城市土地供给上扭曲市场机制的冲动[4]。白彦锋，宫旭，贾潇（20xx）借助拓展的蒂布特模型，对三大城市进行分析，得出地方财政支出与房价正相关。 [5]。范新英，张所地（20xx）应用蒂布特理论，计量研究发现，公共服务供给水平与房屋价格之间存在显著的非线性门限关系。房产税政策可考虑与各地公共服务供给水

平结合。

国外学者主要通过改进模型，运用实证计量研究将地方政府公共支出、房产税和房价之间的关系进行分析，在研究结论上保持了基本的一致性，即地方政府公共支出对房价变动作用显著，房产税和房价具有负向相关性，而地方公共支出和房价存在正向相关性。因其通过对房屋的不可流动性和消费者的流动性、分区制及完全资本化为房屋价值等内容的论述，结合事实作为论据论证房地产税是受益税及其和房价的互动关系，但就流动性很强的商业资本方面的税收问题的借鉴价值受到了局限。

国内学者结合中国地区实际情况，参考并拓展了Tiebout模型，从公共支出、公共服务水平等与税收挂钩的影响因素对我国的房价进行实证研究，考察其对房价的影响程度，表明公共财政支出与房价存在正向相关关系。但不足之处主要表现在运用面板数据综合分析地方财政支出对房价的贡献率，而忽视了中东西部经济发展不平衡、区域人均收入分配差异等，所以在房产税对房价调控影响程度对房产税设置有何具体参考价值尚待。

3、新论相关研究述评

新论关于房产税与房价关系的研究认为房产税实质是资本税，具有累进性和无效性，是非中性的 [6]。

新论假设资本毫无供给弹性。Mieszkowski（1972）利用调整后的税负归宿一般均衡模型，得出财产税平均负担均由资本所有者买单。Mieszkowski把房地产税按利润税效应和消费税效应考察，将行政区划分为高税区和低税区，高房税会促使资本转移，从而降低了该地区土地和工资价格，但房屋和商品价值会上升；与此同时，当资本被吸引到低税区时，则产生相反的结果。 Mieszkowski模型对很多现实性因素表现出局限性，如该税负占公共支出的比重等，故而对房产税