武汉写字楼市场现状与总结PPT课件
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武汉写字楼现状与销售规律总结
2015年1月 世联行
1
[目录]
[1] 武汉写字楼市场演变特征 [2] 武昌写字楼市场格局 [3] 武汉写字楼营销经验
2
Part 1
武汉写字楼市场演变特征
发展历程、供应表现、去化特征
3
写字楼市场发展历程
写字楼市场表现与第三产业发展高度相关，武汉 写字楼市场仍处于上升通道
车位面积比 1：170
自身配套
裙楼商业
1：107 甲级1写：1字42楼标准1：车216位(整体面) 积比11(整:：1体5)0150左1：右150(含商业) 1：171(含住宅)
裙楼商业
裙楼底商
商业、酒店 会所
大型商业集群
商业、酒店 公寓
裙楼底商
区位交通
建设大道金 融街
新华路与江 汉北路交汇
中山路 临地铁口
中北路 正地铁口
中北路 正地铁口
中北路、徐东大 街，正地铁口
徐东大街，临 规划地铁口
8
武汉写字楼市场特征 租赁市场表现>>出租率创新高、租金平稳上涨
➢ 2014年3季度武汉市优质写字楼空置率为近年来最低14.3%，武昌甲级写字楼 出租率基本维持在90%以上；
➢ 2014年3季度武汉市优质写字楼平均有效租金突破90元/平米·月，近年来持续 平稳上涨。
指标
外立面
大堂高度/ 面积 楼高
广发银行大 厦
玻璃幕墙
IFC国际金融 中心
干挂石材+玻 璃幕墙
9.8米/700㎡ 7米/800㎡
221米
210米
凤凰国际
1818中心
汉街总部国际
玻璃幕石墙 材+石L材O+玻W璃-幕E墙玻璃LO幕W墙-E玻璃
6.8米/200㎡ 90米
11米/1100㎡ 181.8米
10米/900㎡ 120米
数据来源：上海高力国际研究部 9
武汉写字楼市场特征 租赁市场表现
建设大道商务圈及汉口滨江商务区写字楼租金水平领跑全市，其中以高品质 硬件水平及高物业附加服务著称的企业中心5号租金独占鳌头
➢ 全市以汉口滨江商圈和建设大道商务 圈平均租金最高，集中众多高档写字 楼，其次是解放大道、武广商务圈和 CBD商务圈，是汉口比较老牌的商务 圈，因其地段优越，写字楼租金也居 高不下；
第三产业产值 (亿元)
写字楼整 体容量
>5000
高等
2000～5000
中等
<2000
低等
模型来源：世联模型
武汉市第三产业产值发展状况
深圳2001－2006年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份
2001 2002-2005 2006
三产产值 1237 1488-2299 2747
年均办公
成交面积 11.0
入市时间
1996-2000年
2001-2016年
2017-2020年
2021以后
武汉写字楼产品演进过程
6
武汉写字楼市场特征 武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，主要表现在以下方面：
硬件档次提升 租金平稳上涨 高端项目出现 软性服务提升
7
武汉写字楼市场特征 硬件档次提升>>配置、用材、商务配套水平不断提升
写字楼的市场表现与第 三产业发展高度相关，第 三产业总量反应了城市写 字楼的整体容量水平；
随着第三产品的大力扶 持及发展，中小企业发展 迅猛，关注使用成本，商 住楼办公市场迅猛发展， 市场需求急剧上升
起步期
近年武汉GDP总量平稳上升，产业结构相对稳 定，且在调整中不断优化，目前发展阶段与深圳 02-05年类似；
次精神需求；
浙商国际大厦
客户特点：
新世➢界硬国件贸、设计融入商务化、 IFC
➢客户对于办公产品瑞认通广场 效率化、人性化关注。
知处于初级水平，常由
客户特点：
于单纯的价格世因贸素大对厦高
➢客户对于高端办公产品逐
端建产银品大存厦在排斥心理。 泰和广场
渐认可，但对于过度超前产 品仍存在接受障碍。
人市信场汇特武点胜：路项目 ➢甲级、超甲级写字楼全面占 领太市和场环。贸中心 恒隆广场 产品特点： ➢产品满足客户物质、精神双 重需求，并给客户带来尊崇感、 荣耀感； ➢硬件、设计全方面以人为本 并追求独特、个性。 客户特点： ➢客户对于高端办公产品价值 认知成熟，并乐于接受。
23.2
37.6
百度文库
阶段年均
面积增幅
--
111%
62%
北京2002－2006年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份
2002
2003-2005
2006
三产产值
2982
3435-4854
5837
年均办公
成交面积
62
87
180
阶段年均
面积增幅
--
产值单位：亿元
40%
107%
面积单位：万平米
武汉未来六年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展情况
中等容量
高等容量
主要阶段 2015-2020
2014
第三产业产值 5712-11489
4967
按照年增幅15％的保守增速预估未来六年武汉的三产产值，根据写字楼发展水 平评估模型，推测武汉写字楼容量自2015年起将从中等容量上升到高等容5 量
5
写字楼市场发展历程
武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，高端写字楼为主流发展 方向，产品及市场需求呈现多元化趋势
普提金 LOW-E玻璃 10米/200㎡
265米
电梯品牌及 蒂森克虏伯
速度
6m/s
三菱6m/s
OTIS2.5m/s
蒂森克虏伯 6m/s
三菱3.5m/s
OTIS3.5m/s
电梯部数
14部
10部 甲级写10字部 楼标准梯14部面比1：244405层 层011020部 部-5000 16部
电梯面积比 1：4900
未来在经济收入增加，内需不断拉大的情况下， 第三产业发展空间依然巨大，与之相对应办公市 场需求同样会呈上升态势。
发展期
平稳期
产业结构调整期写字楼需求量 随第三产业发展同步增长
由销售转向 持有租赁为 主
4
写字楼市场发展历程 从产业层面来，第三产业的快速发展将会使武汉未来写
字楼容量出现较大程度增幅
写字楼发展水平评估模型
产品档次
建设期
快速发展期
稳定繁荣期
市场特点：
市场特点：
超甲级
➢以乙级写字楼为主。 产品特点：
➢甲级写字楼逐步武取汉代保乙利级文化广场 写字楼，超甲级写字楼开始
➢产品商务感、纯粹性 较薄弱；
出现。 产品民特生点银：行大厦
企业中心5号
甲级 乙级
➢硬件仅能支撑基本的
➢产品开始关注客户更高层 新世界中心
办公需求。
1：4300
1：5969
1:4142
1：5113
1:5937
联发国际大厦
LOW-E玻璃
10米/800㎡ 183米
蒂森克虏伯 3.5m/s
12部(不含3部 商业摆渡梯)
1：4445
标准层高
4.0米
3.6/5.4米
3.6米
4.2米
4.2米
3.9米
3.8米
车位
403
400
420
1564
3000
2000
1164
2015年1月 世联行
1
[目录]
[1] 武汉写字楼市场演变特征 [2] 武昌写字楼市场格局 [3] 武汉写字楼营销经验
2
Part 1
武汉写字楼市场演变特征
发展历程、供应表现、去化特征
3
写字楼市场发展历程
写字楼市场表现与第三产业发展高度相关，武汉 写字楼市场仍处于上升通道
车位面积比 1：170
自身配套
裙楼商业
1：107 甲级1写：1字42楼标准1：车216位(整体面) 积比11(整:：1体5)0150左1：右150(含商业) 1：171(含住宅)
裙楼商业
裙楼底商
商业、酒店 会所
大型商业集群
商业、酒店 公寓
裙楼底商
区位交通
建设大道金 融街
新华路与江 汉北路交汇
中山路 临地铁口
中北路 正地铁口
中北路 正地铁口
中北路、徐东大 街，正地铁口
徐东大街，临 规划地铁口
8
武汉写字楼市场特征 租赁市场表现>>出租率创新高、租金平稳上涨
➢ 2014年3季度武汉市优质写字楼空置率为近年来最低14.3%，武昌甲级写字楼 出租率基本维持在90%以上；
➢ 2014年3季度武汉市优质写字楼平均有效租金突破90元/平米·月，近年来持续 平稳上涨。
指标
外立面
大堂高度/ 面积 楼高
广发银行大 厦
玻璃幕墙
IFC国际金融 中心
干挂石材+玻 璃幕墙
9.8米/700㎡ 7米/800㎡
221米
210米
凤凰国际
1818中心
汉街总部国际
玻璃幕石墙 材+石L材O+玻W璃-幕E墙玻璃LO幕W墙-E玻璃
6.8米/200㎡ 90米
11米/1100㎡ 181.8米
10米/900㎡ 120米
数据来源：上海高力国际研究部 9
武汉写字楼市场特征 租赁市场表现
建设大道商务圈及汉口滨江商务区写字楼租金水平领跑全市，其中以高品质 硬件水平及高物业附加服务著称的企业中心5号租金独占鳌头
➢ 全市以汉口滨江商圈和建设大道商务 圈平均租金最高，集中众多高档写字 楼，其次是解放大道、武广商务圈和 CBD商务圈，是汉口比较老牌的商务 圈，因其地段优越，写字楼租金也居 高不下；
第三产业产值 (亿元)
写字楼整 体容量
>5000
高等
2000～5000
中等
<2000
低等
模型来源：世联模型
武汉市第三产业产值发展状况
深圳2001－2006年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份
2001 2002-2005 2006
三产产值 1237 1488-2299 2747
年均办公
成交面积 11.0
入市时间
1996-2000年
2001-2016年
2017-2020年
2021以后
武汉写字楼产品演进过程
6
武汉写字楼市场特征 武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，主要表现在以下方面：
硬件档次提升 租金平稳上涨 高端项目出现 软性服务提升
7
武汉写字楼市场特征 硬件档次提升>>配置、用材、商务配套水平不断提升
写字楼的市场表现与第 三产业发展高度相关，第 三产业总量反应了城市写 字楼的整体容量水平；
随着第三产品的大力扶 持及发展，中小企业发展 迅猛，关注使用成本，商 住楼办公市场迅猛发展， 市场需求急剧上升
起步期
近年武汉GDP总量平稳上升，产业结构相对稳 定，且在调整中不断优化，目前发展阶段与深圳 02-05年类似；
次精神需求；
浙商国际大厦
客户特点：
新世➢界硬国件贸、设计融入商务化、 IFC
➢客户对于办公产品瑞认通广场 效率化、人性化关注。
知处于初级水平，常由
客户特点：
于单纯的价格世因贸素大对厦高
➢客户对于高端办公产品逐
端建产银品大存厦在排斥心理。 泰和广场
渐认可，但对于过度超前产 品仍存在接受障碍。
人市信场汇特武点胜：路项目 ➢甲级、超甲级写字楼全面占 领太市和场环。贸中心 恒隆广场 产品特点： ➢产品满足客户物质、精神双 重需求，并给客户带来尊崇感、 荣耀感； ➢硬件、设计全方面以人为本 并追求独特、个性。 客户特点： ➢客户对于高端办公产品价值 认知成熟，并乐于接受。
23.2
37.6
百度文库
阶段年均
面积增幅
--
111%
62%
北京2002－2006年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份
2002
2003-2005
2006
三产产值
2982
3435-4854
5837
年均办公
成交面积
62
87
180
阶段年均
面积增幅
--
产值单位：亿元
40%
107%
面积单位：万平米
武汉未来六年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展情况
中等容量
高等容量
主要阶段 2015-2020
2014
第三产业产值 5712-11489
4967
按照年增幅15％的保守增速预估未来六年武汉的三产产值，根据写字楼发展水 平评估模型，推测武汉写字楼容量自2015年起将从中等容量上升到高等容5 量
5
写字楼市场发展历程
武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，高端写字楼为主流发展 方向，产品及市场需求呈现多元化趋势
普提金 LOW-E玻璃 10米/200㎡
265米
电梯品牌及 蒂森克虏伯
速度
6m/s
三菱6m/s
OTIS2.5m/s
蒂森克虏伯 6m/s
三菱3.5m/s
OTIS3.5m/s
电梯部数
14部
10部 甲级写10字部 楼标准梯14部面比1：244405层 层011020部 部-5000 16部
电梯面积比 1：4900
未来在经济收入增加，内需不断拉大的情况下， 第三产业发展空间依然巨大，与之相对应办公市 场需求同样会呈上升态势。
发展期
平稳期
产业结构调整期写字楼需求量 随第三产业发展同步增长
由销售转向 持有租赁为 主
4
写字楼市场发展历程 从产业层面来，第三产业的快速发展将会使武汉未来写
字楼容量出现较大程度增幅
写字楼发展水平评估模型
产品档次
建设期
快速发展期
稳定繁荣期
市场特点：
市场特点：
超甲级
➢以乙级写字楼为主。 产品特点：
➢甲级写字楼逐步武取汉代保乙利级文化广场 写字楼，超甲级写字楼开始
➢产品商务感、纯粹性 较薄弱；
出现。 产品民特生点银：行大厦
企业中心5号
甲级 乙级
➢硬件仅能支撑基本的
➢产品开始关注客户更高层 新世界中心
办公需求。
1：4300
1：5969
1:4142
1：5113
1:5937
联发国际大厦
LOW-E玻璃
10米/800㎡ 183米
蒂森克虏伯 3.5m/s
12部(不含3部 商业摆渡梯)
1：4445
标准层高
4.0米
3.6/5.4米
3.6米
4.2米
4.2米
3.9米
3.8米
车位
403
400
420
1564
3000
2000
1164