最新整理房地产估价报告4.docx

最新整理****房地产估价报告（4）

三、市场背景分析

房地产业是我国的重点支柱产业。随着市场经济的不断发展，房地产业在推进城市建设、积累社会财富、改善人民物质文化生活水平等方面发挥着十分重要的作用。

中关村是规划中的中关村科技园区海淀园的中心区所在，她的前身是xxxx市新技术产业开发试验区，“中关村电子一条街”是它的发祥地。这里汇集了全国最著名、最具权威性的科研院所及大专院校，是令世界瞩目的智力高度密集地区，被称为**的“硅谷”。经过10多年的建设，近年来中关村房地产不断升温，已经成为京城房地产开发的热点区域。

这几年政府下决心改变中关村的环境，并作出了相应规划，确定了中关村西区、中关村**城、北大科技园、清华科技园等重点改造建设项目，并且这些项目均已开工建设。这些项目竣工后，中关村的人文科技环境将更上一层楼。

中关村是xxxx市内写字楼最集中的几个地区之一，目前供应的写字楼个数在30个以上，供应面积（含已租、已售、在租、在售）已经达到129万平方米。其中已经入住的写字楼面积为90万平方米，尚未入住的供应面积为39万平方米。特

别是近几年来供应面积增幅很大，有一半是近三年来新建的。这些新建的写字楼单个供应面积大，在楼宇配套上应用了5A智能化等现代化设施，使中关村业已成为xxxx高档写字楼的聚集地。

中关村写字楼市场需求长期以来一直保持着强劲的势头，是xxxx三大办公区（CBD、金融街和中关村）之一。写字楼的需求很旺盛，据统计写字楼入住率在70％～90％。

四、最高最佳使用分析

估价对象规划及现状用途为科研、设计，根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，与所处区域的配套设施功能及物业自身特点相符，本估价报告中估价对象按其现状用途使用为其最高最佳使用方式。

五、估价方法选用

根据委托方提供的有关资料和受托方掌握的市场底价资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，决定此次估价采用成本法、收益法对估价对象进行评估。

方法一：成本法

估价对象位于xxxx市海淀区中关村地区，该地区建筑市场已初具规模，市场规则基本形成，开发商成本、利润具有一定的公开性和替代性，类似估价对象的房地产成本有据可查，故可采用成本法综合测算估价对象的房产现值，即以开发或建造估价对象所需各项必要费用之和为基础，再加上正常的利息和应纳税金得出估价对象的重置成本，再扣除相应的折旧额，从而得到估价对象在估价时点的房产现值。

方法二：收益法

本次评估的对象具有潜在的投资收益，并且可以收集到类似物业的客观收益水平，

因此可以采用收益法进行估价。首先估算估价对象每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过资本化率求得估价对象的房地产于估价时点的现值，然后扣除其估价时点的土地价格（楼面熟地价），即可得到估价对象的价格现值。

六、估价结果确定

1、房屋价格确定的方法

（1）说明采用不同方法估价结果

采用成本法确定的房屋单位价格为xxxx1.6元/平方米

采用收益法确定的房屋单位价格为xxxx5.5元/平方米

（2）估价对象房屋价格的最终确定

考虑两种方法求得房屋价格相差幅度不大，故采用简单算术平均值作为本次评估的最终结果。

即：单位房屋价值＝（xxxx1.6+xxxx5.5）÷2

＝xxxx9元/平方米

则：房屋总价＝房屋单位价格×建筑面积

＝xxxx9×4xxxx.8

＝560.48万元

2、估价结果

建筑面积：4xxxx.8平方米

单位房屋价值：xxxx9元/平方米

房屋总价：560.48万元

大写金额：伍佰陆拾万元肆仟捌佰元整

（货币单位：人民币元）

附件

1、估价对象的区域位置示意图

2、估价对象现状照片

3、《国有土地使用证》复印件（京海国用（20xx划中）字第xxxx3号）

4、《房屋所有权证》复印件（海权字第xxxx94号）

5、《关于调整联想园区用地的批复》复印件（科发建复字〔20xx〕197号）

6、《关于文献情报中心科技信息研究开发楼可行性研究报告的批复》复印件（〔93〕科发计字0207号）

7、《建设工程规划许可证》复印件（〔94〕市规建字xxxx2号）

8、《建设工程开工证》复印件（京建开字〔94〕第01632号）

9、《工程质量竣工核验证书》复印件

10、委托方的企业营业执照复印件

11、估价机构资质证书复印件

12、估价机构营业执照复印件

13、估价人员资格证书复印件