房地产开发企业税收筹划(2009)
合地税〔2009〕66号_转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知合地税〔2009〕66号各县地方税务局、国家税务局；市地方税务局稽查局、各分局;各区国家税务局、市国家税务局稽查局：现将国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）（以下简称《办法》）转发给你们，结合我市实际，提出以下补充意见，请一并遵照执行。
一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题2008年未完工开发产品取得的收入计税毛利率，仍执行国税函〔2008〕299号文件规定的比例。
自2009年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入的计税毛利率暂定如下：（一）房地产开发企业的开发项目位于合肥市区以及位于三县人民政府所在地的城区或县域范围的省级开发区的，计税毛利率暂定为20%。
（二）房地产开发企业的开发项目位于其它地区的，计税毛利率暂定为15%。
（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率暂定为3%。
二、关于企业当期应纳税所得额的计算问题计算公式：企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计毛利额-已结转本期销售的以前期预计毛利额新增预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×计税毛利率三、关于销售税金及有关费用税务处理问题（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《办法》第八条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额后，允许在当期计算企业所得税时扣除营业税金及附加、土地增值税。
（二）房地产开发企业通过正式签定《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可以作为计算扣除实际发生的业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。
（三）除经济适用房、限价房和危改房以外，房地产开发企业销售未完工开发产品的取得的收入，在按本《办法》规定的计算出的预计毛利额，减除上述（一）（二）项允许扣除与其相对应的税金和费用后的所得额，占其销售未完工开发产品的取得的收入比例低于8%的，主管税务机关应列入纳税评估，对其扣除项目进行真实性和合理性等方面的重点核查。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划房地产企业作为国民经济的重要支柱行业，扮演着关键的角色。
税收筹划是房地产企业经营管理的一个重要环节，对企业的发展和盈利能力有着重要的影响。
合理的税收筹划可以帮助房地产企业降低税负、优化税务成本，提高企业整体盈利水平，有助于企业长期稳健经营。
本文将从税收筹划的基本概念、房地产企业面临的税收问题、税收筹划的意义和方法等方面展开探讨。
一、税收筹划的基本概念税收筹划是指通过合法手段，采取一定的税收管理措施，合理地安排企业的生产、经营和投资活动，降低税负，达到减轻税收负担、提高企业经济效益的目的。
税收筹划是企业经营管理的一种重要手段，是企业根据国家税法规定，通过合法的税收规划和财务安排，降低企业的税收负担，合理分配收入，增加企业盈利的一项活动。
税收筹划的原则包括合法合规、效益最大化、风险可控、长远规划等原则。
合法合规是税收筹划的首要原则，企业必须遵守国家税法规定，合法纳税。
税收筹划的目的是为了在合法范围内，最大限度地利用税法规定的各种减免、优惠政策，降低企业税负，提高经济效益。
税收筹划应该是一项长期规划，要充分考虑未来发展趋势和可能出现的税收变化，提前做好准备。
二、房地产企业面临的税收问题房地产企业在税收方面面临着诸多问题，主要包括土地增值税、企业所得税、房产税和印花税等税种。
房地产开发和经营涉及到大量的资金投入、销售回笼、资产重组等环节，因此税收管理十分复杂，存在诸多难题。
土地增值税是房地产企业面临的重要税种之一。
土地增值税是指在土地使用权出让、转让和转租等行为中，因土地价值增值所应纳税款。
房地产开发企业在取得土地使用权后，经过开发和建设，将房地产转让给购房者，若房地产经过升值，就需要缴纳土地增值税。
土地增值税的税负高，对企业经营带来了很大的负担。
企业所得税是房地产企业必须面对的另一大税种。
企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得按法定税率征收的一种税种。
房地产企业作为参与房地产开发和销售的主体，其取得的销售收入和利润将纳税。
2009年房地产企业新税收政策解析及节税安排
孙炜青岛大学经济学院副教授第一部分 2009年新营业税政策应用解析及筹划(一)✷营业税征税范围之新规定解析✷如何理解营业税的纳税义务人✷新营业税纳税义务发生时间的变化✷营业税纳税地点的新具体规定✷营业额规定的新变化✷代理业及转租业务如何处理✷拆迁户的房屋补偿如何纳税第一部分 2009年新营业税政策应用解析及筹划(二)✷销售不动产兼营装修业务如何纳税✷代理销售的营业税规定✷甲供材业务如何处理✷统借统贷的营业税规定✷赔偿金的纳税规定✷价外费用的新纳税规定第一部分 2009年新营业税政策应用解析及筹划(三)✷转让在建项目如何纳税✷如何理解差额缴纳营业税的规定✷什么情况下要视同销售缴纳营业税✷不缴纳营业税的规定✷减免营业税的规定✷新税法下承包经营不纳税的条件第二部分新企业所得税法政策解析及筹划（一）✷纳税义务人的规定✷居民企业的判断标准✷非居民企业如何纳税✷汇总纳税的规定✷核定征收的规定✷预交税款的处理第二部分新企业所得税法政策解析及筹划（二）✷收入确认的原则✷开发项目收入确认原则✷合作建房收入确认原则✷代建业务收入确认原则✷不征税收入和免税收入✷视同销售收入确认原则第二部分新企业所得税法政策解析及筹划（三）✷所得税税前扣除的一般原则✷不可以扣除项目的理解✷具体扣除项目的处理✷资产扣除的具体处理✷房地产企业的具体成本支出项目✷房地产企业确定成本对象遵循的原则✷开发间接费和共同成本的分摊方法第二部分新企业所得税法政策解析及筹划（四）✷国税发[2009]31号文，即<房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉解析应用解析及筹划（一）✷如何计算土地增值税✷土地增值税清算不同于所得税✷土地增值税有哪些免税政策✷土地增值税预交的规定✷什么情况下要清算土地增值税✷土地增值税的视同销售✷持有物业如何缴纳土地增值税第三部分土地增值税政策应用解析及筹划（二）✷无发票如何清算土地增值税✷涉及土地增值税核算的问题✷新房旧房的区分标准✷转让二手房如何计算土地增值税✷经营决策中如何考虑土地增值税成本第四部分房产税政策应用解析及筹划✷房产\房屋附属设备和配套设施✷房产原值如何确定✷无租使用如何纳房产税✷临时房屋是否纳税✷地下建筑物如何征收房产税✷产权不明晰如何纳税✷业主共有的经营性房产如何纳税第五部分土地使用税政策应用解析及筹划第六部分契税政策应用解析及筹划✷契税的免税规定✷契税的计税依据包括哪些✷承受房屋附属设施是否缴纳契税✷减免土地出让金是否减免契税第七部分个人所得税政策应用解析及筹划.。
房地产开发企业税收筹划
房地产开发企业税收筹划房地产开发企业作为我国经济发展的重要支柱产业，承担着城市建设和房屋供应的重要职责。
受到市场竞争、政策调控等多种因素的影响，房地产开发企业在税收筹划方面也面临着诸多挑战。
本文将从房地产开发企业税收筹划的概念、特点、策略等方面进行分析，希望为相关企业提供一些借鉴和参考。
一、税收筹划的概念税收筹划是指依据国家税法规定，通过合理的税收规避手段，最大限度地减少纳税人在合法合规的前提下应纳税额的一种行为。
房地产开发企业作为纳税主体，也可以通过税收筹划来合法避税，从而提高企业的盈利能力。
1. 高额税负房地产开发企业一般面临着较高的税收负担，包括土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等多项税收。
由于房地产开发企业的盈利能力较强，其所应纳税额也相对较高，因此税收筹划对其而言尤为重要。
2. 政策风险我国房地产市场受到政策调控的影响较大，政策变化可能对房地产开发企业的税收筹划产生较大影响。
在税收筹划过程中，房地产开发企业需时刻关注政策动态，灵活应对政策变化。
3. 行业特性房地产开发企业的盈利模式和资金运作较为复杂，涉及土地收购、项目开发、销售等多个环节，因此税收筹划需要考虑行业特性，针对性强。
1. 合理规避土地增值税土地增值税是房地产开发企业面临的重要税收之一，合理规避土地增值税对企业盈利能力具有重要意义。
可通过战略联盟、土地置换等方式规避或减少土地增值税的税负。
2. 灵活运用税收优惠政策我国对房地产业实行了一系列税收优惠政策，房地产开发企业应当灵活运用这些政策，如购置税收优惠住房用地进行住房开发等。
3. 合理规避企业所得税房地产开发企业可通过跨地区开发、重组运作等手段，在企业所得税方面进行合理规避，比如推迟盈利实现、合理资本结构安排等。
4. 加强税务风险管理房地产开发企业应加强税务风险管理，建立健全的税务合规体系，及时了解相关税收法规和政策，规范企业的税收行为，避免税务风险。
1. 充分利用会计信息房地产开发企业应充分利用会计信息，及时了解和分析企业的经营状况和财务状况，为税收筹划提供有力的依据。
【2009】31房地产企业办法 国税发
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产企业税务筹划-阚振芳(2009年7月,30页)(精)
房地产企业税务筹划
阚振芳 2009年7月
目录
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土地增值税187号文件 清算准则清讲 清算指南 土地增值税清 实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响 算鉴证实务 土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解 土地增值税的筹划 新企业所得税法及相关配套文件 新所得税法与 房地产开发经营业务企业所得税处理办法与31号文件对比 房地产企业 开发产品完成审计处理 企业所得税申报主要调整事项
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（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售 房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和
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交流互动
问题解答
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第一部分 土地增值税清算鉴证实务
土地增值税187号文件 清算准则清讲 清算指南 实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响 北京土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解 土地增值税的筹划
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关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
一、土地增值税的清算单位
税前扣除，其预提费用除税收
另有规定外，不得在税前扣除
协议或广告、模型中明确承诺建造且不可
撤销，或按照法律法规规定必须配套建造 的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报 建费用、物业完善费用可以按规定预提。 物业完善费用是指按规定应由企业承担的 物业管理基金、公建维修基金或其他专项 基金。
2009年31号文-房地产开发经营业务企业所得税处理办法09.3
关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号成文日期：2009-03-06字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发企业的税收筹划
按照实际情况扣除。如果是采取权益资本方式筹资 ，利息 费用所 占比例较少 ．利息分摊问题可 以忽略不计 。
开 发企 业也 可 以采 用销 售 与装 修分 开方 式 达 到获 取 税 收是 企 业经 营过 程 中 用 ，具 有强 制性 特 点 。开 发 ｊ 下 ，尽 量减 少缴 税额 度 ．才 ｆ
式 ，开发企业可 以采取避重从轻 的模式 选择税 负较轻的 纳税策略 ，最大限度减少开发企业的纳税负担 。
一
、
工程立项 阶段的税收 筹划
在 建 房 方 式 选 择 上 ，大 多 数开 发 企 业采 取 自行 建设 、
自行销售 的方式 ， 收筹划的空 间较小。如果采取合建代 税
建 方 式构 建 房屋 ， 收 筹划 的 空 间较 大 。如 果 是代 建 行 为 ， 税
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房地产开发企业的税收筹划
文 ／ 田林
房 地 产 开 发 企 业 在 项 目实 施 过 程 中会 经 历 项 目设 计 、
项 目建设、项 目销售三个重要阶段 ．企业的开发成本主要
产 生于 这 三个 阶 段 ，其 中税 收 是重 要 的成 本 之 一 。严 格 按 照我 国的税 法 规 定进 行税 收筹 划 ，可 以减轻 企 业税 负 ．对 优化 企 业 财务 管 理具 有 重要 价 值 ，为 企 业进 一 步 发展 创 造
立银行代收专户。客户按握
最后 采取 分 期转 账 的方 式将 轻房 地产 开 发缴 纳税 收 的负 ：
助开发企业节约成本、减轻税收负担 。按照我国的税法相
关规定 ， 建造 普通 住 宅 ， 土地 增值 税 率低 于 ２％ 的情 况 下 ， ０ 可以免 征土 地增 值税 。
国税发[2009]31号解读：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
![国税发[2009]31号解读：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》](https://img.taocdn.com/s3/m/12935a3487c24028915fc320.png)
国税发[2009]31号解读：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》日前，国家税务总局出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）（以下简称新文件），该文件是在原国税发[2006]31号文件（以下简称原文件）的基础上，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充。
在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。
新文件首次在以下几方面进行了明确：一、适用企业的类型新文件适用于各种类型的企业，即从2008年1月1日起内资和外商投资房地产开发企业在企业所得税处理上适用统一政策。
但是从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前未销售的已完工开发产品，在以后年度取得的收入，仍按国税发[2001]142号文件的内容执行。
2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按新文件的相关政策执行。
二、计税成本的核算1、计税成本对象的确定原则。
新文件规定成本对象可以按可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则来确定。
以上原则要求企业在开工之前合理确定并报主管税务机关备案，并且一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
2、开发产品计税成本支出的内容，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。
开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致。
3、计税成本核算的一般程序，归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用中，在已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象中分配，对期前已完工成本对象应负担的成本费用在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中进行分配。
房地产企业税收筹划
房地产开发企业税收筹划-----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。
通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。
【唐山房地产企业应纳税税率】计税名称税率（%）增值税2016年5月之前1项目5或之后112 城建税0．353 教育费附加0．154 地方教育费附加0．15 土地增值税（预交） 26 印花税（产权转移）0．057 土地使用税15元/平米8 企业所得税（按利润）25行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。
【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位2、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。
“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。
甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。
模式二：合同外甲供在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。
乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。
“甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，需提前做好融资安排。
二、招标合同备案发票材料供应方甲方施工方发票发票材料供应方甲方1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。
国税发200931号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法
解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确2009-4-1 11:02:00 文章来源：网络打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。
目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。
三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。
作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。
通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。
代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。
出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。
如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。
另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。
未发生经营业务一律不准开具发票。
通知中对此进行明确后，更便于操作。
二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。
房地产开发各阶段税收筹划
房地产开发各阶段税收筹划公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产开发企业各阶段税收筹划房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。
如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
房地产开发企业税收筹划策略【精品发布】
房地产开发企业税收筹划策略【精品发布】一、房地产开发企业税收筹划策略1.纳税临界点筹划法我国税法规定指出，房地产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，则应按规定对全部增值额计缴土地增值税。
此处所说的“20%增值率”就是指“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。
基于以上规定，如果出售的普通标准住宅增值率在临界点20%以上，房地产开发企业可以通过合理控制出售价格或适当增加可扣除项目金额的方法，使项目整体增值率降低到20%以下，从而达到享受该项税收优惠的目的。
一般地，采用这种方法的前提是纳税人项目的增值率在临界点附近，如果纳税人项目的增值率与临界点相差太大，将不利于实际操作，这时就需要分析成本收益，测算筹划是否有利，避免得不偿失。
2.税收优惠政策筹划法税收优惠政策筹划法是风险最小，成本最低的税收筹划方法。
对于这些税收优惠政策，房地产开发企业要综合考虑，谨慎选择。
我国税法明确规定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；如果建成后需转让，则需要按规定征收土地增值税。
此外，房地产开发企业在满足以下条件时，缴纳营业税的税目为“服务业-代理业”，从而可避免缴纳土地增值税：在房地产开发初期就可以确定最终用户，符合代建房条件；反之，若房地产开发企业不符合代建房条件，则应按“销售不动产”全额缴纳营业税。
因此，房地产开发企业可充分利用我国的各项税收优惠政策，实现税收的最优筹划，提高企业在行业内的市场竞争力。
3.两次销售房地产筹划法房地产销售缴纳的税种主要包括土地增值税和营业税两种。
其中，土地增值税采用超率累进税率，也就是说房地产增值率越高，所缴纳的税率也就越高。
针对这种情况，可采用两次销售房地产筹划法，通过分解房地产销售价格，提供税收筹划的实施空间，降低房地产增值率，从而大大降低房地产销售所需缴纳的土地增值税。
房地产企业在出售时如已进行过简单装修，可将简单装修作为单独的业务进行核算，借助两次销售房地产筹划法减少土地增值税的缴纳。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划房地产企业税收筹划是指企业根据税收法律法规，通过合法的税收手段和技巧，降低税负、提高税收效益的一种管理活动。
税收筹划可以使企业在合法的前提下减少负担，增加收益。
（一）合法原则。
房地产企业税收筹划必须遵守税收法律法规，不得违反国家法律法规，不得进行违法的税收行为。
（二）有效原则。
房地产企业税收筹划必须是有效的，能够在保证合法的前提下降低税负、提高税收效益。
（三）稳定原则。
房地产企业税收筹划必须考虑到税负变化的稳定性，不得频繁更改税收筹划。
（一）积极利用税收优惠政策房地产企业可以通过积极利用税收优惠政策降低税负。
例如，根据国家有关政策和规定，房地产企业在购置自用的商业用房、办公用房、生产用房等方面可以享受减免税费等优惠政策。
（二）合理规划资金运作房地产企业可以通过合理规划资金运作来降低税负。
例如，可以优化资产结构，降低存货、应收账款等资产占比，减少应纳税所得额。
（三）运用合理的债务融资结构（四）建立投资控制机制房地产企业可以通过建立投资控制机制来降低税负。
投资控制机制包括项目审核机制、投资决策机制、收益分配机制等，可以规范投资行为，减少不必要的投资，避免不必要的税负。
三、税收筹划过程中需要注意的问题（一）遵守税法原则。
在实施税收筹划过程中要遵守税法原则，不得违反税法、非法避税、漏税等不当行为。
（二）审慎使用无实质经济意义的交易。
虚拟交易不可过度使用，如果存在不当转移成本，则有可能受到税务机关的重重审视。
（三）注意证据保存。
税收筹划过程中应当注意证据保存，保留和整理凭证和相关文件，以应对可能的税务查验。
（四）慎重选择税务顾问。
永远不要选择给你提供非法的减税措施或鼓励你违反税法的税务顾问。
要选择经验丰富、具备执业资质、备受信任的税务专业人士。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案引言房地产行业作为我国经济的重要组成部分，不仅为国民经济健康发展提供了良好的支撑，也对税收收入有着巨大的贡献。
然而，随着税法法规的不断变化和税务管理的加强，房地产企业需要不断进行税收筹划，以最大程度地减少税负、合法避税。
本文将介绍房地产企业可以采取的税收筹划方案，以帮助企业降低税负、提高经济效益。
1. 合理运用企业所得税优惠政策房地产企业可以合理利用企业所得税优惠政策，降低企业所得税负。
具体筹划方法如下：•合理选择税务优惠地：在开展房地产经营活动时，应根据当地的税收政策，选择税负较低的地区进行投资。
•合理安排项目结构：将资产配置到各个子公司，通过合理的股权结构和交易安排，实现税收优惠。
•积极开展技术开发与研究：房地产企业可以利用企业所得税优惠政策，加大对于技术创新和研发的投入，以提高企业所得税优惠额度。
2. 合理利用土地增值税政策房地产开发商在购置土地和销售房地产时，需要缴纳土地增值税。
然而，合理利用土地增值税政策可以有效减少土地增值税负担。
•合理选择税收方式：开发商可以根据实际情况，选择适合自身的土地增值税纳税方式，如一次性纳税、分期纳税等。
•制定合理的项目规划：在规划房地产项目时，可以合理进行区域规划和用地设计，以降低土地增值税负。
3. 合理利用房地产税优惠政策房地产税作为一种旨在调节房地产市场的税收手段，房地产企业可以通过合理利用房地产税优惠政策，减少税负。
•合理选择开发形式：房地产企业可以根据实际情况选择开发方式，如住宅、商业、办公等，以享受不同的房地产税优惠政策。
•积极参与政府合作项目：与政府合作开展房地产项目，可以获得税收优惠和减免。
4. 合理运用资产重组和股权结构调整房地产企业可以通过资产重组和股权结构调整，实现税收优化。
•合理调整资产结构：房地产企业可以根据实际情况进行资产重组，以实现资产优化配置和税收优化。
•合理调整股权结构：通过合理的股权结构调整，可以实现资本顺畅流动，降低税负。
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略随着中国经济的发展，房地产行业成为了一个非常重要的支柱产业。
房地产开发企业是房地产行业中的重要一环，它们不仅承担着提供房地产产品的责任，还需要进行良好的税务筹划，以降低企业的税负，提高企业的盈利能力。
本文将探讨房地产开发企业的税务筹划策略。
一、企业所得税筹划1. 合理利用税收优惠政策房地产开发企业可以充分利用国家对于房地产行业的税收优惠政策。
根据相关规定，房地产企业可以享受到增值税减免、企业所得税优惠等政策。
企业可以通过减少税负的方式来增加企业的利润。
2. 合理安排企业收入和成本房地产开发企业可以通过合理安排企业收入和成本，来降低企业的所得税负。
企业可以将一部分利润转化为固定资产投资，享受到相应的税收优惠政策。
企业还可以通过增加成本、降低利润来减少所得税的缴纳。
3. 合理使用税务筹划工具房地产开发企业可以利用税务筹划工具，如企业重组、并购、分立等来降低企业的税负。
通过这些手段，企业可以充分利用国家政策的利好，减少企业的所得税和其他税种的缴纳。
二、增值税筹划1. 合理选择征税方式房地产开发企业应根据自身经营状况，合理选择增值税征税方式。
根据相关规定，房地产开发企业可以选择一般纳税人或小规模纳税人身份。
企业应结合自身实际情况，选择合适的纳税方式，以降低企业的税负。
2. 合理使用增值税扣税政策房地产开发企业可以通过合理使用增值税扣税政策来降低企业的税负。
房地产开发企业的成本主要包括土地购置费、建筑安装工程费等，企业可以根据相关规定，合理使用增值税扣税政策，减少增值税的缴纳。
3. 积极申请增值税发票抵扣房地产开发企业应积极申请增值税发票抵扣，合理使用增值税专用发票。
通过抵扣增值税，企业可以减少增值税的负担，提高企业的盈利能力。
2. 合理安排土地出让收入房地产开发企业在进行土地出让时，应合理安排土地出让收入。
企业可以通过合同安排、资金调拨等方式，将土地出让收入分散到不同的财务年度，以减少土地增值税的缴纳。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划方案一、房地产企业主要涉及的税种土地取得阶段涉及税种：契税、印花税；开发阶段会涉及税种：印花税、增值税-进项税、土地使用税；销售阶段会涉及税种：印花税（销售方面、广告合同等）、增值税-销项税（含礼品发放的视同销售）（进项税）、土地增值税（预缴）、土地使用税、企业所得税（预缴、年度汇算）、个人所得税（工薪、礼品代扣）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税。
尾盘：土增税清算工作、项目毛利清算工作（又叫实际利润与毛利间清算（主要执行2009年31号文））、企业所得税。
二、税收筹划的思路1、平时应加强单位的税收管理，规范财务上的税务核算工作：⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据：如拿地阶段支付的土地款应取得省级财政行政事业单位单据；施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得（按相关行业的一般纳税的税率取得=拿到行业最大的进项）增值税专用发票。
能取得专用发票不能用普通发票报销。
零散的不方便开取专用发票，应集中或定向采购取得增值税专用发票。
2、增值税的税收筹划⑴利用增值税的“低纳高抵”空间：建筑材料的增值税税率为16%，而房地产销售的税率为10%，达到“低纳高抵” 的效果；收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据收购价格的10%作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的效果。
（这个思路是没错，案例不够具体详细且有误，苗木不是这样的，请找下度娘）⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划，在不可能得到进项的条件下，可以考虑拆分企业业务（成立子公司或关联企业、也可以外包等其他形式来完成），通过业务来操控财务税收政策，合理的规避部分不利的政策。
增值率判别法：当增值率小于18.75%时（18.75%从哪里来？），企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当增值率大于18.75%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
购货额占销售额比重判别法A*16%-AX*16%=A*3%当企业购货额占销售额的比重大于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当企业购货额占销售额的比重小于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
房地产开发企业税收筹划
房地产开发企业税收筹划房地产开发企业税收筹划是指企业通过合法合规的税收筹划手段来降低税负、提高税收效益的行为。
随着房地产行业的快速发展，税收筹划已成为房地产开发企业必不可少的一部分。
下面将从税收筹划的概念、意义、策略和注意事项等方面进行详细介绍。
一、税收筹划的概念税收筹划是指企业合法合规地通过调整经营活动、利润结构、投资方向等方面，以降低税收负担、最大程度地利用税收优惠政策，实现税收减免和避免税收风险的行为。
税收筹划是企业的一项重要的管理活动，通过合法的手段来最大程度地降低税收负担，提高企业的竞争力和盈利能力。
税收筹划对房地产开发企业具有重要的意义，主要体现在以下几个方面：1. 降低税负：通过合理的税收筹划，可以降低企业的税收负担，提高企业的盈利能力。
房地产开发企业通常面临较大的税收压力，通过税收筹划可以有效降低税负，提高企业的竞争力。
2. 提高税收效益：税收筹划可以帮助企业最大限度地利用税收优惠政策，获取税收减免和节省税收成本，提高税收效益。
3. 避免税收风险：合理的税收筹划可以帮助企业避免税收风险，确保企业税收合规，避免因税收问题而产生的经济损失。
4. 提高企业形象：合法合规的税收筹划不仅可以降低税收负担，更可以提高企业的社会形象，为企业赢得良好的口碑和信誉。
房地产开发企业在进行税收筹划时，需要根据自身的经营特点和税收政策的变化，制定合适的筹划策略，以实现最大的税收优惠效果。
以下是一些常见的税收筹划策略：1. 合理财务结构：通过建立合理的财务结构，将利润结构合理分配到不同的账户或企业，以最大限度地降低税收负担。
2. 良好的资产配置：房地产开发企业可以通过优化资产配置，利用资产重组、转让等方式实现优化投资结构，以获得相应的投资收益，减少税收负担。
3. 税收优惠政策：房地产开发企业应当密切关注税收政策的变化，合理利用各项税收优惠政策，例如房地产税收优惠政策、土地使用税优惠政策等，以获得更多的税收减免。
房地产开发企业税务筹划分析
房地产开发企业税务筹划分析V V 黄鹂税务筹划对房地产企业十分重要，能够在合法范围内减少房地产企业的税费支出，优化资金配置。
同时，通过对各项税收优惠政策的合理应用，也能够减少应纳税额，在一定程度上增加房地产企业的资金流动性，助力房地产企业长远发展。
一、当前我国房地产开发企业税务筹划面临的挑战（一）贷款利息的抵扣问题同其他类型产业所不同的一点是，房地产开发企业在开发一个新的项目时，需要大量的资金投入，而为了获得充足的资金支持，房地产企业通常会选择将其开发的楼盘与土地进行质押，以获取长期贷款，而由于这些长期贷款的金额较高，房地产开发建设周期较长，要达到预售条件时才能逐步地实现资金回笼，因此借款资金占用金额较大、时间较长，在一个开发项目中需要承担较重的利息负担。
而根据财税〔2016〕36号文的规定，贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
对于营改增前采取简易计税方式的老项目而言，贷款服务不可抵扣的进项税额不会导致增值税税负的增加，然而营改增后，一般计税项目不能抵扣利息费用的进项税额，将会导致增值税税负的增加。
（二）佣金费用企业所得税税前扣除问题根据财税〔2009〕29号文规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，除保险企业外的其他企业，按合同确认的收入金额的5%计算限额。
新企业会计准则则要求与销售相关的佣金在与之相关房屋控制权转移前应计入合同取得成本。
近年来，房产市场行情需求锐减，开发商为了促进开发商品的销售，通常会给代理机构超过5%的佣金代理费，这就会导致企业所得税税负的增加。
而佣金计入合同取得成本后，较以前而言，佣金抵扣企业所得税的时间延后至开发产品移交时，若项目本身即为亏损项目，或者项目的实际毛利率低于当时的预计毛利率，则会存在前期多缴纳企业所得税，到尾盘销售时的亏损无法得到弥补。
根据目前现行的税收政策规定，只有因为土地增值税清算涉及的多交企业所得税，才可以申请退还，而像佣金这种税会差异导致的企业所得税整体税负的增加，是不能申请退还企业所得税的。
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五、筹划案例介绍
（三）不同的投资方式进行税务筹划
1、合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方 式不同税负不同。 (1)成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享 的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产 缴税； (2)成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋 的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基 础上，就转让的无形资产缴税。 (3)“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的 价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出 售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。 因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到 节税筹划的目的。
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五、筹划案例介绍
（一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹划制定合理的销售价格
例:某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米， 现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500 元/平方米的价格出售。 方案一，增值额占扣除项目的比率为19%[(2380-2000)÷2000]，小于 20%，无需缴纳土地增值税，利润为380元/平方米。 方案二中，由于收入增加120元/平方米，导致增加营业税及附加为 6.6(120×5.5%)元/平方米，扣除项目金额为2006.6元/平方米，增值 额占扣除项目的比率升至24.59%[(2500-2006.6)÷2006.6]，需缴纳 土地增值税148.02[(2500-2006.6)×30%]元/平方米，企业的利润为 345.38(2500-2006.6-148.02)元/平方米。 可见，售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。如何解决提高售价与 增加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。
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（一）什么是税收筹划？
税收筹划也叫纳税筹划，是指在 符合立法精神的前提下，纳税义务 人、扣缴义务人利用税法的特定条 款和规定，借助一定的方法和实现 技术，通过对经营活动、投资活动、 理财活动的周密安排，实现的税款 节省。 税收筹划不是账上的文章，往 往是账外的事情，是事前要做的， 而不是事后做文章的。
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五、筹划案例介绍
（三）不同的投资方式进行税务筹划 2、根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的 税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的 情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进 行相互转换达到税收筹划的效果。 例：A公司有300万的闲臵资金，希望与某房地产开发公司B进行合作。 假设A公司预计在1年以后该房产开发项目销售完毕，经与B公司协商， A公司可分得现金回报60万。 A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作： （1）是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产（不享有股权） （2）是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发 （3）是采取投资入股方式参与房产开发。 你作为财务负责人，你怎么选择？
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五、筹划案例介绍
（二）促销活动的税务筹划
2、买房赠物的税务筹划 随着购房者购房需求的多样性和品味的提升，不少高级住宅楼在销 售时还赠送家具家电或小汽车等。 现状：不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售， 并缴纳增值税。 税收筹划的考虑：企业可以将赠送的物品成本作为房屋成本的一部分， 在计算土地增值税时物品成本可以减少增值额，降低税率。
增值额×40%-扣除项 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的 目金额×5% 1.6349~2.2472倍 增值额×50%-扣除项 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的 目金额×15% 2.2472~3.5928倍 增值额×60%-扣除项 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的3.5928倍以 目金额×35% 上 诚信专业服务
若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使 x>(6.42408%a+28.35%x)+5.5%x，解得x>0.0971a。 这就是说，如果想通过提高售价取得更大的收益，提高的售价必须超过 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的0.0971倍.
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五、筹划案例介绍
（一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹划制定合理的销售价格 按照上述计算方法，我们计算出的当纳税人要享受土地增值税的税率其对应的 销售额的上限分别为： 适用的增值税计算 免 增值额×30% 销售额的上限 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的 1.3819~1.6349倍
筹划魔方：在变化中寻找筹划空间
——房地产开发企业经营过程中的税收决策
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主要内容
• • • • •
引言 （一）什么是税收筹划 （二）税收筹划的特征 （三）税收筹划与避税 （四）房地产开发企业做税收筹划的必要 性 • （五）筹划案例介绍
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引 言
房地产是世界最大的一项产业， 约占全球各国GDP总和的15％。从 2003年开始，全球投资资本，包括 个体投资者的投资热情，正在加速 流入中国的房地产市场，而中国的 地产行业和地产商正如雨后春笋般 发展起来，随着中国经济的蓬勃发 展，中国的房地产行业遇到了良好 的发展机遇，同时也面临空前的竞 争。
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五、筹划案例介绍
（一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹划制定合理的销售价格
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行4级超率 累进税率。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹 划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点： （1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。 （2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除 项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注 税收成本对利润和现金流的影响。 （3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别 核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造 的普通住宅标准不能享受税收优惠。
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（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性 1、开发周期长，涉税复杂 2、交易金额大，涉税金额大 3、是税务机关监管重点，涉税风险大 4、如果筹划成功，带来价值大 5、涉及多个风险点、节税点，筹划空间大
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五、筹划案例介绍
• （一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹 划制定合理的销售价格 • （二） 促销活动的税务筹划 • （三）不同的投资方式进行税务筹划 • （四）企业外部税务筹划方法——设立邮箱公司 • （五）其他筹划案例介绍
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（二）税收筹划的特征
一种节省税款的方式
请注意 它的本 质特征！
具有合法性
一种精心的纳税安排 非财务属性
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（三）税收筹划与避税
避
税
税收筹划
利用税法漏洞
国家采取反避税
பைடு நூலகம்
研究税法 合理利用
国家保护支持
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税收筹划与避税是两码事儿
避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷， 在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担 的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家 用反避税措施对其加以限制。 而税收筹划符合国家的立法精神，受国家保护和支持。
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五、筹划案例介绍
（三）不同的投资方式进行税务筹划 例题解析： 第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资 金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合 作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。 转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营 业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万 元。 第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。 1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税 及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。
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五、筹划案例介绍
（二）促销活动的税务筹划 4、商务开发出租招商 例： 某房产企业开发一处工业厂房，每年的租金约2亿元。公司适用的税 率有 5.5%交营业税附加了，12%的房产税。 现状：公司每年的税收成本为：2×5.5%+2×12％＝3500万元。
税收筹划的考虑： 公司设立一物业公司，将该大楼先租给物业，由物业公司再整体出租 给它，价格按照60%，即1.2亿元计价，物业公司它按 照100%再租给 客户 （1）房地产公司的税收成本：1.2×5.5%+1.2*12%=2100万元； （2）物业公司的税收成本： 2×5.5%=1100万元 两家公司合计总成本＝2100＋1100＝3200万元，总体节约300万元。
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五、筹划案例介绍
（一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹划制定合理的销售价格
若企业打算通过提高售价来增加利润，其提价的考虑？ 假定售价提高到A+x（即1.2848a+x） 相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则允许扣除项目金额 =a+5.5%A+5.5%x
应纳土地增值税 =[(A+x)-(a+5.5%A+5.5%x)]×30%=6.42408%a+28.35%x，
五、筹划案例介绍
（二）促销活动的税务筹划 1、销售折扣的税务筹划 销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规 定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的 销售额计算收入并计税；如果将折扣额另开发票，则必须全额计税。 例：某房地产企业给予一次性缴足房款的购房者5%的销售折扣，销售总 额2000万元，土地增值税适用30%的税率。 如果企业将折扣额另开发票，将导致多交营业税及附加5.5 （2000×5%×5.5%）万元，多交企业所得税33（2000×5%×33%）万 元，多交土地增值税28.35[2000×5%×(1-5.5%)×30%]万元，合计 66.85万元。