xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

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靖江国有土地上房屋征收细则

靖江市国有土地上房屋征收评估细则第一章征收评估总则第一条为进一步规范房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，推进房屋征收评估机构工作水平进一步提升，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价规范》（GB／T50291—2015）、《城镇土地估价规程》《国有土地上房屋征收评估办法》《靖江市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，结合本市国有土地上房屋征收工作实际，制定本细则。

第二条本市范围内国有土地上房屋征收补偿评估，适用本细则。

第三条依法设定的房地产价格评估机构在本市从事房屋征收评估的，应当在本市当年公布的征收评估机构名录内。

第四条房地产价格评估专业人员从事房屋征收评估的，应当符合下列条件：（一）在本细则第三条规定的房地产评估机构执业；（二）具有1年以上房地产评估工作经历；（三）能够熟练掌握与房屋征收相关的法律法规、政策及其他业务知识，遵守房屋征收职业道德规范，参加培训并考核合格；（四）无违法犯罪记录。

第五条本细则所称被征收房屋是指在房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产。

分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业房屋和营业房屋两类。

住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋又划分为若干类，具体划分见附件1。

第六条被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第七条被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日。

第八条被征收房屋价值标准是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第九条根据本市城市现状，按住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋三种情况，进行征收区位分区，具体划分见附件10。

三明市人民政府办公室关于印发三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则的通知-明政办〔2018〕104号

三明市人民政府办公室关于印发三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------三明市人民政府办公室关于印发三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则的通知明政办〔2018〕104号梅列、三元区人民政府，市直各单位：《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

三明市人民政府办公室2018年11月2日三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则第一章总则第一条为了统一规范三明市区房屋征收与补偿活动，维护当事人的合法权益，根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》《住房与城乡建设部关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》《三明市区房屋拆迁管理办法》《三明市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》等法律法规和政策规定，结合三明市区实际，特制定本细则。

第二条三明市区房屋征收与补偿工作实行包干负责制，由梅列区和三元区政府分别承担所在地项目的房屋征收与补偿工作，项目涉及的相关部门与单位应当予以积极支持、配合。

市级重大项目和跨区域项目由市政府指定责任单位。

第三条被征收房屋一律以房屋权属证书为计户和补偿依据，被征收人以房屋所有权证记载的有效面积、用途、性质选择产权调换或货币补偿。

第四条历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，鼓励货币补偿。

非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿。

第五条征收下列情形的房屋一律实行产权调换：（一）共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；（二）房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；（三）抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的，但被征收房屋已进入法院执行阶段的除外。

海安市国有土地上房屋征收评价技术细则

海安市国有土地上房屋征收评估技术细则（征求意见稿）第一章总则第一条制定依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿办法》制定本技术细则。

第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。

第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入市房屋征收部门向社会公布的房屋征收评估机构名录。

第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证；负责征收评估工作的专业人员应当是评估机构中的注册房地产估价师。

第五条评估对象：被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其它不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。

溧阳市征地房屋拆迁补偿评估技术细则

溧阳市征地房屋拆迁补偿评估技术细则第一条为贯彻实施《溧阳市征地房屋拆迁补偿和安置办法》，维护征地拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》以及《房地产估价规范》等法律法规和有关规定，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条本市行政区域内在征地拆迁过程中从事房屋及其附属物评估的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。

第三条拆迁估价对象为征地拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物。

第四条国务院和省人民政府批准的水利、能源和交通等重大基础设施建设项目对征地拆迁安置及地上附着物补偿另有规定的，从其规定。

第五条房屋拆迁价格根据被拆除房屋的重置价格结合成新因素予以评估确定：房屋评估价格=房屋建筑面积×房屋重置成新价+房屋装修及附属设施作价款；房屋重置成新价=房屋重置价×房屋成新率×房屋层高增减率。

第六条房屋面积以房屋权属证书上载明的建筑面积为准；权属证书载明的建筑面积与实际面积不一致的，以有权部门确认的面积为准。

对不能提供产权证的房屋，按下列方式认定建筑面积：（一）1983年12月31日前建造的住宅房屋，按实际面积予以认定。

（二）1984年1月1日至1995年11月10日间建造的住宅房屋：1、有合法批建手续的，按实际面积予以认定；若实际面积大于批建文件载明的面积，则超过批准面积部分应按30元/平方米补缴各项批建手续费。

2、无批建手续的，在补缴30元/平方米批建手续费后，按实际面积认定。

（三）1995年11月11日后建造的住宅房屋，按批建文件载明的建筑面积予以认定。

第七条房屋重置价格的确定，由评估人员根据现场查勘房屋的结构、装修及设施设备状况对照溧阳市征地房屋拆迁重置价格标准确定（见附件1）。

第八条房屋的成新率根据建筑物的耐用年限结合实际保养程度确定（见附件2）。

第九条房屋层高是指地坪面与上层板顶面之间的高度，前后檐高不等的，以平均高度计算。

泰州市市区国有土地上房屋征收评估技术细则

泰州市市区国有土地上房屋征收评估技术细则(修订稿)第一章征收评估总则第一条制订依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》（GB／T50291-2015）以及《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《省政府关于印发江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题规定的通知》和《泰州市国有土地房屋征收与补偿办法》等有关规定制定本细则。

第二条适用范围：在市区国有土地上，从事房屋征收补偿的专业评估（以下简称房屋征收评估）技术行为应当符合本细则的要求。

第三条评估机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入泰州市房产管理局向社会公布的征收评估机构名录。

第四条评估人员：承担房屋征收评估的房地产价格评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。

第五条评估对象及分类：房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产（简称“被征收房屋”）。

被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应征收评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。

第六条估价目的：被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第七条价值时点：房屋征收决定公告之日。

第八条价值标准：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第九条征收区位分区：根据市区城市现状，将市区按住宅、非住宅非营业用房、非住宅营业用房三种情况，进行分区，划分结果见《泰州市国有土地上房屋征收区位划分体系》，作为房屋征收评估依托的技术基础。

邢台市人民政府办公室关于印发《邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的通知-

邢台市人民政府办公室关于印发《邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 邢台市人民政府办公室关于印发《邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的通知《邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》已经2012年8月23日市政府第五十六次常务会议讨论通过，现予以公布，自2012年9月1日起施行。

市长：刘大群2012年8月27日邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，结合本市实际，制定本细则。

第二条在本市行政区域内国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本细则。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条市、县级政府负责本行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。

市政府对下级政府的房屋征收与补偿工作实施监督。

经市政府研究决定由辖区政府负责征收的项目，由相关县（市、区）政府负责组织对该项目的征收与补偿工作。

第五条各级发展改革、国土资源、城乡规划、房管、建设、监察、审计、工商、税务等部门，应当依照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条市、县级政府设立的房屋征收与补偿办公室是本级政府的房屋征收部门，负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市房屋征收部门负责对各县（市、区）房屋征收部门实施监督指导，规范其房屋征收与补偿行为。

七里河新区在未明确行政区划前，该区范围的征收项目仍由属地政府负责组织实施征收。

海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则

海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则第一条为规范国有土地上房屋征收评估工作，维护征收双方当事人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部《国有土地上房屋征收评估办法》，《海宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》，《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。

第二条在本市范围内征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。

第三条本细则所称的国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指为了确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，根据房屋的具体区位、建筑面积、建筑结构、朝向、用途、成新、层次、装修等因素，对其房地产市场价值进行评估。

征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋的评估价格为房地产市场价值，不包括搬家补助费、临时安置补助费、有线电视迁移费、电话和网络迁移费、空调迁移费和征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿等其他费用。

住宅和商业经营性等房屋合法占有土地面积不超过规定容积率占有的土地面积，按照房地合一原则土地价值已包含在房屋评估价值中，不再单独评估。

第四条被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第六条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第七条征收评估内容为房屋价值评估、装修和附属物价值评估。

装修和附属物评估价值应在评估报告中单独标明。

第八条房地产评估机构在签订委托合同的基础上应按下列程序进行房屋征收评估：（一）接受评估委托，明确基本事项；（二）查阅相关资料，开展前期调查；（三）收集评估资料，采集交易实例；（四）拟订评估方案，进行现场查勘；（五）参照技术细则，进行评估测算；（六）确认测算结果，撰写评估报告；（七）提交评估报告，现场咨询答疑；（八）出具整体报告，评估资料归档。

常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则

常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）第一章总则第一条根据《中华人民国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《房地产估价规》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。

第二条在本市国有土地上，从事房屋征收评估（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条征收评估的对象为征收围经现场查勘认定的被征收房屋及其附属物（含其占用围的国有土地使用权）。

第四条征收评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

征收评估的时点为房屋征收决定公告之日。

征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第五条被征收房屋的类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。

类似房地产市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用围的土地使用权的价值。

类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

第六条同一征收围的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。

房屋征收围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第七条被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。

成套住宅是指房屋套有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。

非住宅分为营业用房和非营业用房两类。

营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。

胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则

胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条[制订根据] 为规范国有土地上房屋征收活动，保护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）与《城镇土地估价规程》、住房与城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》与《青岛国有土地上房屋征收与补偿条例》、等有关法规与文件规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条[适用范围] 在本市国有土地上，实施房屋征收评估（下列简称“房屋征收评估”）活动，适用本细则。

第三条[ 评估机构] 进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录，由胶州市房产管理局确认并向社会公布的征收评估机构。

第四条[评估人员] 承担房屋征收评估的房地产价格评估人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。

第五条[评估对象及分类] 房屋征收范围内，经产权登记或者征收调查确认的房地产（简称“被征收房屋”）。

被征收房屋分为住宅房屋与非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为生产办公用房与营业用房两类，习惯征收评估的技术需要，住宅、生产办公用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。

第六条[评估目的]被征收房屋价值评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供根据”，评估被征收房屋的价值。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供根据”，评估用于产权调换房屋的价值。

第七条[评估时点] 房屋征收决定公告之日。

第八条[价值标准] 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第九条[征收区位分区] 根据本市现状，将按住宅、非住宅生产办公用房、非住宅营业用房三种情况，进行分区，划分结果见《胶州市国有土地上房屋征收区位划分体系》，作为房屋征收评估依托的技术基础。

金坛市征地房屋拆迁补偿评估技术细则

金坛市征地房屋拆迁补偿评估技术细则（市住建局、国土局、发改局）一、总则1．本细则根据市场比较法、成本法的估价原理，对征地拆迁房屋进行评估。

2．征地拆迁房屋重置价格等将根据实际情况每年公布一次。

二、征地房屋拆迁补偿评估价格征地房屋拆迁补偿评估价格根据房屋建筑面积、房屋重置成新价格确定，该方法是根据《房地产估价规范》的成本法、市场比较法等原理，结合征地房屋拆迁补偿的基本规律提出的。

其计算公式如下：征地房屋拆迁补偿价格=房屋重置成新单价*房屋建筑面积公式中房屋重置成新单价=被拆迁房屋重置单价*房屋成新率附件：1．金坛市征地房屋拆迁成新率计算表2．金坛市征地房屋拆迁重置价格标准3．金坛市征地工业厂房拆迁房屋等级和重置价格标准4．金坛市征地拆迁房屋装修及附属设施补偿标准5．金坛市房屋质量等级评定标准6．金坛市房屋结构、耐用年限、年折旧率对照表7．金坛市房屋成新评定等级对照表附件1金坛市征地房屋拆迁成新率计算表评定成色结房屋构类别年限（年）折旧率/年新旧程度调整系数评定结果完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房钢砼结构10 1.3%0.8-0.89 0.9-0.99 1.0-1.09 1.1-1.19 见附注10-20 1.2% 20以上 1.1%砖混结构10 1.4% 10-20 1.3% 20以上 1.1%砖木结构10 2% 10-20 1.5% 20以上1%简易结构10 6%注：1．年限折旧按分段累计计算折旧率；2．房屋成新率＝1－年限折旧率*房屋建造年数*新旧程度调整系数；3．10年内含10年，10-20年含20年；4．砖木旧式结构成新率不得低于50%；5．危险房按10%计算残值率（钢筋砼结构与简易结构不计残值）；6．房屋成新率的确定依照本表或按附件5、附件6、附件7综合确定。

附件2金坛市征地房屋拆迁重置价格标准结构类别类型房屋基本构造及设备状况说明平屋面单方造价元/m2二层楼加屋面单方造价元/m2房屋基本构件名称单项补差元/m2砖混普通民一房屋平面布置比较复杂，素砼条基，砖基础，砼地圈梁。

金坛市城市房屋拆迁补偿估价技术细则

金坛市城市房屋拆迁补偿估价技术细则第二条在本市城市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。

第三条拆迁估价的对象为拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)。

征地房屋拆迁需要给予被征收人一定的经济补偿，不同的地方补偿标准都不同，需要结合当地的实际情况，而且对于补偿的实际金额，在作出拆迁评估之后，才能被确定。

那么，▲金坛市城市房屋拆迁补偿估价技术细则是怎样的?下面让小编为大家解决这一难题。

▲金坛市城市房屋拆迁补偿估价技术细则第一章总则第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。

第二条在本市城市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。

第三条拆迁估价的对象为拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)。

第四条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

拆迁估价的时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第五条被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类，其中住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。

成套住宅是指房屋内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅;非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。

非住宅分为营业用房和非营业用房两类。

营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖或进行直面服务活动的合法场所;非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。

第六条市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的拆迁区位等级，市区营业用房根据所处位置划分为不同的路线等级。

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xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则目录一、xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则第一章征收评估总则第二章住宅房屋征收评估第三章非住宅非营业用房征收评估第四章营业用房征收评估第五章其他征收评估问题处理第六章征收评估报告第七章征收评估工作准则第八章征收评估工作资料存档第九章附则二、xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件附件一、被征收房屋分类及其说明附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明附件四、住宅房屋实体因素（K，K）修正说明表附件五、住宅房屋区位因素（K）修正说明表附件六、成本法评估说明附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表附件八、营业用房评估的收益法应用说明附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表附件十、市区国有土地房屋征收区位划分第一章征收评估总则第一条制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《xx市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则。

第二条适用范围：在xx市区的国有土地上，从事房屋征收补偿估价（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条估价机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评估资质。

第四条估价人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。

第五条被征收房屋区位划分：根据xx市区国有土地上房屋征收区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区划分为三类征收区位及分区分等（附件十），作为征收补偿评估依托的技术基础。

第六条房屋征收评估价格构成：是被征收房屋（含一般装修）征收补偿的房地产市场评估价格，一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估，不包含房屋征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。

第七条估价程序：1.评估机构报名参加征收项目评估机构的选定；2、由被征收人协商选定或多数决定、随机选定等方式确定评估机构；3.接受评估委托，明确基本事项；4.验收勘查资料，开展前期调查；5.拟定作业方案，进行现场勘察；6.按照技术细则，进行评估测算；7.确定测算结果，撰写分户初步评估结果；8.提交分户的初步评估结果；9.现场公示初步评估结果并咨询答疑；10.提交整体评估报告和分户评估报告；11.受理复核申请，10内日作出复核结论；12.评估材料存档。

第八条估价结果表达：一是制定房屋征收项目补偿方案概算评估；二是作为被征收房屋的补偿依据。

估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第九条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。

第二章住宅房屋征收评估第十条住宅房屋分类：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。

第十一条高档住宅房屋征收评估方法：高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。

第十二条一般住宅房屋征收评估方法：一般被征收住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。

其征收补偿评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。

在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。

“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。

按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。

测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。

其计算公式为：基准价格 = ××××Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；—交易情况修正系数。

由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；—交易日期修正系数。

该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；3.确定分类基准价格。

为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：，j＝1，2，3其中Ｖo1为成套单元住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；4.确定评估价格。

各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：被征收住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格×Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。

第三章非住宅非营业用房征收评估第十三条非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。

第十四条非营业用房评估方法：非营业用房征收评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。

非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

第十五条成本法评估技术路线：1. 测算土地重新购建价格（PD）：根据被征收非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本；2. 测算建筑物重新购建价格（PJ）：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格；3．测算建筑物折旧（C）：现场勘察对照附件七所示的《房屋完损等级评定标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额；4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：Ｖi＝PD＋PJ－C。

第四章营业用房征收评估第十六条营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、娱乐类等六类，具体界定见附件一。

第十七条营业用房评估方法：营业用房征收评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。

但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。

第十八条收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。

采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。

考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

第十九条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被征收房屋评估价格 =—商业街区基准价格；Kxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；Km─街道商业路线因素修正系数，具体数据的选用参见附件八；K─为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；第五章其他征收评估问题处理第二十条“地大于房”的评估：对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1.“地大于房”面积S＝合法土地使用面积－合法房屋建筑面积2.“地大于房”土地单价ＶW= （ＶO- PJ×g）KjＶO—该征收项目标准样本住宅基准价格；PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；Kj—分类基准价格调整系数，参见附件三。

3.国有划拨土地上“地大于房”土地单价ＶW’=ＶW×60%。

4.“地大于房”补偿金额＝ＶW或ＶW，×S第二十一条非住宅房屋划拨土地评估：征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额近xx市人民政府关于国有划拨土地使用权处置办法等文件的规定执行。

其土地补偿金额按土地基准地价的50%进行计算。

出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。

第二十二条2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前，取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋，对其实际用于经营的房屋建筑面积，根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，取非住宅性质和住宅性质的房地产评估价格的加权平均值计算。

（参见附件八）第二十三条装饰装修评估：房屋征收评估中，一般装修以外的装饰装修部分为独立的专项评估。

装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：装饰装修专项补偿价格＝各单项装饰装修项目总金额×装潢综合成新率测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、附件九的规定选取。

第二十四条其它评估：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件十的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第六章征收评估报告第二十五条出具报告要求：征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。

第二十六条签名盖章：征收评估机构出具的整体评估报告和分户评估报告应当两名以上注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。

在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

第二十七条报告装桢：房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第七章征收评估工作准则第二十八条评估委托：被选定的征收评估机构应与委托单位签订征收评估委托协议。

第二十九条评估技术负责人：评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

第三十条现场勘察：所有征收评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有征收评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察，并拍摄被征收房屋内外的照片等影像资料。