xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则目录

一、xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

第一章征收评估总则

第二章住宅房屋征收评估

第三章非住宅非营业用房征收评估

第四章营业用房征收评估

第五章其他征收评估问题处理

第六章征收评估报告

第七章征收评估工作准则

第八章征收评估工作资料存档

第九章附则

二、xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件

附件一、被征收房屋分类及其说明

附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明

附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明

附件四、住宅房屋实体因素（K，K）修正说明表

附件五、住宅房屋区位因素（K）修正说明表

附件六、成本法评估说明

附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表

附件八、营业用房评估的收益法应用说明

附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表

附件十、市区国有土地房屋征收区位划分

第一章征收评估总则

第一条制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》、

《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《xx市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则。

第二条适用范围：在xx市区的国有土地上，从事房屋征收补偿估价（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条估价机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评估资质。

第四条估价人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。

第五条被征收房屋区位划分：根据xx市区国有土地上房屋征收区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区划分为三类征收区位及分区分等（附件十），作为征收补偿评估依托的技术基础。

第六条房屋征收评估价格构成：是被征收房屋（含一般装修）征收补偿的房地产市场评估价格，一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估，不包含房屋征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。

第七条估价程序：1.评估机构报名参加征收项目评估机构的选定；2、由被征收人协商选定或多数决定、随机选定等方式确定评估机构；3.接受评估委托，明确基本事项；4.验收勘查资料，开展前期调查；5.拟定作业方案，进行现场勘察；6.按照技术细则，进行评估测算；7.确定测算结果，撰写分户初步评估结果；8.提交分户的初步评估结果；9.现场公示初步评估结果并咨询答疑；10.提交整体评估报告和分户评估报告；11.受理复核申请，10内日作出复核结论；12.评估材料存档。

第八条估价结果表达：一是制定房屋征收项目补偿方案概算评估；二是作为被征收房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第九条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。

第二章住宅房屋征收评估

第十条住宅房屋分类：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。

第十一条高档住宅房屋征收评估方法：高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。

第十二条一般住宅房屋征收评估方法：一般被征收住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其征收补偿评估价格测算的技术路线为：

1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；

2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。其计算公式为：

基准价格 = ××××

Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；

—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；

—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；

—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；

—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；

3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：

，j＝1，2，3

其中Ｖo1为成套单元住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；

4.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格×

Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。

第三章非住宅非营业用房征收评估

第十三条非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。

第十四条非营业用房评估方法：非营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

第十五条成本法评估技术路线：

1. 测算土地重新购建价格（PD）：根据被征收非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本；

2. 测算建筑物重新购建价格（PJ）：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格；

3．测算建筑物折旧（C）：现场勘察对照附件七所示的《房屋完损等级评定标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额；

4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：

Ｖi＝PD＋PJ－C。

第四章营业用房征收评估

第十六条营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、娱乐类等六类，具体界定见附件一。

第十七条营业用房评估方法：营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。

第十八条收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：

Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

第十九条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：