三五互联：以财务报告为目的拟进行资产减值测试所涉及的不动产评估项目资产评估说明
中评协关于印发《资产评估准则术语2020》的通知-中评协〔2020〕31号
中评协关于印发《资产评估准则术语2020》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中评协关于印发《资产评估准则术语2020》的通知中评协〔2020〕31号各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为规范资产评估准则术语使用，促进资产评估准则的理解和执行，在财政部指导下，中国资产评估协会组织研究形成了《资产评估准则术语2020》，现予印发。
请各地方协会将《资产评估准则术语2020》及时转发资产评估机构。
附件：资产评估准则术语2020中国资产评估协会2020年11月25日附件资产评估准则术语2020目录（按汉语拼音字母排序）1.成本法2.重置成本3.多期超额收益折现法4.法定资产评估业务5.复原重置成本6.改变用途假设7.更新重置成本8.工作底稿9.功能性贬值 10.股东部分权益价值 11.股东全部权益价值 12.股利折现法13.股权自由现金流 14.基准地价修正法 15.继续使用假设 16.假设开发法 17.价值比率 18.价值类型 19.交易案例比较法 20.节省许可费折现法 21.经济性贬值 22.可辨认和不可辨认无形资产 23.类似房地产 24.类似无形资产 25.利用专家工作及相关报告 26.评估对象 27.评估范围 28.评估基准日 29.评估假设 30.评估结论 31.评估目的 32.评估依据 33.企业整体价值 34.权属瑕疵 35.上市公司比较法 36.设定产权 37.实体性贬值 38.实物期权评估 39.市场法40.市场价值 41.收益法 42.委托人 43.无形资产组合 44.现金流量折现法 45.现有用途假设 46.移地使用假设 47.以财务报告为目的的评估 48.原地使用假设 49.增量收益折现法 50.折现率 51.职业道德 52.专业能力 53.资产基础法 54.资产评估 55.资产评估报告 56.资产评估报告日 57.资产评估报告使用范围 58.资产评估报告使用人 59.资产评估程序 60.资产评估档案 61.资产评估方法 62.资产评估机构 63.资产评估基本准则 64.资产评估师 65.资产评估委托合同 66.资产评估业务基本事项 67.资产评估执业准则68.资产评估职业道德准则 69.资产评估专业人员 70.资产评估准则 71.资产组合 72.最优利用方式1.成本法成本法是指按照重建或者重置评估对象的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值，以确定资产价值的评估方法的总称。
2011年注册资产评估师考试《资产评估》练习题第十二章-以财务报告为目的的评估
2011年注评考试《资产评估》第12章练习：以财务报告为目的的评估第十二章以财务报告为目的的评估一、单项选择题1.关于以财务报告为目的的评估说法错误的是( )。
A.以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见B.其评估对象是财务报告中各类资产和负债C.选择的价值类型是公允价值或特定价值D.以财务报告为目的的评估只要求满足相关评估准则的规定2.相对于其他评估业务，下列不属于以财务报告为目的的评估的特点的是( )。
A.为会计计量提供服务B.评估业务具有多样性、复杂性C.所采用的评估方法具有多样性D.具有公正性3.可收回金额应当根据资产( )的两者之间的较高者确定。
A.公允价值减去处置费用后的净额和资产的预计未来现金流量现值B.公允价值与重置成本C.公允价值减去处置费用后的净额与公允价值D.重置成本净额与资产的预计未来现金流量的现值4.对资产评估报告的编制内容和编制要求作出规定的规则是( )。
A.《资产评估准则——评估报告》B.《资产评估准则——评估程序》C.《以财务报告为目的的评估指南》D.《专业评估执业统一准则》5.评估师对合并对价分摊的评估结果的整体合理性进行验证，以被购买方各项资产公允价值为权重计算的加权平均资本回报率，与其加权平均资本成本之间应该( )。
A.基本相等或接近B.远大于C.远小于D.没有任何关系6.关于企业合并对价分摊评估中公允价值的确定下列说法错误的是( )。
A.有活跃市场的股票、债券基金等金融工具，按照购买日活跃市场中的市场价格确定B.不存在活跃市场的金融工具，应当参照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等，采用适当的估值技术确定其公允价值C.货币资金按照购买日被购买方的账面余额确定D.根据会计准则的规定，购买方合并成本小于合并中取得被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉7.企业合并对价分摊评估中，对于房屋建筑物的评估，不正确的是( )。
2024年资产评估师-资产评估实务(一)(新版)考试历年真题摘选附带答案
2024年资产评估师-资产评估实务（一）（新版）考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)对具有控制权股权进行评估，评估对象是长期处于亏损状态的企业或者现金流为负数的企业，资产基础法的评估结果通常（）收益法的结果。
A. 高于B. 低于C. 等于D. 不确定2.(多项选择题)(每题 1.00 分)以下属于对拥有控制权的长期股权投资进行评估时，使用的清查核实方法的是()。
A. 核对B. 抽查( 会计凭证)C. 尽职调查D. 访谈E. 函证3.(单项选择题)(每题 1.00 分)用收益法评估投资性房地产公允价值，下列关于确定收益期的说法中，正确的是（）。
A. 土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限不一致，按孰短原则确定B. 按土地使用剩余年限或建筑物剩余年限确定C. 评估承租人的权益，收益期为剩余租赁期限D. 土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限不一致，按土地剩余年限确定4.(单项选择题)(每题 1.00 分)机器设备的技术寿命主要是由其（）决定的。
A. 无形磨损B. 有形磨损C. 自然寿命D. 经济寿命5.(单项选择题)(每题 1.00 分)被评估债券为4年期一次还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当年的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业的了解，认为应该考虑2%的风险报酬率，该被评估债券的评估值最有可能是（）。
A. 15400元B. 17200元C. 11800元D. 15357元6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 被评估对象为一台注塑机，年生产能力为15万件。
评估人员经市场查询得知，该设备的生产厂家已停止这种设备的生产，评估基准日年生产能力为20万件的同类新设备市场价格为8万元，如果该类设备的运输安装费用为设备价格的5%，被评估设备的成新率为40%，该类设备的规模指数为0.7，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（）万元。
16.以财务报告为目的的评估指南
16.以财务报告为目的的评估指南附件以财务报告为目的的评估指南第一章总则第一条为规范以财务报告为目的的评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本指南。
第二条本指南所称以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规、资产评估准则和企业会计准则及会计核算、披露的有关要求，根据委托对评估基准日以财务报告为目的所涉及的各类资产和负债公允价值或者特定价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
第三条执行以财务报告为目的的评估业务，应当遵守本指南。
第四条资产评估专业人员可以参照本指南执行以下与以财务报告为目的的评估业务相关的其他业务，主要包括：（一）开展与价值估算相关的议定程序，以协助企业判断与资产和负债价值相关的参数、特征等，主要包括：1.估算或者测算资产的更新或者复原重置成本；2.协助企业判断、确定资产使用年限、尚可使用年限、实物状态、质量等参数、特征，以及验证资产的真实存在性；3.协助企业确定、判断资产获利能力和预测资产的未来收益；4.执行与负债价值有关的议定程序。
（二）协助企业管理层对能否持续可靠地取得公允价值做出正确的评价。
第二章基本遵循第五条资产评估专业人员应当坚持独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，独立进行分析和估算并形成专业意见。
第六条执行以财务报告为目的的评估业务，应当理解相关会计准则的概念、原则及其与资产评估准则相关概念、原则之间的联系与区别，具备相应的专业知识和实践经验，胜任所执行的评估业务。
资产评估专业人员应当关注以财务报告为目的的评估业务的复杂性，根据自身的专业知识及经验，审慎考虑是否有能力受理相关评估业务。
执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第七条由于会计准则和相关法规的修改，导致在执行以财务报告为目的的评估业务时无法完全遵守本指南的要人处取得的评估对象的具体组成等详细资料，关注相关资产、负债在企业营运中的作用；并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定、相关核算要求对有关资产、负债进行妥当的分类。
以资产减值测试为目的的资产评估
以资产减值测试为目的的资产评估资产评估是一项重要的财务活动，它通过对公司的各项资产进行评估和测试，以确定其减值情况。
本文将详细介绍以资产减值测试为目的的资产评估的标准格式和相关内容。
一、背景介绍资产评估是一种对公司资产进行定期检查和评估的过程，旨在确保公司资产的准确价值和财务报表的真实性。
资产减值测试是资产评估的一个重要方面，它通过比较资产的账面价值和可收回金额，判断资产是否存在减值风险。
二、资产评估的目的以资产减值测试为目的的资产评估的主要目的是确定潜在的资产减值风险，及时调整资产价值，保证财务报表的准确性和可靠性。
具体目的包括：1. 评估资产的减值风险，防范潜在的资产减值损失。
2. 确定资产的可收回金额，以便及时调整资产价值。
3. 提供给公司管理层、投资者和其他利益相关方关于资产价值和减值风险的准确信息。
三、资产评估的标准格式以资产减值测试为目的的资产评估的标准格式包括以下几个方面的内容：1. 资产基本信息：包括资产名称、规模、使用情况等。
2. 资产评估方法：根据公司的具体情况选择合适的资产评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
3. 资产减值测试过程：详细描述资产减值测试的具体步骤和流程，包括数据收集、分析、计算等。
4. 资产减值测试结果：根据资产减值测试的结果，确定资产的减值金额和减值风险等。
5. 资产减值后处理措施：根据资产减值测试的结果，提出相应的处理措施，如调整资产价值、提取减值准备等。
6. 资产评估报告：将资产评估的结果和相关信息整理成报告形式，以便公司管理层和其他利益相关方查阅和参考。
四、资产评估的步骤以资产减值测试为目的的资产评估通常包括以下几个步骤：1. 数据收集：收集和整理与资产评估相关的数据，包括资产的账面价值、市场价值、可收回金额等。
2. 数据分析：对收集到的数据进行分析，比较资产的账面价值和可收回金额，判断是否存在减值风险。
3. 资产减值计算：根据资产减值测试的方法和准则，计算资产的减值金额。
资产评估师《资产评估实务一》章节基础练习(第七章 以财务报告为目的的评估)
资产评估师《资产评估实务一》章节基础练习第七章以财务报告为目的的评估以财务报告为目的的评估的概述单项选择题关于评估在会计计量、审计中的应用，下列表述不正确的是（）。
A.会计人员对公允价值的计量和披露负责B.外部评估人员对评估结论的合理性负责C.会计人员对评估结论的合理性负责D.审计人员对公允价值的审计结论负责正确答案：C答案解析：会计人员对公允价值的计量和披露负责，外部评估人员对评估结论的合理性负责，审计人员对公允价值的审计结论负责。
所以选项C的说法不正确。
单项选择题相对于其他评估业务，下列不属于以财务报告为目的的评估特点是（）。
A.为会计计量提供服务B.评估业务具有多样性、复杂性C.所采用的评估方法具有多样性D.具有公正性正确答案：D答案解析：以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务，具有以下特点：（1）以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务，会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择；（2）以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性；（3）以财务报告为目的的评估在采用传统的三大评估方法的基础上，具体使用的评估方法具有多样性。
单项选择题我国2006年发布的《企业会计准则》引入了（）的概念和计量，使得以财务报告为目的的评估有了制度基础。
A.投资价值B.清算价值C.公允价值D.市场价值正确答案：C答案解析：我国2006年发布的《企业会计准则》引入了公允价值的概念和计量，为我国以财务报告为目的的评估奠定了制度基础。
单项选择题在以财务报告为目的的评估业务中，资产减值测试的评估对象通常是（）。
A.以公允价值计量的相关资产或负债B.合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债C.已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物D.单项资产、资产组或资产组组合正确答案：D答案解析：依据《企业会计准则第8号—资产减值》，在以财务报告为目的的评估业务中，资产减值测试的评估对象通常是单项资产、资产组或资产组组合。
以财务报告为目的评估的评估报告
一 以财务报告为目的评估的评估报告及其特点
注册资产评估师在执行以财务报告为目的的评估业务 时所出具的评估报告与执行一般评估业务所出具的评估报 告，其特点主要体现在评估目的和价值类型上：
评估目的
公允价值或会计准则涉及的特定 价值计量的可靠性。
注册资产评估师执行资 产评估业务，评估程序受到 现值且无法排除，经与委托 方协商后仍需出具评估报告 的，应当在评估报告中说明 评估程序受限情况及其对评 估结论的影响，并明确评估 报告的使用限制。
《以财务报告为目的 的评估指南（试行）》 第九条
二 以财务报告为目的评估的评估报告的特别要求
对于关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成过程和 相关评估数据的获取来源，也要在报告中进行披露。
三 以财务报告为目的评估的评估报告的重点披露内容
（六）关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成 过程和相关评估数据的获取来源
在进行以财务报告为目的的评估时选取的各种关键性 的评估参数，注册资产评估师要在报告中披露其测算、逻 辑推理、形成过程和相关评估数据的获取来源等信息。
（一）评估对象的具体描述
01 执行企业会计准则规定的合 并对价分摊事项涉及的评估 业务
04 执行以金融工
具确认和计量 为目的的评估 业务
03
执行以投资性房地产 为目的的评估业务
02
执行以资产减值为 目的的评估业务
三 以财务报告为目的评估的评估报告的重点披露内容
（二）价值类型的定义及其与会计准则或相关会计核算、披露 要求的对应关系
以财务报告为目的评估 的评估报告
2015年11月26日
以财务报告为目的的资产评估
以财务报告为目的的资产评估【导语】资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
下面关于以财务报告为目的的资产评估，祝您生活愉快!上个世纪八九十年代发生在美国的储贷危机被认为是储贷机构使用历史成本计量法的财务报告掩盖了问题贷款，没能真实地反映企业真实的财务状况，影响了投资者对经营风险的判断，从而导致了多家金融机构破产。
20xx年美国财务会计准则委员会(FASB)发布《美国财务会计准则第157号公告：公允价值计量》(SFAS )，公允价值概念开始在会计准则中大规模地应用和推广。
20xx年2月15日，财政部发布了我国修订后新的企业会计准则的基本准则和38项具体准则，20xx年10月30日发布企业会计准则应用指南。
新的会计准则与国际准则趋同，在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面都引入了公允价值，公允价值的引入是新会计准则的重大突破，它对于提高会计报表的相关性具有重要的意义。
新准则中有17个准则涉及公允价值计量，包括金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组、资产减值、非货币性交易、租赁和套期保值等(见下表)。
公允价值的变动及计量的可靠性对企业损益具有较大影响，根据财政部对我国2129家上市公司20xx年财务报告中公允价值使用情况的统计：(1)在2129家上市公司中，交易性金融资产产生公允价值变动损益的有397家，占比为%，交易性金融资产公允价值变动产生的收益合计为亿元。
因衍生工具、套期保值业务等产生公允价值变动损益的有29家，其中，中国银行(601988)衍生工具、套期保值业务产生的公允价值变动损失最大，损失额高达亿元。
(2)存在投资性房地产的上市公司数量833家，采用成本法计量的806家，采用公允价值计量的27家，投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为亿元。
300051三五互联2022年财务指标报告
三五互联2022年财务指标报告一、实现利润分析实现利润增减变化表(万元)2022年利润总额为负3,071.11万元，与2021年负2,615.93万元相比亏损有较大幅度增长，增长17.40%。
企业亏损的主要原因是内部经营业务，应当加强经营业务的管理。
成本构成变动情况表(占营业收入的比例)(万元)二、盈利能力分析盈利能力指标表(%)三五互联2022年的营业利润率为-17.75%，总资产报酬率为-1.66%，净资产收益率为-16.54%，成本费用利润率为-14.39%。
企业实际投入到企业自身经营业务的资产为56,425.48万元，经营资产的收益率为-5.58%，而对外投资的收益率为112.07%。
2022年营业利润为负3,150.86万元，与2021年负2,672.01万元相比亏损有较大幅度增长，增长17.92%。
以下项目的变动使营业利润增加：资产处置收益增加1.81万元，投资收益增加330.12万元，信用减值损失增加463.09万元，资产减值损失减少0.51万元，营业税金及附加减少22.35万元，财务费用减少77.15万元，研发费用减少193.57万元，销售费用减少770.16万元，共计增加1,858.77万元；以下项目的变动使营业利润减少：其他收益减少250.04万元，营业成本增加329.42万元，管理费用增加1,074.64万元，共计减少1,654.09万元。
各项科目变化引起营业利润减少478.85万元。
三、偿债能力分析偿债能力指标表项目名称2020年2021年2022年流动比率0.73 0.76 0.522022年流动比率为0.52，与2021年的0.76相比有所下降，下降了0.24。
2022年流动比率比2021年下降的主要原因是：2022年流动资产为6,548.93万元，与2021年的10,848.75万元相比有较大幅度下降，下降39.63%。
2022年流动负债为12,629.99万元，与2021年的14,360.45万元相比有较大幅度下降，下降12.05%。
资产评估辅导：财务报告为目的的评估（1）
第⼀节 以财务报告为⽬的的评估概述 ⼀、以财务报告为⽬的的评估及其作⽤ (⼀)定义 1、以财务报告为⽬的的评估：是指注册资产评估师基于企业会计准则和相关会计核算、披露要求，运⽤评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进⾏分析、估算，并发表专业意见的⾏为和过程。
2006年发布的《企业会计准则》引⼊了公允价值的概念和计量。
在遵循评估准则的基础上，还要参照相关会计准则的规定，以满⾜财务报告披露的要求。
(⼆)评估的作⽤ 1、评估技术能够满⾜会计计量专业上的需求。
2、评估专业⾏为能够为会计计量的客观性奠定基础。
3、评估的独⽴地位能够强化公允价值的公正性。
⼆、以财务报告为⽬的的评估的适⽤范围和特点 (⼀)以财务报告为⽬的的评估的规范体系 主要包括合并对价分摊;资产减值;投资性房地产的公允价值确定;⾦融⼯具确认和计量。
(⼆)以财务报告为⽬的的评估的特点 1、为会计计量提供服务，会计计量模式、会计核算⽅法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估⽅法的选择。
2、以财务报告为⽬的的评估业务具有多样性、复杂性。
⽐如：为企业合并事项提供评估服务时，所涉及的会计模式是公允价值，对应的价值类型是市场价值。
3、以财务报告为⽬的的评估所采⽤的评估⽅法的多样性。
(三)与会计和审计的互动关系 部分新的计量办法超出了会计⼈员的知识和能⼒范围，财务报告外部使⽤者更希望和愿意看到的是由独⽴专业⼈员提供的评估结果。
基于独⽴性的要求，审计单位和⼈员不能对同⼀客户提供公允价值评估服务，审计⼈员是公允价值计量的最终审核⼈。
会计⼈员对公允价值的计量和披露负责，外部评估⼈员对评估结论的合理性负责，审计⼈员对公允价值的审计结论负责，会计责任体系发⽣了变化，发展成为会计责任、评估责任和审计责任构成的三维责任体系。
财务会计中的资产评估与减值测试
财务会计中的资产评估与减值测试在财务会计中，资产评估与减值测试是一项重要的业务流程，旨在确保企业对其资产进行正确的评估和准确的账面计量，以及及时进行减值测试，确保可靠性和真实性。
本文将从资产评估和减值测试的概念、目的、方法以及影响等方面进行探讨。
一、资产评估的概念和目的资产评估是指企业对其所有的资产进行估价和计量的过程，以确认资产的账面价值和实际价值之间的差异。
其主要目的包括：1. 确定资产净值：通过资产评估，可以确定企业的净资产，即资产减去负债的价值。
这对企业的经营和决策具有重要意义。
2. 为投资者提供信息：资产评估为潜在投资者提供了关于企业价值和财务状况的信息，对于投资决策具有指导作用。
3. 支持风险管理：通过定期的资产评估，企业可以及时识别潜在的风险并采取相应措施加以管理和防范。
二、资产评估的方法资产评估的方法通常有市场法、成本法和收益法三种：1. 市场法：利用市场交易价格来衡量资产的价值，即根据类似资产市场上的交易价格来确定其价值。
2. 成本法：根据资产的实际成本和折旧情况，估算资产的价值。
这种方法适用于无法通过市场法确定资产价值的情况。
3. 收益法：根据资产的预期收益来评估其价值，适用于具有稳定和可预测收益的资产，如房地产。
不同的资产类型和实际情况，可能需要使用不同的评估方法或者综合使用多种方法进行评估。
三、减值测试的概念和目的减值测试是指对企业资产进行定期测试，以确认其账面价值是否超过其实际价值。
减值测试的主要目的是：1. 发现资产减值风险：减值测试可以帮助企业发现资产可能存在的减值风险，及时做出调整和决策。
2. 确定减值损失：通过减值测试，可以确定资产可能需要计提的减值损失，从而准确反映企业的财务状况。
3. 保护投资者利益：减值测试可以保护投资者的利益，避免企业对资产进行过度估值，从而降低投资者的风险和损失。
四、减值测试的方法减值测试的方法通常有比较实现金额和账面价值的方法，以及销售净收益法等：1. 比较实现金额和账面价值法：将资产的实现金额与其账面价值进行比较，如果实现金额低于账面价值，则需要计提相应的减值准备。
三五互联[300051]2019年2季度财务分析报告-原点参数
![三五互联[300051]2019年2季度财务分析报告-原点参数](https://img.taocdn.com/s3/m/95bfd3d627284b73f3425047.png)
三五互联[300051]2019年2季度财务分析报告（word可编辑版）目录一．公司简介 (3)二．公司财务分析 (3)2.1 公司资产结构分析 (3)2.1.1 资产构成基本情况 (3)2.1.2 流动资产构成情况 (4)2.1.3 非流动资产构成情况 (5)2.2 负债及所有者权益结构分析 (7)2.2.1 负债及所有者权益基本构成情况 (7)2.2.2 流动负债基本构成情况 (8)2.2.3 非流动负债基本构成情况 (9)2.2.4 所有者权益基本构成情况 (10)2.3利润分析 (12)2.3.1 净利润分析 (12)2.3.2 营业利润分析 (12)2.3.3 利润总额分析 (13)2.3.4 成本费用分析 (14)2.4 现金流量分析 (15)2.4.1 经营活动、投资活动及筹资活动现金流分析 (15)2.4.2 现金流入结构分析 (16)2.4.3 现金流出结构分析 (20)2.5 偿债能力分析 (25)2.5.1 短期偿债能力 (25)2.5.2 综合偿债能力 (25)2.6 营运能力分析 (26)2.6.1 存货周转率 (26)2.6.2 应收账款周转率 (27)2.6.3 总资产周转率 (28)2.7盈利能力分析 (29)2.7.1 销售毛利率 (29)2.7.2 销售净利率 (30)2.7.3 ROE（净资产收益率） (31)2.7.4 ROA（总资产报酬率） (32)2.8成长性分析 (33)2.8.1 资产扩张率 (33)2.8.2 营业总收入同比增长率 (34)2.8.3 净利润同比增长率 (35)2.8.4 营业利润同比增长率 (36)2.8.5 净资产同比增长率 (37)一．公司简介二．公司财务分析2.1 公司资产结构分析2.1.1 资产构成基本情况三五互联2019年2季度末资产总额为1,099,555,651.57元，其中流动资产为212,815,785.0元，占总资产比例为19.35%；非流动资产为886,739,866.57元，占总资产比例为80.65%；2.1.2 流动资产构成情况流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据及应收账款、应收款项融资、预付账款、其他应收账款、存货、合同资产、持有待售资产、一年内到期的非流动资产以及其他流动资产科目，三五互联2019年的流动资产主要包括货币资金、预付款项以及应收票据及应收账款，各项分别占比为60.83%，16.12%和13.72%。
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厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试所涉及的不动产评估项目资产评估说明中天衡平评字[2020]16017号北京中天衡平国际资产评估有限公司ChinaValuerInternationalCo.,Ltd2020年4月17日厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试所涉及的不动产评估项目资产评估说明资产评估说明目录第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 (2)第二部分：关于进行资产评估有关事项的说明 (3)第三部分：评估对象与评估范围说明 (4)一、评估对象和评估范围说明 (4)二、实物资产的分布情况及特点 (5)三、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值） (6)第四部分：资产核实情况总体说明 (7)一、资产核实人员组织、实施时间和过程 (7)二、影响资产核实的事项及处理方法 (8)三、核实结论 (8)第五部分：评估技术说明 (9)一、评估范围 (9)二、资产概况 (9)三、评估程序 (12)四、评估方法 (13)五、评估案例 (14)第六部分：评估结论及其分析 (30)一、收益法评估结论 (30)二、评估增减值分析 (30)第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明本资产评估说明仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用。
非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
第二部分：关于进行资产评估有关事项的说明此部分由委托人和产权持有单位共同撰写，具体内容详见附件一:《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
第三部分：评估对象与评估范围说明一、评估对象和评估范围说明（一）委托评估对象与评估范围评估对象为厦门三五互联科技股份有限公司（以下简称“三五互联”）全资子公司天津三五互联移动通讯有限公司所持有的天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2号不动产。
评估范围为三五互联于评估基准日2019年12月31日所涉及的坐落于天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2号不动产。
评估申报情况如下：具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准。
（二）委托评估的资产权属状况1.至评估基准日，评估对象范围内的不动产均已办理了《不动产权证书》，《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004478号]载明土地使用权类型为出让，终止日期至2062年12月24日，《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004152号] 载明土地使用权类型为作价入股，终止日期至2054年12月29日。
两块土地证载权利人均为天津三五互联移动通讯有限公司。
2. 至评估基准日，纳入评估范围的不动产已办理了抵押他项权利，房屋他项权人为中航信托股份有限公司。
抵押情况如下表所示：本次评估产权持有单位未提供上述资产相关抵押合同，仅提供了相关资产抵押情况清单。
产权持有单位承诺房地产权属归其所有，不存在产权纠纷。
委估资产未经审计，但产权持有单位已说明评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致，具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准。
二、实物资产的分布情况及特点纳入本次评估范围内的不动产，为天津三五互联移动通讯有限公司自行承建并用于商业出租。
天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2号房地产位于天津市华科五路南侧，海泰大道西侧，是针对外包服务、人才培训、企业孵化与技术研发的现代双创产业园区。
该物业附近周边有海泰软件园、天津滨海高新区软件园、曙光天津产业基地、西青区华苑产业区等产业园区；除此之外，项目周边有如家商旅酒店、龙门客栈、天津环亚国际马球会大酒店、天津城建大学、天津农学院、天津商业大学宝德学院等。
周边道路通畅，交通便捷度较高，周围有620、624路a线、624路b线、700路等多条公交线路。
截止评估基准日纳入评估范围内的房地产由委托人全资子公司天津三五互联移动通讯有限公司整体出租给天津创客星孵化器有限公司运营。
三、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本评估报告中未引用其他机构报告内容。
第四部分：资产核实情况总体说明一、资产核实人员组织、实施时间和过程根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，成立了以现场项目负责人为主的核实小组，并制定了详细的现场清查核实计划。
2020年1月15日至2020年1月16日，评估人员对评估范围内的资产进行了必要的清查核实。
对产权持有单位的经营状况等进行了必要的调查。
1．指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2．初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估申报明细表评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给产权持有单位对资产评估申报明细表进行完善。
3．现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查。
4．补充、修改和完善资产评估申报明细表评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
5．查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范围的资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
二、影响资产核实的事项及处理方法本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：（一）本次清查范围以产权持有单位提供的评估申报表为准。
本次评估申报表中建筑面积根据房地产权证和委托人申报的面积确定。
（二）营改增后，三五互联增值税按5%简易征收。
由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。
（三）纳入评估范围的不动产已办理了抵押他项权利，本次评估未考虑资产抵押事项可能对评估值的影响。
三、核实结论经过清查，实际纳入本次资产评估范围的资产总建筑面积114,671.02平方米，土地使用权面积共计64926.3平方米，与经济行为涉及的范围一致（详见评估对象与评估范围）。
第五部分：评估技术说明一、评估范围评估对象为三五互联全资子公司天津三五互联移动通讯有限公司所持有的不动产。
评估范围为三五互联于评估基准日2019年12月31日所涉及的坐落于天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2号不动产。
评估申报情况如下：具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准。
二、资产概况1.概况天津三五互联移动通讯有限公司所属的不动产位于天津市内，各不动产概况具体见下表：2.建筑物特点本次评估的房屋建筑物建筑结构为钢混结构。
经现场勘察，总的情况如下：2.1基础承载能力。
房屋建筑物地基承载能力尚好，未发现由于基础产生不均匀下沉而使上部结构出现裂缝。
2.2主体结构强度。
建筑物承重构件和非承重构件均尚好，均具有继续承力和使用的功能。
2.3屋面均采用钢筋混凝土屋面，能够满足继续使用的功能。
3.主要建筑物的技术特征3.1房屋1#楼主体为地上21层，地下1层。
建筑物一层层高7.8米，二层以上层高均为4.1米，总建筑面积33632.75㎡。
纳入不动产评估范围的建筑面积为33632.75㎡，钢混结构，建成年代2017年6月，外装修为真石漆，一层大厅内墙面为瓷砖，顶棚吊顶，地面铺地砖，其余公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝合金窗。
室内配中央空调，四部客梯及一部备用电梯、水电、煤气、通讯齐全，基础设施配套及公共服务设施较好。
3.2房屋2#楼主体为地上18层，地下1层。
建筑物一层层高7.8米，二层以上层高均为4.1米，总建筑面积27163.43㎡。
纳入不动产评估范围的建筑面积为27163.43㎡，钢混结构，建成年代2017年6月，外装修为真石漆，一层大厅内墙面为瓷砖，顶棚吊顶，地面铺地砖，其余公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝合金窗。
室内配中央空调，四部客梯及一部备用电梯、水电、煤气、通讯齐全，基础设施配套及公共服务设施较好。
3.3房屋3#楼主体为地上8层，地下1层，地面有A、B、C三座。
层高均为4.1米。
钢混结构，建成年代2017年6月，外装修为真石漆，公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝合金窗。
其中C座为精装修，内墙顶棚刷乳胶漆，地面部分为地坪漆，部分铺木地板，室内为玻璃推拉门。
室内配中央空调，两部客梯、水电、煤气、通讯齐全，基础设施配套及公共服务设施较好。
3.4房屋4#楼主体为地上4层，地面有A、B、C三座。
层高均为4.1米。
钢混结构，建成年代2017年6月，外装修为真石漆，公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝合金窗。
其中C座为精装修，内墙顶棚刷乳胶漆，地面部分为地坪漆，部分铺木地板，室内为玻璃推拉门。
室内配中央空调，两部客梯、水电、煤气、通讯齐全，基础设施配套及公共服务设施较好。
4.账面价值的构成纳入本次评估范围的不动产账面值为该房屋建筑物及土地在固定资产和无形资产科目核算下的账面净值。
5.权利状况（1）至评估基准日，评估对象范围内的不动产已办理了《不动产权证书》，《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004478号]证载土地使用权类型为出让，终止日期至2062年12月24日，《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004152号] 证载土地使用权类型为作价入股，终止日期至2054年12月29日。
两块土地证载权利人均为天津三五互联移动通讯有限公司。
（2）至评估基准日，纳入评估范围的不动产已办理了抵押他项权利，房屋他项权人为房屋他项权人为中航信托股份有限公司。
抵押情况如下表所示：评估对象园区土地由上表中两块土地合并而成，评估对象建筑物位于两块土地上。
产权持有单位承诺房地产权属归其所有，不存在产权纠纷。
（3）天津三五互联移动通讯有限公司现已将评估对象整体出租给天津创客星孵化器有限公司运营，天津三五互联移动通讯有限公司持有天津创客星孵化器有限公司65%的股份。
三、评估程序第一阶段：准备阶段评估人员进入现场后根据委托人提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。