宿州房地产市场研究报告
房地产信息市场调研(宿州)
房地产信息市场调研（宿州）1、2018年1-9月份宿州市房地产市场运行情况一、商品房施工情况：市区：2018年9月份，市区商品房新开工面积17.2万平方米，同比增长16.2%，其中住宅16.3万平方米，非住宅0.9万平方米；竣工面积15万平方米，同比增长20.9%，其中住宅14.5万平方米，非住宅0.5万平方米。
2018年1-9月份，市区商品房施工面积619万平方米，同比下降0.6%，其中住宅409.8万平方米，非住宅209.2万平方米；新开工面积168.4万平方米，同比增长7.8%，其中住宅155.7万平方米，非住宅12.7万平方米；竣工面积146.7万平方米，同比下降9.1%，其中住宅134.2万平方米，非住宅12.5万平方米。
各县：2018年9月份，各县商品房新开工总面积48.11万平方米，同比增长38.45%，其中萧县5.01万平方米，砀山11.3万平方米，灵璧2万平方米，泗县29.8万平方米；竣工总面积32.64万平方米，同比增长62.15%，其中萧县0万平方米，砀山4.64万平方米，灵璧2万平方米，泗县26万平方米。
2018年1-9月份，各县商品房施工总面积756.09万平方米，同比增长53.6%，其中萧县245.22万平方米，砀山187.57万平方米，灵璧128万平方米，泗县195.3万平方米；新开工总面积444.5万平方米，同比增长64.9%，其中萧县99.67万平方米，砀山94.63万平方米，灵璧87万平方米，泗县163.2万平方米；竣工总面积314.63万平方米，同比增长69.5%，其中萧县21.78万平方米，砀山81.85万平方米，灵璧51万平方米，泗县160万平方米。
二、商品房批准预售情况：市区：2018年9月份，市区批准预售商品房面积为35.02万平方米，同比增长14.59%，其中住宅面积33.89万平方米，非住宅面积1.13万平方米；批准预售住宅2887套，非住宅152间。
安徽省宿州市房地产市场暨消费者调查报告
11803324 1168313 636677 1224723 1632362 1500252 1602656 1924668 1524783 1057378 2026324 2738847 2251918 683925 1093243 2314566 1280403 36464362
人口
4914294 2177442 5969300 6351871 3606431 10004976 2425162 4502525 7058912 1286113 4585997 2300977 2777726 739920 1598775 6158832 1486033 67945286
43.5%
2.6
43.3%
0.6
11.0%
0.1
13.4%
0.2
28.1%
0.5
12.5%
0.2
46.7%
0.7
22.0%
0.5
14.1%
0.2
49.8%
0.9
16.4%
0.5
49.2%
1.2
18.0%
0.958.8%1.0来自17.6%1.0
17.9%
0.4
24.3%
1.0
22.3%
0.6
非农人口人均销售面 积 6.1 1.3 1.0 1.6 1.7 1.3 1.5 2.1 1.7 1.8 2.9 2.5 5.1 1.7 5.4 2.4 4.0 2.7
1、城市区位与定位（续2）
土地利用和人口规模： 人口规模： 近期(2010年万人) 60 远期(2020年万人) 73
远景(2050年左右) 控制在90万人以内 用地规模：
近期控制在65平方公里，远期控制在70～75平 方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按 65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方 公里进行平衡)。
宿州房地产市场研究报告
宿州房地产市场研究报告一、引言近年来，中国房地产市场一直处于高速发展阶段，各个城市的房地产市场都呈现出不同的特点和趋势。
本文将对宿州市的房地产市场进行深入研究，旨在为投资者、开发商和相关决策者提供有价值的参考和分析。
二、宿州房地产市场概况宿州市位于中国皖北地区，是安徽省的一个重要地级市。
由于其地理位置和交通优势，宿州的房地产市场在过去几年中表现出较快的增长势头。
截至目前，宿州市的房地产业已经成为宿州市重要的支柱产业之一。
宿州市的房地产市场以住宅为主导，但商业地产和办公楼市场也在不断扩张。
随着人们生活水平的提高和城市发展的推动，宿州市房地产市场的需求不断增加。
同时，政府对于房地产市场的支持也在加大，鼓励开发商进行土地投资和房地产项目开发。
三、宿州房地产市场的特点1. 市场供需关系紧张：宿州市的房地产市场需求较大，但房源供应相对不足。
这导致房价上涨，购房压力加大，投资回报率相对较高。
2. 区域差异明显：宿州市的房地产市场存在区域差异，市中心地段的房产价格高于郊区地段。
不同地区的房地产市场发展状况也存在一定的差异。
3. 技术创新推动市场发展：宿州市的房地产市场正逐渐向智能化、绿色化方向发展。
投资者和开发商对于新技术、新材料和新型建筑设计的需求逐渐增加。
四、宿州房地产市场的发展趋势1. 市场规模扩大：随着城市人口不断增加，宿州市的房地产市场将继续保持增长。
同时，政府的基础设施建设和经济发展也将对房地产市场起到促进作用。
2. 产业结构优化：未来宿州市房地产市场将趋向多元化发展，住宅、商业和办公地产市场将形成相对平衡的发展格局。
3. 绿色建筑发展：宿州市将不断推动绿色建筑的发展，促进节能减排和环保理念的普及。
同时，通过政策和市场手段鼓励开发商和投资者在房地产项目中采用绿色建筑技术和材料。
五、宿州房地产市场发展的挑战1. 土地资源有限：宿州市土地资源相对不足，限制了房地产市场的发展潜力。
政府需要加大土地供应和开发的力度，以满足市场需求。
2024年宿迁房地产市场调查报告
2024年宿迁房地产市场调查报告一、引言宿迁市作为江苏省的一座重要城市，房地产市场发展迅猛。
本报告旨在对宿迁房地产市场进行调查分析，探讨市场的现状和趋势，为相关行业和投资者提供参考意见。
二、市场概况1. 市场规模根据调查数据显示，宿迁市房地产市场在过去五年中呈现稳步增长的趋势。
目前，房地产市场总价值达到xx亿元，占宿迁市GDP的xx%。
2. 供需状况宿迁市的房地产市场供需状况相对平衡。
需求方面，随着宿迁市经济的发展和居民收入的提高，房地产需求量稳步增加。
供应方面，宿迁市有多家房地产开发商，供应量逐年增加，以满足市场需求。
3. 政策环境当前，宿迁市政府鼓励房地产市场的发展，出台了一系列利好政策和扶持措施。
这些政策包括减免土地出让费、降低购房首付比例等，为开发商和购房者提供了更好的发展和购房条件。
三、市场分析1. 价格走势宿迁市房地产市场价格走势总体平稳。
在过去五年中，房价保持了稳定的增长速度，未出现明显的波动。
这一趋势主要得益于市场供需相对平衡，和政府的政策支持。
2. 产品结构宿迁市房地产市场产品结构较为多样化，包括住宅、商业地产和工业地产等。
当前，住宅仍是市场主力产品，占据市场份额的大部分。
然而，商业地产和工业地产也在不断发展壮大，成为未来发展的重点。
3. 市场竞争宿迁市房地产市场竞争激烈。
各大房地产开发商纷纷进入宿迁市场，推出不同类型和规模的项目。
这种竞争加速了市场的发展，提升了产品品质和服务水平。
四、市场前景1. 发展趋势未来，宿迁市房地产市场有望继续保持稳定增长态势。
随着政府对房地产市场的持续支持和市场需求的持续增加，市场将迎来更多投资机会。
2. 投资建议对于投资者而言，宿迁市房地产市场具有一定的潜力。
建议投资者密切关注市场动态和政策环境，并选择具备发展潜力和良好口碑的房地产项目进行投资。
五、结论综上所述，宿迁市房地产市场正呈现稳定增长态势，供需相对平衡，政策支持力度大。
投资者可以抓住机遇，选择适合的投资项目。
宿州市房地产市场2020年5月月度市场报告0608
东城区
经开区
2020年1-5月各版块销量统计 备案套数（套）
9000
2461
7752
7168 2051
19886428
5817
1476
7045
7333
8000 7000 6542 6000 5000
1101 668
4000 3000 524 2000
1000
0 高新区 政务区 开发区 宿马园区 西城区 老城区 东城区
政务新区：是宿州市相对成熟的区域，品 质较好，竞争较为激烈，代表项目中南双 玺、祥生、金皖、哈佛国际、天元府等众
多楼盘。
均价： 7842元/平
西城区：以快客站为中心，代表项目万兴 九/云玺台、富力城。 均价： 6931元/平
城南区：纺织路以南区域，目前配套齐全， 在售的代表项目春江明月、长安府、金方 世纪城、万兴等； 均价：6500元/平
楼市政策
宏观政策
坚持“房住不炒”定位，地方因城施策更加灵活
➢ 中央坚持“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2020年一季度，受新冠疫情影响，中央多次强调积极的财政政策要更加 积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕。但中 央保持房地产调控定力，中央部门多次强调坚持“房住不炒”定位不变， 保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实 好房地产长效管理机制，多地集中出台了房地产扶持政策促进市场平稳运 行。
➢ 中央继续推进土地管理制度改革。3月，国务院印发《关于授权和委 托用地审批权的决定》，土地审批权的下放，将赋予省级政府更大权利 来自主调整土地利用空间布局，提高项目审批效率、项目落地效率和土 地利用效率。
➢短期货币、财政转向积极，但坚决遏制房地产金融化泡沫化。央行 两度降准，释放长期资金约1.35万亿元。坚决不搞“大水漫灌”式强 刺激，坚决遏制房地产金融化泡沫化。随着LPR利率中枢适度下移， 首套、二套房贷平均利率分别降至5.45%和5.77%。地方多措并举为 市场、企业减压，涉及支持企业复工复产。
2024年宿迁房地产市场调研报告
2024年宿迁房地产市场调研报告1. 市场概述宿迁市地处江苏省中部，是中国古代徐州府的一部分。
宿迁市房地产市场在过去几年经历了快速的发展，吸引了大量的房地产开发商和投资者。
本文将对宿迁市房地产市场进行调研分析，并对未来发展趋势进行预测。
2. 市场规模宿迁市的房地产市场规模庞大，随着城市化进程的推进和人口的增加，对住房需求也在不断增长。
根据我们的调研数据，宿迁市房地产市场的总市值在过去五年中保持了每年约10%的增长率，预计未来几年将继续保持稳定增长。
3. 市场竞争宿迁市的房地产市场竞争激烈，各大房地产开发商争相进入这一市场。
无论是国有企业还是私人投资者，都在争夺市场份额。
这种竞争导致了房地产价格的上涨，同时也促进了市场的发展。
4. 政策环境宿迁市政府出台了一系列的房地产调控政策，旨在控制房价上涨和保护购房者的利益。
这些政策包括限购措施、限售政策等。
这些政策有助于维持市场的稳定，并防止市场泡沫的出现。
5. 投资机会宿迁市的房地产市场仍然存在许多投资机会。
一方面，随着城市化进程的推进，城市建设需求增加，住房需求也在增加。
另一方面，宿迁市的土地资源丰富，各类土地用途转换项目也为投资者提供了机会。
此外，宿迁市政府还鼓励外来投资，提供了一系列的优惠政策。
6. 风险与挑战尽管宿迁市的房地产市场有着广阔的发展前景，但仍然面临一些风险与挑战。
首先，宿迁市的房地产市场竞争激烈，投资者需要抓住时机和市场需求，以获得竞争优势。
其次，不可预测的宏观经济因素也会对房地产市场产生影响，投资者需要密切关注经济走势。
7. 市场趋势预测根据我们的调研分析和市场情况，我们预测宿迁市的房地产市场将继续保持稳定增长。
随着城市化进程的推进和人口的增加，对住房的需求将持续增长。
政府的房地产调控政策将继续发挥作用，维护市场的稳定发展。
8. 结论通过对宿迁市房地产市场的调研，我们发现市场规模庞大，竞争激烈，但仍然存在投资机会。
投资者需要密切关注市场动态和政策变化，以获得竞争优势。
宿迁房地产市场调查报告
全市实现商品住房销售面积360.63万平方米，销售套数28095套，同比增长21.58%和21.24%。分别为市区销售面积124.83万平方米，交易套数9971套；沭阳县销售面积94.32万平方米（网上已备案81.27万平方米），交易套数7236套（网上已备案6967套）；泗阳县销售面积74.37万平方米（网上已备案66.52万平方米），交易套数5766套（网上已备案5237套）；泗洪县销售面积67.11万平方米（网上已备案60.06万平方米），交易套数5122套（网上已备案5023套）。整体销售市场好于常年，特别是二季度以后交易量持续攀升，出现了前所未有的淡季成旺市的大好局面，加速了可售房源的去化。
2、疏通融资渠道，为潜在需求释放提供信贷保证
金融风险防范不容置疑，但对于刚性需求的“真实消费”就不应谈虎色变，当然对“虚假繁荣”则另作他论。作为宿迁房地产市场“楼市无泡沫”的事实，中国房地产业协会副会长朱中一已在中国经济危机的冬天给出定论，宿迁开发商“暴利”的阴影亦被消除。那么对于宿迁收入水平不高的老百姓来说，包括农民征地拆迁、儿女结婚购房等有效需求，势必需要依靠信贷支撑方可解决。所以，急需政府与金融部门协调，并引导他们以正常互信的态度，回归到大力支持宿迁房地产市场的健康和谐发展上来。
1、短期内，房地产开发投资增速
上几年，我市房地产开发投资增速较快，实现了三年翻一番半的好业绩，对经济增长的支撑拉动作用较强，对财税收入贡献份额逐年提高。但在2008年由于受经济危机、销售下降等因素的影响，投资增速出现回落。无论拿地热情和新开工面积都有所减少。
㈠房地产市场运行的总体特征
1、房地产投资保持高位运行，开发建设趋势逐步回升
半年多来，全市累计完成房地产开发投资65.70亿元，同比增长39.64%，分别为市区完成23.63亿元、沭阳完成16.28亿元、泗阳完成13.92亿元、泗洪完成9.87亿元。1—5月份，宿迁市为全省累计完成投资同比增长最大的地区，增幅达到40.31%，投资总量继续保持在全省投资增速较快地区范围。
宿州房地产市场研究报告
PART 2
城市背景研究
8
城市背景/地理位置
宿州位于安徽省最北部，苏鲁豫皖四省交界处、淮海经济圈核心， 随着区域合作体 系不断完善，发展前景看好，对于房地产市场有推动作用。
淮海经济圈
山东
城市名称 连云港
徐州 济宁 商丘
距离（KM） 250 66 275 145
河南 安徽
宿州
江苏
宿州为“舟车会聚，九州通衢之地”，“扼汴控淮，当南北 冲要”，“跨汴阻淮，信江北一要地”；
——《宿州市实施城镇扩容战略》
2012年安徽省16市人口排名 单位（万人）
1200 1000
800 600 400 200
0 阜阳 合肥 宿州 安庆 六安 亳州 滁州 芜湖 蚌埠 宣城 淮南 马市 淮北 池州 黄山 铜陵
13
城ห้องสมุดไป่ตู้背景/城市产业
宿州经济发展重心近年向第二产业转移，居民收入水平不断增加，消费力增强， 二、三产业的发展吸引工业及服务业人口，带动房地产市场需求。
公路：年公路旅客周转量35亿人公里，货运周围量423 亿吨公里，省内重要公路交通枢纽
• G3京台高速、泗许高速和连霍高速（G30）交汇处 • 市区内有宿州、宿州北、宿州东等多个高速出入口 • 济祁高速、徐明高速等多条高速正在规划建设中 • 另有206国道、310国道、311国道、104国道和多条省道经过 • 拥有一级客运站1个，三级客运站1个，四级客运站2个 • 规划中—— “三纵”：济祁高速、京台高速（合徐段）、徐明高速； “两横”：连霍高速、泗许高速； “一联”：阜阳-宿州-观音机场高速。
淮海经济区核心区已形成“十”字聚合轴模式，在交通、产 业、市场准入、物流、科技创新、金融服务、旅游业、文化产 业、人力资源、社会保障、环境保护 等方面实现区域一体化；
宿州房地产市场分析汇总
宿州概况
面积：市境总面积10072平方公里，其中市 区建成区面积80平方公里；
人口：13年末全市总人口641.93万人，城镇 化率36.2%
行政划分：辖原宿县地区的砀山县、萧县、 泗县、灵壁县和新设的埇桥区
宏观经济发展势头强劲 为房地产产业的健康发展提供保证
2013年生产总值1014.33亿元，按可比价格计算，比上年增长10.5% 全年城镇居民人均可支配收入21713元，增长10.0%
0 2008年
2008-2013年6月宿州房地产成交结构
113.35
住宅 非住宅
113.6
97.73
59.42
79.28
10.52
9.98
2009年
2010年
20.04
16.03
15.76
2011年
2012年
2013年1-6月
2009年后宿州房地产市场整体成交 状况呈现逐渐下滑的趋势，2012年跌 至谷底，2013年上半年住宅成交量开 始回升； 2011年开始，宿州房地产市场非住 宅类产品成交适中占据一定的比重，表 明宿州市场投资性需求较为旺盛。
高收入组，除最低、低，高和最高占的人口比例为10％外，其他各组的比例均为20％； 据此推算，有购房能力的中等以上收入人群所占比例约60%。
数据来源：宿州统计年鉴
宿州产业 产业结构不断优化，居民收入水平不断增加居民消费力增强
数据来源：宿州统计年鉴
宿州正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市，以工业和旅 游带动发展，第二、第三产业的发展将会推进该市工业和服务业的发展，吸引大量的工业和 服务业人口，带动房地产市场的需求。
2013年宿州市经济稳步发展，随着城镇化的进程加快，乡镇居民的购房需求以及市区青年 置业群体成为房地产市场发展的主要推动力，同时，矿区职工在上半年开始大量入市，也占据 较大的成交比例。
宿州市房地产发展现状
宿州市房地产发展现状宿州市位于安徽省中部，是安徽省的一个地级市。
近年来，随着城市化进程的加速，宿州市的房地产市场也在不断发展壮大。
本文将从宏观和微观两个层面，对宿州市房地产发展现状进行分析。
一、宏观层面宿州市的房地产市场整体呈现出稳步上升的趋势。
根据宿州市统计局发布的数据，2019年宿州市房地产市场销售面积达到了约2000万平方米，同比增长了10%以上。
其中，住宅销售面积占比最大，达到了70%以上。
这表明，宿州市的房地产市场主要以住宅为主导，且市场需求旺盛。
同时，宿州市政府也在积极推动房地产市场的发展。
2019年，宿州市政府出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出了一系列政策措施，如加强土地供应、优化住房供应结构、加强房地产市场监管等，以促进房地产市场的平稳健康发展。
二、微观层面在宿州市的各个区域，房地产市场的发展情况也有所不同。
以宿州市埇桥区为例，该区域的房地产市场发展较为活跃。
据了解，埇桥区的房地产市场主要以住宅为主导，且房价相对较高。
其中，位于埇桥区中心的商业地产项目——宿州万达广场，是该区域的一大亮点。
该项目占地面积约20万平方米，总建筑面积约50万平方米，是宿州市目前规模最大的商业综合体之一。
而在宿州市砀山县，房地产市场的发展相对较为缓慢。
据了解，该县的房地产市场主要以农村宅基地和二手房为主导，且房价相对较低。
这与该县的经济发展水平和城市化进程有一定关系。
总体来看，宿州市的房地产市场发展呈现出多样化的特点。
不同区域的市场发展情况各异，但整体上呈现出稳步上升的趋势。
未来，随着城市化进程的不断推进，宿州市的房地产市场将会继续保持稳定发展的态势。
宿州房地产调研报告
1.4城市规划： “一核、一轴、两板块”的发展战略
“一核”：宿州中心城市 “一 轴”：沿国道G310 和省道S301串接萧砀、沿 京台高速和国道G206串 接宿淮(北)、沿省道 S303 串接灵泗的城镇发展 “两板块”：萧砀城镇板
块、灵泗城镇板块。
1.5城市概况总结
积极影响
►宿州市GDP逐年持续增长，房地产初步发展期，潜力很大，发展前景 看好；
►宿州市社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能 力逐步增强； ►人均住房面积还有较大的增长空间。 ►城市化率当前快速增长，对于房企入市及楼市销售有促进作用
消极影响
第三产业发展缓慢，经济发展有一定的阻力； 当地购买力偏弱，导致购房者对总价较为敏感。
第二章：宿州土地市场
2.1 历年土地成交情况：近年来宿州土地出让成交量成倍增长，楼市发展迅猛
40.0
42.1
27.8
89.29
126.91
% 70 60 50 40 30 20 10 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1.3城市交通：高速、高铁、航空业打造宿州便利的交通网
高速公路：连霍高速、泗许高速
、京台高速等高速公路纵横贯穿 铁路：京沪、陇海两大铁路干线
410
33942.38
汴河
405 17937.09
A 类
西南
400 17064.68
道 东
包增明
381.5
20500
中心地块：老城区地段或老 城区与新区交界处
2.2 2013年成交情况分析：城区地块成交均价约为200万方/亩
竞得单位 土地位臵 面积（㎡） 规划 成交价 总价（万 用途 （万元/亩） 元） 住宅 224 42885.88
2020年5月宿州房地产市场报告
5⽉宿州楼市⽉报：【成交】【预售】【⼟地】【开盘】多维度深度解读！6⽉能否“⼊夏”？5⽉，全国两会在北京相继召开，政府⼯作报告重申“房住不炒”，“因城施策”，强调城市政策的灵活性，⽽对于外界普遍关⼼的房地产税则并未提及。
那么具体到实际市场情况，2020年5⽉宿州楼市的表现如何呢?今⽇，⼩编将从【成交】【预售】【⼟地】【开盘】等⽅⾯，以更加全⾯、详细的数据展现，进⾏多维度解读。
⼀、2020年5⽉宿州楼市成交分析据新安⼤数据研究院统计，2020年5⽉，宿州市区住宅成交2479套，住宅成交⾯积约28.3万㎡，住宅成交均价7196元/㎡。
环⽐：5⽉宿州楼市住宅成交量环⽐上升3.55%，成交⾯积环⽐上升3.44%;同⽐：5⽉宿州楼市住宅成交量同⽐上升2.31%，成交⾯积同⽐下降3.41%;TOP3：绿地·宿州城际空间站、汴河⼩镇、北京城房·北⼤学府2020年5⽉宿州楼市住宅成交量排⾏前⼗的楼盘有：绿地·宿州城际空间站、汴河⼩镇、北京城房·北⼤学府、九颂洲樾、恒泰·悦璟府、华夏·御府、宿州院⼦、⻰登和城、⾦悦花园·天元府、呈泰领域。
其中，绿地·宿州城际空间站以256套的成交量位居榜⾸，均价6298.95元/㎡。
在均价“6”字开头的⼏⼤楼盘内，⻰登和城相较特殊：近期90㎡户型特价房均价6500元/㎡，其余户型均价7000元/㎡。
⼆、预售：2020年5⽉核发预售证27张2020年5⽉国建院⼦、⼴源·缤纷城、华府春天、汴河⼩镇、宿州院⼦、恒泰·悦璟府、宿州义乌国际商贸城凤鸣⼴场、万兴·九玺台、北京城房·北⼤学府共拿预售证27张。
共计预售房源2313套：其中住宅1691套，商铺199间，其它504间(宿州义乌国际商贸城凤鸣⼴场公寓);共计预售⾯积约25.38万㎡。
三、5⽉⼟地数据解读2020年5⽉，宿州(含县城)成交7宗商住⽤地，共计约471.6亩(约31.44万㎡)，揽⾦总额约11.49亿元;市区：5⽉宿州⼟市遇冷，市区罕⻅“0成交”;县城：成交7宗商住⽤地，共计约471.6亩(约31.44万㎡)，成交总价约11.49亿元。
2010年11月安徽宿州房地产市场调研报告_28PPT
宿州是典型的消费型城市，导致对房地产消费有一定障碍，并城市宏观经济 城市房地产市场
2
3
城市房地产市场
宿州市的房地产板块目前可以分为六个，分别是老城区板块、汴河新区板块 、道东板块、西区板块、南区板块和经济技术开发区板块；几大板块相互联 系，构成宿州“L”的城市发展空间。
市中心区域
城市房地产市场
宿州房地产市场板块可以划分为：老城区、汴南片区、西南片区、开发区、东关区
汴南片区
老城区
西南片区
东 关 区
开 发 区
城市房地产市场
各板块内主要楼盘一览 汴南新区： 代表楼盘：上河城、明日新城事、天鹅湾、港力锦绣江南、银河绿湾、银河广场、河畔一号 物业类型：多层、小高层、别墅 均价：多层3200～3400元/㎡、小高层3600～3800元/㎡、别墅6000元/㎡ 西南片区 代表楼盘：光彩美庐奥城、安厦新街坊、阳明别院、香林丽景湾、新景第、金鑫名城 物业类型：多层、小高层、高层 均价：多层2800～3200元/㎡、小高层3200～3400元/㎡ 老城区 代表楼盘：两淮宿州新城、家乐福世纪广场、安厦时代广场、欣意国际城、世茂广场、蓝水湾、凤凰假日 物业类型：小高层、高层 均价：高层4200～4300元/㎡、小高层3500～3900元/㎡ 东关区 代表楼盘：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫来嘉苑 物业类型：多层、小高层 均价：多层2200～2400元/㎡、小高层2600～2700元/㎡ 开发区 代表楼盘：南方国际花园、东方明珠、祥福园、蓝石春天花园、天蕴康城 物业类型：多层、小高层 均价：多层3000元/㎡、小高层2900～3000元/㎡
城市宏观经济
人均生产总值 宿州人均生产总值每年增长较为平稳
图：宿州每年人均GDP发展情况
宿迁市房地产市场调查报告(2023最新版)
宿迁市房地产市场调查报告宿迁市房地产市场调查报告⒈简介⑴调查目的和背景⑵调查方法⒉宿迁市房地产市场概述⑴市场规模与增长趋势⑵城市发展规划与房地产市场的关系⑶市场竞争格局⒊住宅市场⑴住宅供需状况⒊⑴住宅供应量及增长趋势⒊⑵住宅需求量及增长趋势⑵住宅价格⒊⑴新建住宅价格及涨跌情况⒊⑵二手住宅价格及涨跌情况⒊⑴新建住宅销售状况⒊⑵二手住宅销售状况⒋商业地产市场⑴商业地产供需状况⒋⑴商业地产供应量及增长趋势⒋⑵商业地产需求量及增长趋势⑵商业地产租金⒋⑴商业地产租金涨跌情况⑶商业地产销售情况⒋⑴商业地产销售状况⒌办公楼市场⑴办公楼供需状况⒌⑴办公楼供应量及增长趋势⒌⑵办公楼需求量及增长趋势⑵办公楼租金⒌⑴办公楼租金涨跌情况⒌⑴办公楼销售状况⒍房地产投资情况⑴房地产投资规模及增长趋势⑵投资渠道和方式⑶投资回报分析⒎风险和挑战⑴宏观经济风险⑵政策调控风险⑶土地供应风险⑷外部竞争风险⒏建议和展望⑴针对住宅市场的建议⑵针对商业地产市场的建议⑶针对办公楼市场的建议⑷看未来发展趋势附件：⒈数据统计表⒉调查问卷⒊相关市场报告法律名词及注释：⒈房地产调控政策：指对房地产市场的监管和控制措施，包括限购、限贷、限售等。
⒉住宅供求关系：指住宅的供应量与需求量之间的关系，供大于求时房价可能下降，供小于求时房价可能上涨。
⒊商业地产租金：指商业地产单位面积的租金价格。
⒋办公楼销售情况：指办公楼的销售状况，包括销售数量、销售价格等。
安徽宿州房地产市场研究
宿州房产市场研究１、宿州市最近几年房地产进展：（01—05年分析）⑴房地产投资规模继续增加Ａ、2000～2005年，房地产投资总额持续上升，2005年达亿元，比2004年增加了79％。
Ｂ、投资总额在固定资产投资总额中所占的比重持续增加，2003年所占比重为％，2004年为％。
⑵房地产01—05年销售面积总量分析：商品房销售面积除04年之外，其余的年份稳步增加，但增加的幅度有限，并无显现急速巨增的局面，房地产行业具有必然的上升空间。
⑶房地产投资对经济增加拉动作用明显２、2006年宿州房地产市场分析2006年1-12月份，宿州市商品房施工面积万平方米，其中住宅万平方米，非住宅万平方米；封顶面积94万平方米，其中住宅万平方米，非住宅万平方米；完工面积万平方米，其中住宅万平方米，非住宅万平方米。
2006年1-12月份共核发商品房预售许可证204个，批准商品房预售面积为万平方米，其中住宅面积万平方米，非住宅面积万平方米；批准预售住宅4641套，商铺1624 间；其中12月份商品房批准预售面积为万平方米，其中住宅面积万平方米，非住宅万平方米，批准预售住宅805套，商铺242套。
2006年1-12月份商品房预售合同备案面积万平方米,其中住宅万平方米,非住宅万平方米；备案总金额亿元，其中住宅亿元，非住宅亿元；备案总套数3360套，其中住宅2982套，非住宅378间。
12月份商品房预售备案面积万平方米，其中住宅万平方米,非住宅万平方米；备案总金额亿元；备案总套数645套，其中住宅567套，非住宅78间。
在已备案的商品房中，市区居民购买占%，80平方以下占%，80-100平方米占 %，100-144平方米占%，144平方米以上占%。
1-12月份对已备案的商品房价钱统计，住宅均价1681元/平方米,非住宅均价3417元/平方米。
表一：2006年1-12月份宿州市已备案住宅均价走势图单位：元／平方米表二：2006年1-12月份宿州市已备案要紧楼盘均价走势图单位：元／平方米表三：2006年1-12月份宿州市商品房备案套数走势图单位：套表四：2006年1-12月份宿州市已备案住宅各区域价钱走势图单位：元/平方米要紧代表楼盘的价钱水平来看，老城区仍是宿州房产价钱最高的区域,经济开发区那么价钱较低。
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2012
0.0%
人均GDP
房地产发 展状况
$0-800 启动期
$8004000
$40008000
$800020000
快速发展期 稳定发展期 减缓发展期
2012年末宿州人均GDP＄２704
宿州城市化率３４.２％
２５％
４５％ ７０％ ８５％ ９５％
人均GDP１.５K美金
以下，城市化水平２
５％以下
人均GDP１.５－２K
短期来看
➢房产税试点范围如何扩大，限购政策执行更加严厉，都将给市场运行带来压 力，开发企业需紧跟市场需求变化，合理把握拿地、推盘策略，确保企业业绩 平稳增长
长期来看
➢住房需求的根本动力存在，房价与经济平稳的状态下，市场需求依然广阔。历 年房地产调控政策并未改变市场整体向上的态势，相关调控政策出台也并不会改 变住房需求的根本动力； ➢中长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等因素，仍是推动市场向上的 原动力； ➢未来十年中国房地产市场的发展依然值得看好，只是相关各方都应该降低预期， 过去十多年高周转、高杠杆、高利润的模式已经结束，分化、调整、转型交进未 来十年的关键词。
公路：年公路旅客周转量35亿人公里，货运周围量423 亿吨公里，省内重要公路交通枢纽
• G3京台高速、泗许高速和连霍高速（G30）交汇处 • 市区内有宿州、宿州北、宿州东等多个高速出入口 • 济祁高速、徐明高速等多条高速正在规划建设中 • 另有206国道、310国道、311国道、104国道和多条省道经过 • 拥有一级客运站1个，三级客运站1个，四级客运站2个 • 规划中—— “三纵”：济祁高速、京台高速（合徐段）、徐明高速； “两横”：连霍高速、泗许高速； “一联”：阜阳-宿州-观音机场高速。
市或出台更多“非常规调控”（限售、限签约等）平抑楼价。 4
政策背景
未来政策将延用“新国八条”调控框架，具体措施在防滞与防涨间平衡。
个人住宅部分 预计不会全面 开征，但房产
税的相关推进会 对购房者心态产 生一定影响
5
政策背景
“国五条”细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市，差别化为年内政策主线。
新“国五条”的核心与重点
p 淮海经济区核心区已形成“十”字聚合轴模式，在交通、产 业、市场准入、物流、科技创新、金融服务、旅游业、文化产 业、人力资源、社会保障、环境保护 等方面实现区域一体化；
淮海经济区核心区共同体范围
p 徐州都市圈各市联动发展，接轨“长三角”，迅速壮大。
徐州经济圈规划图
区域合作一体化共同体开局良好，区域交通设施建设加快推 进，区域市场融合度也不断提高，区域合作体系不断完善， 各城市发展实现联动。
10
城市背景/城市经济/GDP及产业结构
宿州GDP与增长率在全省16个城市排名均为第7；第二产业增长迅速，推动宿 州经济更快的发展，经济发展和产业结构调整给城市房地产市场带来发展契机。
1000 800 600 400 200 0
2008-2012年宿州市GDP及增长情况（单位：亿元）
2008
2009 GDP
p 截至2012年，宿州城区人口规模649.23万人，年均增 长5%，年均增长7.85万人；
p 全国人均住房面积30平方米；
p 按《中国统计年鉴》：按收入情况将家庭分组，其中有 购房能力的中等收入以上人群所占比例约为60%。
7.85*30*60%=141.3万平方米
p 中心城市扩容“双70”目标： 2013年，宿城建成区规模达到70平方公里，人口达到70万人 p 城镇扩容指标： 全市城市化率达到45％，年均提高3个百分点， p 县城、中心镇扩容指标： 2013年四个县城实现“双20”目标，即县城建成区达到20平 方公里，人口达到20万人。
16
城市背景/城市交通
宿州是省内重要交通枢纽，规划将形成高速公路网体系，拓展铁路交通网，实 施航道改建及整治，建设航空快速通道，为人口增长及产业发展建立良好基础。
观音机场
陇海线
铁路：
• 运行中：京沪线、陇海线、京沪高铁 • 建设中：郑徐客运专线（高铁） 、宿淮铁路 • 规划中：亳宿铁路 • 站点：宿州站、砀山南站、萧县北站
谨呈：金方集团
宿州金方项目基础研究报告
2013-05
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1
PART 1
政策背景研究
2
政策背景
限购仍将持续
限购（特别是大型城市）的退出条件： 1）宏观条件：宏观环境产生较大变化 ——不具备退出条件。具体如，流动性仍 宽松、通胀上行、投资气氛仍浓、投资渠 道仍难突破、土地成本上行等（前述） 2）制度条件：市场+保障 双轨制完成 ——不具备退出条件（前述） 3）替代条件：替代政策（房产税）的实 施效果能完美替限购 ——不具备退出条件，上海、重庆试点成 效并未十分明显。
• 城东新区——主要包括沱河以东的规划建成区； 依托沱河景观带，以规划的东外环路、银河一路 京沪铁路东段为轴线，结合区级政务中心以及商 业的建设，打造城东新区的城市副中心；
• 城南新区——主要包括南部的经济开发区；结 合经济开发区的用地结构调整，以金海大道、南 环路交汇处的用地为主，新建南部城市副中心。
3
政策背景
未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。
一般而言，通 胀(CPI)及经济 活跃度(PMI) 快速上行至 “红区”，易 招致政策加码。 保持在“蓝区” 则政策倾向于 维稳。
•2013年通胀将总体上行，在货币环境相对宽松之下，楼市投资热情可能再度激发，2013年来自政策面的压力或 再增加。 •但2013年国内经济将较大可能保持在低增长状态，经济活跃度预计难以达到红区；这对楼市政策的加码空间形 成制约； ——“防滞”制约加码空间、未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。 —— 预计管理层将加强对土地、资金的监管、并加强对地方政府问责，地方政府“向紧微调”压力增加，大城
农产品 深加工
制鞋
纺织服装
化工
光电
纸业
15
城市背景/城市规划
宿州中心城区规划形成“一主三副”的城市空间结构，本案距离规划中心仅660 米，区位优势明显，市区人口的增长催生住房需求 。
汴北新区 新汴河
三角洲生态公园
政务区
沱河
汴河路
老城区
城南新区
市域总人口预测 市域城镇化预测
近期（2015年）
612 45.0%
——《宿州市实施城镇扩容战略》
2012年安徽省16市人口排名 单位（万人）
1200 1000
800 600 400 200
0 阜阳 合肥 宿州 安庆 六安 亳州 滁州 芜湖 蚌埠 宣城 淮南 马市 淮北 池州 黄山 铜陵
13
城市背景/城市产业
宿州经济发展重心近年向第二产业转移，居民收入水平不断增加，消费力增强， 二、三产业的发展吸引工业及服务业人口，带动房地产市场需求。
美金，城市化水平４
５％以下
人均GDP８K－２W 金，城市化水平在90 ％以上 人均GDP４.５－８K美 金，城市化水平７０％ －９０％
人均GDP２－４.５K美 金，城市化水平４５％ －７０％
宿州人均GDP发展较快，城市化进程有待加 快，给房地产发展带来契机。
12
12
城市背景/城市经济/人口增长
截止2012年，宿州城区人口规模651.66万人，城市的扩容和人口的增长将带来 每年141.3万平方米的刚性住房需求。
ü限购进一步升级，明确统一限购的执行标准； ü差别化成为信贷主旨； ü出售自有住房规定征收的个人所得税按20计征所得税； ü首次明确提出加强预期管理。
2013年楼市调控必 将更严
政策评价：
调
”国五条“细则重点指向全国房价过快 限购增加目前非限购
性
上涨的部分城市，而并未”一刀切“； 城市、区域、住宅类
2012
2008-2012年宿州市三产发展 第一产业 第二产业 第三产业
20000
2007-2011年宿州市居民收支情况 单位：元，%
2011 2010 2009 2008
15000 10000
5000
2007 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
0 2007
可支配收入
2008
2009
2010
消费性支出
收入同比增长
20
15
10
5
0 2011 支出同比增长
宿州正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业、旅游业为主体的区域中心城市； 二产、三产的发展推进该市工业及服务业的发展，吸引大量工业和服务业人口，带动房地产市场的需求。
14
城市背景/城市产业/产业承接
宿州走组团、集群式的整体承接劳动密集型产业之路，作为扩张工业经济总量的战 略路径，产业工人成为住宅市场客户的重要组成部分，产业发展衍生办公需求。
p 是著名的“中国酥梨之乡”、“中国书画艺术之乡”、“中 国书法艺术之乡”、“中国马戏之乡”、“中国民间艺术（钟 馗画）之乡”、“中国观赏石之乡”、“泗州戏之乡”。
9
城市背景/区域协作
淮海经济区核心区共同体以及徐州都市圈为宿州城市发展提供了更广阔空间和更 高平台，有利于形成区域性规模发展模式，人口流动引发新增购房需求。
8000 6000 4000 2000
0
100000 80000 60000 40000 20000 0
2008-2012年宿州市人均GDP及增长率（单位:元、%）
30.0%
25.0%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
2008
2009
2010