建正东方中心工程部工作手册

建正东方中心物业管理处工程部工作手册目录第一章工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责二、工程部组织机构图三、领班岗位职责（一）工程部经理岗位职责（二）强电领班岗位职责（三）弱电领班岗位职责（四）暖通领班岗位职责（五）维修领班岗位职责（六）电梯领班岗位职责（七）消防领班岗位职责四、各维修工岗位职责（一）综合维修技工岗位职责（二）运行技工岗位职责（三）中央空调技工岗位职责（四）消防技工岗位职责（五）弱电技工岗位职责（六）电梯技工岗位职责4 4 45 5 5678 8 9111314 16 18 20第二章工程部管理制度第一节基础管理制度一、客户报修处理程序二、紧急事故处理程序（一）停电的处理程序（二）水浸事件处理程序（三）电梯困人的处理程序（四）火灾应急处理程序三、年报告、月报告、周报告、天反馈制度四、设备运行报告制度五、能源管理规定六、工程设备档案管理规定七、设备综合管理标准作业规程八、零件、耗材采购、库存及领用管理制度九、工具管理标准作业规程十、工程部钥匙管理制度十一、外包项目招标和监督制度第二节、设备运行管理制度及作业流程一、安全运行管理制度二、安全用电管理制度三、临时用电管理制度四、给排水管理制度五、值班运行、交接班制度及维修作业流程（一）安全运行管理制度（二）、供配电运行作业标准管理规程（三）、中央空调运行管理标准作业规程（四）、电梯运行管理标准作业规程（五）、弱电系统维修标准作业规程（六）、公共设施安装/维修标准作业规程（七）、给排水设备设施运行管理标准作业规程（八）、二次供水管理标准作业规程第三节、设备操作、保养及巡查标准作业规程一、值班管理标准作业规程二、供配电设备设施安全操作标准作业规程三、供配电设施设备维修保养标准作业规程四、电梯故障维修标准作业规程22 22 22 242425 27 293334363738 40 42444546 46484950505152 54 56 58 60 62 6466 666869 71五、电梯困人救援标准作业规程六、电梯日常维修保养标准作业规程七、给排水设备设施操作标准作业规程八、给排水设备设施维修保养标准作业规程九、中央空调操作标准作业规程十、中央空调维修保养标准作业规程十一、消防系统操作标准作业规程十二、消防系统维修保养标准作业规程十三、消防泵维维修保养标准作业规程十四、消防巡检作业规程十五、化粪池管理标准作业规程十六、装饰装修管理标准作业规程十七、工程返修管理标准作业规程第三章工程管理部培训管理第四章工程部绩效考核附件：工程管理部各类运行表单737479808384 88 9094959697 100102 104 108第一章工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责工程部是项目工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。

工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

其职责范围如下：1．负责大厦供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。

2．负责大厦公共设施、设备的维修保养。

3．负责业主（租户）室内二次装修的审批、监管、验收工作。

4．负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。

5．负责大厦委外维修工程发包及监管工作。

二、工程部组织机构图1.组织架构三、各岗位职责 （一） 工程部经理职责 直接上级：管理处总经理直接下级：各专业（工程师）领班工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设施正常运行的总负责人，其主要职责是： 1、在项目总经理的领导下，贯彻执行有关设施设备和能源管理的工作方针、政策、规章和制度。

负责本部门工作安排及管理工作。

2、履行与物业服务中心签定的目标合同，完成物业服务中心下达的各项管理目标和经济指标3、负责组织设备的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。

4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源(水、电、油、汽等)。

做好节约能源工作。

5、组织人力、物力，确保设备的正常运转和保养工作。

6、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。

7、参与设备、设施和装修装饰材料的采购评审工作；8、负责外包工程的施工方案、工程报价的审核9、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。

10、组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。

11、组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。

12、完成执行项目总经理安排的其它工作（二）强电领班（工程师）岗位职责直接上级：工程部经理直接下级：运行班技工、高低压值班员、维修技工强电领班在直接上级的领导下，负责大厦的各类供配电设施的运行、保养和维修。

职责如下：1. 全面负责大厦变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统的运行、维修和保养，确保电力系统的正常运行.为物业经营提供动力、照明、电能是强电领班的首要职责。

2. 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，并及时上报工程部经理，同时提供节能运行方案，交工程部经理审定后组织实施。

3. 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向工程经理报告。

4. 根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统维护保养的计划，上报工程部审定，并负责组织实施。

5. 负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报工程部经理师批准。

6. 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。

7. 熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。

8. 贯彻执行物业服务处和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。

确保设备及人员不发生安全事故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁。

9. 做好下属员工的技术培训和考核工作。

10. 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。

11. 做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。

为创优工作打下良好基础。

12. 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。

重要设备更换零配件前必须获得上级批准方可更换。

13. 做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。

14. 提交每日、周、每月电力系统运行报告，编写停电的特别通告。

15. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

16. 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向工程部经理报告。

（三）弱电领班（工程师）职责直接上级：工程部经理直接下级：运行班技工、维修工弱电领班在直接上级的领导下，负责大厦的所有弱电系统的运行、保养和维修。

职责如下：1、对智能监控系统、背景音乐系统、智能音响、智能夜景系统、音乐喷泉及广场电子屏系统、BA 自控系统、OA智能办公系统、大厦门禁系统、对讲系统、多媒体视讯，市政配套系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报经理。

2、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。

负责工作区域内所有的弱电设备及网络布线系统的正常运行，并对发生的事故及时做出判断，指导各班组并组织专业人员进行及时维修，保证设备的完好。

3、负责落实设备操作安全规程，确保各种设备正常运行。

4、督促下属和每位员工作好交接班工作、认真准确填写工作报表。

5、负责并督促员工做好各类会议的音响、视讯、灯光等工作，保证会议顺利进行。

6、负责同市政配套等上级主管部门的工作联系，并及时反馈给工程部经理7、负责各弱电设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作8、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行日、周反馈及重大事件汇报制度9、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程1）、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行大厦雨季防汛工作的实施。

2）、负责本组员工的日常管理、考核。

3）、负责配合运行及设备维护领班制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度。

4）、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任。

10、执行其它上级交代的任务（四）暖通领班（工程师）岗位职责直接上级：工程部经理直接下级：运行班技工、维修工暖通领班（工程师）在直接上级的领导下，负责大厦的所有空调系统的运行、保养和维修。

职责如下：1、负责大厦暖通设备的安全运行及管理2、负责水暖系统、空调系统、供水排水系统、通风排风系统的日常维护、检查管理工作3、负责指导、管理暖通设备的维修及改造工作4、负责暖通设备运行维护人员的技术指导和培训管理工作5、负责暖通设备运行维护等规章、规程执行情况的督促检查工作6、负责商场及写字楼业主/租户装修中关于暖通设备的施工图纸的审核及施工监督管理和验收工作7、负责暖通设备运行维护中的突发事件事故的技术处理工作8、负责公司新建、扩建改造工程的暖通设备配套技术保障工作和施工监督管理工作9、负责对委外的主机维保及水处理维保进行全程跟踪，确保委外合同约定进行10、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度1）、根据业主/租户的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效调节制冷温度2）、开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作3）、定时巡视主机、冷却水泵、冷却水塔、冷冻泵的运行情况，并做好记录。

发现异常应及时处理4）、按空调保养要求对中央空调系统进行定期检查保养5）、定期对现场各功能间进行巡查并进行综合效能测试。

6）、处理各功能间因漏水及其它原因引起的问题处理及解释7）、配合各班组工作并进行监督跟踪8）、配合及交代晚间与配电运行的交接及注意事项9）、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。

10）、积极处理业主和客户投诉，一般投诉24小时内解决。

11）、完成上级交办的其它任务。

（五）维修领班（工程师）岗位职责直接上级：工程部经理直接下级：维修工维修领班（工程师）在直接上级的领导下，负责大厦的所有公共维修和有偿服务维修。

职责如下：1、熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程。

2、负责协助项目其他部门处理大厦工程维修投诉的解释和处理工作。

3、负责按公司及项目有关规定核定业户维修项目和标准，监督维修人员及时为业户提供服务，并按维修回访要求对业户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务。