宁波万科金色水岸个案分析1744277695
万科物业经典案例分析题库(客服类20例)
4、对于确实不能及时帮助业主维修的项目，也应该在现场给予业主合理化的建议,如由第三方维修的,应陪同业主对维修过程进行查看并在事后予以回访;
3、加强维修情况跟进，在提供维修后的保修阶段，如维修项目或产品出现质量问题,应及时予以更换与维修,并及时与客户沟通,以缓解因维修或产品质量问题而引发的顾客的不满。
20０６年4月28日凌晨7:3０左右,1９03房留宿的木地板装修工发现房间进水，检查发现是阳台地漏堵了,雨水涌进二楼房间。装修工打电话给业主李小姐,８：05李小姐用家中电话打电话到监控中心,监控中心值班人员马上安排安全员前往查看，安全员检查后认为进水不严重,未作处理,也未反馈信息中心。９点左右业主又打电话给监控中心,并拨打客服大使电话,中心立即安排技术员前往,技术员9:１0赶到19０3房,此时,工人已把地漏疏通。
经验或教训
（含预防措施）
１、控制中心和客服前台作为部门信息的中心枢纽,承担着信息的发布与收集两大功能,对于每一条信息必须跟踪到位确保关闭。特别是对于紧急突发事件的信息传递和反馈必须及时准确．各部门应加强信息传递流程的培训与监督，确保信息传递的畅通和及时；
2、部门应加强对岗位人员业务知识的培训(特别是新员工),结合公司、部门规章和案例强化人员服务、风险意识、提高岗位人员工作责任心和提升各项工作的执行力度;
3、针对在雷雨／台风天气等异常情况，安排人员提前作好小区／大厦公共部位的排水、排污系统（沟、渠、井、管道)的检查,确保运行畅通。同时向住户发布温馨提示,对自家阳台进行清理,关好门窗。对于特殊住户(如:装修期间、长期无人居住、在阳台上摆放杂物较多等可能导致阳台排水不畅等)要以各种方式进行联系或安排人员进行现场查看;
波公司金色水岸二期车位销售经验分享
标准车位
VIP车位 悬空横空 隐患车 位 靠墻橫放 靠墙 集水坑 消防栓 非標车 位
725
2 4 12 24 30 21 14 4 1 存在停放刮擦风险 停车时前后车距停放需精确，出 入需倒車 同一通道两侧车位无法同时停放 形成微型车位，存在维修风险 存在使用风险 综合两方面风险 形成微型车位 阻挡行人出行，易造成刮擦 小幅折价 中幅折价 大幅折价 中幅折价 小幅折价 大幅折价 大幅折价 中幅折价
合计
逐步提价策略： 二期车位计划分区域分三期开盘； 采用逐次开盘，逐次提价的策略进行销售，一方面利用价格差去化前期开盘 车位，另一方面把位置最好价格最高的那部分车位留至交房后进行销售，使其 作为价格标杆。
二期车位销售策略------开盘前非标车位统计
经过与设计部、工程部两次读图会后，将二期车位划分成四大类： 类型 数量 存在风险 处理方式
餐饮台
客户触点二： 1.引导客户了 解销控板及价 格 2.帮助客户填 写车位挑选单
客户触点三： 1.业务员帮助客 户了解实时的销 控情况，修改车 位挑选单 2.安排好客户依 次进入挑选区
发送时间：8月26日上午10：00 发送对象：附件全体 短信文字：爱满宁波，家住万科。首付8万起，车与车位全到位！本周六品牌车展、美女车模、萨克斯风、街 舞、单车表演、免费冰激凌，集聚金色水岸25566666
发送时间：9月11日下午14点 发送对象：2期全体业主 短信文字：爱满宁波，家住万科。万科携手福特、马自达、斯柯达、三菱等品牌车商9月12日、9月13日在金 色水岸广场举行盛大车展。咨询热线25566666 发送时间：9月12日下午14点 发送对象：2期全体业主 短信文字：爱满宁波，家住万科。参加“乐选在车，惠享车位”活动，同时购买车辆及金色水岸车位即可获 得品牌车商的特别折扣以及金色水岸5000元车位抵用券。
宁波万科金色水岸90(2+1)推介070813
娱乐、购物功能相比天一广场亦不逊色。
第三部分
万科90平米2+1魔术空间优雅登场！
首批开盘共260余套，全部为90平米情景高层
开盘区域
· 两厅两卧，类三房设计。 · 南北通透，全明设计。 · 附赠北向阳台，可灵活运用 成书房、休闲室等。 · 进门玄关设计，鞋柜、衣柜、 储物空间……细节改变生活。 · 超大南向客厅，林涛树海， 滋养身心。 · 超大南向露台，直面近3万平 米浩瀚绿轴。更将洗衣、晾衣、 储物功能合三为一。
万科金色水岸为房地产领先品牌万科07重要作品，总建面积近四十万 平米规模，为近年中心区罕见大盘。约5000平米社区商业中心，建筑 造型特别，令人一见倾心，其规模更是领先宁波市场。内部配套更为 丰富多彩。
约5千平米社区商业中心
约5000平米标准化幼儿园配套
品牌景公寓以其特有三房设计产品特点，绝佳的景 观位置，加上万科的品牌优势、细致全面的物业服务等特点，所以后 期价格升值空间不容小觑。
地段优势：
鄞州中心区· 最热点区域· 蓝图凸现
江东海曙土地稀缺，东部新城尚未成气候， 江北区域发展仍需时日，所以大量中高端 购房客户的首选还是鄞州中心区，在未来 几年内这里将成为宁波极具规模的城市生 活区。万科金色水岸与万达商圈近在咫尺， 超大体量的商业地产大幅提升区域地价，
潜力价值不言而喻。另据悉，位于万达西
三、空间优势：
大厅、大卧、大露台，超乎普通90平米高层的空间尺度
突破普通高层小户的平均主义空间设计，更多风景，更多阳光
渗入生活每个角落。 超大面积的露台设计：除了欣赏风景，更将洗衣房、晾衣房、 储物间功能合三为一。为住户争取额外的可使用空间，杜绝了普 通高层小阳台功能性不强的局限。
万科金色城品个案分析
来访客户家庭
来访客户年龄
来访客户置业次数
来电客户分析
来电客户主要集中在大城东范围，与到访客户区域属性相匹配，多为东方新城、建材路、十陵居多，及东2环沿线位置（以户外及路名牌渠道获知 ）居多，其次2级城市来电均为网络知晓；渠道方面以户外大牌占绝对比导，其次在关注点上多以价格和项目区位为主。
8869
项目开盘至今共计推出3栋住宅，合计726套，销售6个月后，产品共计去化338套，去化率53.44% 整个项目去化较好产品主要集中在87㎡套三产品上，因产品面积及位置划分原因导致开盘多次售罄； 滞销产品集中在3#、4#临街套二产品上，成洛大道造成灰尘及噪音的硬伤严重，客户抗性极大；
整体来看，从6月15号推出3#后，临街5、6号房位因位置所局限，成洛大道造成的硬伤，使得该位置房源出现滞销； 7月推出4#产品，因价格有一定上浮，加上蓄客量不足，前期客户消耗殆尽，后续客户扩容未及时跟上，导致顺推产
主要竞品 次要竞品
大面板 块
元/㎡，且均为正常赠送附加值，附加值及价格竞争优势较弱；
次要竞品
项目凭借品牌和项目自身突围市场，以项目影响区域，创
造属于自己的影响力。
周边多为低总价、高附加值项目，竞争激烈
项目名称 海上海 蓝光锦绣城 摩玛新城 紫提东郡 占地面积 119 133 170 33 建筑面积 25 44 60 10 在售主力户型（帄米） 69套二-93套三 55可变套二-95可变套三 92可变套三-125可变套四 63套二-83套三 附加值 情况 无 5-9% 4-5% / 惠后均价（元/帄米） 8700 8845 8368 7800
时间 13.6.15 13.7.20 房源位置 3# 4# 梯户比 2梯8户 2梯8户
万科金域学府个案分析42页PPT
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P
Function Art 电插口
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入式收纳柜
第六节 装修标准2.6Βιβλιοθήκη 3 装修特色关注生活细节设计
第六节 装修标准
装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/㎡
实际装修价格约1000元/㎡
光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间
，保证主人私密性，符合上海人生
活习惯
次卧
玄关
第四节 户型分析
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高 速、沪金高速、北松公路
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境 交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
马莘专线
往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：15－25min
闵马线
闵行渡口往旗忠高尔夫球场方 向:05:45-17:30 发车间隔：11－15min
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道》
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
全国工商联
房地产纠纷法律案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张三，男，35岁，汉族，某市居民。
被告：李四，男，40岁，汉族，某市居民。
诉讼请求：1.判令被告李四返还购房款100万元；2.判令被告李四赔偿原告张三经济损失10万元；3.判令被告李四承担本案诉讼费用。
事实与理由：原告张三于2018年3月与被告李四签订了一份房屋买卖合同，约定由原告张三以100万元的价格购买被告李四位于某市的一套房产。
合同签订后，原告张三按照约定支付了购房款100万元。
然而，在房屋过户过程中，被告李四以房屋存在质量问题为由拒绝办理过户手续。
原告张三多次与被告李四协商，但双方未能达成一致意见。
为此，原告张三向法院提起诉讼，请求判令被告李四返还购房款100万元、赔偿经济损失10万元以及承担本案诉讼费用。
被告李四辩称，房屋确实存在质量问题，但原告张三在签订合同时已知晓该情况。
同时，被告李四认为，原告张三在房屋交付后才发现质量问题，已超过合同约定的保修期，故不应要求被告李四承担赔偿责任。
二、法律分析本案涉及的主要法律问题是房屋买卖合同纠纷。
以下从以下几个方面进行分析：1. 房屋买卖合同的有效性根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，当事人订立合同，应当遵循公平、自愿、等价、诚实信用的原则。
本案中，原告张三与被告李四签订的房屋买卖合同，双方均具备相应的民事行为能力，且意思表示真实，符合法律规定，故该合同合法有效。
2. 房屋质量问题的认定根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，出卖人应当按照约定交付标的物。
本案中，被告李四在签订合同时已明知房屋存在质量问题，但仍同意将房屋出售给原告张三。
根据法律规定，出卖人应当对标的物的质量承担瑕疵担保责任。
因此，被告李四应承担房屋质量问题的责任。
3. 购房款返还及赔偿损失的认定根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
本案中，被告李四未按照合同约定办理房屋过户手续，构成违约。
万科VMO个案分析
产品分析——户型
商务独栋 1435㎡
地下室 449㎡
1F 265㎡
2F 276㎡
3F 240㎡
4F 205㎡
屋顶
优点
采光地下室，层高可达5.1米，可随企业需求增 加隔层。
开阔大气，大尺度通透办公间，可自由分隔。
超大面积屋顶花园，将空间、绿化、建筑巧妙结 合。
产品分析——户型
商务双拼 694-794㎡
地下室 100-200㎡
隔层
1F 265㎡
优点 大面积高采光地下室，最大限度增加使用空间。 大尺度办公间，分隔灵活、布局自由。 超大面积屋顶花园，将空间、绿化、建筑巧妙结合。
2F 176㎡
3F和屋顶 153㎡
产品分析——户型
优点 50-150㎡主力户型，为发展中企业量身定制。 2100-3300㎡标准层，企业可根据自身规模自由选择。 每层配设商务休闲空间，建筑立面伸缩变化，形成灵 动景观露台。
万科案例分析总结
一、知识管理知识点概述：十八、知识的定义：十九、在国内：二十、《辞源》中给出的解释是：人对事物的认识。
二十一、《辞海》：人在社会实践中积累起来的经验。
二十二、《现代汉语辞典》：人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。
二十三、在国外：二十四、苏格拉底：经过证实的正确的认识。
二十五、罗素：知识是一个意义模糊的概二十六、德鲁克：是一种能改变某些人（事）的信息，包括使信息成为行动的基础的方式，还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。
二十七、达文波特：包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。
二十八、总之：知识是人类对客观世界认识的反映，也是对生产活动和社会实践中不断积累的经验的总结。
二十九、知识的特征三十、知识具有客观性；可存储性；载体多样性；可传递性；可加工性；可共享性；可转化性等特征一、知识管理内涵：知识管理，即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享和创新等基础环节，并通过知识的生成、积累、交流和应用管理，复合作用于组织的多个领域，以实现知识的资本化和产品化。
它既是对知识及知识过程的管理，也是对知识工作者的管理。
二、知识管理背景：1.知识经济的发展：经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化，这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。
OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。
标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济，正在逐渐被全新的基于最新科技和人类知识精华的经济形态——知识经济所取代。
知识经济作为一种新的经济形态。
它与以往的经济形态最大的区别在于，知识经济的繁荣不是直接取决于资源、资本等硬件技术的数量。
而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。
2.管理环境的变化：知识化；网络化；全球化。
3.信息技术的进步：信息与网络产业深刻改变了经济规则，并开始成为新的经济增长点。
20 世纪下半叶以来，世界经济迎来了大规模技术革新和全面复兴的时代。
万科金色家园、金域蓝湾、东海岸深度解析
万科温馨家园
地理位置：福田区香密湖与莲花西路 占地面积：2万平米 建筑面积：5.9万平米 发 展 商：深圳市万科房地产有限公司 卖 点：
–––– 水体园林 –––– 建筑立面 –––– 户型创新
瑞尔特---服务中国房地产
项 目 区 位 图
瑞尔特---服务中国房地产
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案例三：万科四季花城
解决方案
发力点
政府说/媒体说/专家说/同盟说/自己说
瑞尔特---服务中国房地产
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瑞尔特---服务中国房地产
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项目特色：
1、半成品房 2、双层中空玻璃、玻璃阳台 3、一梯六户，户户朝南 4、骑楼风格商业步行街 5、中国第一“泛会所” 6、色彩创新 引领时尚
万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
案例二：万科温馨家园
瑞尔特---服务中国房地产
万科金色家园、金域蓝湾、 东海岸、四季花城深度解析
瑞尔特---服务中国房地产
案例一：万科金色家园
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万科金色家园
地理位置：深圳福田区莲花路 与景田路交汇 占地面积:28672.2平方米 建筑面积：约18万平方米 容积率：6.4 获奖情况：《深圳商报》《深圳晚报》2000-01深圳十大明星楼盘 《南方都是报》深圳十大品牌楼盘
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万科商品房买卖合同
万科商品房买卖合同篇一：宁波万科房地产开发有限公司《金色水岸一期高层商品房买卖合同》鄞工商格式备案20XX-1-1-23商品房买卖合同合同双方当事人：出卖人：宁波万科房地产开发有限公司注册地址：鄞州区钟公庙街道天童北路933号营业执照注册号：3302271000794企业资质证书号：鄞综字074号法定代表人：王海光邮政编码：315100联系电话：27665388委托代理人：╳邮政编码：╳地址：╳联系电话：╳委托代理机构：╳注册地址：╳营业执照注册号：╳法定代表人：╳邮政编码：╳联系电话：╳买受人：【本人】姓名【身份证】地址:国籍-1-邮政编码：325000联系电话：【委托代理人】姓名：╳国籍：╳地址：╳邮政编码：╳电话:╳根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。
出卖人以出让方式取得位于钟公庙街道庙堰村、吴陆周村、编号为14-31-043的地块的土地使用权。
【土地使用证号】为：甬鄞国用20XX 第14-05037号。
该地块土地面积为92031平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自-至2076年11月9日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】万科金色水岸一期高层。
建设工程规划许可证号为：(20XX)浙规(建)证0260009，施工许可证号为：33022720XX03090201、33022720XX03090101。
第一条协议补充条款该地块涉及配套的商业用房和车位的土地使用年限为４０年-2-第二条商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【预售商品房】。
预售商品房批准机关为宁波市鄞州区建设局，商品房预售许可证号为鄞房预许字（内）第20XX-024号。
第三条买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第【幢】╳【层】号房。
110407万科金色里程案例报告
万科金色里程为高成本、低价值区域、小规模 项目
南京万科金色里程占地42317平米， 容积率2.0，为小规模项目； 2007年10月，万科通过35轮竞拍， 以3.12亿元获取南京金色里程项目， 楼面地价高达3687元/平米，成为片 区地王项目； 项目位于老城南，绕城高速以外， 区域市民认知度低，形象较差，属 城市低价值区域；
Text
万科金色里程
先期定位
万科金色城品
•城市主流产品（90㎡ 两房，115-135㎡三房 ）； •客户以地缘性、近距 离城市改善性、品质生 活追求者为主； •运用万科品牌优势及 产品打造，突破区域价 值。
市场
Text 客户 Text 项目
•客户：客户细分并聚焦 ，城市品质外溢型，青 年置业计划； •产品：创新小户型，提 升附加值，产品升级（ 70㎡两房、105㎡三房， 小复式）； •市场：变幻市场条件下 ，刚需永远是主力。
金色城品原计划 2008年下半年开 盘，受宏观经济及 2008年，项目定位 市场影响，项目开 为“万科金色城品” 始蛰伏，并考虑变 系列，主力户型90 更定位，加之09 ㎡两房，115-135 年初推出两栋房源 ㎡三房，新古典风 价格与速度均不理 格，并于5月份公 想，项目开始转 开售楼处； 型；
金色里程项目于 09年9月开始认筹， 09年11月第一次 开盘，至2010年9 月进入尾盘销售阶 段，期间实现价格 与速度的双丰收， 且价格逐步高企。 直接宣告了项目转 型的全面成功。
项目区域属老城南，距市中心绝对距离较近，紧 邻南绕城高速，大交通环境较好，项目南侧有秦 淮新河，远可观将军山，具有一定的景观资源；
本报告是严格保密的。
区域为外来人口聚集地，且城南多为乱坟岗，形 象较差，市民认知度低，加之区域不在重点规划 发展之列，区域价值较低。
130977_131039_观摩考察万科金色领域项目总结报告
观摩考察万科·金色领域项目总结报告2011年1月18日下午由工程管理中心组织，会同海怡湾项目部、合约部相关人员参加了万科·金色领域现场项目管理考察和现浇混凝土结构工程及砌体工程的质量控制的观摩。
总体来说，万科·金色领域施工管理比前些年的万科项目有长足的进步，在工程管理、质量控制精细化、标准化方面有独到之处，值得我们认真研究和借鉴，同时在项目管理研究和实践的深度和广度，值得我们好好学习：一、项目概括：项目名称：万科·金色领域(一期)建筑面积：10万平方米结构形式：现浇混凝土框剪结构层数：地上15层、地下1层工期：6天/标准层交房标准：精装修交房总包架构：项目经理1人、技术负责1人、土建施工员4人、给排水1人电气安装1人、测量员8人及其它管理人员若干监理架构：总监1人、资料员1人、土建监理员2人、给排水监理员1人、电气监理员1人业主项目架构：项目经理0.5人、土建地盘工程师2人（其中一人为精装修工程师）、给排水工程师0.5人、电气工程师0.5人、项目秘书1人后台支持：宝安事业部（涵盖了营销、成本、报建、设计），其中设计需负责会所、销售样板房装修施工排名层次：本项目质量、安全文明施工位列深圳万科第22名，实测实量合格率95%以上，在万科深圳区域在建的43个项目内属中游水平，但在行业中处于领先地位二、监理管理：根据万科事业部要求，监理公司不再将协调工作、计划管理纳入监理范畴，监理重点放在质量控制和安全文明施工方面，同时释放混凝土浇筑等常规监理细则需要的旁站工作压力，达到每道工序、每层每户的量测及统计，奖惩机制作为杠杆，地盘将根据该监理部监理人员的表现予以评判，监理费的10%作为绩效予以不平均分配，调动了监理工作的积极性。
业主将对实测实量以楼层为单位给予抽查。
抽查标准统一按照《万科工程质量管理工作指引》执行。
三、承建商管理：重视总包施工质量控制策划，同时将质量要求及质量检查方法列入合同补充条款内，强制承建商实施“四化”施工——图纸深度标准化、材料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场整洁化。
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万科金色水岸
项目产品
周边特殊资源及配套
万科金色水岸
万达商圈
联盛商圈
南部商务区
周边配套： 周边配套： 小区地处万达和联盛两大商圈之内，且比邻鄞州南部商务区 和鄞州高教园区，周边配套相对比较成熟。周边学校有华茂 外国语、万里学院、浙大理工和宁波中学等；银行有鄞州银 行、中国银行和农业银行等；公园有鄞州公园；体育馆有鄞 州体育馆和鄞州游泳馆，医院有明州医院和第二人民医院。 内部配套 小区内设有欧式会所、12班的幼儿园、北美风情商业街等 配套设施。会所营业面积5000多平米，会所内规划有室内 成人儿童2个泳池、室内篮球场、健身房、跑步房、乒乓室、 桌球室、棋牌室等娱乐健身项目。
鄞州高教园区
项目产品
地块信息
地块编 地块名 号 称 用途 土地面积 （M2）
万科金色水岸
地块的主要规划指标要求及挂牌地价：
建筑密 出让 挂牌地价 容积率 绿地 竞买保证 度 年限 （万元/亩 ≤ 率 金（万元） ≤ （年） ） 1.70 住宅 70 30％ 商业 40
三期
一期
二期
新城区 庙堰-2 64324 地块 新城区 庙堰-3A 34014 28％ 2006G 居住 地块 21 新城区 92031 庙堰-3B （其中幼 地块 托5000） 合计 190369
项目产品
建筑设计
万科金色水岸
情景花园洋房: 情景花园洋房: 层层退台，一楼到五楼每一户都有一个露台；每户拥有有8米的宽厅。底楼拥有双花园和大约 60平方米的地下室。
项目产品
建筑设计 200平米高层大户 型,4开间朝南,三面 观景。
万科金色水岸
魔术空间
醇品200
醇品200
90平米高层,4米宽的南 向大厅,突破普通高层小 户的平均主义空间设计.
项目产品
4F-A
万科金色水岸
4F-BBiblioteka 情景花园洋房户型138平方米,三室二厅二卫二阳台
133平方米,三室二厅二卫一阳台
4F、5F
4F、5F
超大宽厅设计，可媲美别墅生活； L型厨房设计，使烹饪生活不在单调； 主卧走入式衣橱设计； 顶层复式设计，让生活空间更加富有情趣； 南北通透，全名设计，室内阳光充足； 多阳台露台设计，让生活更亲近自然。
382.5 元/平方米 容积率： 1.8≤ 容积率： 位于鄞州新城区钟公庙街道，北为鄞县大道，东、南、西为规划道路，东北有规划河流通过 72816.14万 竞得单位： 上海万科 竞得单位：
项目产品
项目规划 一期
万科金色水岸
三期
二期
万科金色水岸为万科在宁波推出的一个全精装江景楼盘 ，项目总建面积约40万平米，前后 分3期开发，将作为“宁波首个大型全精装社区”推向市场。第一期的建设用地面积最大， 达到９万平方米以上，开发总面积将达到１９万平方米左右。而二期与三期的建设用地分 别为６万多平方米与３万多平方米。一期是沿小区河道建设的醇品200、情景花园和魔术 空间。小区东侧的地块是二期，小区西面的地块是三期。
万科金色水岸个案分析
项目开发管理团队
开发商:宁波万科房地产开发有限公司
万科金色水岸
投资商:宁波万科
景观设计单位:法国欧博
整合推广单位:宁波迪赛
代理商:上海新联康
承建商:上海家树
物业管理公司:万科物业
项目产品
区位交通
物业地址： 物业地址： 鄞州区鄞县大道以南,奉化江东面, 紧邻奉化江。 区位特点: 区位特点: 万科金色水岸位于鄞州中心区中 段，距离鄞州区政府１公里，到 天一广场的车距１５分钟左右 。 交通状况： 交通状况： 项目临近多条城市干道、北临鄞 县大道，多条公交路线通达全城， 目前有103、108、109、116、 205、359、623、627、902等公 交车通过。可通往市内各处，交 通比较便捷。随着小区以后的建 成和周边小区的陆续建成交付， 相信会有更多的交通路线开通。
晚报 普通版 宁波晚报 普通版 现代金报 封面
08年3月份金色水岸的广告版面在众多房地产广告中独树一帜，在宁波日报、宁波晚报、东南商报投 放次数达12次，累计广告金额为174.8万元，其投放的报纸广告一律采用跨页半版的形式。12则跨页 半版广告由万科一家独揽。从报广统计中可以看出，万科对魔术空间的推广力度最大，累计推广费用 在80万元以上。 目前魔术空间和情景花园洋房已基本去化完毕，醇品200还在销售中。
2F
万科金色水岸
155.16平方米,三室二厅二卫二阳台
144.6平方米,三室二厅二卫二阳台
3F
3F
立体双花园设计，更亲近自然； 可采光的超大地下室设计； L型厨房设计，使烹饪生活不在单调； 主卧走入式衣橱设计； 南北通透，全名设计，室内阳光充足；
135.47平方米,三室二厅二卫二阳台 136.97平方米,三室二厅二卫二阳台
万科金色水岸
11000 11000 13500
100% 100% 100%
第五批 第八批 第二批 第七批
第四批
10000-12000 99.6% 11000-13000 98.8% 18000 91.2% 83.3%
第三批
第六批
1.2382 72 1.2483 60 60
31#、32#共2幢16F 3000-14000 醇品200产品
报广
发布媒体 发布版面 版面规格 晚报 金报 晚报 晚报 商报 晚报 日报 晚报 商报
特刊普通 跨整版 版 普通版 跨整版 特刊普通 版 特刊普通 版 普通版 特刊 普通版 普通版 整版 跨整版 跨整版 4个整版 跨整版 跨整版 跨整版 跨页半版 跨页半版
90平米"2+1"房+3万平方米景观画轴+精 装≠魔术空间的全部 2+1魔术空间 90平米"2+1"房+3万平方米景观 复杂年代 我的简单生活 画轴+精装≠魔术空间的全部 为每一幅土地,铭刻一类生活.
项目产品
魔术空间装修标准
万科金色水岸
90平米魔术空间的装修标准为2500元/平米，相对与情景花园洋房魔术空 间的家具配备更具特色，其中有360度旋转的鞋架，相对与90平米的房子 面积来说相当实用。
项目产品
醇品200装修标准
万科金色水岸
醇品200的装修标准可达3000元/平米，该产品集合了情景花园洋房和 90平米魔术空间的优点，装修更加精致。
2+1魔术空间 90平米"2+1"房+3万平方米景观 当90平米邂逅科勒、多乐土、雷土…… 画轴+精装≠魔术空间的全部 就有了我们90种时尚 让建筑赞美生命 让建筑赞美生命 2+1魔术空间 创造性的思想 让90平方米的空 间更有创意情趣 所谓人生高度应该有两重境界，空间亦是。 稀缺情景花园洋房，仅72席压轴加推！ 醇品200.精工四房 至醇开卷 4月20日盛情加推 5大储物空间,化繁为简,尽收 其中 4月20日盛情加推 5大储物空间,化繁为简,尽收 其中
第一批
2008-41.25 20
29#、30#共2幢16F 13000-14000 28.3% 醇品200产品
万科金色水岸首推万科首推三批专利产品情景花园洋房，开盘价格为11000元/平方，销售异常 火暴，324套房源都已去化完毕；接着推出的是90平米的高层，销售价格为11000-13000元/平 米，目前已基本销售完毕；最后一批情景花园洋房价格提升到18000元/平米，但销售热度未减， 目前已去化91.2%；一期最后推出的是万科大面积套型纯品200，截止目前为止第一批已去化 83.3%，第二批去化28.3%。
1.80
5000
255
1.55
地块概况： 地块概况： 新城区庙堰-2地块位于鄞州新城区钟公庙街道，北为鄞县大道，东、南、西为规划 道路，东北有规划河流通过。 新城区庙堰-3地块位于鄞州新城区钟公庙街道，北为鄞县大道，东、南为规划道路， 西为滨江路，中间有规划河流经过。
地块名称： 地块名称： 成交日期： 成交日期： 出让单位： 出让单位： 成交楼面价： 成交楼面价： 地块位置： 地块位置： 竞得总价： 竞得总价： 新城区庙堰-2地块、新城区庙堰-3A地块、新城区庙堰-3B地块 2006-8-17 宁波市国土资源局鄞州分局 面 积： 起始价位： 起始价位： 285.55 亩 255 万/亩
万科金色水岸
500
600
万科金色水岸一期有三种产品：情景花园洋房、2+1魔术空间和醇品200。 情景花园洋房，户型段为130-160㎡和230-260㎡ ，共396套； 2+1魔术空间，以90㎡的户型为主，共523套； 醇品200，户型段为200-210㎡，共120套。
项目产品
1F
情景花园洋房户型
项目产品
装修标准
总体装修情况： 总体装修情况： 对讲系统：视得安彩色屏对讲系统 电梯：广州日立电梯 一梯一户 花园洋房楼顶种植草皮：佛甲草 主卫洁具：科勒 水槽龙头：摩恩 安防系统：弗曼科斯智能楼宇管理系统 五金件：摩恩 环保辅料：百安居 整体厨房：方太 卫浴五金：摩恩 灯：雷士照明 门锁：瑞高 内门：安洋 空调：大金空调 浴霸：澳普 房间吸顶灯：欧普 收纳橱柜：弥尔皇家 墙面漆：多乐士 地热控制系统将冬日室内温度控制在22-25摄氏度
项目产品
推盘节奏
上市面 上市套 推出时间 积（万 数 平方米） 2007-61.85 23 2007-7-6 1.24 2007-8-4 1.7 2007-915 2007-1020 2007-121 2008-322 2.39 2.29 130 90 104 267 256 主力户型 推出物业类型 开盘价格（元 /平方米） 去化率 22-28#（无24编 130-160㎡ 号），6幢5F情花产 品 138、139 3幢5F情花产品 ㎡ 2幢4F、4幢5F情花 130-160㎡ 产品 2-3#2幢18F魔术空 90 间产品 5#、6#2幢18F魔术 90 空间产品 135-263㎡ 7-9#3幢情花产品 200㎡ 200㎡