宁波万科金色水岸个案分析1744277695

1.80
5000
255
1.55
地块概况： 地块概况： 新城区庙堰-2地块位于鄞州新城区钟公庙街道，北为鄞县大道，东、南、西为规划 道路，东北有规划河流通过。 新城区庙堰-3地块位于鄞州新城区钟公庙街道，北为鄞县大道，东、南为规划道路， 西为滨江路，中间有规划河流经过。
地块名称： 地块名称： 成交日期： 成交日期： 出让单位： 出让单位： 成交楼面价： 成交楼面价： 地块位置： 地块位置： 竞得总价： 竞得总价： 新城区庙堰-2地块、新城区庙堰-3A地块、新城区庙堰-3B地块 2006-8-17 宁波市国土资源局鄞州分局 面 积： 起始价位： 起始价位： 285.55 亩 255 万/亩
项目产品
建筑设计
万科金色水岸
情景花园洋房: 情景花园洋房: 层层退台，一楼到五楼每一户都有一个露台；每户拥有有8米的宽厅。底楼拥有双花园和大约 60平方米的地下室。
项目产品
建筑设计 200平米高层大户 型,4开间朝南,三面 观景。
万科金色水岸
魔术空间
醇品200
醇品200
90平米高层,4米宽的南 向大厅,突破普通高层小 户的平均主义空间设计.
万科金色水岸
项目产品
周边特殊资源及配套
万科金色水岸
万达商圈
联盛商圈
南部商务区
周边配套： 周边配套： 小区地处万达和联盛两大商圈之内，且比邻鄞州南部商务区 和鄞州高教园区，周边配套相对比较成熟。周边学校有华茂 外国语、万里学院、浙大理工和宁波中学等；银行有鄞州银 行、中国银行和农业银行等；公园有鄞州公园；体育馆有鄞 州体育馆和鄞州游泳馆，医院有明州医院和第二人民医院。 内部配套 小区内设有欧式会所、12班的幼儿园、北美风情商业街等 配套设施。会所营业面积5000多平米，会所内规划有室内 成人儿童2个泳池、室内篮球场、健身房、跑步房、乒乓室、 桌球室、棋牌室等娱乐健身项目。
项目产品
推盘节奏
上市面 上市套 推出时间 积（万 数 平方米） 2007-61.85 23 2007-7-6 1.24 2007-8-4 1.7 2007-915 2007-1020 2007-121 2008-322 2.39 2.29 130 90 104 267 256 主力户型 推出物业类型 开盘价格（元 /平方米） 去化率 22-28#（无24编 130-160㎡ 号），6幢5F情花产 品 138、139 3幢5F情花产品 ㎡ 2幢4F、4幢5F情花 130-160㎡ 产品 2-3#2幢18F魔术空 90 间产品 5#、6#2幢18F魔术 90 空间产品 135-263㎡ 7-9#3幢情花产品 200㎡ 200㎡
237.11平方米,五室三厅四卫三阳台 260.09平方米,五室三厅四卫三阳台
项源自文库产品
2+1魔术空间户型
万科金色水岸
两室一厅一卫，建筑面积90平米
两厅两卧，类三房设计； 南北通透，全明设计； 附赠北向露台，可灵活运用成书房、 休闲室等； 进门玄关设计，鞋柜、衣柜、储物 空间等细节周到设计； 超大南向客厅和南向阳台，直面3 万平米的规划绿地； 洗衣房、晾衣房、储物间功能合三 为一。
项目产品
装修标准
总体装修情况： 总体装修情况： 对讲系统：视得安彩色屏对讲系统 电梯：广州日立电梯 一梯一户 花园洋房楼顶种植草皮：佛甲草 主卫洁具：科勒 水槽龙头：摩恩 安防系统：弗曼科斯智能楼宇管理系统 五金件：摩恩 环保辅料：百安居 整体厨房：方太 卫浴五金：摩恩 灯：雷士照明 门锁：瑞高 内门：安洋 空调：大金空调 浴霸：澳普 房间吸顶灯：欧普 收纳橱柜：弥尔皇家 墙面漆：多乐士 地热控制系统将冬日室内温度控制在22-25摄氏度
万科金色水岸
500
600
万科金色水岸一期有三种产品：情景花园洋房、2+1魔术空间和醇品200。 情景花园洋房，户型段为130-160㎡和230-260㎡ ，共396套； 2+1魔术空间，以90㎡的户型为主，共523套； 醇品200，户型段为200-210㎡，共120套。
项目产品
1F
情景花园洋房户型
第一批
2008-41.25 20
29#、30#共2幢16F 13000-14000 28.3% 醇品200产品
万科金色水岸首推万科首推三批专利产品情景花园洋房，开盘价格为11000元/平方，销售异常 火暴，324套房源都已去化完毕；接着推出的是90平米的高层，销售价格为11000-13000元/平 米，目前已基本销售完毕；最后一批情景花园洋房价格提升到18000元/平米，但销售热度未减， 目前已去化91.2%；一期最后推出的是万科大面积套型纯品200，截止目前为止第一批已去化 83.3%，第二批去化28.3%。
2F
万科金色水岸
155.16平方米,三室二厅二卫二阳台
144.6平方米,三室二厅二卫二阳台
3F
3F
立体双花园设计，更亲近自然； 可采光的超大地下室设计； L型厨房设计，使烹饪生活不在单调； 主卧走入式衣橱设计； 南北通透，全名设计，室内阳光充足；
135.47平方米,三室二厅二卫二阳台 136.97平方米,三室二厅二卫二阳台
晚报 普通版 宁波晚报 普通版 现代金报 封面
08年3月份金色水岸的广告版面在众多房地产广告中独树一帜，在宁波日报、宁波晚报、东南商报投 放次数达12次，累计广告金额为174.8万元，其投放的报纸广告一律采用跨页半版的形式。12则跨页 半版广告由万科一家独揽。从报广统计中可以看出，万科对魔术空间的推广力度最大，累计推广费用 在80万元以上。 目前魔术空间和情景花园洋房已基本去化完毕，醇品200还在销售中。
项目产品
4F-A
万科金色水岸
4F-B
情景花园洋房户型
138平方米,三室二厅二卫二阳台
133平方米,三室二厅二卫一阳台
4F、5F
4F、5F
超大宽厅设计，可媲美别墅生活； L型厨房设计，使烹饪生活不在单调； 主卧走入式衣橱设计； 顶层复式设计，让生活空间更加富有情趣； 南北通透，全名设计，室内阳光充足； 多阳台露台设计，让生活更亲近自然。
项目产品
项目推广
报纸和电视广告 餐厅和酒吧等宣传册
万科金色水岸
户外大型广告牌
万科金色水岸
网络媒体广告 公交车及站台广告
家博会展览
项目产品
项目推广
发布时间 20070712 20070815 20070906 20070912 20070928 20071030 20071030 20071108 20071122 20071220 20080416 20080418
382.5 元/平方米 容积率： 1.8≤ 容积率： 位于鄞州新城区钟公庙街道，北为鄞县大道，东、南、西为规划道路，东北有规划河流通过 72816.14万 竞得单位： 上海万科 竞得单位：
项目产品
项目规划 一期
万科金色水岸
三期
二期
万科金色水岸为万科在宁波推出的一个全精装江景楼盘 ，项目总建面积约40万平米，前后 分3期开发，将作为“宁波首个大型全精装社区”推向市场。第一期的建设用地面积最大， 达到９万平方米以上，开发总面积将达到１９万平方米左右。而二期与三期的建设用地分 别为６万多平方米与３万多平方米。一期是沿小区河道建设的醇品200、情景花园和魔术 空间。小区东侧的地块是二期，小区西面的地块是三期。
万科金色水岸
万科金色水岸为万科在宁波推出的一个全精装江景楼盘， 装修标准普遍偏高，在2000-3000元/平米。
项目产品
装修标准 部分建材以及地热、 监控系统展示
万科金色水岸
地板用材
隔热层材料
安保系统
项目产品
情花装修标准
万科金色水岸
情花装修标准为2000元/平米左右，情景花园洋房相对与90平米魔术空间的精装修是其配备 了地热控制系统，可将冬日室内温度控制在22-25摄氏度。
项目产品
魔术空间装修标准
万科金色水岸
90平米魔术空间的装修标准为2500元/平米，相对与情景花园洋房魔术空 间的家具配备更具特色，其中有360度旋转的鞋架，相对与90平米的房子 面积来说相当实用。
项目产品
醇品200装修标准
万科金色水岸
醇品200的装修标准可达3000元/平米，该产品集合了情景花园洋房和 90平米魔术空间的优点，装修更加精致。
项目产品
醇品200户型
万科金色水岸
4室2厅3卫，建筑面积: 200平米
4个朝南宽房，放大了的别墅生活，畅享阳光风景； 三面采光，动静分区； 洗衣槽、佣人房，6个储物空间，功能配置齐全，每个细节都影响生活品质； 宽厅、宽卧、宽阳台、宽厨、宽卫，尽显主人的气度与大家宅门的风范； 南向客厅，附带超大露台，俯揽3万平方米风景中轴，更能远眺奉化江全景。
2+1魔术空间 90平米"2+1"房+3万平方米景观 当90平米邂逅科勒、多乐土、雷土…… 画轴+精装≠魔术空间的全部 就有了我们90种时尚 让建筑赞美生命 让建筑赞美生命 2+1魔术空间 创造性的思想 让90平方米的空 间更有创意情趣 所谓人生高度应该有两重境界，空间亦是。 稀缺情景花园洋房，仅72席压轴加推！ 醇品200.精工四房 至醇开卷 4月20日盛情加推 5大储物空间,化繁为简,尽收 其中 4月20日盛情加推 5大储物空间,化繁为简,尽收 其中
万科金色水岸
广告费用(万元) 诉求 21.6 9.6 21.6 8.08 19.6 17.8 48 21.6 15.6 21.6 10.92 18.75 品牌 户型 户型 其他 其他 其他 其他 户型 户型 品质 房源、户 型 房源、户 型 主题语 约5000平米古堡式建筑 从欧洲故事里走进江 南 万科2+1魔术空间 诉求描述 沉醉优雅所在 分享人生金色时光 普通版 跨整版
鄞州高教园区
项目产品
地块信息
地块编 地块名 号 称 用途 土地面积 （M2）
万科金色水岸
地块的主要规划指标要求及挂牌地价：
建筑密 出让 挂牌地价 容积率 绿地 竞买保证 度 年限 （万元/亩 ≤ 率 金（万元） ≤ （年） ） 1.70 住宅 70 30％ 商业 40
三期
一期
二期
新城区 庙堰-2 64324 地块 新城区 庙堰-3A 34014 28％ 2006G 居住 地块 21 新城区 92031 庙堰-3B （其中幼 地块 托5000） 合计 190369
万科金色水岸个案分析
项目开发管理团队
开发商:宁波万科房地产开发有限公司
万科金色水岸
投资商:宁波万科
景观设计单位:法国欧博
整合推广单位:宁波迪赛
代理商:上海新联康
承建商:上海家树
物业管理公司:万科物业
项目产品
区位交通
物业地址： 物业地址： 鄞州区鄞县大道以南,奉化江东面, 紧邻奉化江。 区位特点: 区位特点: 万科金色水岸位于鄞州中心区中 段，距离鄞州区政府１公里，到 天一广场的车距１５分钟左右 。 交通状况： 交通状况： 项目临近多条城市干道、北临鄞 县大道，多条公交路线通达全城， 目前有103、108、109、116、 205、359、623、627、902等公 交车通过。可通往市内各处，交 通比较便捷。随着小区以后的建 成和周边小区的陆续建成交付， 相信会有更多的交通路线开通。
万科金色水岸
11000 11000 13500
100% 100% 100%
第五批 第八批 第二批 第七批
第四批
10000-12000 99.6% 11000-13000 98.8% 18000 91.2% 83.3%
第三批
第六批
1.2382 72 1.2483 60 60
31#、32#共2幢16F 3000-14000 醇品200产品
报广
发布媒体 发布版面 版面规格 晚报 金报 晚报 晚报 商报 晚报 日报 晚报 商报
特刊普通 跨整版 版 普通版 跨整版 特刊普通 版 特刊普通 版 普通版 特刊 普通版 普通版 整版 跨整版 跨整版 4个整版 跨整版 跨整版 跨整版 跨页半版 跨页半版
90平米"2+1"房+3万平方米景观画轴+精 装≠魔术空间的全部 2+1魔术空间 90平米"2+1"房+3万平方米景观 复杂年代 我的简单生活 画轴+精装≠魔术空间的全部 为每一幅土地,铭刻一类生活.
情景花园洋房
项目产品
户型配比
＞230 220~230 210~220 200~210 190~200 180~190 170~180 160~170 150~160 140~150 130~140 120~130 110~120 100~110 90~100 80~90 70~80 ＜70 0 100 200 300 400 万科金色水岸