深圳区域房地产市场调研分析报告

深圳深南大道景田片区房地产市场调研报告

一、区域描述：

1、地理位置：

景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积273.59公顷，属于福田中心区一级辐射区域。

2、片区概况：

景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约 2.4公里，东西方向长约1.1公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。

根据片区地理位置将本片区分为三部分，其中：

“南区”是指本片区深南大道以北、红荔路以南的部分；

南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、中电信息大厦，故办公氛围较浓，同时其住宅相对中区及北区要多，如缇香名园、安柏丽晶、五洲星苑、合正名园等高品质楼盘，近几年发展较快，已形成高尚住宅区。

“中区”是指本片区红荔路以北、莲花路以南的部分；

中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦、市政大厦、福田图书馆、鲁班大厦、中国邮政香蜜分行、壹世界广场形成了商业、行政办公区。商业初具规模，东海酒家、温馨家园装饰广场登陆妇儿大厦，令中区商业档次有较高提升。另外TT国际公寓、凯旋国际、香荔大厦、景发大厦、万托家园、玲珑花苑、擎天华庭等构成了中区的住宅区。中区，虽有少量农民房，但无脏乱感，整个居住环境比较理想。

“北区”是指本片区莲花路以北、北环路以南的部分。

其临莲花路区域，标志型住宅只有万科金色家园和天健时尚新天地。景新花园、景龙大厦、景鹏大厦、景西大厦，均为微利房。靠北环路有尊皇豪府（幸福家园）、万科城市家园、天健花园、馨庭苑、翔名苑等住宅物业。有部分写字楼如：开元大厦、中审大厦、青海大厦。相对南区旧村改造较慢。如梅富村与布尾村，农民房较多，乱建私房情况严重，尤其是梅富村背靠北环路，地理位置较偏，握手楼很多，环卫差，形成“城中村”，对提升北区整体高尚住宅形象产生了极大影响。

3、主要交通道路：

城市快速路：北环路，为双向八车道；

城市主干路：深南大道（双向八车道）、新洲路、红荔西路、莲花路，为双向六车道；香梅路，为双向四车道；

城市次干路：景田路，为双向四车道；

城市支路：一号路、三号路、四号路、五号路，为双向三车道。

4、片区公共配套设施现状：

公共配套：香蜜湖邮电局；

教育配套：耀华实验学校、景秀中学、红蜻蜓幼儿园、天健幼儿园、景田幼儿园、城建景东幼儿园、景秀小学、景龙小学、景鹏小学、福景外国语学校；

医疗配套：北大深圳中心医院、景田医院、中心医院；商业配套：全家乐、岁宝百货、民润超市、华润超市、景田市场、香梅综合市场、工商银行等各大商业银行。交通配套：大巴:6、11、204、15、25、101、104、105、213、215、365等二十多条线路；小巴：411、415、420、433、453、446、451、456、462、507、548、路等近十五条线路.

5、片区规划及发展方向：

片区功能定位：制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿），其对本片

区的功能定位是：以居住为主，兼有商业、办公、金融等功能，配套设施齐全的综合住宅区。

片区总规划控制人口为9-9.5万人，而现在已达7万人以上，因此新增规划容量约2万人。

本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

5.1、保护并加强城市公共空间环境；

5.2、有利于环境的舒适和安全；并与周围环境互相呼应，相得益彰；

5.3、有利于加强城市空间形象的标志性。

片区内规划公共配套及市政设施情况见下表：

配套设施规划一览表

二、片区住宅市场分析：

1、片区市场现状分析：

该片区以居住为主，兼有商业、办公、金融等功能，配套设施齐全的综合住宅区。由于地理位置紧靠福田中心区，受中心区商务环境影响，该片区具有一定的办公环境和商务环境，其中南区、中区、北区均有一定数量的写字楼，写字楼最集中的在南区。该片区近年来，公寓供应量较多，这和中心区建设不断完善，影响的近一步扩大，对周边公寓市场的需求越来越大，触使该片区公寓市场也越来越活跃，在近期推出的楼盘中就有3个公寓式的楼盘。

目前该片区还有一定量的供应量，但规模都不是很大，未有超过10万平方米的楼盘，这主要是该片区开

发比较成熟，可开发的土地量较少，在新供应的6个楼盘中，除缇香名苑外其余5个楼盘占地面积均不超过1万平方米。

2、片区市场供应情况分析：

2000-2005年楼盘供应情况表

时间2000

年2001

年

2002

年

2003

年

2004

年

2005

年

开发土地

面积(m²)

100500 60916 17400 14105 44624 24877

建筑面积

(m²)

446600 343852 157300 33828 214100 87120

平均容积

率

4.44

5.64 9.04 2.40 4.80 3.50

开盘平均

价格(元

/m²)

6561 6912 7678 6900 7498 8803

楼盘数量7 7 3 1 3 4 以上数据楼盘供应时间以楼盘获得预售许可证为

准，价格以开盘价格为准。均价计算方式以当年供应的各楼盘的（楼盘的规模×开盘价格）之和，然后再除以当年供应量的总和，所获得的结果为该片区这年均价平均值。

平均价格=∑（楼盘的规模×开盘平均价格）/各楼盘的建筑

面积之和

2.1、土地供应及建筑规模分析：

从上表可以看出，在近几年中，该片区开发规模最大在2000年，开发的土地规模超过10万平方米，建筑面积近45万平方米，在这样的市场供应情况下，可见该片区房地产市场正处在火热阶段。

由于土地是稀缺资源，不可在生的，随着逐年开发，可供开发的土地量逐年减少。到2003年该片区此年土地开发量达到历史最低。2003年后，关内停止土地供应，触使开发商通过旧城改造或者是以前开发商储备的土地进行开发，但整体土地开发规模都不超过5万平方米。

在2002年，该片区开发的3个楼盘中，容积率是历年该片区最高的，其主要是该年开发的擎天华庭容积率达到了15.83，成为该片区容积率最高和住宅高度最