土地开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二级开发商共同组成的一种开发模式。
在这种模式下，一级开发商负责整体规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售和运营等工作。
这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成为当前土地开发中的一种主要模式。
一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够通过土地招拍挂等方式获取土地资源。
一级开发商在土地取得后，需要进行规划设计、基础设施建设等工作。
一级开发商在土地开发前期通常会进行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。
在规划设计完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础设施的建设。
基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后续的二级开发具有重要的支撑作用。
二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。
他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。
二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式进行运营。
在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。
在二级开发商选择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获取销售利润。
土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面：1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。
2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。
一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。
3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。
一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。
土地开发模式范文
土地开发模式范文土地开发模式是指通过各种手段和技术，将原始土地进行规划、开发和利用的一种模式。
它涉及到土地资源的开发和利用方案的确定、土地规划的设计、土地整理与开发的实施等多个环节，可以根据不同的需求和目标制定不同的开发模式。
目前，土地开发模式主要包括城市用地开发模式、农村土地开发模式和产业园区开发模式等。
城市用地开发模式是在城市发展和城市化过程中，将土地从农田、林地、草地等转变为建设用地的一种模式。
这种模式通常由政府主导，通过土地使用权出让和招商引资等方式，将土地交给开发商进行规划、设计和建设。
在城市用地开发模式中，政府起到重要的引导和管理作用，对土地利用规划进行审批和监管，同时也负责城市基础设施的建设和公共服务的供给。
开发商则按照政府的要求和规划设计进行土地开发，从而满足城市发展的需要。
这种模式可以有效利用土地资源，提高土地价值，并促进城市经济的发展。
农村土地开发模式是指将农村的耕地、林地和草地等转变为农田、农业建设用地或其他各类用地的一种模式。
在农村土地开发模式中，通常由农村集体经济组织或农民个体自愿出让土地使用权，由开发商或农民合作社等进行土地开发与利用。
这种模式可以促进农民增收，提高农村经济发展水平，同时也可以提供农村基础设施和公共服务的建设和供给。
产业园区开发模式是将土地规划、开发和利用与特定产业或特定功能相结合的一种模式。
产业园区通常由政府主导，并以高新技术产业、现代制造业等为主要发展方向。
在产业园区开发模式中，政府负责整体规划和基础设施建设，同时吸引专业企业或投资者进驻，推动产业的发展和经济的增长。
这种模式可以形成产业链和价值链，提高产业集群的竞争力，促进区域经济的发展。
除了以上几种常见的土地开发模式，还有一些特殊的土地开发模式，如旅游地开发模式、商业地开发模式等。
这些模式根据不同的地理、经济和社会条件，采用不同的手段和策略进行土地规划和开发。
总之，土地开发模式是根据不同的需求和目标，通过规划、设计和利用土地资源的一种模式。
土地一级开发的五种模式@开发模式
土地市场
本报告是严格保密的。
模式二：“协议模式”开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地
某公司独立完成从拆陪谈 判到土地平整成为净地的 所有环节，并最后拥有土 地，支付给政府地价款。 该过程并未经过土地出让 环节； “8〃31”大限后该模式 已经失去法律效力，目前 操作该模式的企业为2004 年8月31日前与政府签定的 开发协议。
本报告是严格保密的。
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以集体土地为出发点的土地开发的五种模式
模式一
城投模式
代表政府进行土地的一级开发
“协议”模式
模式二
开发企业通过与政府签订框架协议获得土地控制权，进行一二 级开发
“市场化”模式（“北京”模式）
模式三
“政府主导、市场化运作”通过招标方式选择有相应资质等级 的房地产开发企业承担土地储备和土地一级开发
本报告是严格保密的。
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模式三： “北京模式”市场化的土地一级开 发模式
开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所 有环节，然后交还政府出 让，政府返还其成本和部 分增值收益；
拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
该模式仅适用于北京。
返还部分 增值收益
政府
土地一级 开发公司
土 地 出 让 资金流程 土地流程
模式四
“征地出资”模式
开发企业出资政府出力进行征地，开发企业通过出让方式获得 毛地进行二级开发
模式五
“股份公司”模式
开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发
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模式一：“城投模式”城投自主进行土地一级 开发
城投单独进行一级开发， 政府将净地出让之后的收 益部分或全额返还给城投； 该模式适用于市场化运作 以城市建设为主的“国字 辈”开发企业。
房地产开发商拿地的十六种模式
房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
土地资源管理中的土地开发与利用模式创新
土地资源管理中的土地开发与利用模式创新随着城市化进程的加快和人口的不断增长，土地资源的有效管理和合理利用成为当代社会发展的重要议题。
在土地资源管理中，创新土地开发与利用模式是实现可持续发展的关键之一。
本文将探讨土地资源管理中的土地开发与利用模式创新，并分析其对城市发展、环境保护和社会经济的影响。
一、土地资源管理的背景与挑战土地资源是一种不可再生的自然资源，其管理和利用面临着许多挑战。
首先，城市化进程带来了大量土地需求，但有限的土地资源导致土地供需矛盾日益加剧。
其次，传统的土地开发与利用模式存在着浪费和环境污染等问题，对生态环境造成了严重影响。
因此，创新土地开发与利用模式势在必行。
二、土地开发与利用模式的创新思路1. 转变观念，从“扩展型”到“提升型”传统的土地开发与利用模式往往追求土地规模的扩张，但这种“扩展型”模式已难以为继。
创新的土地开发与利用模式应该注重提升土地的质量和效益，通过优化土地利用结构、提高土地使用效率，实现土地资源的可持续利用。
2. 推动产业转型，实现土地多元利用传统的土地利用模式往往以单一的产业为导向，造成了土地资源的过度集中和产业结构单一化的问题。
创新的土地开发与利用模式应该推动产业的多元化发展，通过产业结构的调整和优化，实现土地资源的多元化利用，提高土地的价值和效益。
3. 加强规划引导，实现土地开发与保护的协同土地开发与保护是一个相互制约的过程，创新的土地开发与利用模式应该加强规划引导，实现开发与保护的协同。
通过科学规划和合理布局，将开发区与保护区相结合，实现土地资源的可持续利用和生态环境的保护。
4. 引入新技术，提升土地利用效率新技术的引入对于创新土地开发与利用模式具有重要意义。
例如，利用地理信息系统（GIS）等技术，可以实现土地利用的精确测算和监测，精细化管理土地资源；利用智能化技术，可以提高土地利用效率，实现智慧城市的建设。
三、土地开发与利用模式创新的影响创新的土地开发与利用模式对城市发展、环境保护和社会经济都有着重要影响。
土地一级开发的内容,模式与流程
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发盈利模式分析
土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。
开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。
土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。
2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。
开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。
通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。
3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。
开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。
4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。
例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。
此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。
5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。
通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。
总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。
其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。
通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析
干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析自1980年代起，中国的土地开发模式从BT（Build-Transfer）模式逐渐转变为PPP（Public-Private Partnership）模式。
BT模式是指政府购买土地并将其转让给国有或民营企业开发，PPP模式则是政府与私营部门合作，共同投资和开发项目。
本文将从历史演进的角度，分析干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的路径，并结合实际案例进行详细分析和解释。
BT模式的演进路径BT模式最早出现在中国的城市建设中，政府购买土地并将其转让给开发商进行建设。
这种模式可以迅速推进城市建设，减轻政府的负担。
然而，BT模式也存在着一些问题，比如土地资源的浪费、土地出让金的风险等。
随着对土地资源利用的研究和实践积累，人们开始意识到BT模式的问题，并开始探索新的模式。
在90年代初期，一些地方政府开始探索PPP模式，即政府与私营部门合作，共同投资和开发土地项目。
这种模式可以更好地整合资源，提高项目的效益，同时减少政府的财政负担，实现双赢的局面。
PPP模式的演进路径1996年，PPP模式正式提出，并在一些试点城市得到了应用。
在PPP 模式下，政府可以通过招标的方式选择合作伙伴，共同投资和开发土地项目。
合作伙伴可以是国有企业、民营企业或外资企业。
随着PPP模式的不断发展和完善，政府部门在项目管理、合同管理和风险管理方面的经验不断积累。
同时，PPP模式也推动了政府的和市场化经济的发展。
政府部门逐渐意识到PPP模式的优势，开始将其应用于更多的土地项目中。
PPP模式的案例分析1.北京CBD项目北京中央商务区（CBD）是中国开放以来的重大土地开发项目之一、该项目于1999年启动，采用了PPP模式进行开发。
政府与民营企业合作，共同投资，共同开发该项目。
通过PPP模式，北京CBD项目成功吸引了大量的外资和人才，推动了北京的经济发展和国际化进程。
该项目也成为了中国PPP模式的典范，对于推动中国城市发展具有重要意义。
建设方案规划中的土地利用与开发模式
建设方案规划中的土地利用与开发模式一、引言土地是人类生存和发展的基础资源，土地的利用和开发模式对于城市建设和乡村振兴具有重要意义。
本文将探讨建设方案规划中的土地利用与开发模式，分析其对可持续发展的影响，并提出相应的改进措施。
二、土地利用与开发模式的现状目前，我国土地利用与开发模式存在一些问题。
首先，城市化进程加快，大量农村土地被转为城市用地，导致农业面临严重挑战。
其次，城市土地利用率低，大量土地被闲置或低效利用。
再次，土地开发方式单一，缺乏创新和可持续性。
最后，土地利用与环境保护之间的平衡需要进一步加强。
三、土地利用与开发模式的影响土地利用与开发模式对城市建设和乡村振兴有着重要的影响。
首先，合理的土地利用与开发模式可以提高土地利用效率，实现资源的最大化利用。
其次，科学的土地利用与开发模式可以促进城市规划和建设的有序进行，提高城市功能和品质。
再次，创新的土地利用与开发模式可以推动农村经济的发展，实现乡村振兴的目标。
最后，可持续的土地利用与开发模式可以保护生态环境，实现经济、社会和环境的协调发展。
四、改进土地利用与开发模式的措施为了改进土地利用与开发模式，我们可以采取以下措施。
首先，加强土地资源管理，建立健全的土地管理制度和政策，提高土地利用效率。
其次，优化城市规划和土地利用布局，合理划定城市用地和农村用地的界限，保护农业用地和生态用地。
再次，推动土地开发方式的创新，鼓励发展高效、节能、环保的土地开发模式，提高土地利用效益。
最后，加强土地利用与环境保护的协调，实施生态修复和保护措施，保护生态环境和生物多样性。
五、案例分析：上海市土地利用与开发模式改进上海市作为我国经济发展最快的城市之一，近年来在土地利用与开发模式方面取得了显著成就。
首先，上海市采取了一系列措施，提高土地利用效率，如推行集约化用地、提高建筑密度等。
其次，上海市优化了城市规划和土地利用布局，合理划定了城市用地和农村用地的界限，保护了农业用地和生态用地。
土地一级开发经营模式
VS
市场趋势预判
在洞察市场需求的基础上，还需要深入分 析和预判市场发展趋势，包括政策走向、 经济周期、人口流动、科技创新等多方面 因素，以便及时调整土地一级开发经营策 略，把握市场机遇。
04
土地一级开发经营模式的实践案例
案例一：某大型城市的土地一级开发项目
要点一
背景介绍
位于我国东部沿海的某大型城市，经 济发展迅速，人口持续增长，土地资 源日益紧缺。为满足城市发展需求， 该市政府决定实施一项大规模的土地 一级开发项目。
05
土地一级开发经营模式的挑战与展望
面临的挑战与对策
01 02 03
挑战一
资金需求量大。土地一级开发需要大量的资金投入，用于 土地征收、拆迁、基础设施建设等方面。对策：可以通过 引入社会资本、建立土地基金等方式，多元化资金来源， 降低财政压力。
挑战二
开发周期长。土地一级开发涉及多个环节，包括规划、征 收、拆迁、建设等，开发周期长，不确定性因素多。对策 ：可以通过提高规划设计水平、优化开发流程、加强政府 协调等方式，提高开发效率，缩短开发周期。
该项目采用“农业+”模式，将农业 与旅游、教育、文化等产业相结合， 打造特色农业产业链。在土地征收和 拆迁安置过程中，充分保障农民利益 ，通过土地流转、股份合作等方式， 让农民分享开发红利。同时，加强农 村基础设施建设，提升农村公共服务 水平。
经过土地一级开发，该地区农业产值 显著提升，农民收入大幅增加。特色 农业产业链吸引了众多游客前来参观 游玩，带动了农村第三产业的发展。 此外，农村基础设施和公共服务水平 得到明显改善，农民生活质量得到提 升。
水、供电、供气、通信等。
公共服务设施建设
建设教育、医疗、文化、体育等 公共服务设施，提升区域居民的
中国房地产开发商拿地的十六种模式
中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。
2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。
3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。
4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。
5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。
6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。
7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。
8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。
9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。
10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。
11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。
12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。
13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。
14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。
15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。
16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。
这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。
开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。
中国土地一级开发模式一览
中国土地一级开发模式一览从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。
根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。
这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。
尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。
这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。
第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。
第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。
在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种，在近期的惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析P课件
建立完善的风险预警机制，及时发现和应 对可能出现的风险事件，以保障投资安全 和降低风险损失。
THANKS
感谢观看
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城市更新项目
在旧城区范围内，通过拆 迁、改造等方式，对土地 进行重新规划和开发，提 高城市品质和形象。
农村集体建设用地
通过土地整理和熟化，将 农村集体建设用地转化为 可出让的土地，促进农村 产业发展和城市化进程。
工业园区建设
在工业园区内，通过土地 一级开发和基础设施建设 ，吸引企业入驻，推动产 业集聚和发展。
市场风险与政策风险控制
市场风险与政策风险控制是土地一二级联动开发模式中不可忽视的要素。由于土地市场的波动性和政 策的不确定性，市场风险与政策风险控制显得尤为重要。
在市场风险控制方面，可以通过市场调研和分析，掌握市场动态，预测市场趋势，制定相应的应对措 施。在政策风险控制方面，需要密切关注政策变化，及时调整开发策略和方案，以降低政策变化对项 目的影响。
劣势
利益协调难度大：涉及政府、企业、居民等多方利益协 调，处理不当可能引发社会矛盾。
周期长、投入大：土地一级开发和基础设施建设需要投 入大量资金和技术力量，周期长，风险较高。
对生态环境的影响：大规模的土地开发和建设可能对生 态环境造成破坏，需要加强生态保护和修复工作。
02
土地一二级联动开发模式的核心 要素
定义与特点
定义
土地一二级联动开发模式是指在一级土地整理、熟化和出让的基础上，通过招 标、拍卖等方式将土地二级开发权授予企业，由企业进行商住等项目开发的过 程。
特点
该模式强调对土地的整体规划和控制，实现土地资源的优化配置和高效利用。 同时，通过引入市场竞争机制，激发企业创新和提升品质。
土地一级开发四种模式分析
土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。
一、固定比例收益模式（BT）该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京采用这一模式。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
国有土地一级开发模式
国有土地一级开发模式一、合作双方基本背景1、投资方主要为具备较强综合开发实力的国有背景企业，在资金、规划、拆迁、项目管理、专业团队等方面有较强的优势。
2、政府方以政府国有控股的城投公司或土地储备中心为主体参与一级开发，主要在总体规划、拆迁协调、依法定程序征地、收储并推向市场等工作上起决定性作用。
二、合作方式合作双方通过成立合资公司，负责一级开发项目的投资、建设和经营管理工作。
由双方指定的控股公司作为合资公司的投资主体。
三、一级开发项目合作建设的内容1、根据规划要求，建设项目范围内的市政公用基础设施项目。
其中包括：路幅宽度25米以上的主干路和次干路、给水和排水系统（雨污水）、供电（包括埋地电缆、变电所等）、电信、管道燃气、环卫设施、河道整治、停车场、公交站台等。
2、土地的开发整理，提供整理后的土地上市，督促上市地块开发商完成开发建设内容。
3、根据规划要求，建成该街区内教育设施、绿地系统（包括中央绿带、景观河道绿化和街头公园）、文化娱乐等项目。
4、因市政府城市建设工作的需要，需在本项目范围内实施的项目。
四、开发建设时序1、合资公司成立后，应根据规划要求，着手编制本项目开发建设时序表，在得到政府方认可后，由合资公司组织实施。
2、应优先建设市政公用基础设施等配套项目。
五、政府方责任和权利1、对本项目规划修编的权利。
2、根据城市建设的需要，适当调整本项目合作用地的范围。
3、调整合资公司政府方委派人员。
4、负责落实项目实施过程中相关地方性政策的制定工作。
5、负责本项目范围内拆迁安置工作。
6、落实土地用地指标和上市计划的报批等相关工作。
六、投资方责任和权利1、与政府方共同参与本项目的规划修编并提出修编意见。
2、调整合资公司投资方委派人员。
3、根据街区项目实施进度的需要，及时筹集资金。
由合资公司融入的资金其财务成本纳入公司核算；如合资公司筹集的资金不能及时满足项目建设需要时，投资方有义务筹集借贷资金给合资公司。
土地一级开发模式及策略
土地一级开发模式及策略提要对于开发企业而言，参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。
但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险，又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。
关键词：土地一级开发；模式；风险；策略土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，同时也面临更大的不确定性，这就要求土地一级开发主体采取有效策略，提高抗风险能力。
一、土地一级开发模式由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展，以及土地的绝对稀缺性，导致了必须科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发利用土地。
目前，土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式。
由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。
这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。
房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。
该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。
模式二：完全政府控制模式。
完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。
该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。
这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。
农村个体土地资源合作开发模式
农村个体土地资源合作开发模式
背景
中国农村地区有大量未被利用的土地资源，但由于个体农民缺乏资金、技术和管理能力等条件，导致这些资源一直无法得到充分利用。
因此，建立一种合作开发模式，可以激发农村土地资源的潜力，促进农民增收。
模式详解
农村个体土地资源合作开发模式，即由农民个体或家庭组成农村合作社、农民专业合作社等集体组织，并通过集资、土地流转、技术培训等方式，通过整合土地资源、资金、技术和管理等条件，实现农民土地资源的规模化经营和高效利用。
其中，合作社可以通过与企业或合作开发机构合作，建立农业产业化链，形成农产品的生产、加工、销售和服务的全产业链合作体系，提高农产品质量和附加值，为农民增收。
实施建议
- 在政策支持方面，政府应该出台相应的法律法规和扶持政策，鼓励农民组成合作社，为土地流转，技术培训等提供政策支持和经
费补贴。
- 在资金方面，政府、城市基金及投资机构等可以作为投资主体，向农村合作社提供资金支持。
- 在团队构建方面，要加强对农村合作社的培训和指导，提高
农村合作社的组织和管理能力，通过专业协作，形成集体智慧和综
合实力，保障合作模式的长期稳定发展。
结论
农村个体土地资源合作开发模式，是一种可持续的农业发展模式。
通过政府的扶持和各方的合作共赢，可以促进农业现代化、农
村振兴和国民经济发展。
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专题：主题公园商业运作模式
市场化商业运作模式 资源型模式
•针对自然和人文资源比较丰富的 主题公园 •通过对例如土地、林地、水资源 等部分资本化展开经营 •政府拥有旅游资源所有权、行政 管理权、规划权、文物保护权 •转让的开发经营权包括：公园管 理权、开发权、招商权、门票收益 权、经营项目开发与收益权
营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商
营的基础设施项目移交 给投资方进行运营
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商品房开发模式介绍
开发模式
常规地产项目开发模式
捆绑项目开发模式
复合型地产开发模式
模式特点
一般规模适中或较小项目的开发、政府带控规出让地块，并设定附 地产开发与其它资源的整合或产 加条件，如规定开发商兴建星级 业嫁接，如旅游休闲、教育、运 功能比较单一 酒店、大型商业等 动等
政府收益时间 收益来源ห้องสมุดไป่ตู้
政府的投资风险 功能实现
低 强
低 强
低 弱
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土地开发模式比较与总结3
发展期，采用捆绑项目开发模式和复合型地产开发模式进行区域开发，增强区域的形象和功能，并大力提升商品房的附加值
成熟期，待区域价值形成后，采取常规方式进行地产开发，政府可通过拍卖形式获得高额土地出让金
常规地产项目开发模式 主导者 投入 政府收益时间 收益来源 开发商 常规开发项目费用 土地出让时 政府获得土地出让收益，开 发商获得项目销售/租赁收益
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公建配套开发模式分类
开发模式
PPP（公私合营）模式
BOT（建造—运营—移 交）模式
TOT（移交—运营—移 交）模式
PFI（私营机构融资）模 式
模式特点
政府、营利性企业和非
BOT项目的所有权、运
政府将已经建成投产运
政府部门发起项目，由
营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成
土地开发模式介绍
委托
生地/拆迁地块
委托/招投标
土地一级开发 土地增值收益
政府下属开发企业 可建设用地(熟地) 国土整理储备中心 公开招拍挂/土地储备 二级开发土地使用权
一级开发商
项目开发 出售/出租/代建工程收益
二级开发商 各功能性质用地 工业 政府 工业开发商 公建配套 政府 民营机构
同系二级开发商
通过简单的圈地收取 门票
最基本/初级的盈利模 式
价值链 主体链 分支链
盈利方式 门票 游乐项目 餐饮 住宿 旅游纪念品 旅游综合服务盈利模 式 游憩产品服务盈利性 模式 提供有助于丰富体验 的游憩服务以及相应 的服务体验来实现盈 利 通过游客的餐饮、住 宿、购物等相关的外 延服务来获取盈利 通过自身节庆和对外 招商以及其他会展、 广告等其他服务而达 到盈利目的 核心盈利模式
复合型地产开发模式 开发商
捆绑项目开发模式 开发商
主题设施和常规地产项目的开 捆绑项目和常规地产项目的开 发费用，以及后续运营支出 发费用，以及后续运营支出 土地出让时，及主题设施成功 土地出让时 运营后 政府获得土地出让收益，以及 政府获得土地出让收益，开发 主题设施经营收入的税收 商获得项目销售/租赁收益 开发商获得项目销售/租赁收 益，以及主题设施的经营收益
政府获利 •减少政府土地一级开发的投入 •发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率 •政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益
开发商获利 •政府支持力度大，较易获得成片开发的土地 •规模大，门槛高，拿地竞争小 •土地交割较低 •主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值
风险 功能实现
高 区域带动性弱
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土地开发模式比较与总结2
建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率 PPT模式 主导者 投入 政府+开发商 由政府和私营机构共同 承担开发成本、日常运 作和管理支出 项目运营后 政府与私营机构分享公 建设施日常运营收益 BOT模式 开发商 由私营机构承担开发成 本、日常运作和管理支 出 特许经营权期限后 私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益 TOT模式 开发商 由政府承担开发成本、 私营机构承担日常运作 和管理支出 特许经营权期限前 私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益；政府一次性 地获得所移交项目未来 若干年内的收益 低 强 PFI模式 开发商 由私营机构承担开发成 本、日常运作和管理支 出 私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益
对于周期长、影响广、回收期长的项目采取捆绑开发的模式 对于影响区域经济长期发展的关键项目，并可能与政府税收等政策挂钩的项目采取政府主导的开发模式
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开发原则—土地开发分期原则
优先考虑具备开发条件的可建设用地，加快推进速度，降低实施难度 坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便最大程度的资源共享 关键景观资源和配套设施 优先启动，奠定区域形象，有利于提升后期区域的价值 最优质的地块后期开发，实现土地价值最大化 阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性和区域阶段性发展目标，同时兼顾短期目标和长期目 标 大规模的区域项目往往具有很多市场不确定因素，需分期开发，且各期开发的面积不宜过大，以 控制成本和市场运营风险 优先考虑对外交通相对便利区域，以增强启动区物业的可达性和昭显作用 各分期之间具有一定的连续性和互动性，但各分期对内应具有一定的集聚性和独立性 社会效益高的项目提早建设，经济效益高的项目较晚建设，以实现较大开发价值
一般适合大规模、高起
级开发公司具体实施
政府指定土地一级开发
的时间、流程
降低一二级联动可能性，
让生地，引进具备一级 开发和二级开发能力的 专业开发商
使二级市场竞争环境更 加公平
点规划的区域开发，需 要大量的资金投入，当 地政府希望减少财政投 入
要求企业具备丰富的一
级开发经验和实力，协 助政府进行整体规划、 土地推介等 适用项目 高利润项目 非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
政府的投资风险 功能实现
无 强
无 强
无 弱
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开发原则—土地开发模式选取原则
专业分工原则，发挥各主体的专业特色，各司其职，如主题公园可以出让土地给专业主题公园开发商运作，政府则 尽可能扮演宏观督导的角色 在确保开发成功的前提下，尽可能降低政府的开发风险，并简化政府的工作
同时具有风险和利润的项目考虑采用“公私合营”（PPP）的方式
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外延盈利模式
子链
公园会展 招商 其他 公园商业盈利模式
深度开发盈利模式
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提升主题公园成功的附加因素
市场导向 了解游客最佳的参与方式、旅游动机、旅行方式、消费额度 选择有市场的主题以及成熟的运营商，选择以商业先行，再精选文化的运营方式 持续创新 在选材上要避免主题雷同、特色不明显的项目，以避免同类项目之间的恶性竞争 在建成后不断创新，定期更新/淘汰部分设施和节目，以保持长久的新鲜感和吸引力 多元化盈利方式 不过分依赖门票收入，加强分支链和子链上的设施建设 美国迪士尼1/3的收入来自购物和非娱乐项目 土地规划 应建成后不断创新的要求，在建设初期可适当预留部分归哈面积用于后期重组、再建设等 由于主题公园投资巨大，建设周期长，一旦兼程后很难改变用途，因此在建造前要充分考虑土地利用率等 问题
低利润、投资大、周期长的项目采用“建造—运营—移交”（BOT）的方式 社会福利性质的项目可以考虑采用“私营机构融资”（PFI）的方式 在资金允许的情况下，采取政府独立进行土地一级开发的方式，对于确保既定的发展目标和发展时序有帮助
对于发展到较为成熟阶段区域内的一些常规、利润率较高且稳定的项目采取常规地产开发的模式
商品房 一般开发商 代建开发商 复合地产开发商
旅游
专业运营商
政府 复合地产开发商
工业企业(自建)
复合地产开发商
公私合营公司
复合地产开发商
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土地开发模式介绍
土地二级开发模式 土地一级开发模式 公建配套开发模式 商品房开发模式 工业园开发模式
政府独立开发模式
PPP(公私合营)模式
常规项目开发模式
政府主导的传统开发模式
主题型项目带土地开发 模式 如旅游主题地产，文化 主题地产等
常以招标或挂牌形式出
一级开发招投标模式
常见于主题型地产开发，通过招投标方式，由一
一级开发
级土地开发,并分享土地 要求政府有相对雄厚的 一级开发后土地增值的 收益 资金实力 政府承担前期大量资金 企业和政府签定合作协 议,明确双方的责任、权 投入的风险 利和义务，可加快区域 操作不透明,土地一级 开发的速度 开发的利润率计算方式 很难确定
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华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
二级开发 主题公园 文化配套
挂牌
深圳华侨城 4平方公里 深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿 深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
生地
用地性质为旅游主题公园用地
一 级 开 发
公共设施 住宅
深圳华侨城 酒店 商业 1.5平方公里，预计投资20亿 深圳华侨城 2平方公里，预计投资30亿
政府独立开发模式 主导者 投入 政府收益时间 收益来源 政府 由政府承担 熟地招拍挂 政府获得土地增值收益
城市运营开发模式 开发商+政府 由开发商承担 熟地招拍挂
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式 开发商 由开发商承担 生地挂牌 开发商+政府 由开发商承担 熟地招拍挂
政府与开发商分享土地增 政府获得生地出让收益 政府与开发商分享土地增 值收益 开发商获得土地增值收益 值收益 开发商获得公建设施日常 和地产开发收益 运营的管理收益 低 区域带动性强 低 区域带动性强 低 区域带动性弱