都江堰街区社区商业调查报告
成都都江堰万达城项目首开调研报告

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万达西双版纳国际度假区
地产首开时间:2012.7 产品: • 别墅:129-289㎡,约7600-9000元/㎡ (首开约7200元/㎡) • 洋房:74-264㎡,约5400元/㎡ (首开约4600元/㎡) • 精装公寓:35-70㎡,约5400元/㎡
• 临街商铺:38-140㎡,1.3-2.3万/㎡
2015.4.23
与成都市政府签订 框架协议
2015.8.26
首次品鉴会在都江堰举行, 4个城市展厅、5个都江堰展厅同时亮相
2015.9.23-9.26
都江堰销售中心亮相 系列活动
2015.10
芙蓉花音乐节 国庆系列活动
2015.10.31 地产首开区第一批次开盘
2015.6.25 首次拿地约507亩; 该月动工
百年人寿/快钱
秀/电影乐园/动漫 高科技 文化
资源 联想 控股
1999 1981
金融
体育 世界铁人公司WTC 马竞/盈方体育
消费
苏宁云商实体店
用友网
业分析、内审、小微企业管理软件和财政、 1988
络科技
股份有 限公司
汽车、烟草等行业应用解决方案提供商
金融、医疗卫生等行业应用 企业支付、企业通信、管理咨询、培训教育 等领域
普照寺 美仑青城山高尔夫俱乐部
18Biblioteka 区域内项目情况:中信云栖谷
项目规模: • 总占地约5500亩,建设用地约2400亩
• 1-4期:占地约450亩、户数约800户
容积率:0.5 重点配套: • 熊猫谷体育公园 • 会所、推杆练习场、室外泳池、篮球场 • 社区超市、社区bus,社区活动中心、农场(暂不开放) 产品与价格: • 洋房、叠拼:70-150㎡,约6000-7000元/㎡ • 别墅: 220-430㎡,约1.3-3万/㎡ 近期销售:月均约15套 销售政策: 云栖谷位置与周边环境示意
社区沿街商业及会所深化研究报告

购物中心、百货店、 大型超市、超市、 生鲜食品超市、便 利店、食杂、中西 药、日用百货、家 庭用品、服装鞋帽、 纺织品、钟表眼镜、 五金、家电、建材、 书店、音像、美容 美发、彩扩、休闲、 文化娱乐
1-1.5万 0.4万
0.5-0.8万平方米 ≥0.06万平方米
根据社区档次不同要求不同 (见下页)
注:此标准出自商务部商业改革司
社区商业的业态类型
类型
业态举例
说明
基础配套型 品质提升型
菜市场、大众餐饮、大众理 发、大众沐浴、维修、废品 回收 便利店、食杂、面包 房、中西药、书报、餐饮、 美容美发、洗染
菜市场、超市、大众餐饮、 大众理发、大众沐浴、维修、 废品回收 、百货店、大型超 市、生鲜食品超市、便利店、 食杂、中西药、日用百货、 家庭用品、服装鞋帽、纺织 品、钟表眼镜、五金、家电、 建材、书店、音像、美容美 发、彩扩
社区商业的分类
社区商业可依据多种不同标准进行分类 分类一
社区档次 豪华社区 高档社区 中档社区 低档社区
地域
地段稀缺 交通便捷 环境易居
地段优异 交通顺畅 环境易居
地段平庸 交通可达 环境普通
地段较差 交通不便 环境不佳
容积率
居住人群
建筑品质
低
高收入、高知识、 别墅、低层高品质建筑
高知名度人群构成
优点
② 后期运营过程中可根据实际情况调整和优化商户组合; ③ 能够通过招商引进品牌客户,对项目整体品质有总体把握, 保证社区品质不受影响;
④ 未来可进行抵押贷款或增值出售多种选择。
①需设立专业的经营管理公司负责经营管理;
缺点
②不能迅速回收资金; ③招商能力的要求极高;
④日常经营能力的要求高,经营风险最大;
都江堰【壹街区项目】市调参考书

沙西线都江堰延伸段(规划);
第6页
都江堰「壹街区项目」市调参考书
成灌铁路
成灌快铁的通车将成都、郫县、都江堰、青城山连成一 个居住带,形成一个整体。
成灌快铁将人们带入了全新的生活时代,大幅度的缩短了都江堰与成都的空间距离 沿线城镇聚集效应进一步增强,土地增值潜力得到了大幅度的提升,沿线房产价格不断上升。 30分钟生活圈:成灌快铁开通后,乘客从成都出发半个小时可到达都江堰。白天感受成都的繁 华,晚上享受青城山的幽静,流行于欧美发达国家的“白+黑”生活方式将在普通市民身上实现。
东部湖东片区——①林荫商业街;②居住街区;③临湖商业区;
西部湖西片区——① 市民体育公园;②文化休闲服务街区;③综合商住街坊; 南部湖南片区—— ① 社区施集聚区;②文化设施集聚区。
第22页
都江堰「壹街区项目」市调参考书
整体布局
滨河区——重点打造为休闲游憩区
为二环路-蒲阳干道-玉兰路-铁路围合的带状区域,以体育公园、郊野生态环境为主要特 征,以休闲游憩为主体功能 沿蒲阳河两岸的生态型绿地宽度从20米至90米不等,中段设臵散布的休闲服务设施 西段在二环路与蒲阳路交叉口设臵市民体育公园,东段为乡村客栈-农家乐休闲区
自然景观优势丰富 都江堰自然景观资源丰富,青城山、都江堰水利工程驰名全国,每年慕名而来旅客超百万; 尤其是夏季,交通四通八达,大成都范围市民前往都江堰避暑已日趋成为惯例,每年夏季 各种消费供不应求; 城区人口基数持续上涨 目前都江堰城镇人口近32万人,庞大消费群体,需要大量商业支持;本项目位于震后支援 重建小区旁,小区规模较大,人口数量基数大; 壹街区规划完善 作为地震灾后规划新城区,在功能分区上十分完善,基本能满足市民日常生活需求,目前 空臵较为严重,但未来发展潜力巨大。 项目周围景观优势丰富 中央人工湖 蒲阳河、抗震景观纪念墙、生态公园等;
成都社区商业调查报告

成都社区商业调查报告一、社区商业研究背景(一)社区商业基本概念1、社区商业定义社区商业是指以社区内居民为服务对象,以便民利民为宗旨,以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
社区商业的服务对象主要是社区内的居民,应具备行业齐全、服务配套的特点,并以先进的商业业态和优美的商业环境,在满足社区居民日常生活需求的同时,更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。
2、社区商业分类(图略)3、社区商业功能(图略)(二)国外社区商业发展概况由于国外城市居民大量居住在郊区,社区商业非常发达,例如美国2000年社区商业的零售额就占了国家零售消费品总额的40%,而中国目前还不到10%。
国外的社区商业主要以购物中心的形式出现,尤以社区型购物中心所占的份额最大。
购物中心是一种现代的零售业态,是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群,作为一个整体进行开发和管理,一般有一个或几个核心商店,并有众多小商店环绕。
购物中心有宽敞的停车场,其位置靠近马路,顾客购物来去便利。
国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法:开发商负责前期开发,经营商负责租赁经营,形成良性的运作机制。
(三)国内社区商业发展概况我国的社区商业还处于起步阶段,社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划,业态档次普遍较低,社区商业功能不全。
随着房地产业的发展,特别是商业房地产的逐渐成熟,社区商业得到了巨大的进步。
国内出现了一大批"购物中心"、"生活广场"、"娱乐休闲一条街"等众多社区商业项目。
国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所,一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点(为了保持良好的居住和绿化环境,上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商,而采取集中式购物中心模式),与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。
都江堰市场报告(2)

项目
大户型产品 类型
产品面积
君悦名筑
洋房
129-140㎡
总价 130-150万
规划套 数
475
首推时间 2013年5月
推出套数 475
剩余套数 0
已推去化 率
100%
产品特征
与精工产品对比
6+1及8+1洋房, 1T2户,竖厅, 舒适度高。
园林品质好,社区 配套不及景观产品
312.73
1.99
41
37
3、商品住宅市场
当前市场在售项目4个,2018年共有5个项目新推,共推出1312套普通住宅,均实现开盘100%去化,高层/ 小高层清水备案价5800-6900元/平米,精装备案价9000元/平米;洋房备案价7300-9500元/平米。
D.项目名称:枫尚锦逸
A.项目名称:百商绿优城
,推出663套小高层及56套洋房 为2018年4月,推出小高层和洋房682套,
在售项目
,开盘即售罄,小高层备案售价 去化率100%,小高层备案价9000元/平米 为6200元/㎡,洋房备案均价为 ,洋房备案价9500.推出联排121套,去化
售罄项目
7300元/㎡。摇号中签率32%
121套,备案价12500元/平米
土地信息:占地约55亩,容积率2.5
E
土地信息:占地40亩,容积率3.4 产品:项目规划高层产品
产品:项目规划5栋高层产品
销售情况:项目2017年5月首开,推出614
销售情况:项目2018年2月首开 套高层,去化率100%,最近开盘为2018
,推出433套高层,开盘去化率 年3月,推出132套,开盘售罄,备案均价
板块
功能定位
都江堰市场调研报告(终结版)_图文(精)

都江堰市场调研报告(终结版)_图⽂(精)⽬录第⼀章都江堰城市概况 (1)⼀、城市区位 . (1)⼆、城市性质 . (1)三、城市规模 . (1)四、功能定位 . (1)五、城市交通 . (1)六、经济⽔平 . (2)七、⽀柱产业 . (2)⼋、发展⽬标 . (2)九、总体策略 . (2)⼗、交通规划 . .............................................................. 2 第⼆章都江堰房地产概况 (3)⼀、都江堰房地产整体市场状况 . (3)⼆、都江堰房地产板块分析 . (4)三、典型楼盘分析 . (5)1、都市.美丽洲 . (5)2、林涧花语 . (6)3、丽⽔青城 -玫瑰园 . (8)4、上尚春天 . (9)5、⽔都豪庭 . (9)6、兰花村 . (10)7、清⽔⼈家 . (11)8、⽔印长滩 . ............................................................ 11 第三章宗地概况及SWOT 分析 .. (12)⼀、产品规划 . (12)⼆、项⽬开发计划⼆:⾼端产品(⼩⾼层、连排别墅 (12)三、项⽬收益 . (13)四、销售价格 . (14)五、效益测算 . (15)六、购买⼟地成本分析表(起拍价 67万元 /亩 (16)七、⾼端物业形式经济指标 . (16)⼋、现⾦流量估算 . (16)1、优势 . (16)2、劣势 . (17)3、机会 . (17)4、威胁 . ................................................................ 18 第四章结论 (18)都江堰⼀宗⼟地市场调研报告第⼀章都江堰城市概况⼀、城市区位都江堰市位于成都西北⽅向,距成都市仅 39公⾥,处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐⼭、峨眉”黄⾦旅游线的枢纽,区位优越,境内⾼速公路、国道、省道和铁路运输,构成了四通⼋达的交通⽹络,成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽,其经济辐射半径⽴⾜成都,覆盖西部九省⼀市。
都江堰市场调查报告+装饰工程项目管理

都江堰建筑市场调查根据都江堰市灾后重建对建材的大量需求特征,初步确定灾后重建建材包含建材销售、家装公司、家具及家电卖场、客服中心、物流中心、市场管理中心(市场管委会、市场监督、厂商代表处或办事处)、金融中心、休闲中心、商务中心、餐饮中心等,实现家装、居家一体化,提供全面的“一站式”购齐服务。
上海对口支援都江堰上海作为对口支援都江堰省市,建立了完善的对口支援工作机制。
对口支援都江堰具体项目并建立具体的组织体系;项目建设方案;项目投资;资金来源;援助方式等内容和形式。
都江堰对于重建灾后地区的建筑需求责任重大。
都江堰建材批发市场在:都江堰市幸福大道城东建材市场(人民法院后)岷江路建材市场(岷江路)青城桥建材市场(青城桥)。
五金水龙头Φ15mm 19 ~ 5000元/套用来控制水流的大小开关,有节水的功效。
水龙头的更新换代速度非常快,从老式铸铁工艺发展到电镀旋钮式的,又发展到不锈钢单温单控的浴霸(灯泡材质)碳纤维300×300mm300×400mm300 ~ ﹥600元/套是一种含碳量在95%以上的高强度、高模量纤维的新型纤维材料。
乌灯29×29cm18.8×38cm99 ~ ﹥700元/套油烟机795×395×510mm800 ~ ﹥4000元/套大多以不锈钢制成。
角阀4分Φ15mm 19 ~ 1000元/个角阀就是角式截止阀,(更密闭的开关)角阀与球形阀类似,其结构和特性是由球型阀修正而来。
与球形阀的区别在于角阀的出口与进口成90度直角。
台式灶具:双灶钢化玻璃台面一般尺寸72X40cm 800 ~ 4000元/套灶具按使用气种分为:天燃气灶、人工煤气灶、液化石油气灶电磁灶。
按材质分为:有铸铁灶、不锈钢灶、搪瓷灶。
按灶眼分为:单眼灶、双眼灶、多眼灶。
按点火方式分为:电脉剖点火灶、压电陶瓷点火灶。
按安装方式分为:台式灶、嵌入式灶灶具,菜盆L:700~850mmb:400~500mmh:230mm左右厚度:1.1mm左右80 ~ ﹥700元/套大多采用不锈钢材质水阀及燃气开关4分Φ15mm 19 ~ ﹥1000元/个不锈钢材质,胶体密封。
街道商业调查报告

“五一”社会实践活动报告实践活动的目的:我们希望通过社会调查,对商业集聚所带来的好处以及存在的问题进行一个全面的探究与汽车修理企业调查。
除此之外,我们希望通过团队的活动,在调研过程中学会分工合作,学会协调,学会如何更好地发挥个人在团队中的作用。
通过实地的调查研究,与人打交道,向人民群众学习,磨炼意志,增长才干,切实提高创造能力和创业能力,为今后走上社会、成就事业打下坚实基础”的精神,以提高全面认识社会、参与社会实践的能力,自觉增强服务社会的公民意识。
实践调查范围与内容:1.调查对象、调查单位(1)调查对象——以街道具体情况和消费人群为主要研究对象(2)调查单位——街道工商局以及个体经营单位2.调查内容街道内有大型超市、服装专卖店、电讯器材店、五金店、礼品店、复印店、文具店、旅馆、维修店、陶瓷专卖店、餐饮美食、杂货店等各具物色的店铺。
以街道为轴心,两侧共建成十个往宅小区,小区之间道路通畅。
商住区内配套鱼肉菜市场、居委会、幼儿园、公厕及垃圾装运站等设施。
经过小组的讨论,为了对街道的具体情况有一个全面了解,我们决定分别从消费者和经营者两方面入手,以获取我们需要的信息。
对消费者,从不同年龄阶层的消费水平和喜好,以街道的环境、商店的服务的亲身感受为调查内容;对经营者,从店面的经营情况,包括主要的销售对象、店面的面积、铺租、收入支出情况、选址原因等作大致了解。
一个铺面租金由建立初期的10多元/m上升到现在的20多元/m,周围住宅小区也在不断增多,可以说消费旺足的人气带来这里房地产的不断升温。
同时各商家为营造良好的消费氛围、宣传品牌,举办了大型的商业活动,这又极大拉动了广告消费、装修消费,促进该区域的商业规模化和专业化。
消费效应的凸现久而久之也会引导人们消费理念的改变,使人们渐渐适应这种经营模式,这在很大程度上会引导步行商业街的良性循环和不断完善。
其次,商业集聚空间上的联合极大地节约了社会成本。
在现今资源稀缺、提倡节约型社会的境况下,商业集聚无疑是一种理想的营运模式。
都江堰古城区商业功能和重点项目布局规划

案例研究
现状研究
商业定位
功能规划 重点项目
实施建议
山西平遥 湖南凤凰 成都锦里 上海新天地 成都宽窄巷子 云南丽江
各古镇对都江堰古城区商业规划的启示
中国古镇(城、街)KPI体系研究
通过我们对众多古城、古镇的研究,我们提炼出古城区成功开发的关键指标体系是:
KPI体系
先天质素 ——古镇开发的前提
建筑风格:明清、民族 独特文化:平遥金融文化,丽江纳西文化。。。 古代建筑:寺庙、名人居所、古代公建
1 代表商业楼盘:天和盛世
业态定位:服饰百货、娱乐、酒店客栈, 客户群体主要为本地市民
一楼销售均价:18000元/平米;平均租金:
150元/平米;
一楼主要经营:百货、服装; 二楼销售均价:9000元/平米,平均租金:60-
70元/平米;
二楼主要经营:超市、特色餐饮、床上用品、室
内装饰;
三楼及三楼以上销售均价:4500元/平米;平
城市性质:以世界遗产为特色的国际旅游休闲城市、国家历史文化名城、灾后重建典范 城市。 提高自身旅游定位:世界水平、川西特色的优秀旅游休闲城市。
——《都江堰市灾后重建总体规划(2008-2020年)》
总体定位:国际旅游目的地。 ——《都江堰旅游业灾后恢复重建概念性规划纲要》
战略定位:围绕核心愿景,形成一城四基地的总体架构:一城为中国西部国际休闲度假 第一城;四基地分别为世界遗产观光基地、中国式养生基地、运动休闲基地、特色乡村 度假基地。
1 代表商业楼盘:都江堰 水街
1 代表商业楼盘:都江堰 水街
业态定位与售价
滨水美食街 1F:特色小吃+中小餐饮,均价3万/平米 2F:大中型酒楼+咖啡茶楼+休闲会所,
都江堰历史街区空间形态分析——以西街为例

都江堰历史街区空间形态分析——以西街为例作者:齐欢来源:《中国房地产业》 2016年第23期【摘要】通过实地调研对西街的整体空间形态进行分析,对西街的内部空间形态、外部空间形态以及场所精神和可持续发展进行探讨,以期为保护和塑造良好的历史街区空间形态提供实例参考。
【关键词】西街;空间形态;历史街区1、西街概况1.1区位西街位于都江堰灌口镇南桥社区,东临宝瓶口,西临玉垒山,地理位置极好,是一条长约390米,宽4米,有着几百年历史的古街,是南方丝绸之路的起点,是典型的茶马古道,也被誉为古代茶马道上的第一街。
1.2历史沿革西街是成都地区著名的玉器市场,明清时是都江堰著名的商业街,泥、木、雕、改、石、铁俱全,也零星散落着一些供背子歇脚的客栈和饭馆。
解放后,随着工业化的发展,西街的手工业和小商业衰退,慢慢的转变为只有居住功能的老街,这时候的西街,基础设施薄弱,房屋为砖木结构,公共设施也严重不足,让西街的整体发展落后于城市的发展水平。
灾后重建后,西街焕然一新,打造为吸引眼球的特色风情酒吧一条街,拉动了当地经济的发展,成为都江堰古城区的特色街区。
2、西街空间形态分析2.1外部形态分析2.1.1街道的形制对西街的上半段进行分析,如图(1)左图所示,以建筑为图,开敞空间作底,该区域的图底关系[2]明确,街道两旁的建筑错落有致,富有传统风味,区域的图底关系基本可以反转为右图,建筑与建筑之间形成了错综复杂的街巷空间,街道曲折,小巷幽深,也是四川民居的一大特色。
空间感强烈,引发人行走观赏的兴趣。
建筑和空间得到互换,街道空间围合性较强,开敞空间主要存在于街巷空间和院落空间里,通过界面连接内外空间,反映了西街特有的街巷关系和格局[3]。
街道两侧的高差较大,使对比增强,空间层次更丰富。
街道宽度很窄,同时贯穿多条小巷,以及地形产生的高差,沿江的道路较开阔,形成丰富的空间层次。
房屋错落形成的空间,使空间变得更有趣味,道路为步行道,以石板,水泥为主要材料,路面基本比较平整,绿化较好。
开放式小区调研及规范分析报告

复合功能营造“壹街 区”的城市活力
6、道路形态
社区主干道实行人车分行,车辆可从入口处直接进入地下车库,社区内部商业街区次要道路采取人车混行与步行两种形 式。 ● 社区内部商业街区次要道路采取人车混行,增加了社区内部的停车位,同时增强了生活的便利性。 ● 人车混行街道布置与可移动景观盆栽相结合,在满足人行车行的前提下,控制街道尺寸,约18m。
向城市的开口 公建配套 邻里的适宜规模 突出的中心
区域协调
优先考虑公共空间 混合利用、多样化
街道 人车共存的系统
公共空间的营造
居住区功 能、空间 组织
第三层面:
街道、街块、建筑
街块(管理单元) 建筑 公共建筑的标志性
建筑风格与当地文脉协调
居住区氛 围营造
案例一四川宜宾莱茵河畔
小区街区制 宜宾莱茵香街堪称范本
总则
1.0.4 居住区的配建设施,必须与居住 人口规模相对应。其配建设施的面积总 指标,可根据规划布局形式统一安排、 灵活使用。 1.0.5 居住区的规划设计,应遵循下列 基本原则: 1.0.5.1 符合城市总体规划的要求;
术语、代号
2.0.6 公共服务设施用地:一般称公建用地,是 与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使 用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其 所属场院、绿地和配建停车场等。 2.0.12公共绿地:满足规定的日照要求、适合于 安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地, 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块 状带状绿地等。
成都市社区商业调研分析报告

优品道项目解析
优品道入驻的知名品牌有: 热风、百家好、比音勒芬、 欧洲房子、祖母的厨房西餐 厅、恒记甜品、良木缘等品 牌。最新强势入驻品牌有星 巴克、重庆小天鹅火锅、滋
味烤鱼已进场装修。
租金情况:购物中心一楼租 金400元/ m².月,整栋平均
租金190元/ m².月 ,底商租金100-300元/
2、商业品牌好、品质高, 费的餐饮;
辐射人群广
2、社区型购物中心的前期规划
与实际招商情况不符合,物业条
件异形,业态杂乱
1、位于成华区建设路商 1、部分业态实际招商与前期规
圈核心位置,成为成华区 划不符,比较杂乱,部分商铺物
商业圈主导力量。
业异形。
2、交通网络很好,可达 2、商住环境不太好,采光和通
性高,辐射面广。
银行
成都市典型社区商业调查
➢ 四大社区商业各业态布局特点
根据各业态的经营特点,对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分 配资源的角度出发,应该要注意的基本原则有以下几点:
在商业业态业种布局时, 端口、十字路口位置的商铺 ,由于展示性好,可以考虑 租金承受能力较强的租户,
比如:银行。
对位置要求不高的业态可规 划于相对较偏的位置,如花 店、洗衣店一般是以较端头 为主要承租面积,但必须预
租金收益的最大化,位置较好的铺位优先考虑承租能力较 高的业态。
成都市本土社区商业,茶楼、休闲业态可比较大面积填充 商业面积。
能否在项目目前条件下开业经营,培育商业氛围。
符合商铺建筑设计技术指标,比如说烟道、隔油池、上下 水、用电量等。
三层
浴足
茶楼
二层
休闲娱乐
浴足
茶楼
餐饮
一层
成都都江堰万达城项目首开调研报告

星光岛填海部分
8
万达西双版纳国际度假区
酒店群
四 期 中学 主题乐园 五期 小学 三期 一期 项目二期加 金铺 医 院 万达 广场 人工湖
热带雨林公园
总平及分区 项目规模: • 占地约7800亩、建面约475万㎡ • 总投资约400亿 位置与交通: • 景洪市西北部,距景洪市区3KM • 距机场:5KM • 距昆明:昆磨(中老)高速(约8小时车程) 主要规划: • 主题公园、傣秀剧院(2015.9已运营) • 大型雨林体育公园、中央人工湖 • 高端度假酒店群、商业中心、三甲医院 主要节点: • 2010.9项目立项 • 2011.9拿地启动 • 2012.7地产首期开盘 • 2014.2地产首期交房 • 2014.10风情街夜市开街 • 2015.9主题乐园与傣秀运营
普照寺 美仑青城山高尔夫俱乐部
18
区域内项目情况:中信云栖谷
项目规模: • 总占地约5500亩,建设用地约2400亩
• 1-4期:占地约450亩、户数约800户
容积率:0.5 重点配套: • 熊猫谷体育公园 • 会所、推杆练习场、室外泳池、篮球场 • 社区超市、社区bus,社区活动中心、农场(暂不开放) 产品与价格: • 洋房、叠拼:70-150㎡,约6000-7000元/㎡ • 别墅: 220-430㎡,约1.3-3万/㎡ 近期销售:月均约15套 销售政策: 云栖谷位置与周边环境示意
假日酒店效果图
会所效果图
12
小结
万达转型、文旅为重:
万达文化旅游版块是万达集团转型的核心方向,自长白山国际旅游度假区开始,万达文旅开启全国布局模式。 品牌强势,多方支持: 依托万达集团强势品牌,万达文旅所到之处,均获得各级政府从政策、规划、交通、拿地等方面的大力支持。
西街调研报告

城市环境危机下的思考——都江堰市西街调研报告1调研之前,收集资料1)关于都江堰资料都江堰市(Dujiangyan City)地处四川省成都市城西,距成都市48km。
以著名的都江堰水利工程而得名,都江堰市原名灌县,早在夏禹时代称“导江”,传说夏禹治水导江至此而得名。
都江堰渠首工程位于市区西北部,1988,国务院同意撤销灌县建立都江堰市,由四川省直辖,是四川省最早的省直辖县级市,同年四川省确定由原上级行政单位省会成都市代管,享受副厅级待遇(06年降格至局级),是中国国家历史文化名城之一,以都江堰-青城山世界文化遗产闻名于世。
气候:都江堰市属四川盆地中亚热带湿润气候区,四季分明,夏无酷暑,冬无严寒,雨量充沛,空气清新,气候宜人。
历年最冷月平均气温4.6oC,最热月平均气温24.4oC。
平均年降雨量为1,243.80mm。
雨季平均开始于5月21日前后,平均结束于9月14日前后。
区内主导风向:NW,C,风向频率(%):12、41,最大风速:17米/秒,平均风速:1.3米/秒。
全年晴天日数120天,阴天日数95天,雾天日数7天,历年平均日照时数1,016.9小时,历年平均雷暴日数28天。
历史沿革:都江堰市的历史可追溯到在夏禹时代称“导江”,传说夏禹治水导江至此而得名。
都江堰市原名灌县,因灌江得名。
因地处都江堰首,故名灌县。
三国蜀汉置都安县,北周又增置清城县。
唐代两县分别改名为导江县和青城县,元合并为灌州,明降州置灌县。
1988年5月,经国务院批准撤销灌县设立都江堰市,以李冰父子建造的都江堰而得名。
1994年,获授国家历史文化名城称号。
城区靠近都江堰渠首,分布着许多文物古迹和传统名居,有二王庙、安澜索桥、城隍庙、伏龙观、灵岩寺、千佛塔等重点文物。
地震影响:正作为距离5·12地震震中距离最近的城市,四川省都江堰全市3091人死亡,10560人受伤,140人失踪,城区80%以上房屋不同程度受损,直接经济损失高达530多亿元。
都江堰水街市场调查报告定

幸福路街区商业分析
幸福路目前状态
目前由于幸福改造施工,整个街区处于半封闭状态。 目前由于幸福改造施工,整个街区处于半封闭状态。但商家仍然 坚持营业。 坚持营业。 幸福路是连接都江堰市区和景区的一条商业街, 幸福路是连接都江堰市区和景区的一条商业街,是都江堰重要 的商业街区。地震致使幸福路两侧建筑损毁比较严重, 的商业街区。地震致使幸福路两侧建筑损毁比较严重,地震后由政府 出面将幸福路重新包装,并在幸福路与夜啤酒长廊入口处, 出面将幸福路重新包装,并在幸福路与夜啤酒长廊入口处,重新修建 都江堰历史上的东城门,以此再次提升幸福路的商业价值。 都江堰历史上的东城门,以此再次提升幸福路的商业价值。
目前建设路的业态包括:服装店、鞋店、专卖店、 目前建设路的业态包括:服装店、鞋店、专卖店、眼 镜专卖店、大型家电城、酒店客栈、快餐店等。主要有“ 镜专卖店、大型家电城、酒店客栈、快餐店等。主要有“ 声雨竹”女装、 路尚”鞋店、 精品家电城” 声雨竹”女装、“路尚”鞋店、“精品家电城”、“德克 士”等。
“新堰坎”啤酒长廊: 新堰坎”啤酒长廊:
优势:在传统夜啤酒经营模式上更加注重品牌经营, 优势:在传统夜啤酒经营模式上更加注重品牌经营, 无论是在餐厅规模上还是餐厅环境以及装修风格上较老啤 酒长廊有明显的提升。增加了部分停车位。 酒长廊有明显的提升。增加了部分停车位。 劣势:由于受地理条件的限制, 劣势:由于受地理条件的限制,其操作间离用餐区相对较 远,传菜路线相对较远,操作不便。由于增加了部分停车 传菜路线相对较远,操作不便。 在高峰时期,出现停车拥堵人行道的现象, 位,在高峰时期,出现停车拥堵人行道的现象,给机动和 人行带来不便。由于靠近景区, 人行带来不便。由于靠近景区,其主要客源为旅游客和外 地自驾客为主。加之其租金成本较高,其菜价相对过高, 地自驾客为主。加之其租金成本较高,其菜价相对过高, 都江堰本地人少有消费,换言之,受众人群受到局限。 都江堰本地人少有消费,换言之,受众人群受到局限。
都江堰市场调研报告

都江堰都江堰市场调研报告市场调研报告市场调研报告一、都江堰城市概况描述都江堰城市概况描述1、都江堰城市概述都江堰城市概述::(1)都江堰市性质都江堰市性质都江堰市性质——成都远郊特色旅游城市(是国家历史名城和国家优秀旅游城市,是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名;(2)城市区位城市区位城市区位::都江堰市位于成都西北方向,距成都48公里;(3)城市交通城市交通城市交通::都江堰城市交通便捷。
城区由成灌高速直接与中心城市联结,距成都车程约30分钟。
根据成都市政府最新城市发展构想,将构建以成都中心城区为核心,周边30分钟车程为辐射半径的“大成都”。
即,除了外环路以内的主城区外,成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将打造为大成都的外围功能片区。
外围功能片区接受中心城市辐射,同时根据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局;(4)城市规模城市规模城市规模::都江堰市幅员面积1207平方公里,辖28个乡镇和1个工业区,人口60万,城区人口22万人(未来计划发展成为人口达60万的中等发达城市),建成区面积20平方公里;(5)都江堰都江堰都江堰城市城市城市核心劣势核心劣势核心劣势::总体经济水平较低A、 对当地旅游资源的利用和挖掘还不够深入,本地产业相对单一,总体经济水平不高;B、在房地产市场经济中,本地消费者消费意识、消费能力还较弱,房地产市场基本还处于发展阶段。
市场的拉升需要更多的依靠外地消费群的引入,客观上加大了市场风险和难度。
2、城市经济运行指标城市经济运行指标::(1)都江堰市是综合机械、建材、能源、医药化工、旅游等多个产业的中等发达城市。
2004年实现区域生产总值(GDP)为69.89亿元,其中第二产业占国内生产总值的40.17%(28.08亿元),第三产业占国内生产总值的45.14%(31.55亿元),在成都市区(市)县排名第11位,排名位居龙泉驿区(66.85亿元)、青白江区(53.49亿元)、温江区(50.01亿元)等区县的前列;社会消费品零售总额达到29.66亿元,固定资产投资总额达到29.6亿元,城乡居民储蓄余额达到40.95亿元;(2)2005年上半年,全市地区生产总值(GDP)为46.1亿元,同比增长13.3%,第二产业占地区生产总值(GDP)的51.7%( 15.2亿元),增长23.2%;第三产业占地区生产总值(GDP)的44.3%(26.5亿元);2005年上半年居民储蓄存款增加,消费倾向降低。
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都江堰商业调查报告前言:商业街类型多种多样,此调查是为了更好说明目前整个都江堰商业市场的特点,及目前我市集中性商业,街区商业与社区商业的发展状况、特点和区别,完善我方商业项目销售说辞,说明我方项目市场竞争力。
一、都江堰商圈分布图按照如图板块划分,目前都江堰重点商圈:A-老城区核心商圈;B-新兴商业区;C-城南老商业区;D-城南区;E-城北区商圈调查报告A-老城区核心商圈(1)幸福路街区商业地震前曾是都江堰的核心区域,以服装业为主力,带动整条路的综合性商业:鞋靴、童装、箱包、化妆品、饰品、中小餐饮等,此区域的商铺曾属于都江堰的黄金旺铺;地震后市区扩建,幸福路改造,目前虽然仍以服装业为主,但随着一大批优质商家(如:杰克琼斯,劲浪体育,卡宾男装,百丽鞋业等)撤出,加上政府规划不明,幸福路通往都江堰景区、南桥、西街特色街区,更适宜打造做旅游步行街,但目前仍以服装业为主,商业氛围一般,非节假日从从宣化门至柳河路口有一定人流,节假日整条路以游客为主,对整个区域商业带动较小。
此区域按地理条件,人流量,人流动方向较明显可划为两个区域:幸福路入口(宣化门)---柳河路入口(a);柳河路入口---南街入口前(b),这两段小结:目前幸福路商业街运营状况逐渐走下坡路,大量优质商家撤场,人流减少,节假日的游客消费对促进幸福路商业并无多大作用,说明电商对服装业的冲击大,而幸福路街区商业又是依靠服装业,其风险性大,稳定性差。
(2)建设路街区综合性商业根据地理位置,人流量,人流方向划分为两段:宣化门至天和盛世(a),此段人流量较大,商业氛围好,汇集大量优质商家(包括好利来蛋糕、海澜之家、屈层氏、声雨竹女装,精品家电城,德克士,以纯6层楼整栋商业体等);天和盛世至乔富广场段(b),此两段街区商业氛围目前差异较大,租金差异极大,b 段街区主要聚会一些小商家:小超市,奶茶店等,甚至乔富广场与天和盛世部分商铺因人流稀少而关门歇业,打出转租,招租的牌子(杨柳河转角位置尚可,浙小结:建设路的a段商业发展较好,经营状况良好,原因在于此段连接天和盛世,幸福路,蒲阳路的核心要道,并且此段路动线明了,商业业态均衡且丰富,并非单纯服装业为主,故其发展与运营良好。
(3)杨柳河街区商业+旅游性商业街目前杨柳河商业街区,商家可使用对应的临河人行道部分,大部分餐饮,茶楼都将此区域作为免费的经验场所,节假日餐饮业,酒店业经营状况较好。
困扰柳河街区商业发展的问题:停车位严重不足,单靠临时停车位根本无法满足需求。
从天和盛世与柳河交界处向建设路方向,靠近乔富广场出现部分闲置商铺,也有部分商家打出商铺转租的招牌,说明柳河商业街发展不均衡,从天和盛世靠近幸福路板块(a)商业状态良好,从天和盛世靠近乔富广场(b)商业状态越差,租金也呈下降趋势。
目前柳河月租金范围:50元/㎡---180元/㎡(按位置划分)(4)天和盛世集中性大型商业体天和盛世是都江堰首座大型集中性商业体,定位于旅游文化为主题的商业步行街,业态包括:服装、鞋靴、中大型餐饮、饰品、小吃、婚纱、电影院、KTV、主题酒店、商务酒店、星级酒店、大型购物中心、良木缘咖啡厅等,于2005年6月正式开盘,开盘价格大致在1.2万---2.5万,其呈现“十”字型分布,连接建设路,杨柳河,五桂桥这三条传统型商业街区,此区域可称为天和盛世商圈。
天和盛世商圈作为都江堰首例集中性大型商业体,2005年开盘至2007年售罄,从2006年开业至今期间,享受了中国房地产的黄金时代,再加上地震后都江堰房地产发展迅速,房价增长超过一倍。
目前从建设路至柳河段底商(a)的首批业主已经基本收回购铺成本(约10年),部分业主还略有盈利;从天和盛世十字中心口至五桂桥方向段底商(b)目前人流量尚可,主要业态集中服装业,但对比a段商业价格与商业氛围略低,故租金价格低于a段;从天和盛世十字中心口至乔富广场段(c)除有酒店正常营业外,大量闲置商铺,此段业主已然短期无法收回购铺成本。
天和盛世二楼主要业态:沃尔玛超市、西餐厅、咖啡厅等,租金大致在40元-65元.小结:作为都江堰首座集中性大型商业步行街,天和盛世在06年---2011年底(百伦广场,大润发开业),此间是整个都江堰最繁华的中心,这期间人流巨大,商业氛围良好。
a,b段的业主购铺收益巨大;但随着地震灾后重建,都江堰的老城区人口被分流至各个安置小区及部分市民购置商品房,从而导致老城区人流减少,加上百伦广场和大润发的开业,天和盛世商业受到较大影响,目前,天和盛世的商业氛围已大不如从前,根据中介数据:有少量底层商铺出售,价格在4万/㎡---5万/㎡,但目前属于有价无市。
天和盛世目前的境况也放映出集中型商业的风险不可控性,高回报带来的也是高风险,这也是集中性商业区别于社区商业的地方。
(5)蒲阳路街区商业+社区商业根据地理位置,人流量,人流方向划分为三段:蒲阳路建设路口至蒲阳路观景路口(a),蒲阳路观景路口至宁江厂(b),宁江厂至国际名都(c),这三段人流量,租金差异非常大。
a段住户居多,业态更偏向于社区配套型:药房,大小卤菜商家,地产中介,中小餐饮等。
b段业态集中小餐饮,干洗店、药店、地产中介等,属于社区配套型商业。
c段业态稀少,钱江美域目前蒲阳路营业两家:门口便利店,门口附近美容院,我方项目在蒲阳路无营业,国际名都无营业,城北阳光门口有2家小超市小结:蒲阳路a 段、b 段,从地震前到地震后,都是保持较高租金收益,且商家生意能一直保持较高收益,更多商家也青睐此块地域,说明街区+社区配套型商业具备较高收益性,且稳定性高于集中性商业,风险性小于集中性商业。
(6)观景路街区商业+社区商业观景路至幸福大道路口段,根据地理位置,人流量,人流方向划分为两块:以胥家路口前后余约300米为分界线(a ),此段因为车流人流量较大,此路段商业氛围较好,集中为网咖、烧烤、中小型餐饮、洗浴中心等,这部分商家都是具备支付高额租金的业态;观景路除开中间这段,其余两侧路段(b )商业主要依(7)幸福大道街区商业幸福大道连接幸福路与观景路,属于都江堰核心要道,从地震前到地震后一直保持较好商业氛围,包含许多优质商家:各大中型餐饮,报喜鸟服装,各大银行营业厅,酒店,手机营业厅等。
目前根据地段不同,约租金在80---150元/㎡,支撑业态多样,人流量大,商业氛围好,能保持较高租金。
(8)百伦广场集中性大型商业体百伦广场是都江堰第二座集中性大型商业体,2011年开业后,对天和盛世造成巨大的冲击,其体量更大,业态更丰富,停车更方便,配置更高端,是目前都江堰CBD。
包含:百伦百货,五星级百伦酒店,商业步行街,均属于百伦自持物业,步行街商铺属于百伦集团统一管理运营与招商;百伦广场集购物、娱乐、餐饮于一体,开业至今后人气一直保持很好。
百伦广场正面图百伦广场商业美食步行街目前商业街负一楼统一打造为美食街,包括一些优质商家:如味千拉面等,铺面租金根据面积大小不同价位不同,10个平米商铺月租金600--900元/㎡,超过100㎡的商铺月租金约在:120-150元/㎡。
小结:百论广场属于整个项目自营,依靠开发商强大的运营能力丰富的商业资源,加上选址优良,人流集中,目前整个项目运营状况良好。
B-新兴商业区(1)大润发商圈2008年地震前大润发周边在地震前存在部分农民房与阿坝州各个单位修建的职工住房,及部分中档商品房,只是地震前入住率较低;地震后此区段进行了道路扩建,修建了都江堰明珠这样的高端商品房。
地震后,都江堰老城区人口大量流出,此区域地震受损较小,故迅速提高了此区域社区人口,目前此区域入住率达到90%以上,人流量巨大,在大润发商圈形成了典型的街区+社区商业。
如图所示,大润发商圈包括,都江堰大道商铺,都江明珠两侧商铺,景环路底商,莲花南路底商,中山路底商等,目前周边社区入住率高,人流量大,商业氛围好,支撑业态多样,包括:服装、鞋靴、美容美发、乔富洗脚房、中小型餐饮,银行等,属于典型的街区+社区商业形态,业态丰富,支撑能力强,具备支付高额租金的能力。
目前月租金范围,根据地段不同,保持在80---120元/㎡。
(2)东能财富广场见《都江堰在售楼盘商业租售情况市调报告》C-城南老商业区(1)新马路步行街曾经作为都江堰有名的服装一条街,受电商冲击严重,目前虽然仍以服装为主要支撑业态,但服装业租金承受能力下降,餐饮业与网咖、休闲类业态能保持较高租金收益。
根据地段,位置等因素,目前底商月租金40---80元/㎡,并且目前总体商业氛围欠佳,部分商铺关门歇业,打出铺面转让、招租的招牌。
部分歇业,招租的商铺小结:目前以服装为主的新马路商业街区租金承受能力较差,商业氛围差,其正在逐步走向衰落,根据玛雅中介数据,前段时间新马路段有面积160平米底商出售,售价180万左右,目前月租金在5500元,单价约35元,租金偏低,长时间未售出。
(2)江安路---西川花鸟市场此路段以餐饮业、服装、鞋靴等街区+社区商业为主,目前:餐饮业与社区配套型商业尚能保持月租金60元/㎡---80元/㎡-,服装业租金收益惨淡,包括梅西广场(购物中心)已经闲置多时,暂无新商家入住。
D-城南区目前城南区发展较好,商业氛围较好的区域为:都市美丽洲与安顺小区的社区商业,主要商业业态为社区配套型:超市、中小餐饮、干洗店、美容美发、药店、按摩店、网咖、地产中介等,这类商家为社区必备型,受电商冲击小,租金收益在入住率较高情况下能保持较好。
都市美丽洲与安顺小区是典型的社区型商业,目前住宅入住率在85%以上,其底商月租金,根据位置,开间大小等因素,保持在35元/㎡---60元/㎡,结合其当初销售价格在6000元/㎡---8500元/㎡左右,目前租金年回报率在5%---8%;,目前二手市场出售价格约在1万/㎡---1.5万/㎡,小结:(1)社区商业发展需要时间积淀(2)入住率提升,底商年回报率会逐步提升至6%---8%这样的合理回报率。
(3)风险性小,入住率会随时间而提升,社区商业为社区必备型业态,具有不可替代性,受电商冲击微小E-城北区(1)新建在售项目钱江美域、君悦名筑、堰山和畔、国际名都、公园大道一号,这五个新建项目均位于城北区,为都江堰政府打造的城北居住区,目前属于新房在售,入住率偏低,商业发展基本属于纯社区商业,都是需要时间沉淀,需要入住率来发展。
(2)壹街区壹街区是地震后,政府打造的我市安置片区,总住宅体量月10200套,商用面积7.5万方,目前住宅空置率较高,社区商业发展尚未成熟,根据位置、地段不同,底商月租金普遍在20---35元/㎡。
总结:1、目前都江堰市整个商业环境较差,老城区核心商圈以服装业为支撑的商业街正在不断衰败;目前仅有部分街区经营状况良好,且这部分街区业态较丰富(综合性商业街),发展较均衡。