第十一章 城市房地产管理法律制度剖析

Baidu Nhomakorabea
2020/10/16
第十一章 城市房地产管理法律法规
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第二节 房地产开发
一、房地产开发概述 1、概念 房地产开发是以土地开发和房屋建设为
投资对象所进行的生产经营活动 在依法取得国有土地使用权的土地上进
行基础设施、房屋建设的行为
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第十一章 城市房地产管理法律法规
二、房地产开发用地 （一）土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限
内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为
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第二节 房地产开发
土地使用权出让的特征
土地使用权出让是民事法律行为
作为土地所有者，国家与土地使用权受让人的法律地位平 等，双方应遵循民法上的平等、自愿、有偿原则
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第二节 房地产开发
二、房地产开发用地 以进行房地产开发为目的而取得使用权
的土地 两类：即基础设施建设用地和房屋建设
用地 房地产开发用地仅取得开发用地的使用
权，取得方式为出让和划拨。
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第二节 房地产开发
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第二节 房地产开发
一、房地产开发概述
3、房地产开发的基本原则
严格执行城市规划的原则
经济效益、社会效益、环境效益相统一 的原则
全面规划、合理布局、综合开发、配套 建设的原则
依照法律或合同要求开发的原则
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案例
某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押， 刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押 合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要 求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘 某居住的房屋。
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第一节 房地产法概述
五、房地产法体系
房地产法律体系，是用以调整和规范房 地产开发、经营、管理和服务的一整套 法律规范的有机统一体。
目前，我国已经基本形成了以《城市房 地产管理法》为基本法，辅之以一系列 房地产单行法规和相关法规，结合宪法、 民法、行政法等共同调整房地产关系的 房地产法规体系
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建筑法律法规
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第十一章 房地产法律制度
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内容提要
城市房地产管理法概况 房地产开发 城市房屋拆迁 房地产买卖 房地产抵押 房地产租赁 房地产中介业务
保护房地产权利人合法权益原则
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第一节 房地产法概述
四、房地产法的任务和作用
（1）调整房地产经济关系
确定参与房地产经济活动的主体资格 确定主体参与房地产活动的方式 调整房地产经济活动的对象
（2）建立和完善房地产市场
确定市场范围 确定房地产市场行为规范 明确了进入市场的程序
房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地 产而形成的社会关系
民事（商品）性质的房地产关系
平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、 抵押、租赁等经济关系
行政性质的房地产关系
不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途 管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系
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第一节 房地产法概述
二、房地产法调整对象的内容 土地、房屋财产关系 土地利用和管理关系 城市房地产开发经营关系 城市房地产管理关系 城市物业管理关系
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第一节 房地产法概述
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第二节 房地产开发
土地使用权出让的方式 1、协议出让的方式
出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商， 最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式
“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的， 必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍 卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且 “采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得 低于按国家规定所确定的最低价”。 《城市房地产管理法》第12条
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第一节 房地产法概述
四、房地产法的任务和作用
（3）加强房地产市场的管理
对房地产交易市场的管理 对房地产价格的管理 对建筑承包活动的管理 对房地产经营单位的管理
（4）促进房地产业发展
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第十一章 城市房地产管理法律法规
土地使用权出让是一种有偿行为
土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家 支付土地使用权出让金
土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为
土地使用权出让的有期性 土地使用者应对土地负有管理、保护和合理利用的义务 土地使用权的客体仅及于土地
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第二节 房地产开发
一、房地产开发概述
2、房地产开发的特点
房地产开发是在国有土地上进行的
作为房地产开发用地的土地，必须是国有土 地，集体土地不能成为房地产开发用地
房地产开发的内容是进行基础设施（土 地开发）和房屋建设 （房屋开发）
房地产开发是一项十分复杂的经济活动
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三、房地产法的基本原则
促进房地产商品化原则
如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅 商品化制度
合理利用土地和保护耕地原则
珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国 策
国家扶持发展居民住宅原则
“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅 建设，逐步改善居民的居住条件。” （《城市房地 产管理法》第4条）
试分析： （1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？ （2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机 关补发？
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第一节 房地产法概述
一、概念 房地产：房屋财产和土地财产的统称。 房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。