史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告
万科集团战略分析
万科集团的企业战略分析——07营销2班廖翔学号：2007093217一．万科集团的相关简介1.万科集团简介万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
2.万科的愿景成为中国房地产行业领跑者•不断钻研专业技术，提高国人的居住水平；•·永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务；•·展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表；•·快速稳健发展我们的业务，实现规模效应；•·提高效率，实现业内一流的盈利水准；·树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业；·拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇；·以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象；·为投资者提供理想的回报；二.万科集团的核心竞争力及背景分析2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。
但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近８０％，单一公司产量已交付１１７万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
第1章
1.1.
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：*******房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：*****市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：****
建设单位简介：*******房地产开发有限公司是由*****市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
目前，*****市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*****市人民的居住条件已经成为*****市政府特别关心的问题之一。同时，随着*****经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使*****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
史上最全的万科房地产开发公司管理制度及流程汇编
史上最全的万科房地产开发公司管理制度及流程汇编1.万科房地产开发有限公司组织结构图董事会董事长总经理行政副总经理财务总监总工程师行政办公室人力资源部财物部审计部工程部商务部销售部总经理办公室目录前言 (6)第一章管理架构 (8)第一节组织架构 (8)第二节职能部门及岗位职责 (8)总经理 (8)副总经理 (9)行政人事部 (9)客户服务部 (14)财务部 (18)招商部 (23)工程部 (26)安管部 (31)餐厅 (36)第二章行政管理制度 (38)第一节公文流转制度 (38)第二节会议管理制度 (39)第三节印鉴管理制度 (40)第四节档案管理制度 (42)第五节车辆使用管理制度 (46)第六节业务宴请制度 (48)第七节计算机网络管理制度 (48)第八节办公用品管理制度 (49)第三章人事管理制度 (50)第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (50)第二节劳动人事关系 (59)第三节考勤与假期管理 (67)第四节薪酬及福利管理制度 (72)第五节培训管理 (76)第六节绩效考核管理制度 (78)第七节员工奖惩制度 (90)第四章财务管理制度 (93)第一节资金管理制度 (93)第二节资产管理制度 (102)第三节借款及费用报销管理制度 (107)第五章综合业务管理制度 (111)第一节客户服务管理制度 (111)第二节招商部管理制度 (119)第三节工程维修管理制度 (121)第四节安管部管理制度 (131)第五节保洁管理制度 (145)第六节绿化管理制度 (151)第七节餐厅管理制度 (152)第八节应急预案 (157)第六章工作流程 (176)第一节综合管理 (176)1、招聘申请工作流程 (176)2、招聘工作流程 (180)3、新员工入职管理流程 (184)4、员工转正管理流程 (187)5、人事变动工作流程 (191)6、员工离职办理流程 (196)7、员工奖惩管理流程 (199)8、员工请假办理流程 (201)9、接单流程 (206)10、发文流程 (209)11、文件报送流程 (211)12、档案管理流程 (214)13、物品申请流程 (218)14、印章管理流程 (220)15、招商工作流程 (223)16、各班次交接流程 (225)第二节财务管理 (228)1、财务基本核算流程 (228)2、物品采购流程 (231)3、请付款及报销流程 (234)第三节服务管理 (236)1、办理停止供暖流程 (236)2、装修管理流程 (240)3、经典生活公寓出入管理流程 (243)4、公寓物品搬出管理流程 (247)5、消杀管理流程 (248)6、投诉处理流程 (251)7、客户回访流程 (255)8、业主入伙流程 (259)9、公寓二次装修流程 (262)10、业主有偿服务流程 (267)11、公共区域报修流程 (270)12、监控发现异常情况处理流程 (273)13、醉汉、精神病人的处理流程 (277)14、突发事件（火灾）处理流程 (281)15、维修流程 (283)16、巡检流程 (287)17、电梯困人处理工作流程 (290)18、停电处理流程 (293)第四节收费管理 (296)1、采暖费收取流程 (296)2、车场收费流程 (298)3、物业费收取相关流程 (301)第五节车辆管理 (304)1、车辆管理流程 (304)。
万科发展历程分析
万科发展历程分析1、万科成长历程分析1.1从贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段（1984～1991）万科的起家并非是房产公司，更不是专业的房产公司，而是以电器设备起家的一家国营电器器材经营单位。
在这一阶段，也即我们提到的地产前期摸索期，万科并没有太多的涉足房地产业，但也的确为万科的地产发展之路奠定了坚实的基础。
1984年，当时的万科以“现代科教仪器展销中心”的名称注册、国营性质、经营办公设备、视频器材的进口销售业务王石任公司经理。
当时公司员工共67人，平均年龄24.5岁。
公司开发大陆专业视频器材专业市场，成为深圳市最大的进口销售商。
同年，公司成立了第一家内联企业“现代医学技术交流中心”（现名深圳万科协和有限公司）。
1985年，由于进口机电产品市场严重萎缩，公司多方拓展销售业务，形成了深圳本部调汇、进货、广州点储运，北京点销售的“三点一线”销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60%。
当年，公司员工增加至105人。
1986年，公司在专业销售顺利的情况下加强企业管理，引进办公自动化设备，聘请中华会计事务所为财务顾问，为树立企业形象赞助大型文艺演出和文化刊物。
同时，为摆脱僵化体制，筹措发展资金，公司决议在两年内完成以公开发行股票为目标的股份化改造。
同年年底，公司成立了第一家中外合资企业——“深圳国际企业服务公司”。
这一年，公司员工人数共增加至123人。
1987年，万科缩减公司称谓，更名为：“深圳现代科仪中心”。
当年，万科改整机进口为散件引进，国内组装、销售，业务进展顺利，与日本SONY等公司建立了密切联系。
同年，万科兴办了第一个工业投资项目“精时企业有限公司”。
这一年，公司员工增加至135人。
1988年，万科再次更名为“深圳现代企业有限公司”。
政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%，公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。
定名为“深圳万科企业股份有限公司”。
万科公司战略分析
学习改变命运,知 识创造未来
万科公司战略分析
2.公司主要领导人简单介绍：
•王石 ： 1988年起任股
份化改组之万科董事长兼总 经理，1999年起不再兼任 公司总经理。现任万科董事 会主席。
•郁亮 ： 1999年任公司
常务副总经理兼财务负责人 ；2001年起任公司总经理 。1994年起任万科董事至 今。现任万科总裁。
我国建国以来的第三次因婴儿潮（1985年—1990年）进入 结婚买房的阶段2000—2007年，全国登记结婚的数量从每年 848.5万对，扩大到每年945万对，增长超过11%。而离婚的 数量则从121.3万对扩大到189.3万对，增长了56%。这些人 群对住房需求非常旺盛。
2010 年 12 月 20 日起，我国大型银行的存款准 备金率将达 18.5﹪，中小银行达 16.5﹪。10月20 日央行时隔34个月再次加息。金融机构一年期存款 基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高 到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点 ，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率 未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整 。
万科公司战略分析
•万科logo的含义
•1、四个“V”旋转围合而成中国传统民 宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于 中国住宅产业的业务战略。 • 2、四个“V”朝向不同角度，寓意 万科理解生而不同的人期盼无限可能的生 活空间，积极响应客户的各种需要，创造 性的为人们提供各种差异化的理想居住空 间。 • 3、四个“V”形状规整有序，象征 万科推进更加工业化的全新建筑模式，从 而提高住宅质量水准，减少环境污染和材 料浪费。 •4、四个“V”相互呼应循环往复，代表 万科积极承担社会责任，坚持可持续发展 经营理念。 •5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工 生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特 征。
万科房产天津西青项目可行性报告
天津西青项目可行性研究报告天津万科房地产有限公司项目决策背景及摘要1外部环境1.天津房地产的发展形势天津03年人均GDP达3126美元，步入中上等收入国家水平。
经济增长支持了房地产业的成长，天津目前房地产业表现为“投资增长、销售增长、价格增长”的全面增长态势。
天津建设也一改往日所谓“稳健保守作风”，大的举措令人眼花缭乱。
海河综合开发战略，地铁三条线路，城市快速路系统……，以这些为代表的城市基础设施建设热火朝天。
天津未来3到5年内，成长潜力惊人，而城建大兴土木的最大受益行业，就是住宅与房地产业。
2. 大规模的旧房拆迁，3. 造成了对住宅的硬性需求近年来，天津市大规模的旧房拆迁，也对天津市的房地产发展起到了巨大的刺激作用。
天津市2003年完成的拆迁量是前三年之和，实际完成拆迁突破450万平方米。
由此产生市民对住宅的大规模硬性需求。
按照理论研究，每拆迁1平方米，约带来实际3平方米的改善需求。
这些实际存在的改善性需求，是住宅与房地产业在天津发展的巨大推动力。
4. 土地价格逐渐升高由于天津加快城市现代化的步伐，使得城区内土地价格越来越高，但是外环线外的土地目前暂时还由各区县负责公开转让，指向性出让仍可能，而且价格可控。
5. 城郊大盘仍将是支持大量改善型需求的主力由于城郊大盘综合素质，主要是价格方面的比较优势，在今后几年仍将是支持大量居民改善性需求的主力。
6. 天津市政策环境为了适应城市发展的要求，适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的要求。
天津市政府、市建委、规划与国土局、市房管局等部门从规划、管理、服务力度均表示要再进一步加大，政府效率再进一步提高。
2内部因素7.提高市场地位及控制力天津公司目前的开发量，结算量都不足以支持市场的领跑地位。
为了扩大市场份额、提高市场地位、增强竞争力，天津公司要抓住目前天津房地产市场发展的机遇，加大土地储备力度、加大项目开发力度。
8. 符合天津公司三年发展的战略要求根据天津公司三年的战略发展规划，公司在未来三年内要达到在天津市场上每年销售量35万平米，为支持这个销售量，公司要保持有4-5个项目，该项目将是实现天津公司战略目标的支持项目之一。
PEST分析法万科房地产公司案例
社会价值观的变化使得社区文化成为 影响房地产项目的重要因素，万科房 地产公司应注重社区文化的营造和维 护。
社会责任
随着社会对企业社会责任的要求越来 越高，万科房地产公司应积极履行社 会责任，关注公益事业，提升企业形 象。
04
T（技术）环境分析
新技术发展对万科房地产公司的影响
数字化技术
随着数字化技术的发展，万科房地产公司可以利用大数据、人工智能等技术提高项目规 划和营销的精准度，提升客户体验。
绿色建筑技术
新兴的绿色建筑技术如节能、太阳能利用等，有助于万科房地产公司实现可持续发展， 提高市场竞争力。
技术创新对万科房地产公司的影响
智能化物业管理
通过技术创新，万科房地产公司可以实现智 能化物业管理，提高物业服务效率和质量。
智能家居
技术创新推动了智能家居的发展，为万科房 地产公司提供更多增值服务的机会。
投资回报
经济增长通常会带来投资者对房地产市场的信心，从而提高万科房地产公司的投资回报。
通货膨胀对万科房地产公司的影响
成本压力
通货膨胀会导致原材料、劳动力等成 本的上涨，给万科房地产公司带来成 本压力。为了保持利润，万科可能需 要提高销售价格或降低成本。
资产价值
通货膨胀可能会影响万科房地产公司 的资产价值。如果通货膨胀率高于贷 款利率，那么万科的资产价值可能会 缩水，从而影响公司的财务状况。
PEST分析法万科房地 产公司案例
contents
目录
• P（政治）环境分析 • E（经济）环境分析 • S（社会）环境分析 • T（技术）环境分析
01
P（政治）环境分析
政策法规对万科房地产公司的影响
01
政策法规对万科房地产公司的经营策略和投资决策产生重要影 响。例如，政府对房地产市场的调控政策可能导致市场需求波
第五园案例分析[1]
![第五园案例分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/ea4fdb3a83c4bb4cf7ecd1ef.png)
第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。
其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。
另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。
万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。
一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。
而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。
一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。
（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。
2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。
03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。
但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。
2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。
而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。
然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。
03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。
万科分析
1、万科背景
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳 证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业。 目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计60 个大中城市，截止2012年末，共开发项目320多个。 2012年公司实现营业收入1031.1亿元，净利润125.51亿。2008年至2012年，公司 营业收入和净利润年复合增长率分别达20%和25%，。截止2012年年末，公司总资产达 3788.01亿元。
5、管理层简介续
监事 丁福源，男，1950 年出生。1990 年加入万科。1991 年 2 月任公司总经理办公室副主任；1991年 10 月任公司人事管理部经理； 1995 年起任公司党委书记至今。1993 年出任公司首届监事会监事。1995 年出任公司监事会主席至今。
吴丁，男，1965 年出生。2010 年起任万科监事。
5、管理层简介续
周卫军，男，1956 年出生。1993 年加入万科，1993 年任沈阳万科总经理，2004 年任北京万科总经理，2007 年任公司副总裁、北 京万科总经理，2009 年不再兼任北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。
毛大庆，男，1969 年出生。2009 年加入万科，任公司副总 裁、北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。 谭华杰，男，1973 年出生。2001 年加入万科，2003 年任客户关系中心经理，2004 年任公司首席研究员、董事会办公室副主任。 2008 年任公司董事会办公室主任，2009 年起任公司董事会秘书至今。
万科房地产公司财务分析报告
万科房地产集团财务报表分析一、万科公司行业分析（一）公司基本状况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。
93年4月向境外发行4,500万股B股。
公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。
投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
（二）公司发展历程及主要业务万科成立于1984年5月，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，公司性质为国营企业；公司地址为深圳市建设路1号，业务极尽多元化，诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等，另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂、饲料厂等。
1986年，万科因所经营业务与公司名称不相符，公司更名为“深圳现代企业公司”。
由于业务的不断扩展，在保留建设路的展场外，万科总部搬迁到和平路50号。
1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
万科股份制改造完全移植香港经¬验，为企业引进了国际先进的现代企业制度。
史上最全的万科房地产营销策划方案
史上最全的万科房地产营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的1．树立产品品牌，体现****项目的三个价值：中心区——***政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——****项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告
毕业论文万科房地产公司财务分析报告二零一三年七月目录中文摘要 (3)ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。
引言 .................................................. 错误！未定义书签。
一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。
二、企业财务分析 (5)（一）股本结构 (5)（二）财务比率分析 (5)（三）综合分析法 (10)三、万科存在的问题 (12)四、万科发展建议 (12)结束语 (14)参考文献 (14)谢辞 (15)摘要万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。
作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。
上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。
在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。
是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。
关键词：房地产业万科财务分析万科房地产公司财务分析报告引言随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。
财务分析是企业了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。
万科集团战略分析报告之企业战略分析
1.万科的横向一体化、前向一体和后向一体化战略近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实上优势互补，双方共同发展。
并且万科收购一些对自己发展有利的公司，以加强其竞争力。
2005年，万科与中粮集团合作开发广州科学城鹏利项目。
宁高宁最擅长的是资本市场，鹏利做地产、酒店也有好多年，但是产品线一直不够明确，而万科在房地产开发方面很有经验，在双方的大力合作下，把产品链打造得更好。
这两年万科增速非常快，而且有很多兼并。
万科分别于2005年3月3日和2006年8月3日，两次与中桥、上海南都实业投资有限公司、南都集团控股有限公司签署系列协议，分别以总额人民币18.58亿元和17.66亿元，收购了南都房产集团有限公司、上海南都置地有限公司、镇江润桥置业有限公司、镇江润中置业有限公司、苏州南都建屋有限公司的股权。
2006年1200万平方米土地待开发项目，60%是兼并来的。
2007年，万科与中国航空工业第一集团公司所属全资子公司北京瑞赛科技有限公司合资组建综合性房地产开发公司，共同开发房地产项目，双方就此展开战略合作。
中航与万科进行战略合作，双方在资源和专业开发上的不同优势，将为合资公司的良好发展前景奠定坚实的基础。
万科的后向一体化主要体现在他的房型研发上。
1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，1998年，万科成立建筑研究中心。
开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。
2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。
2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。
万科的前向一体化主要体现在自己对房屋进行装修上。
2007年，万科装修房新开工比例达到50％，预计2008年万科装修率将超过80％，2009年，万科原则上将没有毛坯房。
“根据权威调查结果，采用工厂化的施工方法，施工失误率可以降低到0．01％(50r)，外墙渗漏率水平降低到0．01％，精度偏差以mm计，小于0．1％。
万科悦府案例分析(完整版)(1)
露台空间
3F平面图
典型户型分析-C1户型
•顶层主卧套房设计；豪华主卧 的尺度（4.8mX5.7m），衣帽间、 卫生间尺度与之匹配； •通过露台赠送可使用面积。
-1F平面图
典型户型分析（C2户型）
•负一层为全赠送面积，不记入 产权面积。 •负一层设置客厅、娱乐室、酒 吧、影音室、和室。 •22平米下沉庭院，为负一层提 供了较好的自然采光通风。 •下沉庭院空间可改造性强，提 升空间实用性； •双车位停车入户，停车空间可 改造为私家车库，提方便性的 同时，增大客户可使用空间。
天井宽度 1.5米
9.6米大 面宽
宽大私家 花园
1F平面图
典型户型分析-C1户型
•双拼户型大面宽，提升产品舒适 度。
•控制天井宽度，其下沉庭院宽大 大于天井宽度，满足了下沉庭院 实用功能；天井的布置位置，避 免影响主庭院的完整性。 •3.3M层高，提升空间舒适度。 •客厅挑空设计，局部张扬重点空 间效果，彰显别墅特征。
项目展示
至 鸳 鸯
金 开 大 道
至 仁 和
项目展示
项目展示
行列式 院落式围合式
销按行列式布局 （最节约用地），会造 成空间局促感。故布局 时把别墅区域分为联排 区域和双拼区域，联排 区域按院落式布局以利 于增进邻里关系，增加 空间灵动性，减少由于 栋间距过近带来的局促 感；双拼区域按行列式 布局，拉大行间距，提 供较好私密性。
•通过每个区域绿地不 同的景观环境特点打造， 提高每个院落识别性及 归属感；
•院落式布局设计形成 的大视距户型及端户型， 提供了更多更大的溢价。
人车分流，地面无
车道，提升居住舒
适度及景观效果 （地块平整）
悦府地下车道 连接停车入户
万科房地产公司PEST分析
公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中 1984 国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积 国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积 523.3万平方米 竣工面积529.4万平方米， 万平方米， 529.4万平方米 523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额 478.7亿元 结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 亿元， 404.9亿元 40.3亿元 478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 • 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑， 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专 业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。 业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公 司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、 司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展 模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作 模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、 伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准 则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称 则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业” 2008年入选 华尔街日报》 亚洲版） 年入选《 号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最 受尊敬企业” 受尊敬企业”。 •
截至2006年底，力．科已进入深圳、上海、北京、广州、 年底， 截至 年底 科已进入深圳、上海、北京、广州、 天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、 天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、 无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、 无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍 业务扩展到20个大中城市 并确定了以珠江三角洲、 个大中城市， 山，业务扩展到 个大中城市，并确定了以珠江三角洲、 长江三角洲、 长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城 市为中心的“ 发展策略。 市为中心的“3+X”发展策略。如今的万科，是中国大陆首 发展策略 如今的万科， 批公丌上市的企业之一， 批公丌上市的企业之一，是中国房地产行业第一个全国驰 名商标，其品牌价值位列中国房地产业第一名。 名商标，其品牌价值位列中国房地产业第一名。
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史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告
目录
第1章总论 (3)
1.1.项目背景与概况 (3)
1.2.主要技术经济指标 (8)
1.3.问题与建议 (9)
第2章项目投资环境与市场研究 (10)
2.1.投资环境分析 (10)
2.2.区域房地产市场分析 (14)
2.3.销售预测 (21)
2.4.营销策略 (27)
第3章建设规模与项目开发条件 (29)
3.1.建设规模 (29)
3.2.项目概况现状 (29)
3.3.项目建设条件 (30)
第4章建筑方案 (35)
4.1.设计依据 (35)
4.2.项目设计主题和开发理念 (35)
4.3.项目总体规划方案 (37)
4.4.建筑设计 (39)
4.5.结构设计 (41)
4.6.给排水设计 (41)
第5章节能节水措施 (44)
5.1.设计依据 (44)
5.2.建筑部分节能设计 (44)
第6章环境影响评价 (45)
6.1.编制依据 (45)
6.2.环境现状 (45)
6.3.项目建设对环境的影响 (46)
6.4.环境保护措施 (46)
第7章劳动卫生与消防 (48)
7.1.指导思想 (48)
7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (48)
7.3.消防设计 (49)
第8章组织机构与人力资源配置 (52)
8.1.组织机构 (52)
8.2.人力资源配置 (52)
第9章项目实施进度 (53)
9.1.项目开发期 (53)
9.2.项目实施进度安排 (53)
9.3.项目实施过程控制措施 (53)
第10章项目招投标 (55)
10.1.工程项目招标投标概述 (55)
10.2.工程项目招标投标因素分析 (57)
10.3.招标依据 (59)
10.4.招标范围 (60)
10.5.招标方式 (60)
第11章投资估算与资金筹措 (61)
11.1.投资估算 (61)
11.2.资金筹措 (62)
第12章财务评价 (64)
12.1.项目评估依据 (64)
12.2.财务评价基础数据的选择 (64)
12.3.财务评价 (64)
12.4.不确定性分析 (65)
第13章社会评价 (66)
13.1.项目对社会的影响分析 (66)
13.2.风险分析 (68)
13.3.社会评价结论 (69)
第14章研究结论与建议 (70)
14.1.可行性研究结论 (70)
14.2.建议 (71)
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
***居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：***房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：***市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
建设单位简介：***房地产开发有限公司是由***市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经
***市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体
的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、
工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力
为50万多平方米。
公司负责人***先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注
册成立了广州市***房地产开发有限公司，十五年间先后开发了
总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000
多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，
是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长***先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉
称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设
能力较强”。
2006年3月，由***市委领导带队考察组一行5人亲赴广东
对湘江风光带南段建设意向单位广州市***房地产开发有限公司
进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光
花园等四个楼盘。
通过考察一致认为广州市***房地产开发有限
公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江
东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。
***房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地
使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可
行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目
经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对***居住
小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域
概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招
标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风
险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
①项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促
进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据
国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约
1.5—2个百分点。
***房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从
生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑
面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两
厅和两室两厅。