深圳市城市更新单元规划详细解读
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
解读深圳市城市更新单元规划-图文
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善
经济和社会的可持续发展 就业率的增加
教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
三版总规
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
1 要点解析 ：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行， 下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。 物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规 划建设控制标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价
按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正
系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收
深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划
深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划方案汇报发展环境广深科技创新走廊引领湾区创新发展，福海成为战略核心区一廊十核多节点福海街道印象福海Contents 目录基地现状规划解读发展定位规划方案图则对比行动计划用地概况 产业基础 交通网络 配套支撑 风貌特色 生态人文基地现状 01福海街道社区一览表社区名称总人口数户籍人口数非户籍人口数面积（平方公里）桥头87460137075667 5.16和平10151011631003479.80新和770371370756677.80塘尾1225031719120784 4.10新田3414223233910 1.63大洋17967425175420.79稔田11098144109540.38 7个441717651344520429.66流动人口大，倒挂现象明显权属清晰用地比例51.32%权属类型用地面积（公顷）比例（%）合法用地两规处理用地181.95 5.7251.32非农建设用地87.10 2.74国有划拨用地156.59 4.92国有已出让用地312.43 9.83国有未出让用地906.55 28.51其他用地1535.38 48.28合计3180.00 100.00现状权属图填海区未建设区现状建成区东侧高度建成，西侧空港新城填海区建成区空间示意图现状片区高度建成，工业主导土地利用现状图机场限高图48.72米以下限高区48.72米以下限高区48.72米至100米限高区100米至148.8米限高区生态控制线范围 河道蓝线控制范围水域生态控制区48.72米限高区限高区间（米）占地面积 占比 0-48.72 18.01 56.64% 48.72-100 8.36 26.29% ≥100 4.57 14.37% 非限高区域0.862.70%大部分用地位于机场限高区，纵向发展潜力受限。
产业基础雄厚，工业主导地位突出研发创新能力强，创新载体平台数量多、级别高形成三大支柱产业新兴产业处于培育发展阶段2016年福海街道规模以上工业企业生产总值及数量分行业统计图工业企业向园区集聚趋势明显仍有较多产业空间有待转型升级福海街道现状产业园区分布图空运：宝安国际机场陆运：宝安大道、广深沿江高速、广深高速、G107国道（广深公路） 水运：福永码头，规划区南侧交通网络区域交通现状图T4航站楼区域交通序号道路名称道路长度(Km)道路密度深标1高速公路 4.4 0.26 0.3-0.4 2主干路23.6 1.41 1.2-1.8 3次干路24.1 1.44 2.1-3.2 4支路31.88 1.91 6.5-10合计83.98 5.02 10.1-15.4珠江口道路系统公共交通在建地铁20号线地铁1号线地铁11号线微巴线路微巴线路微巴线路慢行交通/静态交通自行车专用道人行道混合自行车道立新湖绿道人行天桥社区级设施为主，服务水平偏低图例教育设施文体设施医疗卫生设施管理服务设施联诚购物广场万家和超市塘尾农贸批发市场新和市场惠贸百货永丰海鲜市场和平酒店 东方山水酒店汉永酒店威尔斯酒店汉都酒店 塘尾影剧院 福永义乌同泰时代广场商场福购商场永佳福购物广场中源购物广场商场、影院 酒店 市场图例社区级设施为主，服务水平偏低市政配套——给水工程市政配套——雨水防洪市政配套——污水工程市政配套——电力工程市政配套——通信工程福永机楼市政配套——燃气工程燃气现状图风貌分区立新湖福州大道稔田社区公园 塘尾社区公园桥头社区公园凤凰山森林公园航港高尔夫球场望牛亭公园凤凰古村生态资源：背山面海，基础良好立新湖山—湖—城—海，廊道不畅×××山湖 城 海现状绿地景观与公共空间分布图凤凰山森林公园航港高尔夫球场杨候宫可隐林公祠 植利楼 林氏公祠灶下陈氏公祠大榕树邓氏公祠望牛亭公园老屋村老屋村古井 桥头广场凤凰 古村人文资源：岭南传统建筑丰富现状总结区位优势用地空间产业基础交通条件景观风貌粤港澳大湾区枢纽，前海战略拓展区东侧高度建成，西侧空港新城填海区，机场航空限高产业基础雄厚，创新能力强，仍有较多产业空间有待转型升级海陆空轨齐备，微循环不足，停车设施缺乏生态、人文景观资源丰富，建设风貌平淡，通廊不畅、网络性不足用地配套合法用地占比高；工业用地主导，配套设施缺乏02规划解读深圳市城市总体规划（2010-2020）西部发展轴是珠江三角洲城镇群发展“脊梁”的重要组成部分，主要发展现代服务业和高端制造业等功能。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)近年来，随着城市化进程的不断加速和人口的不断增长，深圳市面临着很多城市更新的问题。
为了解决这些问题，深圳市政府制定了一系列的城市更新政策和流程。
本文将对这些政策和流程进行解析，以帮助大家更好地了解深圳市城市更新工作。
一、关于城市更新政策深圳市城市更新政策是由深圳市政府制定，其主要目的旨在解决城市旧城区的老旧不堪、基础设施老化、房屋老旧等问题。
为此，深圳市政府在城市更新政策中明确了以下几点：1.打造一条水清岸绿的新城市道路在城市更新政策中，深圳市政府提出了打造一条水清岸绿的新城市道路的目标。
这将有助于改善城市环境，提升城市形象。
2.更新旧城区的基础设施深圳市政府还明确了更新旧城区的基础设施的目标。
这将有助于提升城市的设施水平，使城市更加适合人居住。
3.推进旧城区的经济转型深圳市政府还提出了推进旧城区的经济转型的目标。
这将有助于促进旧城区的经济发展，提高居民的生活水平。
二、关于城市更新流程在深圳市，城市更新的流程分为四个主要步骤：1.城市更新规划在城市更新规划阶段，深圳市政府会制定一个城市更新规划。
这个规划将会明确深圳市的城市更新目标、更新计划等等。
2.城市更新方案在城市更新规划制定完成后，要制定具体的城市更新方案。
这个方案将以城市更新规划为基础，制定更具体的更新计划。
3.城市更新实施城市更新实施是最为关键的一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会根据城市更新方案，有序地推进整个更新进程。
需要注意的是，城市更新实施需要充足的资金支持。
4.城市更新评估城市更新评估是最后一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会评估整个城市更新工作的成果，以及其他方面的因素。
结论：总之，深圳市为了解决城市更新问题，制定了一系列的城市更新政策和流程。
这些政策和流程能够规范城市更新工作，同时也能够保证城市更新的顺利进行。
深圳市城市更新办法细则解读
❖ 历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规
定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用 地只有接受处理之后才可进行更新改造。
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3 《更新办法》的主要亮点
5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 ❖ 各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求 ❖ 《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更单元”概念
❖ 《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念 ❖ 过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 ❖ 城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，
而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更 多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的 相对完整性。 ❖ 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目
和居民正常经营和生活的城中村； ❖ 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的城中村； ❖ 因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的城中村。
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一、办法制定的目的、依据和适用范围
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
深圳城市更新及相关政策解析
经济发展要求，影响城市规划实施；
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善 沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
1.283号文实施前已有测绘成果的，以最后测 绘成果为依据；
2.283号文实施前没有测绘成果的，以实施后 最早测绘成果提出范围。 实际操作中，以1994年地形图为准。
三、城市更新五类用地指标
（ 四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地 经政府下列文件处理的房地产登记历史用地： 1.《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府【2004】 193号 2.《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府 【2010】66号 处理对象： 深圳市1982年7月前建成或竣工的房地产； 特区内1982.8-1988.1前建成或竣工的房地产； 宝安、龙岗两区1993.7.14前建成或竣工的房地产； 2004年11月12号193号文实施前已批准预售且实际销售的改变用途、加建、超建的 房地产； 批准房改或住房主管部门出售的未完善相关手续的房地产。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》--政策宣讲
备注：
1.应按照划定拆除范 围的原则，划定合理 的拆除范围，然后再 判断超出城市更新五 年规划管控要求的区 域是否大于10%。
主要板块
上层次规划管控要求 用地面积要求 合法用地比例要求 公共利益项目用地要求 建筑物建成时间要求 边界划定要求 不划入拆除范围的情形及其他要求
第三章：拆除范围-（一）规划管控要求
总体规划管控要求 ➢ 拆除范围应符合城市总体规划、土地利用总体规划等总体规
划的相关管控要求。
城市更新专项规划管控要求 ➢（一） 拆除范围原则上应位于各区城市更新五年专项规划确 定的拆除重建类空间范围内。各区城市更新五年专项规划未获 批准的，拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优 先拆除重建区内。 ➢（二）重点更新单元的拆除范围应当位于全市城市更新五年 专项规划确定的优先拆除重建区内。
行了多次座谈、交流
市更新政策进行梳理研究
2017年11月、 2018今年4月
2018年6月
形成初稿，书面征求各区城 市更新局、管理局意见
通过市规划国土委业务会审议
2018年6月、 2018年8月
2018年12月
2019年1月
2019年3月
征求市直各部门及各区政府 意见、征求社会公众意见 通过市规划国土委主任办公会审议
特点三 ➢ 简洁性：对涉及更新单元计划方面的政策进行梳理、研究、汇总，化零为整，
最终形成简洁明了的操作手册。
特点四 ➢ 创新性：首次提出了对更新单元计划实施“有效期”管理制度，促进城市更
新单元计划优质、高效推进。
深圳最新旧改方案终于确定了！（附红头文件）
深圳最新旧改⽅案终于确定了！（附红头⽂件）深圳城市更新“⼗三五”规划终于定稿了！昨晚（11⽉21⽇），深圳市规划国⼟委发布《深圳市城市更新“⼗三五”规划的通知》。
长达55页的⽂件稿，楼校长为⼤家提炼了7个重点，⽅便⼤家阅读。
1规划期内，争取全市完成各类更新⽤地规模30平⽅公⾥。
其中，拆除重建类更新⽤地供应规模为12.5平⽅公⾥。
推进以城中村、旧⼯业区为主要对象的拆除重建。
旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新⽅式，审慎开展拆除重建。
2规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。
3完成 100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项⽬。
完成约20个城中村住宅改造项⽬，满⾜50万⼈的现代化住房需求。
4争取在城市更新单元规划阶段新增⼀批公共配套设施中⼩学不少于100所，综合医院不少于8家，幼⼉园不少于215所。
5规划期内⼒争完成 100 个旧⼯业区复合式更新。
⼯业区块线内的旧⼯业区更新⽅向原则上应为⼯业⽤地功能，严格控制“⼯改商”“⼯改居”，保证2020年全市⼯业⽤地⽐重不低于30%。
6通过更新配建⼈才住房和保障性住房约650万平⽅⽶，配建创新型产业⽤房总规模约100万平⽅⽶。
配建13万套⼈才住房和保障性住房，以轨道站点周边区域为重点改善建设区位。
⼤部分都在关外，龙岗4.6万套全市最多。
关内的话则是南⼭区最多，为0.9万套。
以下为各区指标↓Q2新增保障房有什么要求？改造⽅向为新型产业⽤地的更新项⽬，规划不少于开发建设⽤地⾯积15%且不超过20%的独⽴⼈才住房和保障性住房⽤地。
轨道站点500⽶范围内的旧⼯业区可按照相应程序调整规划，申请通过更新建设。
关于新增配套Q1交通会有啥变化？市政交通基础⽀撑条件好的加强加快更新推进，城市中⼼区，重点产业发展区，交通枢纽与轨道站点周边区域、公共配套设施不⾜地区等范围的，划⼊优先拆除重建区。
道路加快推进光明、坪⼭、龙华、⼤鹏等新区主、次⼲路⽹络建设，持续完善原特区外道路基础设施，适时启动新湖路-镇海路、布罗通道等通道设施建设，强化原⼆线关周边区域联系。
深圳城市更新单元实施方案
深圳城市更新单元实施方案深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新一直是其发展的重要组成部分。
为了更好地推动城市更新工作，提升城市更新单元的实施效果，我们制定了深圳城市更新单元实施方案，旨在全面提升城市更新单元的规划、建设和管理水平，为城市发展注入新的活力。
首先，我们将加强城市更新单元的规划设计。
通过科学合理的规划设计，充分挖掘城市更新单元的潜力，实现土地资源的最大化利用。
在规划设计中，我们将注重提升城市更新单元的宜居性和可持续发展性，打造具有深圳特色的宜居城市空间。
其次，我们将加大城市更新单元的建设力度。
通过加强基础设施建设、提升建筑质量和推动产业发展，全面提升城市更新单元的整体建设水平。
我们将注重提升城市更新单元的功能性和美观性，打造具有创新活力的城市更新单元。
同时，我们将加强城市更新单元的管理和运营。
通过建立健全的管理体系，提升城市更新单元的管理效率和服务水平。
我们将注重推动城市更新单元的智能化管理和绿色发展，为居民提供更加便利、舒适的生活环境。
此外，我们将加强城市更新单元的环境保护和生态建设。
通过加大绿化、节能减排和生态修复力度，提升城市更新单元的生态环境质量。
我们将注重打造具有生态宜居特色的城市更新单元，为居民提供更加健康、宜居的生活环境。
最后，我们将加强城市更新单元的宣传推广和产业引导。
通过加强城市更新单元的品牌建设和宣传推广，提升城市更新单元的知名度和影响力。
同时，我们将注重引导和吸引产业集聚，推动城市更新单元的产业发展和经济增长。
总之，深圳城市更新单元实施方案将全面提升城市更新单元的规划、建设和管理水平，为深圳城市更新工作注入新的活力，为居民提供更加宜居、宜业的生活环境，为城市发展注入新的动力。
让我们携手努力，共同推动深圳城市更新工作迈上新的台阶！。
深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划
深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划方案汇报发展环境广深科技创新走廊引领湾区创新发展，福海成为战略核心区一廊十核多节点福海街道印象福海Contents 目录基地现状规划解读发展定位规划方案图则对比行动计划用地概况 产业基础 交通网络 配套支撑 风貌特色 生态人文基地现状 01福海街道社区一览表社区名称总人口数户籍人口数非户籍人口数面积（平方公里）桥头87460137075667 5.16和平10151011631003479.80新和770371370756677.80塘尾1225031719120784 4.10新田3414223233910 1.63大洋17967425175420.79稔田11098144109540.38 7个441717651344520429.66流动人口大，倒挂现象明显权属清晰用地比例51.32%权属类型用地面积（公顷）比例（%）合法用地两规处理用地181.95 5.7251.32非农建设用地87.10 2.74国有划拨用地156.59 4.92国有已出让用地312.43 9.83国有未出让用地906.55 28.51其他用地1535.38 48.28合计3180.00 100.00现状权属图填海区未建设区现状建成区东侧高度建成，西侧空港新城填海区建成区空间示意图现状片区高度建成，工业主导土地利用现状图机场限高图48.72米以下限高区48.72米以下限高区48.72米至100米限高区100米至148.8米限高区生态控制线范围 河道蓝线控制范围水域生态控制区48.72米限高区限高区间（米）占地面积 占比 0-48.72 18.01 56.64% 48.72-100 8.36 26.29% ≥100 4.57 14.37% 非限高区域0.862.70%大部分用地位于机场限高区，纵向发展潜力受限。
产业基础雄厚，工业主导地位突出研发创新能力强，创新载体平台数量多、级别高形成三大支柱产业新兴产业处于培育发展阶段2016年福海街道规模以上工业企业生产总值及数量分行业统计图工业企业向园区集聚趋势明显仍有较多产业空间有待转型升级福海街道现状产业园区分布图空运：宝安国际机场陆运：宝安大道、广深沿江高速、广深高速、G107国道（广深公路） 水运：福永码头，规划区南侧交通网络区域交通现状图T4航站楼区域交通序号道路名称道路长度(Km)道路密度深标1高速公路 4.4 0.26 0.3-0.4 2主干路23.6 1.41 1.2-1.8 3次干路24.1 1.44 2.1-3.2 4支路31.88 1.91 6.5-10合计83.98 5.02 10.1-15.4珠江口道路系统公共交通在建地铁20号线地铁1号线地铁11号线微巴线路微巴线路微巴线路慢行交通/静态交通自行车专用道人行道混合自行车道立新湖绿道人行天桥社区级设施为主，服务水平偏低图例教育设施文体设施医疗卫生设施管理服务设施联诚购物广场万家和超市塘尾农贸批发市场新和市场惠贸百货永丰海鲜市场和平酒店 东方山水酒店汉永酒店威尔斯酒店汉都酒店 塘尾影剧院 福永义乌同泰时代广场商场福购商场永佳福购物广场中源购物广场商场、影院 酒店 市场图例社区级设施为主，服务水平偏低市政配套——给水工程市政配套——雨水防洪市政配套——污水工程市政配套——电力工程市政配套——通信工程福永机楼市政配套——燃气工程燃气现状图风貌分区立新湖福州大道稔田社区公园 塘尾社区公园桥头社区公园凤凰山森林公园航港高尔夫球场望牛亭公园凤凰古村生态资源：背山面海，基础良好立新湖山—湖—城—海，廊道不畅×××山湖 城 海现状绿地景观与公共空间分布图凤凰山森林公园航港高尔夫球场杨候宫可隐林公祠 植利楼 林氏公祠灶下陈氏公祠大榕树邓氏公祠望牛亭公园老屋村老屋村古井 桥头广场凤凰 古村人文资源：岭南传统建筑丰富现状总结区位优势用地空间产业基础交通条件景观风貌粤港澳大湾区枢纽，前海战略拓展区东侧高度建成，西侧空港新城填海区，机场航空限高产业基础雄厚，创新能力强，仍有较多产业空间有待转型升级海陆空轨齐备，微循环不足，停车设施缺乏生态、人文景观资源丰富，建设风貌平淡，通廊不畅、网络性不足用地配套合法用地占比高；工业用地主导，配套设施缺乏02规划解读深圳市城市总体规划（2010-2020）西部发展轴是珠江三角洲城镇群发展“脊梁”的重要组成部分，主要发展现代服务业和高端制造业等功能。
上步片区第一单元北区城市更新规划---深规院
况严重
现状调查
现状地形地貌
红荔路一侧局部场地与道路人行道之间约有 1米左右高差 场地西低东高，沿华富路地势最低10-11米，场地内最高18米
红荔路与场地界面的关系
10-11米 11-12米
12-13米 14-15米
15-16米
13-14米
16-18米
高差6~7m
延续现有的活力，需要认清现状的空间特征
●高混合的利用方式带来高活力和高弹性，以及较强 的市场应对能力
现状特征认知
延续现有的活力，需要认清现状的空间特征
●高混合的利用方式带来高活力和高弹性，以及较强 的市场应对能力
C1商业 C3服务业
R3单身宿舍
C4旅馆业
C1商业
C2商业性办公
现状特征认知
延续现有的活力，需要认清现状的空间特征
发展趋势解析
华强北自身发展的诉求
●取得的成就 已形成以电子专业市场为主导的特色商业街区， 成为中国乃至亚洲最大的电子产品、技术集散 地，未来发展成为世界级主题商业区的潜力巨大 ◎销售额全国第一 ◎商业覆盖率、商业网点密度全国第一 ◎电子产品经营面积、种类全国第一 ◎电子产品交易额全国第一 ●面临的问题 ◎空间资源紧缩 ◎交通负荷超重 ◎基础设施老化 ◎环境品质下降
105m
145m 500m
拆迁范围5.78公顷
区域位置
●位于华强北片区（市级综 合性商业街区、中国电子第 一街）西北角
●紧邻中心公园，与福田中
心区相距1.4公里
●交通便捷
紧邻城市主干路华富路和红 荔路 临近2条在建地铁线和1条规 划地铁线，2个地铁站点
2000M
1000M 500M
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
深圳更新单元实施方案
深圳更新单元实施方案一、背景介绍。
深圳市作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市更新也日新月异。
为了更好地推动城市更新工作，提升城市的宜居性和可持续发展能力，制定深圳更新单元实施方案至关重要。
二、目标与原则。
1. 目标，通过更新单元实施方案，促进城市功能优化，提升城市品质，改善居民生活环境，推动城市可持续发展。
2. 原则，以人为本，注重环境保护，科学规划，合理布局，多元发展，注重历史文化保护和传承。
三、实施步骤。
1. 调研评估，对更新单元进行全面调研评估，包括土地利用现状、环境状况、社会经济发展状况等方面，为制定实施方案提供客观数据支持。
2. 规划设计，根据调研评估结果，制定更新单元规划设计方案，包括土地利用规划、建筑设计、公共设施规划等内容，确保规划设计科学合理。
3. 招商引资，通过政府引导基金、PPP模式等方式，吸引社会资本参与更新单元建设，推动城市更新工作。
4. 实施管理，建立健全的更新单元实施管理机制，明确责任主体，加强监督和考核，确保实施方案顺利进行。
四、保障措施。
1. 法律法规，加强对城市更新相关法律法规的研究和完善，为实施方案提供法律依据和保障。
2. 资金支持，加大对城市更新单元建设的财政投入力度，同时鼓励社会资本参与，形成多元化的资金支持体系。
3. 技术支持，加强更新单元建设的技术支持，推动绿色建筑、智慧城市等新技术的应用，提升城市更新质量。
4. 宣传推广，加强对城市更新单元实施方案的宣传推广工作，引导社会各界关注和支持城市更新工作。
五、成效评估。
实施方案的成效评估是城市更新工作的重要环节，通过对更新单元建设后的城市功能、居民生活环境、经济社会发展等方面进行评估，及时发现问题，调整方案，提升城市更新工作的效果。
六、总结。
深圳更新单元实施方案的制定和实施，是推动城市更新工作的重要举措，对于提升城市品质、改善居民生活环境，推动城市可持续发展具有重要意义。
希望通过全社会的共同努力，深圳的城市更新工作能够取得更加显著的成效，为城市发展注入新的活力和动力。
南山区沙河街道深业世纪山谷城市更新单元方案解读11.04
一 17153.5 62030 12500 11400
2000
87930 5.13
8000
01-02
02-01
02-02 02-03 03-01
二类居 住用地
二
7681.0
30000
-
-
二类居
住用地+ 商业用
一
24991.2
94570
17500
43600
地
商业用 地
二 11262.3
-
41000 14000
办公物业按照深圳 甲级写字楼标准进 行设计，须考虑招 标人在项目建成后 持有运营的需求。 各投标人按照项目 整体规划思路进行
设计。
项目形象要求“美轮美 奂”，彰显国内领先品 质。建筑立面要有特色、 风格突出，富于标志性。
办公楼建筑外立面尽量 减少玻璃幕墙面积，防 止光污染及对周边住宅
的不利影响。
部位
项目整体设计以销售住宅及商务公寓为价值核心进行综合考量，其要求如下： 1）各地块住宅、商务公寓保持完整性和独立性，满足各地块独立入伙的要求。 2) 充分挖掘项目周边的景观资源，满足高层住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，争取做到户户有良好的朝向及景观，避免建筑物之间的相互遮挡和对视。 3)按照资源分级的级配原则，档次高的住宅分配较好的资源，尽量在景观、朝向良好的位置集中安排大户型，住宅设计充分考虑实用率、舒适度，符合项目住宅定位要求； 4)商务公寓：应考虑与住宅分开或合并管理的可行性，保证宜商宜住，交通独立。
公共服务设施用地
• 用地面积12689.6m² • 按照国家、广东省及深圳市的相关规范、规程要求,建设
27班九年一贯制学校及公园绿地
地块编号
深圳经济特区城市更新条例-深圳市六届人大常委会公告（第二二八号）
深圳经济特区城市更新条例正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市六届人大常委会公告（第二二八号）《深圳经济特区城市更新条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2020年12月30日通过，现予公布，自2021年3月1日起施行。
深圳市人民代表大会常务委员会2020年12月30日深圳经济特区城市更新条例（2020年12月30日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过）目录第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章拆除重建类城市更新第四章综合整治类城市更新第五章保障和监督第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。
具体办法由市人民政府另行制定。
第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。
第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：（一）加强公共设施建设，提升城市功能品质；（二）拓展市民活动空间，改善城市人居环境；（三）推进环保节能改造，实现城市绿色发展；（四）注重历史文化保护，保持城市特色风貌；（五）优化城市总体布局，增强城市发展动能。
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加速期（本 世纪初-至 今）
大规模 专门化 改造
城市提升 完善期
城中村、历史街 区、老商业区、 旧工业区、旧仓 储区、旧居住区 等
更新内涵规模扩大，方 式更多样；政府积极参 与 ，出 台 一 系 列 政 策法 规，并成立专门机构。
现实问题复杂性造成改造难度加 大；忽视社会问题和市场需求； 土地投机现象
案例解析——商业服务业用地（工改商 M/C）
区位情况 修正系数
距离站点 （米） 0-200
车站综合定位 综合枢纽站 +0.60 一般站 +0.40
A3
200-500
+0.40
+0.20
FAR规划＝FAR基准×（1+ A1）×（1来自A2） ×（1+A3）
基于以上规定，本项目容积率上限=FAR基准*（1+A1）*（1+A2）*（1+A3）=5.27，
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳
的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善 经济和社会的可持续发展 就业率的增加 教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系
蔡屋围“京基100”
福田金地岗厦
城市更新的类型 类型三：拆除重建类
具有下列情形之一，原则上不可作为拆除重建对象：
（1）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村
区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。
（2）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。 （3）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。
本项目开发建设用地面积为10000㎡，容积率取5.27时，总建筑面积为52700平方米。
要点解析
2：地价计算
拆除重建类城市更新
城中村部分
建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价； 建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价； 建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋 村拆除重建
平山大园工业区（北区） 整治前四川大厦 整治后四川大厦
城市更新的类型 类型二：功能改变类
• 综合整治类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构。
华侨城创意文化园三期 华强北电子市场（工改商）
城市更新的类型 类型三：拆除重建类
• 具备城市更新条件，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆 除重建方式实施城市更新。
分别测算其“工改工”与“工
改商”容积率。
要点解析
1：开发强度
案例解析——新型产业用地（工改工 M1/M0）
标准≤ FAR规划≤深标
基于以上规定，本项目容积率可取3.5—6.0。本项目开发建设用地面积为 10000㎡，容积率取上限6.0时，总建筑面积为60000平方米。
要点解析
1：开发强度
FAR基准 A1 A2
公告基准地价 50%OFF!!
鼓励发展产业地价修正系数修正
FREE
要点解析
2：地价计算
拆除重建类城市更新
工业区升级改造项目（工改商/居）
升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的， 原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计 算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；
式中：FAR1、FAR2、FAR3——地块基于各类单一用地功能可允许的容积率； K1、K2、K3——地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。
容积率调整
在城市重点发展、城市更新等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、 交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可 在本标准与准则的基础上适当提高。
4.城市更新规划流程架构与成果内容
5.城市更新规划特点与难点
以《深圳市城市更新办法》为基础，深圳已初步建立起面向实 施的城市更新技术与制度体系。
《深圳市城市更新条例》 《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》 制定中
第一层次：法规层次
已颁布
第二层次： 管理层次 第三层次： 操作指引层次 第四层次：
5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规
划建设控制标准》要求。
标准规定
容积率下限
≤
容积 率
≤
深标规定
容积率上限
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
要点解析
1：开发强度
混合用地容积率
FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…；
深圳市城市更新单元规划
规划篇 敬宏愿
2014年4月
1. 城市更新规划的背景 2. 城市更新规划概念 3. 城市更新规划的规范体系 4. 城市更新规划流程架构与成果内容 5. 城市更新规划特点与难点
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系
4.城市更新规划流程架构与成果内容
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
要点解析
1：开发强度
案例解析——同一用地“工改工”与“工改商”
用地面积：
地块位于南山蛇口地区，地块 用地面积约 13000 平方米。 用地性质为工业用地（M1） 。 交通条件： 用地仅南北两侧邻市政道路。 未来地铁十号线的工业六路站 距本案300米附近。
物质对象变化——规模增加，改造类型多样化
结论：
总体 发展 趋势
利益主体变化——多元化
运作模式变化——市场化运作为主，政府更多涉入
管理机制变化——专门化、规范化
深圳城市“三旧”现状
城中村
全市城中村面积108.7平方公里 ，总建筑面积1.5亿平方米。
旧工业区 全市旧工业区面积144.7平方公里 ，总建筑面积4.78亿平方米。 旧城区
城中村 全市旧城区面积15.3平方公里 ，其中旧居住区6.0平方公里，工商 住混合区5.7平方公里，历史文化保护区3.6平方公里。 老商业区
旧仓储区
旧工业区
旧居住区
深圳已公告城市更新单元
至2013年深圳已公告城市更新单元计划约450项
福 田 罗 湖 南 山 龙 岗 宝 安 龙 华 坪 山
. . .
式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率； A1、A2——微观区位影响条件修正系数。
密度
用地
FAR基准/
分区
性质
容积率上限
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
要点解析
1：开发强度
居住用地、商业服务业用地容积率
FAR规划＝ FAR基准 ×（1+ A1）×（1+A2）…；
式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率； A1、A2——微观区位影响条件修正系数。
老旧建筑为主
发展期（90 年代初-本 世纪初）
粗放式 成片改 造
旧村、老工业区 以市场为动力的自发式 城市快速 建筑、小型地块、 更新为主；政府开始参 扩张期 旧商业中心 与局部片区改造
改造手段单一、忽视对人居环境 的要求、改造强度过高、突破上 层次规划控制指标等；缺乏整体 统筹规划；“城中村”问题
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展 要求，影响城市规划实施；
（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
城市更新的类型 类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
商 居 业 住 服 用 务 地 业 用 地
居住用地地块仅选取其中最大值修正
地块 大小 大小
周边 道路
站点 半径
修正 修正 系数 系数
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
要点解析
1：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行，
下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价 按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正 系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收
城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。